中國住宅市場價(jià)格上漲原因分析

前言

　　前言　　1998年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出住房貨幣化，在我國實(shí)行了40多年的福利分房制度正式退出歷史舞臺。自此，我國住宅市場全面進(jìn)入了市場化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展時(shí)期。伴隨著住房制度的改革和深化，國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，以住宅產(chǎn)業(yè)為主的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成長為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)社會穩(wěn)定的影響日益顯著?！　?998年取消福利分房在全國全面展開，真正意義上的全國性住宅市場才開始形成。到2007年底，國家陸續(xù)出臺了大量的宏觀調(diào)控政策，房價(jià)有所回落，至此，國內(nèi)住宅市場的發(fā)展形成了一個完整的十年周期。我們認(rèn)為該周期對于研究中國住宅市場具有很強(qiáng)的標(biāo)本性。通過對這十年的深入研究，我們也許可以洞悉中國住宅市場價(jià)格上漲的根本原因。該項(xiàng)研究對于解釋目前中國住宅市場、住宅價(jià)格的變化以及相關(guān)政策的制定具有重要意義?！　?998年到2007年，短短10年間，國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)較大變化。我國住宅產(chǎn)業(yè)投資由1998年的2081?6億元增加到2007年的18005.4億元，年均增幅達(dá)76.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的增幅根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù),1998～2007年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增幅為21.5%。我們看到，住宅產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展促進(jìn)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，改善了城鄉(xiāng)居民的生活居住條件，同時(shí)住宅價(jià)格出現(xiàn)大幅增長，使居民購房壓力增大。尤其是2004年以來，房價(jià)的快速上漲與人民收入水平增長相對緩慢以及收入差距拉大之間的矛盾越來越突出，引起了政府、國內(nèi)學(xué)者和民眾強(qiáng)烈的關(guān)注。眾多學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士開始爭論國內(nèi)房價(jià)的高低和未來走勢，住宅價(jià)格是否存在泡沫成為國內(nèi)外討論的熱點(diǎn)。研究住宅市場價(jià)格波動原因成為當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)前沿課題，產(chǎn)生了大量的學(xué)術(shù)成果，但由于種種原因始終無法達(dá)成共識。同時(shí)，從政府出臺相關(guān)調(diào)控政策的不穩(wěn)定和多變性可以看出，政策制定者沒有從根本上抓住抑制住宅價(jià)格快速上漲的因素，致使政策調(diào)控的準(zhǔn)確性和有效性大打折扣?！　”緯亲髡唛L期從事高校教學(xué)工作的積累，也是在博士學(xué)習(xí)期間深入研究的成果。作者在書中首先系統(tǒng)地梳理了國內(nèi)外有關(guān)住宅價(jià)格的理論，然后結(jié)合中國的實(shí)際情況，對1998～2007年我國住宅市場發(fā)展過程進(jìn)行了全面系統(tǒng)的分析，并對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了計(jì)量分析。本書的研究意義在于：力圖揭示1998～2007年我國住宅市場價(jià)格快速上漲的根本原因，同時(shí)為政府制定實(shí)施調(diào)控住宅市場發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策提供決策依據(jù)?！　”緯闹饕獌?nèi)容包括：　　1.綜述國內(nèi)外現(xiàn)有的住宅市場價(jià)格理論體系，主要包括產(chǎn)品市場觀念的住宅市場價(jià)格理論、引進(jìn)資產(chǎn)市場觀念的住宅市場價(jià)格理論和住宅市場的動態(tài)非均衡理論。就研究成果而言，國外在房地產(chǎn)市場方面的理論比較成熟；相比之下，國內(nèi)的相關(guān)理論比較零散，不成體系，特別是在結(jié)合我國宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對房地產(chǎn)非均衡狀態(tài)的定量分析方面缺乏重視，在宏觀調(diào)控的手段、警戒線設(shè)置等方面還缺乏定量的研究?！　?.依托我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程，從住房制度、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策、住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住宅市場方面對中國住宅產(chǎn)業(yè)1998～2007年進(jìn)行實(shí)證描述。從這十年國家對住宅產(chǎn)業(yè)出臺的政策可以看出，國家的重視程度越來越高，住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了支柱作用。經(jīng)過十年的發(fā)展，國內(nèi)住宅開發(fā)面積、住宅價(jià)格和居民居住水平都有了較大提高?！　?.就1998～2007年中國住宅市場供給對住宅價(jià)格的影響進(jìn)行了分析。從住宅成本構(gòu)成的角度分析了影響住宅價(jià)格的各個因素。借助S-D模型對我國土地供給制度進(jìn)行理論分析，發(fā)現(xiàn)由于集體土地只有通過政府收儲后才能進(jìn)入市場，導(dǎo)致土地供給相對減少并且不能根據(jù)市場需求盡快調(diào)整，從而使供給曲線向外推移并剛性增加。而政府的招拍掛制度和地方政府的逐利行為進(jìn)一步強(qiáng)化了土地需求的競爭和對未來土地供給不充分的預(yù)期，從而推高了需求曲線，使需求量增加的同時(shí)，地價(jià)出現(xiàn)了更大幅度的增長。中國的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)名目繁多，在建設(shè)成本中所占比重高，但是在持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)極低，造成住宅開發(fā)成本提高并向購房者轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推高房價(jià)，同時(shí)也刺激了住宅的投資投機(jī)需求。因此，中國土地出讓制度和稅費(fèi)制度的缺陷是住宅價(jià)格快速上漲的基礎(chǔ)原因，調(diào)整相關(guān)制度是抑制房價(jià)快速上漲的根本途徑?！　?.從中國住宅市場結(jié)構(gòu)方面探討了住宅價(jià)格上漲的原因。利用貝恩的市場分類法分析，我們發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)屬于壟斷競爭型市場，而非寡頭壟斷型市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備單方面控制房價(jià)、推動房價(jià)高企的能力。我們通過對絕對成本優(yōu)勢與技術(shù)優(yōu)勢的分析，規(guī)模經(jīng)濟(jì)與資金壁壘的分析，政策與土地壁壘的分析，可以看出，目前房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘集中體現(xiàn)在規(guī)模經(jīng)濟(jì)與資金壁壘上，這是由房地產(chǎn)資本密集型行業(yè)的性質(zhì)決定的。我們還對房價(jià)上漲較快的幾個大城市進(jìn)行了區(qū)域市場結(jié)構(gòu)分析，發(fā)現(xiàn)大城市的房地產(chǎn)市場集中度相對高一些。盡管如此，其集中度仍達(dá)不到寡頭壟斷型市場的水平，也屬于壟斷競爭型市場。因此，從市場結(jié)構(gòu)角度來看，我國房價(jià)上漲的原因不是供給方的壟斷，而是城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的超額需求?！　?.重點(diǎn)分析了1998～2007年中國住宅市場需求對住宅價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。通過建立需求函數(shù)模型并借助需求彈性理論進(jìn)行了實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)在1998～2007年這10年間，從全國范圍來看，剛性需求是推動住宅價(jià)格上漲的主要原因。此外還對一些城市分別進(jìn)行了彈性分析。如濟(jì)南、重慶和廣州，收入普遍與需求成正相關(guān)關(guān)系，收入提高意味著需求增加，同時(shí)需求曲線表現(xiàn)為極強(qiáng)的剛性，在這些城市，真實(shí)需求是房價(jià)的根本推動力。但是在上海市，收入與需求不相關(guān)，價(jià)格對需求的曲線斜率為正，價(jià)格上漲需求增加，但利率對需求影響很大，這說明上海的房價(jià)上漲是由于投資拉動?！　?.對1998～2007年我國住宅價(jià)格快速上漲的需求原因進(jìn)行了比較分析和實(shí)證研究。通過分析房價(jià)與國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，我們得出結(jié)論：在1998～2007年間，中國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速均高于房價(jià)的增速，我國宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與住宅價(jià)格存在因果關(guān)系。進(jìn)一步分析住宅價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、個人住房貸款、二次置業(yè)或投資性購房之間的關(guān)系，我們發(fā)現(xiàn)：國家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠合理解釋住宅價(jià)格的快速上漲，銀行推出個人住房貸款業(yè)務(wù)和寬松的貨幣政策以及居民二次置業(yè)和投資性購房也進(jìn)一步推動了住宅價(jià)格的上漲?！　?.在前面分析的基礎(chǔ)上，我們對中國住宅市場進(jìn)行了分區(qū)域、分城市的差異化研究。 通過研究發(fā)現(xiàn)，1998～2007年我國住宅價(jià)格快速上漲是真實(shí)需求和投資需求雙重作用的結(jié)果。在中小城市，房價(jià)上漲普遍是由真實(shí)需求推動；而在極個別一線大城市，房價(jià)的上漲主要是由投資拉動。我們認(rèn)為國內(nèi)各城市的房地產(chǎn)市場區(qū)域差異明顯，國家在制定相關(guān)政策法規(guī)的時(shí)候要更多地考慮到不同城市，尤其是大中小城市之間存在的差異，不能采取“一刀切”政策，以免阻礙房地產(chǎn)業(yè)的良性、穩(wěn)定發(fā)展?！　?.通過對1998～2007年中美兩國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行比較分析，我們看到中美兩國房價(jià)快速上漲的不同原因。美國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史悠久，有著相對成熟的市場發(fā)展模式和較為規(guī)范的制度。而我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，目前正處在上升發(fā)展階段。1998～2007年中國和美國的住宅價(jià)格均有較大幅度的上漲，不同的是，中國房價(jià)的快速上漲有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而美國房價(jià)的快速上漲沒有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，甚至存在泡沫，最終引起了影響全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。雖然中國房地產(chǎn)市場也存在一些問題，但是有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為支撐，這與美國形成鮮明的對比。并且,中國也沒有房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品和工具進(jìn)入金融領(lǐng)域。因此，中國不會像美國一樣出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融危機(jī)并由此引發(fā)重大災(zāi)難?！　?.對2008～2009年住宅價(jià)格變化趨勢進(jìn)行分析，重點(diǎn)分析了宏觀調(diào)控政策對住宅價(jià)格變化起到的作用。　　本書通過對1998～2007年的住宅市場進(jìn)行較為深入的實(shí)證研究，很好地解釋了我國住宅價(jià)格快速上漲的原因。這對于理解我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，解釋國內(nèi)房地產(chǎn)市場住宅價(jià)格2008年暴跌和2009年的突漲以及判斷中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢具有重要的意義?！　”緯膭?chuàng)新點(diǎn)：　　1.在國內(nèi)首次系統(tǒng)地梳理了國內(nèi)外尤其是國外的住宅價(jià)格理論；　　2.采用S-D模型分析了中國土地制度對土地這一住宅建設(shè)最重要生產(chǎn)要素供給的約束，從而有效地解釋了在現(xiàn)實(shí)中土地供給量增大但是同時(shí)土地價(jià)格卻在上漲的悖論；　　3.通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)：1998～2007年中國住宅價(jià)格快速上漲的根本動力是真實(shí)需求，同時(shí)投資投機(jī)需求也起了很大的拉動作用。這兩類需求在不同城市表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。一線城市的投資投機(jī)需求在最近幾年超過了真實(shí)需求；　　4.就如何從根本上保證中國住宅產(chǎn)業(yè)真實(shí)需求健康發(fā)展，同時(shí)抑制投資投機(jī)需求和平抑住宅價(jià)格提出了有效的政策建議?！　”緯诔霭孢^程中得到了華夏出版社的大力支持和協(xié)助。在此，作者表示感謝?！　∮捎跁r(shí)間倉促，以及受個人知識所限，書中難免會存在不足之處，敬請各位讀者朋友批評指正！　　黃振宇　　2010年9月

內(nèi)容概要

　　《中國住宅市場價(jià)格上漲原因分析》主要內(nèi)容包括：住宅市場價(jià)格理論文獻(xiàn)綜述、1998-2007年我國住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)證描述、中國住宅市場供給對住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析、中國住宅市場結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格的關(guān)系分析等。

作者簡介

　　黃振宇，男，1969年生，山東省萊西人，出生于甘肅省嘉峪關(guān)市。先后就讀于山東大學(xué)國政學(xué)院、山東大學(xué)管理學(xué)院和山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院，分獲法學(xué)學(xué)士、管理學(xué)碩士和經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士后,任職于山東建筑大學(xué)、山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院?！　∽髡咴诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域有較高的理論素養(yǎng)和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，是山東省房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人物中學(xué)院派的杰出代表。他于1994年起就陸續(xù)開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)與管理等房地產(chǎn)類的核心課程，是山東省內(nèi)最早開設(shè)房地產(chǎn)課程的教師之一，并且長期從事房地產(chǎn)市場、金融和企業(yè)的研究，對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展有比較深刻的認(rèn)識。

書籍目錄

第1章  緒論1.1  問題的提出和研究意義1.2  研究方法第2章  住宅市場價(jià)格理論文獻(xiàn)綜述2.1  產(chǎn)品市場觀念的住宅市場價(jià)格理論2.1.1  Hedonic模型2.1.2  中國學(xué)者利用Hedonic模型研究國內(nèi)住宅價(jià)格2.2  引進(jìn)資產(chǎn)市場觀念的住宅市場價(jià)格理論2.2.1  住宅存量-流量模型2.2.2  J.D.Fisher的空間和資產(chǎn)市場整合理論2.2.3  D.DiPasquale和W.C.Wheaton的四象限模型2.2.4  中國學(xué)者的研究2.3  住宅市場的動態(tài)非均衡理論2.3.1  R.C.Fair供給和需求的動態(tài)非均衡2.3.2  W.C.Wheaton對住宅存量-流量模型的改進(jìn)2.3.3  J.R.Knight的價(jià)格信號失靈理論2.3.4  Burns和Grebler的住宅短缺理論2.3.5  中國學(xué)者的研究2.4  相關(guān)研究的簡單評述第3章  1998～2007年我國住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)證描述3.1  住宅產(chǎn)業(yè)制度變遷3.1.1  取消福利分房制度，實(shí)行住房分配貨幣化3.1.2  鼓勵居民采用銀行按揭方式購房3.1.3  土地采取招拍掛制度3.1.4  加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，建立住房公積金制度3.2  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展3.2.1  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織形式3.2.2  開發(fā)資金來源多元化3.2.3  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入3.3  住宅市場變化3.3.1  商品住宅供給狀況3.3.2  商品住宅需求狀況3.3.3  住宅價(jià)格變化3.4  宏觀政策調(diào)整3.4.1  由促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展到宏觀調(diào)控3.4.2  房改的成果——居民住房面積大幅增加3.5  結(jié)論第4章  中國住宅市場供給對住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析4.1  住宅價(jià)格構(gòu)成4.2  住宅價(jià)格的供給影響因素分析4.2.1  土地對于住宅價(jià)格的影響分析4.2.2  稅收和前期費(fèi)用對住宅供給價(jià)格的影響4.2.3  企業(yè)成本對住宅價(jià)格的影響4.2.4  保障性住宅供給缺乏對房價(jià)的影響4.3  結(jié)論第5章  中國住宅市場結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格的關(guān)系分析5.1  理論介紹與研究現(xiàn)狀5.2  中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析5.2.1  市場集中度分析5.2.2  產(chǎn)品差異分析5.2.3  進(jìn)入壁壘分析5.3  結(jié)論第6章  中國住宅市場需求對住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析6.1  模型選擇6.2  住宅市場需求函數(shù)、需求曲線與需求彈性分析6.2.1  影響需求的因素分析6.2.2  需求函數(shù)實(shí)證分析6.2.3  需求曲線分析6.2.4  需求彈性分析6.3  分城市住宅市場需求函數(shù)、需求曲線與需求彈性分析6.3.1  上海住宅市場需求函數(shù)、需求曲線與需求彈性分析6.3.2  廣州住宅市場需求函數(shù)、需求曲線與需求彈性分析6.3.3  北京住宅市場需求函數(shù)、需求曲線與需求彈性分析6.3.4  濟(jì)南住宅市場需求函數(shù)、需求曲線與需求彈性分析6.3.5  重慶住宅市場需求函數(shù)、需求曲線與需求彈性分析6.4  橫向比較及結(jié)論6.4.1  全國以及各城市的收入、價(jià)格、利率與需求的相關(guān)性6.4.2  需求函數(shù)斜率比較6.4.3  全國以及各城市的需求價(jià)格彈性第7章  1998～2007年我國住宅市場價(jià)格上漲原因及區(qū)域差異實(shí)證分析7.1  引言及文獻(xiàn)綜述7.2  宏觀經(jīng)濟(jì)與住宅價(jià)格關(guān)系分析7.3  模型構(gòu)建與變量選擇7.4  相關(guān)性分析及因果檢驗(yàn)7.4.1  相關(guān)性分析7.4.2  格蘭杰因果檢驗(yàn)7.5  個人住房貸款業(yè)務(wù)對住宅價(jià)格的影響7.6  二次置業(yè)和投資投機(jī)性購房對住宅價(jià)格的影響7.7  住宅市場價(jià)格上漲原因的區(qū)域差異分析7.7.1  數(shù)據(jù)選擇與樣本城市的選取7.7.2  模型構(gòu)建7.7.3  相關(guān)性分析7.3.4  基于面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析7.8  結(jié)論第8章  1998～2007年中美兩國住宅價(jià)格變化及原因比較8.1  引言8.2  美國房地產(chǎn)市場概述8.3  比較方法及數(shù)據(jù)指標(biāo)8.3.1  指標(biāo)選擇依據(jù)8.3.2  數(shù)據(jù)來源8.4  中美住宅市場價(jià)格比較分析8.4.1  美國住宅市場價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較8.4.2  中國住宅市場價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較8.4.3  結(jié)論8.5  美國房地產(chǎn)為什么會出現(xiàn)問題第9章  2008～2009年我國住宅市場價(jià)格變化及原因分析9.1  2008～2009年我國住宅市場概述9.2  住宅價(jià)格變化及原因分析9.2.1  2008年住宅價(jià)格下跌的原因分析9.2.2  2009年住宅價(jià)格上漲的原因分析9.2.3  未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢9.3  結(jié)論第10章  結(jié)論與政策建議10.1  主要結(jié)論10.2  政策建議

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