中國城市土地整理理論與實踐

前言

　　我的學(xué)生張秀智希望我為她剛剛完成的專著寫一篇序言，一時竟不知從何寫起。思考了良久，還是從新中國的土地管理事業(yè)說起吧?！　?949年10月1日新中國成立。10月19日，根據(jù)中國人民政治協(xié)商會議第一次會議通過的《中華人民共和國中央人民政府組織法》規(guī)定，中央人民政府委員會第三次會議決定，接管國民政府內(nèi)務(wù)部并任命謝覺哉為部長。同年11月，中央人民政府內(nèi)務(wù)部成立，設(shè)立辦公廳、民政司、地政司等6個部門。地政司的職責(zé)是負(fù)責(zé)農(nóng)村土地改革，土地清丈、登記和頒發(fā)土地證，執(zhí)行城市房地產(chǎn)政策，組織城市恢復(fù)重建規(guī)劃和考核，對文物古跡等公共房地產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)等工作。1955年4月，經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，內(nèi)務(wù)部機(jī)構(gòu)調(diào)整，撤銷了地政司，業(yè)務(wù)歸入民政司。1955年全國土地改革工作基本完成以后，土地管理的工作重點轉(zhuǎn)向城市建設(shè)的土地征用和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社建設(shè)。1955年加入農(nóng)業(yè)合作社的農(nóng)戶僅占全國農(nóng)戶總數(shù)的14％，到1956年6月已經(jīng)達(dá)到61％，基本實現(xiàn)了建設(shè)社會主義性質(zhì)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)高級合作社任務(wù)。城市和農(nóng)村建立了社會主義公有制，各地相應(yīng)以房地產(chǎn)管理局或民政局等部門管理土地事務(wù)。1960年，根據(jù)周恩來總理關(guān)于精簡機(jī)構(gòu)、下放干部、加強(qiáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)第一線的報告精神，撤銷了民政司，把土地征用工作移交給內(nèi)務(wù)部辦公廳。其后，由于三年自然災(zāi)害和“文化大革命”的原因，土地管理工作幾乎處于停滯狀態(tài)?！　∩鐣髁x土地公有制和高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制建立以后，否定了土地的商品屬性。土地交易不以地價為基礎(chǔ)，城市各部門使用土地以土地行政調(diào)撥方式實現(xiàn)，國家建設(shè)需要農(nóng)用地則對人民公社進(jìn)行土地征用。在1960年之后將近20年的時間里，我國沒有中央級土地管理統(tǒng)一機(jī)構(gòu)，國民經(jīng)濟(jì)各部門根據(jù)各自的生產(chǎn)建設(shè)需要使用和管理土地，形成了土地分散管理的局面。1978年改革開放以后，土地管理重新提上議事日程。1982年農(nóng)牧漁業(yè)部土地管理局成立，1986年國家土地管理局成立，1998年國土資源部成立，我國土地管理事業(yè)逐步走向了正軌。

內(nèi)容概要

　　《中國城市土地整理理論與實踐》所研究的城市土地整理模式基于政府與各方權(quán)益人“共同參與、共同管理、共同負(fù)擔(dān)、共享收益”的價值觀，讓各方權(quán)益人參與到城市土地開發(fā)過程中，兼顧各方利益，既保證了公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，又減少了因土地征收或征購引發(fā)的利益沖突，降低了政府管理成本和社會成本?！吨袊鞘型恋卣砝碚撆c實踐》設(shè)計了適宜我國城市發(fā)展的土地整理模式，為各地探索、改革城市土地開發(fā)方式提供了新思路?！　∥覈鞘谢M(jìn)程進(jìn)一步加快，而我國的城市土地供給方式仍然是基于公共權(quán)威大規(guī)模地征收或征購，由此經(jīng)常引發(fā)利益糾紛，導(dǎo)致社會矛盾加劇。

作者簡介

　　張秀智，管理學(xué)博士，中國注冊房地產(chǎn)估價師，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會特聘專家，北京市人民政府特約工作人員，民革中央經(jīng)濟(jì)委員會委員，民革北京市委人口、資源和環(huán)境委員會員?，F(xiàn)為中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教師，主要從事城市土地整理、土地行政、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、不動產(chǎn)估價、農(nóng)村土地管理等方面的教學(xué)與科研工作。參與《土地行政學(xué)》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》等若干教材和著作的編寫、翻譯工作；發(fā)表學(xué)術(shù)論文40余篇。

書籍目錄

序第一章 緒論第一節(jié) 研究背景和意義一、研究背景二、選題意義第二節(jié) 研究范圍和研究內(nèi)容一、研究范圍和內(nèi)容二、研究重點和創(chuàng)新第三節(jié) 研究方法和研究框架一、研究方法二、研究框架第二章 城市土地整理理論發(fā)展概況第一節(jié) 中國城市土地整理實踐與理論發(fā)展一、土地整理的實踐活動二、土地整理理論研究進(jìn)展三、城市土地整理理論研究進(jìn)展第二節(jié) 城市土地整理的學(xué)科定位一、城市土地整理是城市科學(xué)的組成部分二、城市土地整理在土地學(xué)科中的地位第三章 我國臺灣地區(qū)城市土地整理理論與實踐第一節(jié) 市地重劃內(nèi)涵與方式一、市地重劃內(nèi)涵分析二、實施市地重劃的目的三、市地重劃三種方式第二節(jié) 市地重劃的實施過程一、市地重劃的法律依據(jù)二、市地重劃的實施過程三、簡易市地重劃政策第三節(jié) 對市地重劃的評價一、平均地權(quán)思想是市地重劃的根本出發(fā)點二、市地重劃實施效益分析三、市地重劃問題分析第四章 國外城市土地整理理論與實踐第一節(jié) 國外城市土地整理的概念一、城市土地整理的概念二、一些國家土地整理的定義三、國外城市土地整理的實施原理和方法第二節(jié) 部分歐洲國家城市土地整理概況一、德國城市土地整理二、法國城市土地整理三、日本城市土地整理四、韓國城市土地整理五、其他部分國家的城市土地整理第三節(jié) 國外城市土地整理特征一、解決城市化過程中城市土地開發(fā)問題二、提供城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金三、解決發(fā)展中國家低收入群體住房問題四、政府與居民合力處理城市問題的技術(shù)手段五、總體評價第五章 城市土地整理動因和理論基礎(chǔ)第一節(jié) 城市增長與城市土地整理一、世界城市發(fā)展趨勢二、中國城市增長趨勢三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與城市土地整理第二節(jié) 人口增長與城市土地整理一、中國城市人口增長二、人口增長與住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三、人口增長與城市土地整理第三節(jié) 城市土地整理與其他理論的關(guān)系一、城市土地整理與土地經(jīng)濟(jì)學(xué)二、城市土地整理與土地價值理論三、城市土地整理與土地產(chǎn)權(quán)理論四、城市土地整理與規(guī)劃理論五、城市土地整理與可持續(xù)發(fā)展理論第六章 城市土地整理的內(nèi)涵和類型第一節(jié) 城市土地整理的概念和內(nèi)涵一、城市土地整理是一種綜合性技術(shù)二、政府是城市土地整理的實施主體三、城市土地整理的依據(jù)和目標(biāo)第二節(jié) 城市土地整理的類型一、城市土地整理的分類二、城市土地整理與鄉(xiāng)村土地整理三、城市土地整理的具體類型四、城市土地整理與其他城市土地開發(fā)方式比較第七章 城市土地整理的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和收益分配第一節(jié) 城市土地整理與財產(chǎn)保護(hù)一、土地財產(chǎn)關(guān)系的變化二、土地投資與收益分析三、城市土地整理與土地發(fā)展權(quán)第二節(jié) 城市土地整理中的產(chǎn)權(quán)調(diào)整一、土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整應(yīng)遵循市場原則二、土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整方式三、土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整中的利益公平和交易成本問題第三節(jié) 城市土地整理中的土地財產(chǎn)權(quán)價值一、土地價值的內(nèi)涵二、城市土地整理對土地價值的外部性作用三、城市土地整理土地增值收益的計算四、城市土地整理土地收益分配模式分析第八章 城市土地整理模式和制度設(shè)計第一節(jié) 鄉(xiāng)村土地整理模式借鑒一、政府主導(dǎo)的土地整理模式二、農(nóng)村居民點整理模式三、借鑒第二節(jié) 城市土地整理模式設(shè)計一、城市土地整理模式二、政府主導(dǎo)模式分析三、城市土地整理成本收益分析四、項目決策時機(jī)優(yōu)化分析第三節(jié) 城市土地整理法律制度設(shè)計一、各國城市土地整理立法情況二、城市土地整理的立法原則三、城市土地整理的立法內(nèi)容第九章 結(jié)束語參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　“政府主導(dǎo)、土地產(chǎn)權(quán)人參與”的城市土地整理模式，在具體設(shè)計中，有兩種運(yùn)作程序可以選擇：一種是自上而下模式，另一種是自下而上模式。土地整理模式主體是地方政府和土地產(chǎn)權(quán)人，沒有房地產(chǎn)開發(fā)商介入。對于整理區(qū)域面積大、投資規(guī)模巨大、規(guī)劃復(fù)雜、整理后預(yù)期影響深遠(yuǎn)的項目，建議采取自上而下的模式。對于整理范圍面積小、投資少、土地用途不變、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)整少、工程施工量少、對周邊地區(qū)影響小的項目，可以采取自下而上的模式?！　。ㄒ唬┳陨隙履Ｊ健　∽陨隙履Ｊ街饕攸c是政府土地管理部門作為管理機(jī)構(gòu)，通過分析地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況和城市規(guī)劃方案，確定城市土地整理項目區(qū)，在征求項目區(qū)土地產(chǎn)權(quán)人意見的基礎(chǔ)上，對某個社區(qū)、街道、保護(hù)區(qū)或開發(fā)區(qū)實施土地整理?！　?.審批模式。中央政府頒布土地整理法規(guī)和技術(shù)規(guī)范；地方政府根據(jù)本地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和區(qū)域城市規(guī)劃方案，依據(jù)土地整理法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，制訂城市土地整理規(guī)劃和計劃，并公布每年的土地整理項目計劃。地方政府還根據(jù)本地情況頒布與本地社會經(jīng)濟(jì)、自然地理情況相適應(yīng)的政策和技術(shù)規(guī)范。根據(jù)整理項目面積和重要程度，分別由中央政府或省級人民政府土地管理部門對土地整理規(guī)劃和計劃進(jìn)行審核，并通過政府網(wǎng)站向社會公布整理項目計劃?！　?.投資模式。中央政府投資主要從土地出讓金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（該費(fèi)用大部分用于耕地整理，剩余可用于城市土地整理項目）、城市建設(shè)維護(hù)稅等收入中支出。地方政府資金來源包括地方市政建設(shè)專項財政投資、土地出讓金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、拍賣剩余土地所得款項、銀行低息貸款、土地整理基金等。土地產(chǎn)權(quán)人可以通過自有資金和銀行低息貸款，以及勞務(wù)投入。其他的投資者包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部門、銀行、非政府組織、國際援助、國際合作等多渠道投資?！　?.管理模式。城市土地管理部門對土地整理按“項目”直接管理，街道辦事處、城市規(guī)劃、財政、建設(shè)、市政管理、審計、民政部門參與管理為輔?？梢愿鶕?jù)項目性質(zhì)成立土地管理部門或房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處和相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體共同參加的“某項目城市土地整理委員會”，負(fù)責(zé)項目的管理和實施中的具體工作。項目可行性分析、項目建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、市政規(guī)劃設(shè)計、建筑工程施工、房地產(chǎn)價值評估等都采取市場招投標(biāo)制，管理工作由項目整理委員會直接負(fù)責(zé)。參與整理的居民和單位與政府對重大事項進(jìn)行民主協(xié)商。整理項目結(jié)束后，委員會終止工作。

編輯推薦

　　《中國城市土地整理理論與實踐》受國家自然科學(xué)基金委員會《我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展地區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部土地規(guī)范集約利用》（70773117），課題和教育部“211工程”三期重點學(xué)科建設(shè)項目“中國特色的公共管理與公共政策學(xué)科平臺建設(shè)”的資助。

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