國外住房金融研究匯編

前言

　　住房問題天然具有經(jīng)濟和民生的雙重屬性：一方面，住房產(chǎn)業(yè)包括城市規(guī)劃、土地供應、投資融資、開發(fā)建設、市場流通到物業(yè)維管等較長的鏈條，無論按價值量、就業(yè)規(guī)?；虍a(chǎn)業(yè)關聯(lián)度衡量，住房產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中都占據(jù)重要地位；另一方面，從民生角度，任何國民都面臨住房問題，住房已成為文明社會家庭生存繁衍的必備條件。因此，無論從振興國家經(jīng)濟還是保障人民安居樂業(yè)角度，各國普遍將增加住房供應和幫助民眾住有所居作為公共政策的基本目標?！　淖》拷ㄔ炜?，無論獨棟房屋、聯(lián)體排屋抑或公寓大樓，都已是成熟技術，目前主要面臨節(jié)能減排和環(huán)境保護的挑戰(zhàn)。但從經(jīng)濟社會角度看，問題又極為復雜。無論建設還是消費使用都需要巨額資金投入，必需金融的介入和扶持。住房金融的支持是實現(xiàn)住房生產(chǎn)和消費、達到經(jīng)濟和民生雙重目標的核心政策。在學科和行業(yè)術語中，住房金融一般專指圍繞居民住房消費所進行的金融活動總稱。住房開發(fā)建設和消費，都需要借助金融信用服務的支持，但住房生產(chǎn)的金融服務與一般工商業(yè)項目貸款并無本質(zhì)差別，而圍繞居民住房消費的金融服務則有其自身的特殊規(guī)律和要求。住房金融的本質(zhì)，是通過資金籌集和運用，為居民家庭住房消費提供長期、穩(wěn)定、充足的住房資金。

內(nèi)容概要

縱觀全球的發(fā)展，住房金融呈現(xiàn)出多樣化的前景。這是因為，住房金融與住房政策、住房市場、金融體制和金融市場的發(fā)展息息相關，住房金融體制是一國金融體制、住房體制、住房政策乃至文化長期相互作用的結(jié)果。因此，同樣從互助合作制模式起步，在不同國家發(fā)展出不同的住房金融體制。美國住房金融的演進歷史和近年的發(fā)展趨勢，代表了當今世界住房金融演進的前沿。本書介紹了國外住房金融研究概況。

書籍目錄

國外住房金融的演進和趨勢（代序）上篇  國外住房金融考察報告  市場經(jīng)濟條件下政府對住房發(fā)展的作用  印度住房發(fā)展金融公司的發(fā)展、作用及對我們的啟示  法國、荷蘭的住房政策及對我國的借鑒意義  美國、加拿大住房抵押貸款證券化考察報告  加拿大抵押貸款工具和擔保制度  借鑒加拿大抵押貸款擔保制度可行性研究報告  澳大利亞和香港特別行政區(qū)住房抵押貸款證券化考察報告  德國、法國住房金融體制考察報告  瑞典、波蘭住房金融與政策考察報告  德國個人住房貸款管理考察報告  借鑒英國住房制度推動住房公積金制度發(fā)展  澳大利亞、新加坡住房金融及住房保障制度考察報告  美國住房金融體系與公共住房制度培訓報告  日本、韓國、新加坡解決居民住房問題的主要做法及啟示下篇  國外公共住房金融研究報告  國外公共住房金融概述  美國、加拿大公共住房金融  美國政府監(jiān)管住房抵押貸款一級市場的經(jīng)驗與啟示  從美國次貸危機看中國住房金融體制發(fā)展  日本公共住房金融  德國公共住房金融  新加坡公共住房金融  香港特別行政區(qū)公共住房金融  英國公共住房金融  韓國公共住房保障體系  國外公共住房金融體系模式特點總結(jié)

章節(jié)摘錄

　　法國、荷蘭的住房政策及對我國的借鑒意義　　為借鑒市場經(jīng)濟國家刺激住房消費、促進經(jīng)濟增長的經(jīng)驗，進一步完善我國的有關政策措施，在建設部副部長劉志峰的率領下，建設部、保監(jiān)會、建設銀行和上海市房委會共同組成聯(lián)合代表團訪問了法國和荷蘭的住房部、銀行、保險公司、開發(fā)商和房地產(chǎn)中介服務等機構，與有關方面進行了廣泛的接觸和交流，對法國和荷蘭的住房政策進行了深入討論。代表團一致認為：法國、荷蘭的歷屆政府都十分重視住房問題，把住房問題作為維護社會穩(wěn)定、促進經(jīng)濟增長、改善居民生活的大事來抓，綜合運用補貼、稅收、金融、保險、擔保等多種政策工具，較好地解決了各種不同收入群體的住房問題，其成功做法值得我國研究借鑒?！　》▏秃商m的住房政策　　目前，法國人口約6000萬，住房約2600萬套，其中私有房占55％，公共出租住房占17％，私人出租住房占28％，每年新建住房約30萬套。荷蘭人口約1600萬，住房約640萬套，其中私有住房占50％，公共出租住房占37％，私人出租住房占17％，每年新建住房約8萬套?！　》▏秃商m都是市場經(jīng)濟國家，主要通過市場進行資源配置，政府對經(jīng)濟事務的干預很少。但由于住房市場關系到居民能否得到住房這種生活必需品的問題，直接影響到社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的增長，具有特殊重要性。因此，在充分發(fā)揮市場力量的同時，法國和荷蘭政府都對住房市場進行了強有力的干預，形成了一套行之有效的政府住房政策工具，并根據(jù)不同情況，靈活運用這些政策工具，有效地促進了住房市場的發(fā)展，成功地解決了不同收入群體的住房問題。在法國和荷蘭很少見到無家可歸者，說明法國和荷蘭的住房政策是成功的。同時，住房市場的發(fā)展還有力地促進了經(jīng)濟的發(fā)展，據(jù)法國CNP專家測算，1998年法國經(jīng)濟增長率為2.7％，其中0.9個百分點來自房地產(chǎn)業(yè)。ING集團專家根據(jù)荷蘭數(shù)據(jù)，測算出住宅業(yè)的產(chǎn)業(yè)拉動系數(shù)為1.95，住宅業(yè)投入1億荷蘭盾，可拉動建筑業(yè)產(chǎn)出1.3億荷蘭盾，建材業(yè)2000萬荷蘭盾，運輸業(yè)2000萬荷蘭盾，服務業(yè)1000萬荷蘭盾，其他產(chǎn)業(yè)1500萬荷蘭盾，總產(chǎn)出達到1.95億荷蘭盾，兩倍于投入規(guī)模。目前荷蘭建筑業(yè)就業(yè)人口占就業(yè)總?cè)丝诘?％，建筑企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的10％，產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的7％，已成為荷蘭經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！　「爬ㄆ饋碇v，法國和荷蘭政府住房政策的核心是鼓勵中高收入家庭買房，幫助低收人家庭租房，使各種收入群體都能得到與其收入水平相適應的住房。實現(xiàn)這一政策目標的工具主要有五項，分別是：補貼、稅收、金融、保險、擔保。　?。ㄒ唬┭a貼　　第二次世界大戰(zhàn)對法國和荷蘭造成了很大的破壞，大量住房被毀。為解決住房嚴重短缺問題，戰(zhàn)后兩國政府都進行了大規(guī)模的住房重建，主要辦法是成立低租金住房建設機構（法國是HLM，荷蘭是住房協(xié)會），向中低收人家庭提供低租金住房，政府給HLM和住房協(xié)會補貼。進入20世紀80年代后，法國和荷蘭先后進行了改革，把政府補貼重點從磚頭轉(zhuǎn)向人頭，從低租金住房建設補貼轉(zhuǎn)為低收入家庭住房補貼，凡是收入水平低于政府標準的家庭，都可以獲得住房補貼。1998年法國住房補貼支出約800億法郎，在這800億法郎支出中，中央政府占34％，社會保障基金占39％，雇主協(xié)會占27％。目前法國對出租住房建設也還在提供補貼，但比以前大大減少。補貼額一般相當于建造成本的12％，如果租戶是特別困難的低收人家庭，這一補貼比例還提高到20％。荷蘭1998年住房補貼總額約為70億荷蘭盾，約有100萬人得到住房補貼，人均住房補貼2700荷蘭盾，相當于半年市場租金。目前荷蘭已取消住房協(xié)會的補貼?！　。ǘ┒愂铡　》▏谧》慷愂辗矫嬷饕扇∫韵滤姆N辦法：一是住房儲蓄存款利息收入免征所得稅，法國住房儲蓄種類很多，有住房儲蓄賬戶（CEL），住房儲蓄計劃（PEL）、1％基金、A種賬戶儲蓄等，所有這些住房儲蓄存款利息收人都免征所得稅；二是住房貸款利息可以作為支出，從所得稅納稅基數(shù)中扣除；三是私人出租住房租金收入免征所得稅；四是降低出租住房建設增值稅，從20.6％降到5.5％?！　『商m政府在住房稅收方面的政策比較簡單，主要是住房貸款利息免征所得稅。與法國不同，荷蘭的住房貸款利息扣除沒有最高限額。按照荷蘭所得稅稅法規(guī)定，年收入在7500荷蘭盾以下免征所得稅，7500～30500荷蘭盾所得稅稅率為38％，30500～51000荷蘭盾稅率為50％，51000荷蘭盾以上稅率為60％。如果一個人年收入50000荷蘭盾，需交所得稅21250荷蘭盾，若向銀行申請住房貸款20萬荷蘭盾，貸款年利率6％，第一年需支付貸款利息12000荷蘭盾，這筆支出可以從50000荷蘭盾的所得稅納稅基數(shù)中扣掉，實際納稅基數(shù)為38000荷蘭盾，實際交納所得稅15250荷蘭盾，少交所得稅6000荷蘭盾。貸款額越大，免稅額就越大。這項政策雖然簡單，但對荷蘭住房市場的影響很大，荷蘭90％以上的買房者都使用住房貸款，1998年僅此一項政府減少收入100億荷蘭盾左右?！　。ㄈ┙鹑凇　∮捎谧》績r格昂貴，在法國和荷蘭很少有人全部靠自己的錢買房，幾乎全部依靠銀行貸款，這就需要向買房者提供貸款支持，而且貸款品種要多樣化，以適應不同買房者的多種需求。法國和荷蘭都采用多種政策，鼓勵銀行和保險公司發(fā)放住房貸款，創(chuàng)新貸款品種。目前法國住房貸款主要有三種，分別是市場利率貸款、住房儲蓄貸款和零利率貸款。市場利率貸款是金融機構利用自有資金發(fā)放的貸款，貸款的利率、期限、首付款由金融機構自行確定，政府不加干預，這部分貸款約占全部貸款的70％，其中80％以上是固定利率貸款。住房儲蓄貸款是利用住房儲蓄發(fā)放的貸款，法國住房儲蓄系統(tǒng)主要由兩種儲蓄子系統(tǒng)組成，一種是1965年推出的住房儲蓄賬戶，一種是1969年推出的住房儲蓄計劃。這兩種儲蓄的基本方法是：專項儲蓄、存貸掛鉤、低存低貸、.國家獎勵。住房儲蓄賬戶最低存款額為750法郎，最高存款額為10萬法郎，最短存期18個月，存款利率2.25％，其中銀行支付1.5％，國家獎勵0.75％，貸款利率3％，最高貸款額為15萬法郎。住房儲蓄計劃最低存款額為1500法郎，最高存款額為40萬法郎，最短存款期限5年，存款利率3.6％，其中銀行支付2.57％，國家獎勵1.03％，貸款利率4.31％，最高貸款額為60萬法郎。這兩種儲蓄的主要區(qū)別是住房儲蓄賬戶是活期存款，個人可隨時支取，而住房儲蓄計劃是定期薦款，個人不能提前支取，國家對住房儲蓄賬戶的獎勵少于對住房儲蓄計劃的獎勵。目前住房儲蓄賬戶為1750億法郎，住房儲蓄計劃為1.17萬億法郎，這兩筆資金相加，相當于全國儲蓄總額的1/10。1998年法國住房儲蓄貸款占住房貸款總額的25％。零利率貸款是政府為進一步刺激住房市場，于1995年開始實行。零利率貸款根據(jù)申請人的收入、子女和購房地點確定，凡是月收人不超過2萬法郎的家庭，都可申請零利率貸款。零利率貸款一般不超過住房價格的20％，貸款期限與家庭收入成反比，收入越高，貸款期限越短，收入越低，貸款期限越長。最短期限為7年，最長期限為17年，利息由政府補貼，1998年法國政府對零利率貸款的補貼額約為50億法郎，零利率貸款約占住房貸款總額的5％?！　『商m沒有專門的住房儲蓄系統(tǒng)，也不向住房貸款提供利息補貼，發(fā)展住房金融的重點是鼓勵各種金融機構發(fā)放住房貸款，通過金融機構之間的競爭，降低貸款利率，創(chuàng)新貸款工具品種，來滿足借款人的多種需求。　?。ㄋ模┍ｋU　　住房貸款期限一般在15～20年，在這么長的時間內(nèi)，經(jīng)濟增長率、通貨膨脹率、職工失業(yè)率、市場資金利率都可能會發(fā)生變化。借款人也可能會因死亡、殘廢、失業(yè)等各種原因喪失還貸能力。所有這些因素都使貸款銀行面臨很大的風險。因此，發(fā)展住房金融必須替銀行分散和轉(zhuǎn)移這些風險。法國和荷蘭的做法，是把人壽保險引入住房金融領域，通過人壽保險為銀行提供保險。法國住房貸款保險辦法規(guī)定，借款人在申請住房貸款時，必須同時購買人壽保險公司的人壽保單，如果借款人在貸款期間死亡、殘廢等喪失還款能力時，由保險公司代為償還借款人剩余的全部貸款。保險公司同時還提供附加失業(yè)保險，借款人在失業(yè)后由保險公司承擔18個月的償還貸款責任。失業(yè)保險屬借款人自愿投保的險種，但對失業(yè)風險較高的借款人，銀行也可要求其強制投保。死亡險和殘廢險實行團體保險辦法，所有借款人的保費費率都相同，并且在整個貸款期間內(nèi)保持不變。保費和每月的分期付款打在一起，由借款人按月還給銀行，銀行與保險公司簽訂合同，由銀行代保險公司銷售保單，保險公司付銀行手續(xù)費。當借款者不能按期還款時，如符合保險賠付條件，首先由保險公司賠付。如不符合保險賠付條件，由貸款擔保賠付。……

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