國(guó)外住房金融研究匯編

前言

　　住房問題天然具有經(jīng)濟(jì)和民生的雙重屬性：一方面，住房產(chǎn)業(yè)包括城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、投資融資、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)流通到物業(yè)維管等較長(zhǎng)的鏈條，無論按價(jià)值量、就業(yè)規(guī)?；虍a(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度衡量，住房產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中都占據(jù)重要地位；另一方面，從民生角度，任何國(guó)民都面臨住房問題，住房已成為文明社會(huì)家庭生存繁衍的必備條件。因此，無論從振興國(guó)家經(jīng)濟(jì)還是保障人民安居樂業(yè)角度，各國(guó)普遍將增加住房供應(yīng)和幫助民眾住有所居作為公共政策的基本目標(biāo)?！　淖》拷ㄔ炜?，無論獨(dú)棟房屋、聯(lián)體排屋抑或公寓大樓，都已是成熟技術(shù)，目前主要面臨節(jié)能減排和環(huán)境保護(hù)的挑戰(zhàn)。但從經(jīng)濟(jì)社會(huì)角度看，問題又極為復(fù)雜。無論建設(shè)還是消費(fèi)使用都需要巨額資金投入，必需金融的介入和扶持。住房金融的支持是實(shí)現(xiàn)住房生產(chǎn)和消費(fèi)、達(dá)到經(jīng)濟(jì)和民生雙重目標(biāo)的核心政策。在學(xué)科和行業(yè)術(shù)語中，住房金融一般專指圍繞居民住房消費(fèi)所進(jìn)行的金融活動(dòng)總稱。住房開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)，都需要借助金融信用服務(wù)的支持，但住房生產(chǎn)的金融服務(wù)與一般工商業(yè)項(xiàng)目貸款并無本質(zhì)差別，而圍繞居民住房消費(fèi)的金融服務(wù)則有其自身的特殊規(guī)律和要求。住房金融的本質(zhì)，是通過資金籌集和運(yùn)用，為居民家庭住房消費(fèi)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定、充足的住房資金。

內(nèi)容概要

縱觀全球的發(fā)展，住房金融呈現(xiàn)出多樣化的前景。這是因?yàn)?，住房金融與住房政策、住房市場(chǎng)、金融體制和金融市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，住房金融體制是一國(guó)金融體制、住房體制、住房政策乃至文化長(zhǎng)期相互作用的結(jié)果。因此，同樣從互助合作制模式起步，在不同國(guó)家發(fā)展出不同的住房金融體制。美國(guó)住房金融的演進(jìn)歷史和近年的發(fā)展趨勢(shì)，代表了當(dāng)今世界住房金融演進(jìn)的前沿。本書介紹了國(guó)外住房金融研究概況。

書籍目錄

國(guó)外住房金融的演進(jìn)和趨勢(shì)（代序）上篇  國(guó)外住房金融考察報(bào)告  市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府對(duì)住房發(fā)展的作用  印度住房發(fā)展金融公司的發(fā)展、作用及對(duì)我們的啟示  法國(guó)、荷蘭的住房政策及對(duì)我國(guó)的借鑒意義  美國(guó)、加拿大住房抵押貸款證券化考察報(bào)告  加拿大抵押貸款工具和擔(dān)保制度  借鑒加拿大抵押貸款擔(dān)保制度可行性研究報(bào)告  澳大利亞和香港特別行政區(qū)住房抵押貸款證券化考察報(bào)告  德國(guó)、法國(guó)住房金融體制考察報(bào)告  瑞典、波蘭住房金融與政策考察報(bào)告  德國(guó)個(gè)人住房貸款管理考察報(bào)告  借鑒英國(guó)住房制度推動(dòng)住房公積金制度發(fā)展  澳大利亞、新加坡住房金融及住房保障制度考察報(bào)告  美國(guó)住房金融體系與公共住房制度培訓(xùn)報(bào)告  日本、韓國(guó)、新加坡解決居民住房問題的主要做法及啟示下篇  國(guó)外公共住房金融研究報(bào)告  國(guó)外公共住房金融概述  美國(guó)、加拿大公共住房金融  美國(guó)政府監(jiān)管住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)與啟示  從美國(guó)次貸危機(jī)看中國(guó)住房金融體制發(fā)展  日本公共住房金融  德國(guó)公共住房金融  新加坡公共住房金融  香港特別行政區(qū)公共住房金融  英國(guó)公共住房金融  韓國(guó)公共住房保障體系  國(guó)外公共住房金融體系模式特點(diǎn)總結(jié)

章節(jié)摘錄

　　法國(guó)、荷蘭的住房政策及對(duì)我國(guó)的借鑒意義　　為借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家刺激住房消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善我國(guó)的有關(guān)政策措施，在建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰的率領(lǐng)下，建設(shè)部、保監(jiān)會(huì)、建設(shè)銀行和上海市房委會(huì)共同組成聯(lián)合代表團(tuán)訪問了法國(guó)和荷蘭的住房部、銀行、保險(xiǎn)公司、開發(fā)商和房地產(chǎn)中介服務(wù)等機(jī)構(gòu)，與有關(guān)方面進(jìn)行了廣泛的接觸和交流，對(duì)法國(guó)和荷蘭的住房政策進(jìn)行了深入討論。代表團(tuán)一致認(rèn)為：法國(guó)、荷蘭的歷屆政府都十分重視住房問題，把住房問題作為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民生活的大事來抓，綜合運(yùn)用補(bǔ)貼、稅收、金融、保險(xiǎn)、擔(dān)保等多種政策工具，較好地解決了各種不同收入群體的住房問題，其成功做法值得我國(guó)研究借鑒?！　》▏?guó)和荷蘭的住房政策　　目前，法國(guó)人口約6000萬，住房約2600萬套，其中私有房占55％，公共出租住房占17％，私人出租住房占28％，每年新建住房約30萬套。荷蘭人口約1600萬，住房約640萬套，其中私有住房占50％，公共出租住房占37％，私人出租住房占17％，每年新建住房約8萬套?！　》▏?guó)和荷蘭都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，主要通過市場(chǎng)進(jìn)行資源配置，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)事務(wù)的干預(yù)很少。但由于住房市場(chǎng)關(guān)系到居民能否得到住房這種生活必需品的問題，直接影響到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，具有特殊重要性。因此，在充分發(fā)揮市場(chǎng)力量的同時(shí)，法國(guó)和荷蘭政府都對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行了強(qiáng)有力的干預(yù)，形成了一套行之有效的政府住房政策工具，并根據(jù)不同情況，靈活運(yùn)用這些政策工具，有效地促進(jìn)了住房市場(chǎng)的發(fā)展，成功地解決了不同收入群體的住房問題。在法國(guó)和荷蘭很少見到無家可歸者，說明法國(guó)和荷蘭的住房政策是成功的。同時(shí)，住房市場(chǎng)的發(fā)展還有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，據(jù)法國(guó)CNP專家測(cè)算，1998年法國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.7％，其中0.9個(gè)百分點(diǎn)來自房地產(chǎn)業(yè)。ING集團(tuán)專家根據(jù)荷蘭數(shù)據(jù)，測(cè)算出住宅業(yè)的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)系數(shù)為1.95，住宅業(yè)投入1億荷蘭盾，可拉動(dòng)建筑業(yè)產(chǎn)出1.3億荷蘭盾，建材業(yè)2000萬荷蘭盾，運(yùn)輸業(yè)2000萬荷蘭盾，服務(wù)業(yè)1000萬荷蘭盾，其他產(chǎn)業(yè)1500萬荷蘭盾，總產(chǎn)出達(dá)到1.95億荷蘭盾，兩倍于投入規(guī)模。目前荷蘭建筑業(yè)就業(yè)人口占就業(yè)總?cè)丝诘?％，建筑企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的10％，產(chǎn)值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的7％，已成為荷蘭經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！　「爬ㄆ饋碇v，法國(guó)和荷蘭政府住房政策的核心是鼓勵(lì)中高收入家庭買房，幫助低收人家庭租房，使各種收入群體都能得到與其收入水平相適應(yīng)的住房。實(shí)現(xiàn)這一政策目標(biāo)的工具主要有五項(xiàng)，分別是：補(bǔ)貼、稅收、金融、保險(xiǎn)、擔(dān)保。　?。ㄒ唬┭a(bǔ)貼　　第二次世界大戰(zhàn)對(duì)法國(guó)和荷蘭造成了很大的破壞，大量住房被毀。為解決住房嚴(yán)重短缺問題，戰(zhàn)后兩國(guó)政府都進(jìn)行了大規(guī)模的住房重建，主要辦法是成立低租金住房建設(shè)機(jī)構(gòu)（法國(guó)是HLM，荷蘭是住房協(xié)會(huì)），向中低收人家庭提供低租金住房，政府給HLM和住房協(xié)會(huì)補(bǔ)貼。進(jìn)入20世紀(jì)80年代后，法國(guó)和荷蘭先后進(jìn)行了改革，把政府補(bǔ)貼重點(diǎn)從磚頭轉(zhuǎn)向人頭，從低租金住房建設(shè)補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為低收入家庭住房補(bǔ)貼，凡是收入水平低于政府標(biāo)準(zhǔn)的家庭，都可以獲得住房補(bǔ)貼。1998年法國(guó)住房補(bǔ)貼支出約800億法郎，在這800億法郎支出中，中央政府占34％，社會(huì)保障基金占39％，雇主協(xié)會(huì)占27％。目前法國(guó)對(duì)出租住房建設(shè)也還在提供補(bǔ)貼，但比以前大大減少。補(bǔ)貼額一般相當(dāng)于建造成本的12％，如果租戶是特別困難的低收人家庭，這一補(bǔ)貼比例還提高到20％。荷蘭1998年住房補(bǔ)貼總額約為70億荷蘭盾，約有100萬人得到住房補(bǔ)貼，人均住房補(bǔ)貼2700荷蘭盾，相當(dāng)于半年市場(chǎng)租金。目前荷蘭已取消住房協(xié)會(huì)的補(bǔ)貼?！　。ǘ┒愂铡　》▏?guó)政府在住房稅收方面主要采取以下四種辦法：一是住房?jī)?chǔ)蓄存款利息收入免征所得稅，法國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄種類很多，有住房?jī)?chǔ)蓄賬戶（CEL），住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃（PEL）、1％基金、A種賬戶儲(chǔ)蓄等，所有這些住房?jī)?chǔ)蓄存款利息收人都免征所得稅；二是住房貸款利息可以作為支出，從所得稅納稅基數(shù)中扣除；三是私人出租住房租金收入免征所得稅；四是降低出租住房建設(shè)增值稅，從20.6％降到5.5％?！　『商m政府在住房稅收方面的政策比較簡(jiǎn)單，主要是住房貸款利息免征所得稅。與法國(guó)不同，荷蘭的住房貸款利息扣除沒有最高限額。按照荷蘭所得稅稅法規(guī)定，年收入在7500荷蘭盾以下免征所得稅，7500～30500荷蘭盾所得稅稅率為38％，30500～51000荷蘭盾稅率為50％，51000荷蘭盾以上稅率為60％。如果一個(gè)人年收入50000荷蘭盾，需交所得稅21250荷蘭盾，若向銀行申請(qǐng)住房貸款20萬荷蘭盾，貸款年利率6％，第一年需支付貸款利息12000荷蘭盾，這筆支出可以從50000荷蘭盾的所得稅納稅基數(shù)中扣掉，實(shí)際納稅基數(shù)為38000荷蘭盾，實(shí)際交納所得稅15250荷蘭盾，少交所得稅6000荷蘭盾。貸款額越大，免稅額就越大。這項(xiàng)政策雖然簡(jiǎn)單，但對(duì)荷蘭住房市場(chǎng)的影響很大，荷蘭90％以上的買房者都使用住房貸款，1998年僅此一項(xiàng)政府減少收入100億荷蘭盾左右?！　。ㄈ┙鹑凇　∮捎谧》?jī)r(jià)格昂貴，在法國(guó)和荷蘭很少有人全部靠自己的錢買房，幾乎全部依靠銀行貸款，這就需要向買房者提供貸款支持，而且貸款品種要多樣化，以適應(yīng)不同買房者的多種需求。法國(guó)和荷蘭都采用多種政策，鼓勵(lì)銀行和保險(xiǎn)公司發(fā)放住房貸款，創(chuàng)新貸款品種。目前法國(guó)住房貸款主要有三種，分別是市場(chǎng)利率貸款、住房?jī)?chǔ)蓄貸款和零利率貸款。市場(chǎng)利率貸款是金融機(jī)構(gòu)利用自有資金發(fā)放的貸款，貸款的利率、期限、首付款由金融機(jī)構(gòu)自行確定，政府不加干預(yù)，這部分貸款約占全部貸款的70％，其中80％以上是固定利率貸款。住房?jī)?chǔ)蓄貸款是利用住房?jī)?chǔ)蓄發(fā)放的貸款，法國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄系統(tǒng)主要由兩種儲(chǔ)蓄子系統(tǒng)組成，一種是1965年推出的住房?jī)?chǔ)蓄賬戶，一種是1969年推出的住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃。這兩種儲(chǔ)蓄的基本方法是：專項(xiàng)儲(chǔ)蓄、存貸掛鉤、低存低貸、.國(guó)家獎(jiǎng)勵(lì)。住房?jī)?chǔ)蓄賬戶最低存款額為750法郎，最高存款額為10萬法郎，最短存期18個(gè)月，存款利率2.25％，其中銀行支付1.5％，國(guó)家獎(jiǎng)勵(lì)0.75％，貸款利率3％，最高貸款額為15萬法郎。住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃最低存款額為1500法郎，最高存款額為40萬法郎，最短存款期限5年，存款利率3.6％，其中銀行支付2.57％，國(guó)家獎(jiǎng)勵(lì)1.03％，貸款利率4.31％，最高貸款額為60萬法郎。這兩種儲(chǔ)蓄的主要區(qū)別是住房?jī)?chǔ)蓄賬戶是活期存款，個(gè)人可隨時(shí)支取，而住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃是定期薦款，個(gè)人不能提前支取，國(guó)家對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄賬戶的獎(jiǎng)勵(lì)少于對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃的獎(jiǎng)勵(lì)。目前住房?jī)?chǔ)蓄賬戶為1750億法郎，住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃為1.17萬億法郎，這兩筆資金相加，相當(dāng)于全國(guó)儲(chǔ)蓄總額的1/10。1998年法國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄貸款占住房貸款總額的25％。零利率貸款是政府為進(jìn)一步刺激住房市場(chǎng)，于1995年開始實(shí)行。零利率貸款根據(jù)申請(qǐng)人的收入、子女和購(gòu)房地點(diǎn)確定，凡是月收人不超過2萬法郎的家庭，都可申請(qǐng)零利率貸款。零利率貸款一般不超過住房?jī)r(jià)格的20％，貸款期限與家庭收入成反比，收入越高，貸款期限越短，收入越低，貸款期限越長(zhǎng)。最短期限為7年，最長(zhǎng)期限為17年，利息由政府補(bǔ)貼，1998年法國(guó)政府對(duì)零利率貸款的補(bǔ)貼額約為50億法郎，零利率貸款約占住房貸款總額的5％?！　『商m沒有專門的住房?jī)?chǔ)蓄系統(tǒng)，也不向住房貸款提供利息補(bǔ)貼，發(fā)展住房金融的重點(diǎn)是鼓勵(lì)各種金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款，通過金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)，降低貸款利率，創(chuàng)新貸款工具品種，來滿足借款人的多種需求。　?。ㄋ模┍ｋU(xiǎn)　　住房貸款期限一般在15～20年，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、通貨膨脹率、職工失業(yè)率、市場(chǎng)資金利率都可能會(huì)發(fā)生變化。借款人也可能會(huì)因死亡、殘廢、失業(yè)等各種原因喪失還貸能力。所有這些因素都使貸款銀行面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，發(fā)展住房金融必須替銀行分散和轉(zhuǎn)移這些風(fēng)險(xiǎn)。法國(guó)和荷蘭的做法，是把人壽保險(xiǎn)引入住房金融領(lǐng)域，通過人壽保險(xiǎn)為銀行提供保險(xiǎn)。法國(guó)住房貸款保險(xiǎn)辦法規(guī)定，借款人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)，必須同時(shí)購(gòu)買人壽保險(xiǎn)公司的人壽保單，如果借款人在貸款期間死亡、殘廢等喪失還款能力時(shí)，由保險(xiǎn)公司代為償還借款人剩余的全部貸款。保險(xiǎn)公司同時(shí)還提供附加失業(yè)保險(xiǎn)，借款人在失業(yè)后由保險(xiǎn)公司承擔(dān)18個(gè)月的償還貸款責(zé)任。失業(yè)保險(xiǎn)屬借款人自愿投保的險(xiǎn)種，但對(duì)失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高的借款人，銀行也可要求其強(qiáng)制投保。死亡險(xiǎn)和殘廢險(xiǎn)實(shí)行團(tuán)體保險(xiǎn)辦法，所有借款人的保費(fèi)費(fèi)率都相同，并且在整個(gè)貸款期間內(nèi)保持不變。保費(fèi)和每月的分期付款打在一起，由借款人按月還給銀行，銀行與保險(xiǎn)公司簽訂合同，由銀行代保險(xiǎn)公司銷售保單，保險(xiǎn)公司付銀行手續(xù)費(fèi)。當(dāng)借款者不能按期還款時(shí)，如符合保險(xiǎn)賠付條件，首先由保險(xiǎn)公司賠付。如不符合保險(xiǎn)賠付條件，由貸款擔(dān)保賠付?！?/pre>








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