房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的8堂必修課

前言

　　在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。近年來，我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的投資，也使得我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展?！　∪魏我患移髽I(yè)都需要財務人員來幫助自己管理和規(guī)范公司的任何一項經(jīng)濟工作，使一切經(jīng)濟活動能夠高效進行，房地產(chǎn)企業(yè)當然也不例外。市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的財務活動日益豐富，也日漸復雜，并在企業(yè)整個經(jīng)營管理工作中處于舉足輕重的地位，其成效如何，直接關系到企業(yè)的興衰成敗?！　∝攧展芾硪殉蔀槲覀儸F(xiàn)代企業(yè)管理中的一個重要領域和專門學科。一個企業(yè)的管理者也只有懂得一定的財務知識，才能在復雜多變的經(jīng)濟環(huán)境中找到正確的信息，做出正確的決策。然而，目前仍然有眾多的管理人員沒有財務專業(yè)背景，非常缺乏財務基礎知識。本書的目的正在于幫助各非財務部門的管理人員掌握公司財務基本知識與技能，使之盡早轉變?yōu)槠髽I(yè)一名優(yōu)秀的綜合型管理人員。

內容概要

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)濟、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。近年來，我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的投資熱潮，也使得我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。    本書試圖以輕松易懂的方式介紹房地產(chǎn)企業(yè)一些財務知識。此書不僅是房地產(chǎn)財務管理的入門教材，也非常適合非財務專業(yè)的學生和想了解基本財務知識的人士學習。本書內容主要包括財務入門基本知識以及房地產(chǎn)企業(yè)各部門經(jīng)理應具備的財務知識，具體涉及到投資部、開發(fā)部、采購部、項目施工部、人力資源部和銷售部。

書籍目錄

第一章　財務管理基本功　弄懂會計六要素　房地產(chǎn)企業(yè)的重要會計科目　會計核算的基本前提和一般原則　財務會計報告的種類及作用　什么是資產(chǎn)負債表　什么是利潤表　現(xiàn)金流量表為何重要第二章　做好投資部經(jīng)理必修的財務管理課　嚴密進行預算監(jiān)督與控制　正確地進行投資決策　投資經(jīng)濟效益評價　著眼于未來的長期投資　立竿見影的短期投資　與時俱進的證券投資　項目資本和上級撥人資金管理第三章　做好開發(fā)部經(jīng)理必修的財務管理課　做好項目開發(fā)的可行性研究　自營開發(fā)成本    　發(fā)包工程開發(fā)成本　配套設施開發(fā)成本　代建工程開發(fā)成本　土地開發(fā)成本　房屋開發(fā)成本　開發(fā)間接費　項目開發(fā)風險分析第四章　做好采購部經(jīng)理必修的財務管理課　存貨的確認和初始計量　存貨收發(fā)核算的成本計價法　存貨的期末計量與披露　材料與設備的采購及發(fā)出　委托加工業(yè)務　低值易耗品　材料與設備清查第五章　做好項目施工部經(jīng)理必修的財務管理課　工程項目信息及信息管理　工程項目的設計　工程項目的控制　項目的發(fā)包　項目的招標　施工前期與過程管理　正確選擇監(jiān)理單位　交付使用資產(chǎn)和建設資金沖轉　投資包干節(jié)余和竣工驗收管理　房屋建設竣工財務決算第六章　做好人力資源部經(jīng)理必修的財務管理課　薪酬預算方法　及時進行薪酬調整　正確的薪酬支付辦法　變化多樣的獎金體系　力創(chuàng)合理的福利措施第七章　做好銷售部經(jīng)理必修的財務管理課　搞懂銷售收入的確認與計量　房屋銷售收入　土地轉讓收入　代建工程收入　核算利潤的構成及分配　銷售費用的歸集與分配　期間費用的核算第八章　做好總經(jīng)理必修的財務管理課　全方位的財務預測　靈活運用稅收籌劃的基本方法　縝密的財務審計　房地產(chǎn)企業(yè)財務管理環(huán)境　房地產(chǎn)企業(yè)財務管理觀念　學會看懂會計報表　提高股東收益率并合理分紅

章節(jié)摘錄

　　第一章 財務管理基本功　　李嘉誠先生曾說過這樣一段話：“我從未有幸在商學院聆聽教授指導，我年輕的時候，最喜歡翻閱的是上市公司的年度報告書，表面上挺沉悶，但這些會計處理方法的優(yōu)點和漏弊、方向的選擇和公司資源的分布對我有很大的啟示。對我而言，管理人員對會計知識的把持和尊重、對公司財務的控制，是最基本的元素?！薄　】墒牵行┢髽I(yè)家很少主動關心財務知識。他們總是模糊地意識到，財務是個很簡單的事情，不過就是收入進來了。這就好像你把刀已經(jīng)拿在了手里，但不知道手里拿的是什么，模糊中感覺像是個鐵東西，但究竟能干什么卻有些茫然。這樣，你當然也沒有欲望去學會怎么使用它，用好它?！　∑髽I(yè)家不愛看賬目。看賬目，他們就“一翻兩瞪眼”。企業(yè)家都是非常精明的，他們在做生意的過程中，在企業(yè)管理中，心中應該都有一本賬。但是若不重視財務這本大賬，往往就會只算自已心中的那本小賬，生意也就不能做大做強。企業(yè)家害怕數(shù)字。因為很多時候，財務一說話，就有很多數(shù)據(jù)、很多術語讓企業(yè)家聽不懂。企業(yè)家說話，財務也聽不懂。干脆，企業(yè)家不再和財務溝通：“小王，你就照我說的做吧！”這種不懂裝懂的經(jīng)營方式無異于“土包子”進城，其后果危害無窮?！　〔贿^，想改變這樣的狀況并不難，所需要做的就是從簡單的會計要素開始了解，很快就能進入財務的大門?！　∨畷嬃亍　『唵蔚卣f，會計工作主要是把企業(yè)雜亂的會計數(shù)據(jù)歸納整理，加工編制成有用的財務信息?！　W習會計語言，首先要對會計語言要素有一個基本的理解。對于什么是會計，社會各界，包括企業(yè)家們的理解是不一樣的，甚至職業(yè)會計人員也會有不同的理解。例如，咱們平常所指的李會計、張會計，但這只是對會計工作人員的稱呼。會計不是單指某個人，會計也不是簡單地把經(jīng)濟業(yè)務記錄在流水賬上。那么會計到底是否什么呢？有人說會計是管理的工具；也有人說會計是一個信息系統(tǒng)。會計的工作就是收集信息、加工信息、儲存信息，并對外披露信息。但從企業(yè)管理的角度來說，會計是企業(yè)的語言，這種語言是企業(yè)內部交流的工具?！　〔还軙嫸嗝磸碗s，會計報告寫的有多厚，憑證賬簿有多少，會計的語言主要是由兩組詞匯構成：一組是反映企業(yè)財務狀況的會計語言詞匯；另一組是反映企業(yè)在一定期期間經(jīng)營成果的會計語言詞匯。按照《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，會計語言詞匯劃分為六項，即六大會計要素：資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費用和利潤。其中前三項屬于反映企業(yè)財務狀況的會計語言，體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表中；后三項是反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中成果的會計語言，體現(xiàn)在損益表中?！　、B、C三人是好朋友，他們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的文化公司很賺錢，而且進入的門檻也很低。2002年3月20日，他們決定到工商局注冊一家文化類的公司。注冊時，A入股35萬元，B入股40萬元，C入股25萬元，共同投入到公司的資金是100萬元。公司運營一段時間后，他們發(fā)現(xiàn)資金不夠，于是決定向銀行貸款。8月15日，他們用公司的固定資產(chǎn)作抵押，向商業(yè)銀行貸款100萬元。如果問3月20日公司擁有多少資產(chǎn)，我們會說有現(xiàn)金100萬元。誰對它擁有權利呢？我們說股東擁有權利，因為投資人是企業(yè)的主人。這時候就是資產(chǎn)等于所有者權益，從數(shù)量上來講就是100萬元等于100萬元，但它卻包含兩個方面的內容，即：一是告訴你此時此刻擁有什么；二是告訴你，此時此刻誰對100萬擁有權利，這是一個問題的兩個方面。　　100萬元不夠，再借100萬存人銀行。此時此刻擁有資產(chǎn)多少？我們說200萬元，誰對它擁有權利呢？兩部分人擁有權利，創(chuàng)業(yè)者擁有權利100萬元，叫所有者權益；對于創(chuàng)業(yè)者來說銀行借款是債務，承擔的債務有100萬元。200萬元=100萬元+100萬元，即資產(chǎn)=負債+股東權益?！　⊥ㄟ^以上事例，我們可以知道資產(chǎn)、負債、所有者權益三者之間的關系。那什么又是收入、費用、利潤呢？　　某公司在該月銷售商品的收入為100000元；為取得這些收入發(fā)生費用80000元，其中銷售商品的購入成本70000元，管理費用、員工的工資等費用為10000元，這樣，通過收入與費用的比較，該月就獲得了利潤20000元。其數(shù)量關系不妨看看下面列表方式吧！　　表中的收入、費用和利潤之間的數(shù)量平衡關系，是指該公司在某時期資產(chǎn)運動處于顯著變動狀態(tài)時的狀況。在這里，可以明顯地看到：該公司有100000元收入，同時為獲得收入，相應的，該公司發(fā)生了80000元費用，收入比費用多了20000元表現(xiàn)為利潤?！　媽ο蟮木唧w內容進行最基本的分類，稱之為會計要素，通常講，會計要素就是會計要核算的內容。企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務十分復雜，要準確核算，必須將其進行分類處理?，F(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》將其分為資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費用和利潤共6類會計要素?！　∫弧①Y產(chǎn)　　資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或控制的，能以貨幣計量并為企業(yè)提供經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)債權和其他權利。　　作為資產(chǎn)，.首先要具有排他性，即某項資產(chǎn)所有權和使用支配權只歸某一企業(yè)。其次，資產(chǎn)必須能夠被企業(yè)以貨幣加以計量。比方說一家生產(chǎn)飲料的企業(yè)，壟斷占有了一處礦泉水水源，但卻沒有辦法來給它估價，那么這處水源也不能算做是這家飲料廠的資產(chǎn)。再次，資產(chǎn)要能夠直接或間接地為企業(yè)帶來預期的經(jīng)濟效益，要有助于企業(yè)目前和未來的經(jīng)營，像報廢的機器，它已經(jīng)不能再給企業(yè)帶來任何的經(jīng)濟效益，這時它也就不能算做是資產(chǎn)了。最后，資產(chǎn)既包括財產(chǎn)，也包括債權和其他權利。　　資產(chǎn)的本質是經(jīng)濟資源。它可以是有形的，如房屋、機器設備、材料等，也可以是無形的，如土地使用權、專利權等?！　≠Y產(chǎn)按其在經(jīng)營活動中的流動性和發(fā)揮作用的不同，分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用等。　　1.流動資產(chǎn)　　所謂流動資產(chǎn)就是指那些流動性比較強的資產(chǎn)。流動性常常被理解為變成現(xiàn)金的能力。一項資產(chǎn)如果能夠很容易地被變賣、處置而成為現(xiàn)金，那么它就具有很大的流動性。流動資產(chǎn)主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應收及預付款項、存貨等，它是企業(yè)多項資產(chǎn)中的“王牌軍”?！　?.長期投資　　長期投資是指不準備在1年內變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資?！　。?）股票投資是指企業(yè)以用貨幣資金購買其他企業(yè)股票為形式的對外投資。股票投資是一種股權投資?！　。?）債券投資是指企業(yè)以用貨幣資金購買國家或企業(yè)債券為形式的對外投資。債券投資是一種債權投資?！　。?）其他投資是指企業(yè)對合營企業(yè)和合作企業(yè)的投資，包括用貨幣、商品、固定資產(chǎn)等進行的投資。其他投資也是股權投資?！　」蓹嗤顿Y與債權投資不同。企業(yè)對外進行股權投資，企業(yè)便成為被投資企業(yè)的投資人，從被投資企業(yè)那里分取利潤；進行債權投資，企業(yè)成為被投資企業(yè)的債權人，從被投資企業(yè)那里取得利息?！　?.固定資產(chǎn)　　固定資產(chǎn)是指使用年限在1年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原來實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具器具等?！　」潭ㄙY產(chǎn)的特點是可以多次參加企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營周轉。在長期使用過程中，雖有磨損仍能保持其基本形態(tài)不變，但價值隨著使用而逐漸降低，降低的這部分價值稱為折舊?！　?.無形資產(chǎn)　　無形資產(chǎn)是指企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、商譽等?！　o形資產(chǎn)雖然不具有實物形態(tài)，看不見摸不到，但企業(yè)必須付出代價才能將其作為無形資產(chǎn)人賬核算。無形資產(chǎn)可在較長時期內使用，為企業(yè)提供收益。隨著使用，其價值也逐漸減少，轉化為企業(yè)的費用。如果不能為企業(yè)帶來收益，則不能列作無形資產(chǎn)人賬。　　5.長期待攤費用　　長期待攤費用是指企業(yè)已經(jīng)支付，但不能全部計入當年損益，應當在本年和以后年度內分期攤銷的各種費用。如需要在1年以上攤銷的數(shù)額較大的廣告宣傳費、股票發(fā)行費、開辦費、租人固定資產(chǎn)的改良支出等?！　《?、負債　　負債是指企業(yè)所承擔的、能以貨幣計量的、需要今后以資產(chǎn)或勞務償付的債務?！　∝搨雌鋬斶€期的長短可劃分為流動負債和長期負債。　　1.流動負債　　流動負債是指將在1年或超過1年的一個營業(yè)周期內償還的債務，主要包括短期借款、應付及預收款項和預提費用等?！　。?）短期借款是指企業(yè)向銀行或其他金融機構借人用于生產(chǎn)經(jīng)營的期限在1年以內的各種借款?！　。?）應付及預收款項是指應付而尚未支付的賬款和預收的銷貨款，包括應付票據(jù)、應付賬款、應付工資、應付福利費、應繳稅金、應付利潤、其他應付款和預收賬款等。　?。?）預提費用是指已經(jīng)列為當期或前期的費用，但到目前尚未實際支付，需在1年內支付的一種負債?！　?.長期負債　　長期負債是指償還期超過1年的一個營業(yè)周期以上的債務，主要包括長期借款、應付債券和長期應付款等。若長期負債在一年內到期時，也被視為流動負債處理?！　。?）長期借款是指企業(yè)從銀行等金融機構和其他單位借人的期限在1年以上的各種借款?！　。?）應付債券是指企業(yè)通過發(fā)行債券的方式籌集資金而形成的債務?！　。?）長期應付款是指企業(yè)除長期借款、應付債券以外的其他長期債務?！?/pre>




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