標(biāo)本

前言

中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)亟須管理房地產(chǎn)是近年中國最為熱門的行業(yè)。長期以來，中國居民深受住房條件簡陋之苦，對擁有房產(chǎn)的渴望是強(qiáng)烈的。國家取消以前的福利分房制度之后，商品房的市場豁然打開。住房的需求在短時(shí)間內(nèi)突然進(jìn)發(fā)，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的興盛。每個(gè)人都似乎看到了背后巨大的贏利空間。地方政府、企業(yè)、個(gè)人都投入到了挺進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的“運(yùn)動(dòng)”之中。多數(shù)城市明確提出要將其作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，甚至作為支柱產(chǎn)業(yè)。而企業(yè)和個(gè)人則紛紛摩拳擦掌進(jìn)入建房買房售房的行列之中。這種畸形的全民炒房地產(chǎn)的做法是國家的悲哀。目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)。中國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。一、價(jià)格水平波動(dòng)大，且地區(qū)差別懸殊。2003年之前，全國的房屋銷售價(jià)格增幅是很穩(wěn)定的。2002年房屋銷售價(jià)格上漲3.7％，2003年上漲4.8％，到了2004年，就出現(xiàn)了加速上揚(yáng)的趨勢，上漲9.7％。從季度指標(biāo)看，2003年四個(gè)季度的同比增長速度基本在5％左右波動(dòng)，進(jìn)入2004年之后增速加快，基本在9％一10％左右，最高在2004年第四季度同比達(dá)到了10.8％。2005年第一季度房屋銷售價(jià)格比2004年同季上漲 9.8％，第二季度上漲8％，由于宏觀調(diào)控力度效果顯現(xiàn)，第三季度增幅有所下降，為6.1％。假如沒有宏觀調(diào)控及時(shí)出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格必然會(huì)再攀高峰，誘發(fā)更大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。目前雖然暫時(shí)憑借行政力量壓抑了房地產(chǎn)價(jià)格漲幅，但調(diào)控之后是否出現(xiàn)反彈，仍然是一個(gè)需要我們高度警惕的問題。不過，此次全國房屋銷售價(jià)格的抬高，主要是由于局部地區(qū)，特別是東部城市房價(jià)高漲所致。對上海、北京和廣州三大代表性城市進(jìn)行分析，就更能說明這種地區(qū)差別。上海市的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，調(diào)控十分必要；而北京有泡沫，但并不嚴(yán)重；廣州則沒有泡沫存在。上海 1998年上海住宅商品房平均銷售價(jià)格只有每平方米3026元，但之后持續(xù)上漲，到了2003年達(dá)到每平方米5118元，首次超過北京成為全國房價(jià)最貴的省份城市，而2004年則達(dá)到6385元／平方米(采用新的統(tǒng)計(jì)方法)，按照可比口徑比2003年增長14.6％。(上海市的這些指標(biāo)普遍受到質(zhì)疑，認(rèn)為被低估的空間很大，但是，我們目前在公開渠道只能得到這樣的數(shù)據(jù)。) 2003年后的房價(jià)漲跌波動(dòng)驚人，季度指標(biāo)更清楚地說明這一點(diǎn)。以房屋銷售價(jià)格為指標(biāo)，2003年以來每個(gè)季度的同比增長幅度都在兩位數(shù)以上。20 03年第一季度同比增幅還是11.8％，第二季度就高達(dá)18％以上，第三季度則達(dá)到21.5％，第四季度超過29％；2004年第一季度比2003年同季又增長28.3 ％，第二季度仍保持在21.4％的同比增幅，第三季度的增長開始放慢，達(dá)到 14.9％，第四季度又進(jìn)一步下降到10.4％。不過2005年第一季度又有上升趨勢，達(dá)到19.1％。由于宏觀調(diào)控，2005年第2季度增幅開始下降，為11.6％，第3季度更進(jìn)一步降至6.5％。這個(gè)水平相對來說，還算合理。2003年以來，上海季度增幅平均高出全國水平10.1個(gè)百分點(diǎn)，而北京比全國低4.2個(gè)百分點(diǎn)，廣州則比全國低5.4個(gè)百分點(diǎn)。單從上圖的上海房價(jià)走勢看，其波幅之大，令人瞠目。上海市房價(jià)不但增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平，其增長趨勢也完全與全國不合拍。2003年以來的11個(gè)季度，上海與全國的相關(guān)系數(shù)是一0.15，統(tǒng)計(jì)上沒有顯著性，說明它完全游離于正常走勢之外。在房地產(chǎn)投資和銷售環(huán)節(jié)上，上海的增速也是驚人的。上海統(tǒng)計(jì)公告顯示。2003年上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額901.24億元，比2002年增長20.3％；商品房施工面積8267.5l萬平方米，增長20.6％；竣工面積2491.84萬平方米，增長25.6％；商品房銷售面積2376.4萬平方米，增長20.5％，其中商品住宅銷售面積2224.47萬平方米，增長20.5％。全年商品房銷售額1216.34億元，比2002年增長49.2％，其中商品住宅銷售額1109.86億元，增長50％。銷售額的增長幅度明顯高于銷售面積增幅。存量房產(chǎn)交易持續(xù)攀高。全年成交過戶面積2306.28萬平方米，比2002年增長28.8％。到了2004年，上面的一系列指標(biāo)都又有了大幅度提升。房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)1175.46億元，比上年增長30.4％；商品房施工面積9481.61萬平方米；竣工面積3443.02萬平方米，增長38.2％；商品房銷售面積(包括現(xiàn)房和期房)3488.75萬平方米，增長3 8.9％，其中商品住宅銷售面積3233.74萬平方米，增長38.5％。全年商品房銷售額(包括現(xiàn)房和期房)2263.84億元，比上年增長58.9％，其中商品住宅銷售額2064.74億元，增長58.8％。所有增幅都大大高于2003年。存量房成交過戶面積也增長了18.2％。北京 北京房價(jià)的絕對水平在2003年之前都是居于全國首位的。但是，房價(jià)漲幅還算溫和。從季度指標(biāo)看，2003年的前三個(gè)季度，同比增長都只有0.2％，第四季度有0.6％，可以說是幾乎沒有什么變化。但進(jìn)入2004.年后，增速加快，四個(gè)季度增長分別是1.8％、3.3％、3.5％、6.3％，2005年第一、二、三季度增幅分別為6.5％、6.5％、6.3％，相當(dāng)穩(wěn)定。2003年以來北京平均季度增幅比上海低近14個(gè)百分點(diǎn)，比全國還要低4.2個(gè)百分點(diǎn)。從2004年全年看，北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房屋銷售價(jià)格總水平比2003 年上漲3.7％，漲幅提高了3.4個(gè)百分點(diǎn)。北京市建委的統(tǒng)計(jì)顯示，全市竣工后簽訂銷售合同的商品現(xiàn)房平均銷售價(jià)格5053元／平方米，同比上漲316元／平方米，漲幅為6.7％；其中，商品住宅現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為4747元／平方米，同比上漲29l元／平方米，漲幅為6.5％；全市商品期房買賣平均價(jià)格 5986元／平方米，同比上漲了225元／平方米，漲幅為3.9％。其中，商品住宅期房買賣價(jià)格為5629元／平方米，同比上漲376元／平方米，漲幅為7.2％?？梢哉f，進(jìn)入2004年之后北京房地產(chǎn)出現(xiàn)了輕微的泡沫。由于宏觀調(diào)控的出臺，其泡沫沒有在2005年前三季度繼續(xù)被擴(kuò)大和膨脹，房屋銷售價(jià)格增幅也基本與全國平均水平持平。還有，北京市城建研究中心2005年2月發(fā)布“北京市商品住宅購房對象購房需求抽樣調(diào)查結(jié)果”顯示，購房對象置業(yè)目的以改善居住條件和解決基本居住需求為主，所占比重為81.94％(其中，高檔次商品住宅購房需求所占比重為12.1％)，以投資為目的的購房需求僅占調(diào)查對象總?cè)藬?shù)的7.9％。這也從側(cè)面反映北京市場上投機(jī)商的比重并不大。廣 州 廣州的房地產(chǎn)市場在三大城市中是最穩(wěn)健、最成熟、最理性的。2003— 2004年，廣州保持了快速的經(jīng)濟(jì)增長：2003年廣州市GDP增長15％，人均可分配收入增長12.1％；2004.年GDP增長仍然保持15％的增長高速，人均可分配收入增長為12.5％。但是同期的房屋銷售價(jià)格卻波瀾不驚，2003年的四個(gè)季度里，后三個(gè)季度全是負(fù)增長，2004年四個(gè)季度增幅都在5％以內(nèi)，2005 年第一至第三季度增幅也只有4.8％、5.9％、4.3％?？偟膩碚f，廣州沒有房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響是嚴(yán)重的。房價(jià)持續(xù)過快上漲會(huì)導(dǎo)致價(jià)格形成機(jī)制的扭曲，增大了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，對國民經(jīng)濟(jì)和大眾生活的傷害是深刻和長遠(yuǎn)的。這三大城市之間巨大的差別體現(xiàn)出中國房地產(chǎn)行業(yè)的非同質(zhì)性，增加了行業(yè)內(nèi)的復(fù)雜性。

內(nèi)容概要

　　《標(biāo)本》郎咸平觀點(diǎn)：目前房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)，全民炒房地產(chǎn)的做法是國家的悲哀。中國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：價(jià)格水平波動(dòng)大，且地區(qū)差別懸殊；融資結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債水平高；調(diào)控政策導(dǎo)向的不穩(wěn)定性；投機(jī)性資金對行業(yè)的沖擊。香港的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，我國大陸房地產(chǎn)的某些地方與香港的歷史極為類似。香港這些公司之所以在競爭中脫穎而出，重要的一點(diǎn)就是運(yùn)用了恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略。這些策略最終都可以表現(xiàn)為一點(diǎn)，那就是維持較高的現(xiàn)金流和較低的負(fù)債率。

作者簡介

朗咸平，美國沃頓商學(xué)院博士，現(xiàn)任香港中文大學(xué)教授。曾任沃頓商學(xué)院、密西根州立大學(xué)、俄亥俄州立大學(xué)、紐約大學(xué)和芝加哥大學(xué)教授，被公認(rèn)為公司治理方面的頂級學(xué)者?！　≈小恫倏v》、《整合》、《動(dòng)作》、《科幻》、《標(biāo)本》等中文著作。

書籍目錄

自序：中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)亟須管理    第一章  恒基兆業(yè)集團(tuán)一、概述    集團(tuán)架構(gòu)    李兆基語錄    四大地產(chǎn)商業(yè)績與風(fēng)險(xiǎn)比較二、集團(tuán)理念三、恒基集團(tuán)之“地產(chǎn)為大”篇四、恒基集團(tuán)之“做強(qiáng)做大”篇    高速發(fā)展期    穩(wěn)中求勝期    東山再起期五、恒基集團(tuán)之“風(fēng)險(xiǎn)管理”篇    手法一：不同業(yè)務(wù)組合    手法二：穩(wěn)定現(xiàn)金流六、恒基集團(tuán)之“派發(fā)高息”篇    每股股息和每股股價(jià)走勢比較    派息比率比較    派發(fā)股息的現(xiàn)金來源分析    借錢、配股集資派高息，市場怎樣看    資本負(fù)債率長期高企又如何    如果沒有派發(fā)現(xiàn)金股息，其市值會(huì)如何七、結(jié)論    第二章  新世界發(fā)展集團(tuán)一、新世界發(fā)展的組織結(jié)構(gòu)及背景二、1997—2000年發(fā)展策略    四大天王——企業(yè)策略    新世界集團(tuán)——企業(yè)策略三、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境突變    亞洲金融風(fēng)暴四、新世界發(fā)展的財(cái)務(wù)問題    營運(yùn)現(xiàn)金入不敷支    融資辦法……

章節(jié)摘錄

書摘20世紀(jì)90年代——美麗華收購戰(zhàn)    恒基集團(tuán)經(jīng)過80年代的上市及業(yè)務(wù)重組，羽翼漸豐，已經(jīng)晉身為四大地產(chǎn)發(fā)展商之一。到了1993年的時(shí)候，恒地的市值大約345億港元，比長江的585億港元及新鴻基的673億港元只差一半，比新世界的276億港元為高。美麗華收購戰(zhàn)發(fā)生在1993年6、7月期間，最初由長江及中信泰富發(fā)起，到恒基集團(tuán)加入，以少于35％的股份控制美麗華集團(tuán)價(jià)值150億港元的資產(chǎn)及物業(yè)發(fā)展權(quán)，出其不意地打了一場漂亮的勝仗。    從當(dāng)時(shí)媒體的紀(jì)錄看，美麗華酒店創(chuàng)辦于1957年，由楊志云帶領(lǐng)，連同何善衡、何添等購人一所旅店發(fā)展壯大的。1970年7月在香港上市集資5千多萬港元。當(dāng)楊志云在1985年病逝后，美麗華由其兒子楊秉正接掌，可惜經(jīng)營作風(fēng)保守，業(yè)務(wù)漸走下坡。到了1990年代，由于美麗華股權(quán)分散：楊氏家族占差不多35％，其他董事局成員占15％左右；多次被傳成為狙擊對象。當(dāng)時(shí)美麗華經(jīng)營五種業(yè)務(wù)，包括酒店、物業(yè)出租、飲食、旅游及證券投資。截至1992年3月止，資產(chǎn)凈值40.19億港元(每股7.2元)，稅后利潤4千多萬港元。    當(dāng)時(shí)媒體對整個(gè)事件作了詳細(xì)報(bào)導(dǎo)，1993年6月9日，長江及中信泰富宣布，以每股15.5港元，有條件全面收購美麗華酒店企業(yè)，涉及資金87.88億港元，但必須獲得八成股東的支持，才獲轉(zhuǎn)變?yōu)闊o條件收購建議。    6月14日，美麗華的董事總經(jīng)理?xiàng)畋l(fā)公開信，指美麗華的資產(chǎn)值應(yīng)為每股20港元。3天后長江及中信泰富提高收購價(jià)至每股16.5港元。    6月18日，恒基集團(tuán)宣布恒發(fā)已經(jīng)從楊氏家族購入34.78％股權(quán)及34.59％認(rèn)股證，分別作價(jià)每股17港元及10港元，總代價(jià)為34.48億港元。恒基集團(tuán)解釋收購的目的符合恒發(fā)的多完化策略，而李兆基看中美麗華集團(tuán)名下物業(yè)：包括彌敦道的美麗華大酒店(地皮有36，550平方尺)、金巴利道用以收租的美麗華大廈(地皮有85，950平方眠)；大約共有樓面面積160萬平方尺。1993年地產(chǎn)市道高漲，彌敦道的寫字樓成交價(jià)高達(dá)過萬港元一平方尺，推算美麗華名下的物業(yè)，已價(jià)值150億港元；如以收購價(jià)每股17港元計(jì)算，總收購價(jià)為90多億港元，相等于資產(chǎn)值之6成，是相當(dāng)便宜的。    6月20日，長江及中信泰富提高收購價(jià)至每股17港元，與恒發(fā)看齊。到了7月16日，由長江及中信泰富提出有條件收購建議正式截止，長江與中信泰富最后只取得13.7％已發(fā)行股本，收購不足股數(shù)，令收購協(xié)議終告失敗。最后恒基集團(tuán)不但不用提出全面收購，而且以34.78％取得控制權(quán)。當(dāng)時(shí)全面收購的分水嶺是35％，恒基集團(tuán)巧妙地一次性奪得34.78％股權(quán)，順利避免要付出一個(gè)全面收購的代價(jià)。    恒發(fā)以每股17港元成功控制美麗華。3個(gè)多月后，美麗華的股價(jià)已大大超越每股17港元的收購價(jià)。    P45-46

媒體關(guān)注與評論

書評一部值得所有行業(yè)和企業(yè)借鑒的風(fēng)險(xiǎn)管理案例集！    堅(jiān)決不做贏得起但可能輸不起的生意，針對所有行業(yè)和企業(yè)來說，都是風(fēng)險(xiǎn)管理的最基本的而且又是極容易被忽略的不二法則。——郎咸平郎咸平更多作品請見：

編輯推薦

《標(biāo)本》面對像亞洲金融危機(jī)、宏觀調(diào)控、外國投機(jī)性資金融入這樣的不可控值得外在風(fēng)險(xiǎn)，唯一能做的就是通過恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略減少或者抵消這些風(fēng)險(xiǎn)給公司帶來的負(fù)面影響。香港地產(chǎn)公司均資本負(fù)債率（而不是資產(chǎn)負(fù)債率）基本維持在20%左右，而現(xiàn)金占總資產(chǎn)比例高達(dá)5%-15%以上，這可以看作是這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)。

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