住宅市場與政府管制

內(nèi)容概要

　　住宅產(chǎn)業(yè)雖然對刺激內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長居功甚偉，但住宅市場已經(jīng)成為當代社會經(jīng)濟失衡和金融風險的重要來源。研究住宅市場的形成和發(fā)展機制，對于改善居民生活、穩(wěn)定經(jīng)濟和金融均具有不可估量的意義。住宅作為一種商品，既可以是奢侈品，又可以是生活必需品。住宅作為奢侈品的屬性，決定了住宅需求的滿足必須遵循市場的原則；住宅作為生活必需品的屬性，決定了住宅需求的滿足必須遵循保障原則。住宅的供給取決于住宅的性質(zhì)，優(yōu)質(zhì)住宅的供給剛性較強，普通住宅供給彈性較大。在住宅市場上，優(yōu)質(zhì)住宅的價格更多取決于市場相對購買力，即住宅市場相對購買力越大，優(yōu)質(zhì)住宅的價格越高；反之則反是。普通住宅的價格更多取決于市場絕對購買力，即住宅市場絕對購買力越大，普通住宅需求得到滿足的程度越高；反之則反是。住宅市場的供求特征及價格形成機制決定了，通常情況下優(yōu)質(zhì)住宅才會成為市場投機的對象。普通住宅成為市場投機的對象必須以土地財政為前提，即政府為實現(xiàn)賣地收入的最大化，有意限制普通住宅的土地供應。優(yōu)質(zhì)住宅投機是市場風險的主要來源，普通住宅投機是政策風險的主要來源。住宅市場需要政府的管制，但政府管制的主要對象應該是普通住宅市場，政府應根據(jù)保障原則確保普通居民能夠購買滿足長期居住需要的普通住宅。優(yōu)質(zhì)住宅、租賃住宅應該是完全市場化的產(chǎn)物。優(yōu)質(zhì)住宅面向高收入人群，優(yōu)質(zhì)住宅的供給剛性和需求彈性決定其分配只能遵循價高者得的原則。租賃住宅面向流動人口，需求的短期性和不確定性決定了租賃住宅的供給數(shù)量與價格必須由市場來決定，必須反映市場的成本。公有住房是無力或無法購買普通住宅的居民滿足長期居住需要的唯一來源，它是住宅市場的有益補充。政府管制不當將帶來住宅市場的系統(tǒng)性風險。中國住宅市場的巨大泡沫是土地國有基礎上政府干預不足造成的，是住宅產(chǎn)業(yè)過度市場化的結(jié)果；與之相反，2007年美國次貸危機的爆發(fā)是土地私有基礎上政府對住宅市場過度干預的產(chǎn)物，是美國政府無視自身財力片面追求社會目標的結(jié)果。

作者簡介

　　顧書桂 男，1970年生，江蘇姜堰人。1992年獲得蘇州大學法學學士學位，1995年獲得南京大學政治經(jīng)濟學碩士學位，2004年晉升副教授，2010年獲得中國社會科學院研究生院經(jīng)濟學博士學位?，F(xiàn)為上海市社會科學院部門經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)研究中心高級研究人員。

書籍目錄

第一章 導論第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)住房制度改革十年回顧第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)住宅市場改革的成績與不足第三節(jié) 本書概要第二章 住宅經(jīng)濟理論述評第一節(jié) 國外地租（地價）理論的研究第二節(jié) 中國關于住宅問題的理論研究第三節(jié) 對當前住宅經(jīng)濟理論評價第三章 住宅需求第一節(jié) 住宅效用第二節(jié) 住宅意愿需求第三節(jié) 住宅實際需求本章小結(jié)第四章 住宅的供給第一節(jié) 通過市場機制提供住宅的局限性第二節(jié) 政府干預住宅供給的邊界第三節(jié) 影響住宅供給的技術因素第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)商與住宅供給本章小結(jié)第五章 住宅的價格第一節(jié) 住宅價格的形成第二節(jié) 住宅價格的水平第三節(jié) 住宅價格的波動本章小結(jié)第六章 住宅市場與投機第一節(jié) 投機是發(fā)展中住宅市場的常態(tài)第二節(jié) 優(yōu)質(zhì)住宅市場與投機第三節(jié) 普通住宅市場與投機本章小結(jié)第七章 土地財政與管制失靈第一節(jié) 土地財政的內(nèi)涵第二節(jié) 土地財政與管制失靈第三節(jié) 土地財政對住宅市場的影響本章小結(jié)第八章 普通住宅的政府管制第一節(jié) 管制普通住宅的必要性第二節(jié) 普通住宅的管制原則第三節(jié) 普通住宅管制的具體措施本章小結(jié)第九章 其他住宅的政府管制第一節(jié) 優(yōu)質(zhì)住宅的政府管制第二節(jié) 租賃住宅的政府管制第三節(jié) 公有住房的政府管制本章小結(jié)第十章 案例一：1998年中國城鎮(zhèn)住房制度改革第一節(jié) 高房價是中國住宅問題的核心第二節(jié) 高房價與住宅市場系統(tǒng)性風險第三節(jié) 住宅市場高房價的對策第十一章 案例二：2007年美國次貸（債）危機第一節(jié) 2007年美國次貸（債）危機爆發(fā)的宏觀調(diào)控背景第二節(jié) 美國次貸（債）危機的現(xiàn)有對策與評價第三節(jié) 美國次貸（債）危機的解決思路第十二章 總結(jié)與展望參考文獻后記

編輯推薦

　　《住宅市場與政府管制》以中國城鎮(zhèn)住宅市場存在的問題為背景，從理論上闡明住宅市場的供求特點以及政府管制的必要性，并結(jié)合實際，具體分析中國1998年城鎮(zhèn)住房制度改革的局限性、產(chǎn)生的風險以及規(guī)避或化解的途徑，同時深刻總結(jié)2007年美國次貸（債）危機爆發(fā)的經(jīng)驗和教訓。

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