住宅市場(chǎng)與政府管制

內(nèi)容概要

　　住宅產(chǎn)業(yè)雖然對(duì)刺激內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)居功甚偉，但住宅市場(chǎng)已經(jīng)成為當(dāng)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)失衡和金融風(fēng)險(xiǎn)的重要來源。研究住宅市場(chǎng)的形成和發(fā)展機(jī)制，對(duì)于改善居民生活、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和金融均具有不可估量的意義。住宅作為一種商品，既可以是奢侈品，又可以是生活必需品。住宅作為奢侈品的屬性，決定了住宅需求的滿足必須遵循市場(chǎng)的原則；住宅作為生活必需品的屬性，決定了住宅需求的滿足必須遵循保障原則。住宅的供給取決于住宅的性質(zhì)，優(yōu)質(zhì)住宅的供給剛性較強(qiáng)，普通住宅供給彈性較大。在住宅市場(chǎng)上，優(yōu)質(zhì)住宅的價(jià)格更多取決于市場(chǎng)相對(duì)購(gòu)買力，即住宅市場(chǎng)相對(duì)購(gòu)買力越大，優(yōu)質(zhì)住宅的價(jià)格越高；反之則反是。普通住宅的價(jià)格更多取決于市場(chǎng)絕對(duì)購(gòu)買力，即住宅市場(chǎng)絕對(duì)購(gòu)買力越大，普通住宅需求得到滿足的程度越高；反之則反是。住宅市場(chǎng)的供求特征及價(jià)格形成機(jī)制決定了，通常情況下優(yōu)質(zhì)住宅才會(huì)成為市場(chǎng)投機(jī)的對(duì)象。普通住宅成為市場(chǎng)投機(jī)的對(duì)象必須以土地財(cái)政為前提，即政府為實(shí)現(xiàn)賣地收入的最大化，有意限制普通住宅的土地供應(yīng)。優(yōu)質(zhì)住宅投機(jī)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，普通住宅投機(jī)是政策風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。住宅市場(chǎng)需要政府的管制，但政府管制的主要對(duì)象應(yīng)該是普通住宅市場(chǎng)，政府應(yīng)根據(jù)保障原則確保普通居民能夠購(gòu)買滿足長(zhǎng)期居住需要的普通住宅。優(yōu)質(zhì)住宅、租賃住宅應(yīng)該是完全市場(chǎng)化的產(chǎn)物。優(yōu)質(zhì)住宅面向高收入人群，優(yōu)質(zhì)住宅的供給剛性和需求彈性決定其分配只能遵循價(jià)高者得的原則。租賃住宅面向流動(dòng)人口，需求的短期性和不確定性決定了租賃住宅的供給數(shù)量與價(jià)格必須由市場(chǎng)來決定，必須反映市場(chǎng)的成本。公有住房是無(wú)力或無(wú)法購(gòu)買普通住宅的居民滿足長(zhǎng)期居住需要的唯一來源，它是住宅市場(chǎng)的有益補(bǔ)充。政府管制不當(dāng)將帶來住宅市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)住宅市場(chǎng)的巨大泡沫是土地國(guó)有基礎(chǔ)上政府干預(yù)不足造成的，是住宅產(chǎn)業(yè)過度市場(chǎng)化的結(jié)果；與之相反，2007年美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)是土地私有基礎(chǔ)上政府對(duì)住宅市場(chǎng)過度干預(yù)的產(chǎn)物，是美國(guó)政府無(wú)視自身財(cái)力片面追求社會(huì)目標(biāo)的結(jié)果。

作者簡(jiǎn)介

　　顧書桂 男，1970年生，江蘇姜堰人。1992年獲得蘇州大學(xué)法學(xué)學(xué)士學(xué)位，1995年獲得南京大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位，2004年晉升副教授，2010年獲得中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位?，F(xiàn)為上海市社會(huì)科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究人員。

書籍目錄

第一章 導(dǎo)論第一節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革十年回顧第二節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)改革的成績(jī)與不足第三節(jié) 本書概要第二章 住宅經(jīng)濟(jì)理論述評(píng)第一節(jié) 國(guó)外地租（地價(jià)）理論的研究第二節(jié) 中國(guó)關(guān)于住宅問題的理論研究第三節(jié) 對(duì)當(dāng)前住宅經(jīng)濟(jì)理論評(píng)價(jià)第三章 住宅需求第一節(jié) 住宅效用第二節(jié) 住宅意愿需求第三節(jié) 住宅實(shí)際需求本章小結(jié)第四章 住宅的供給第一節(jié) 通過市場(chǎng)機(jī)制提供住宅的局限性第二節(jié) 政府干預(yù)住宅供給的邊界第三節(jié) 影響住宅供給的技術(shù)因素第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)商與住宅供給本章小結(jié)第五章 住宅的價(jià)格第一節(jié) 住宅價(jià)格的形成第二節(jié) 住宅價(jià)格的水平第三節(jié) 住宅價(jià)格的波動(dòng)本章小結(jié)第六章 住宅市場(chǎng)與投機(jī)第一節(jié) 投機(jī)是發(fā)展中住宅市場(chǎng)的常態(tài)第二節(jié) 優(yōu)質(zhì)住宅市場(chǎng)與投機(jī)第三節(jié) 普通住宅市場(chǎng)與投機(jī)本章小結(jié)第七章 土地財(cái)政與管制失靈第一節(jié) 土地財(cái)政的內(nèi)涵第二節(jié) 土地財(cái)政與管制失靈第三節(jié) 土地財(cái)政對(duì)住宅市場(chǎng)的影響本章小結(jié)第八章 普通住宅的政府管制第一節(jié) 管制普通住宅的必要性第二節(jié) 普通住宅的管制原則第三節(jié) 普通住宅管制的具體措施本章小結(jié)第九章 其他住宅的政府管制第一節(jié) 優(yōu)質(zhì)住宅的政府管制第二節(jié) 租賃住宅的政府管制第三節(jié) 公有住房的政府管制本章小結(jié)第十章 案例一：1998年中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革第一節(jié) 高房?jī)r(jià)是中國(guó)住宅問題的核心第二節(jié) 高房?jī)r(jià)與住宅市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié) 住宅市場(chǎng)高房?jī)r(jià)的對(duì)策第十一章 案例二：2007年美國(guó)次貸（債）危機(jī)第一節(jié) 2007年美國(guó)次貸（債）危機(jī)爆發(fā)的宏觀調(diào)控背景第二節(jié) 美國(guó)次貸（債）危機(jī)的現(xiàn)有對(duì)策與評(píng)價(jià)第三節(jié) 美國(guó)次貸（債）危機(jī)的解決思路第十二章 總結(jié)與展望參考文獻(xiàn)后記

編輯推薦

　　《住宅市場(chǎng)與政府管制》以中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)存在的問題為背景，從理論上闡明住宅市場(chǎng)的供求特點(diǎn)以及政府管制的必要性，并結(jié)合實(shí)際，具體分析中國(guó)1998年城鎮(zhèn)住房制度改革的局限性、產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)以及規(guī)避或化解的途徑，同時(shí)深刻總結(jié)2007年美國(guó)次貸（債）危機(jī)爆發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

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