商品住宅價格形成問題研究

內(nèi)容概要

本書旨在對北京市商品住宅價格影響因素進(jìn)行系統(tǒng)分析和深入的實證研究，探求北京市房價變動或者說上漲的內(nèi)在機(jī)理，對北京市商品住宅價格的變動走勢作出理論上的判斷，揭示商品住宅價格形成因素的作用機(jī)理和價格變動機(jī)制，全方位、立體地展示錯綜復(fù)雜的各種因素是如何作用手商品住宅價格的。通過對北京市商品住宅價格形成機(jī)制的分析，抽象出具有一般意義的住宅價格形成機(jī)制，構(gòu)建商品住宅價格形成的一般分析框架。在對北京市商品住宅價格形成機(jī)理進(jìn)行理論分析和實證檢驗的基礎(chǔ)上，提出對北京市商品住宅規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、市場調(diào)控等方面的政策建議，以促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

作者簡介

　　葛紅玲，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系教授，，碩士生導(dǎo)師，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事。主要研究領(lǐng)域：資本市場、公司金融、信托與不動產(chǎn)投融資等，在《管理世界》、《世界經(jīng)濟(jì)》、《財貿(mào)研究》、《現(xiàn)代財經(jīng)》》、《中困證券報》等核心刊物上發(fā)表論文30余篇，參與國家“十五”規(guī)劃重點(diǎn)項目、國家社科基金項目、國務(wù)院發(fā)展研究中心重點(diǎn)項目、中國社科院重點(diǎn)項目、教育部課題、北京市社科基金重點(diǎn)項目、主持國家社科基金項目、北京市教委項目、校級項目等10余項課題，曾獲國家發(fā)展研究三等獎、北京市哲學(xué)社會科學(xué)二等獎。主編北京市精品教材、參編國家十一五規(guī)劃教材及其他教材和專業(yè)著作10余部。代表著作《房地產(chǎn)投融資模式創(chuàng)新——基于REIT的視角分析》?！　顦酚澹貞c建筑工程學(xué)院建筑經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)碩士研究生畢業(yè)，高級工程師，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長。曾在建設(shè)部干部學(xué)院、中房集團(tuán)、五礦地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)企業(yè)任職，出版《現(xiàn)代管理原理》、《行政管理學(xué)》等著作，是北京電視臺、新浪網(wǎng)、經(jīng)濟(jì)觀察報等媒體的房地產(chǎn)特約評論員。

書籍目錄

第1章  導(dǎo)論  1.1 研究的背景及意義  1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀  1.3 研究對象、研究思路及技術(shù)路線  1.4 研究方法、創(chuàng)新點(diǎn)及不足之處第2章  商品住宅價格形成的理論基礎(chǔ)  2.1 商品住宅及商品住宅價格概述  2.2 馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)價格理論  2.3 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)典價格理論  2.4 商品住宅理論定價與估價模型第3章  商品住宅價格形成的一般機(jī)理  3.1 商品住宅價格形成的影響因素及一般機(jī)制  3.2 宏觀經(jīng)濟(jì)波動對商品住宅價格的影響機(jī)制  3.3 住宅市場供求變化對商品住宅價格的影響機(jī)制  3.4 預(yù)期變化對商品住宅價格的影響機(jī)制第4章  經(jīng)濟(jì)因素對北京市商品住宅價格的影響分析  4.1 供求因素對商品住宅價格的影響  4.2 成本因素對商品住宅價格的影響  4.3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對商品住宅價格的影響  4.4 主要金融因素對商品住宅價格的影響第5章  政策因素對北京市商品住宅價格的影響分析  5.1 土地政策對北京市商品住宅價格的影響  5.2 稅收政策對北京市商品住宅價格的影響  5.3 信貸政策對北京市商品住宅價格的影響第6章  區(qū)位因素對北京市商品住宅價格的影響分析  6.1 城市區(qū)位對商品住宅價格的影響  6.2 項目區(qū)位因素對房地產(chǎn)價格的影響第7章  其他因素對北京市商品住宅價格的影響分析  7.1 消費(fèi)者心理預(yù)期對北京市商品住房價格的影響  7.2 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對北京市商品住宅價格的影響  7.3 北京市二手房市場和經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價的影響第8章  北京市商品住宅價格典型因素實證分析  8.1 地價對北京市商品住宅價格影響的實證分析  8.2 貨幣政策對北京市房價影響的實證分析第9章  北京市歷年商品住宅市場的運(yùn)行特點(diǎn)及價格預(yù)測  9.1 北京市歷年商品住宅市場的運(yùn)行特點(diǎn)  9.2 北京市商品住宅平均售價實證預(yù)測第10章  結(jié)論與建議  10.1 主要研究結(jié)論  10.2 對房價水平的認(rèn)識及房地產(chǎn)市場調(diào)控的建議主要參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　2.2.3.3 絕對地租與級差地租　　馬克思認(rèn)為絕對地租和級差地租“是唯一正常的地租形式”。土地好壞的差別是產(chǎn)生級差地租的自然條件，由于土地經(jīng)營的壟斷是產(chǎn)生級差地租的原因。土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租稱為絕對地租。對于級差地租而言，級差地租是土地產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格與一般生產(chǎn)價格的差額，它是由土地自然條件和土地投資的差異而產(chǎn)生的，土地所有權(quán)對土地的投資沒有絕對的限制作用，而只有相對的限制作用，即限制投入土地的資本必須在租約期前全部收回，否則就轉(zhuǎn)為地租歸土地所有者所有。而對于絕對地租而言，土地所有權(quán)對土地的投資則起著絕對的限制作用，而且它使最劣等的土地也有絕對地租，這表明“土地所有權(quán)本身已經(jīng)產(chǎn)生地租”。所以，絕對地租起源于土地所有權(quán)，絕對地租是土地所有權(quán)壟斷的直接結(jié)果?！　∵€有一種特殊的地租即建筑地段的地租。建筑地段的地租是工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為建造工廠、商店和住宅或其他建筑物而向土地所有者繳納的地租。建筑地段的地租具有級差地租、絕對地租和壟斷地租三種形式，其中壟斷地租占有顯著的優(yōu)勢，其原因即在于隨著工商業(yè)的發(fā)展與城市人口的迅速增加，對住宅以及其他房地產(chǎn)用地形成了極大的需求。在建筑地租中，土地位置較之于土地的肥沃程度更起著決定性的作用。建筑用地的地租是不斷增加的，其原因在于城鎮(zhèn)人口增加對土地形成的需求、土地作為人們生產(chǎn)與生活的空間而被利用使競爭加劇、建筑業(yè)投機(jī)等。建筑地段地租提高的直接后果是使房租上漲并產(chǎn)生城市的住宅問題。　　……

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