商品住宅價(jià)格形成問(wèn)題研究

內(nèi)容概要

本書(shū)旨在對(duì)北京市商品住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行系統(tǒng)分析和深入的實(shí)證研究，探求北京市房?jī)r(jià)變動(dòng)或者說(shuō)上漲的內(nèi)在機(jī)理，對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的變動(dòng)走勢(shì)作出理論上的判斷，揭示商品住宅價(jià)格形成因素的作用機(jī)理和價(jià)格變動(dòng)機(jī)制，全方位、立體地展示錯(cuò)綜復(fù)雜的各種因素是如何作用手商品住宅價(jià)格的。通過(guò)對(duì)北京市商品住宅價(jià)格形成機(jī)制的分析，抽象出具有一般意義的住宅價(jià)格形成機(jī)制，構(gòu)建商品住宅價(jià)格形成的一般分析框架。在對(duì)北京市商品住宅價(jià)格形成機(jī)理進(jìn)行理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出對(duì)北京市商品住宅規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、市場(chǎng)調(diào)控等方面的政策建議，以促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介

　　葛紅玲，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系教授，，碩士生導(dǎo)師，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事。主要研究領(lǐng)域：資本市場(chǎng)、公司金融、信托與不動(dòng)產(chǎn)投融資等，在《管理世界》、《世界經(jīng)濟(jì)》、《財(cái)貿(mào)研究》、《現(xiàn)代財(cái)經(jīng)》》、《中困證券報(bào)》等核心刊物上發(fā)表論文30余篇，參與國(guó)家“十五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目、國(guó)家社科基金項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心重點(diǎn)項(xiàng)目、中國(guó)社科院重點(diǎn)項(xiàng)目、教育部課題、北京市社科基金重點(diǎn)項(xiàng)目、主持國(guó)家社科基金項(xiàng)目、北京市教委項(xiàng)目、校級(jí)項(xiàng)目等10余項(xiàng)課題，曾獲國(guó)家發(fā)展研究三等獎(jiǎng)、北京市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)二等獎(jiǎng)。主編北京市精品教材、參編國(guó)家十一五規(guī)劃教材及其他教材和專業(yè)著作10余部。代表著作《房地產(chǎn)投融資模式創(chuàng)新——基于REIT的視角分析》?！　顦?lè)渝，重慶建筑工程學(xué)院建筑經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)碩士研究生畢業(yè)，高級(jí)工程師，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)。曾在建設(shè)部干部學(xué)院、中房集團(tuán)、五礦地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)企業(yè)任職，出版《現(xiàn)代管理原理》、《行政管理學(xué)》等著作，是北京電視臺(tái)、新浪網(wǎng)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)等媒體的房地產(chǎn)特約評(píng)論員。

書(shū)籍目錄

第1章  導(dǎo)論  1.1 研究的背景及意義  1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀  1.3 研究對(duì)象、研究思路及技術(shù)路線  1.4 研究方法、創(chuàng)新點(diǎn)及不足之處第2章  商品住宅價(jià)格形成的理論基礎(chǔ)  2.1 商品住宅及商品住宅價(jià)格概述  2.2 馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)格理論  2.3 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)典價(jià)格理論  2.4 商品住宅理論定價(jià)與估價(jià)模型第3章  商品住宅價(jià)格形成的一般機(jī)理  3.1 商品住宅價(jià)格形成的影響因素及一般機(jī)制  3.2 宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)商品住宅價(jià)格的影響機(jī)制  3.3 住宅市場(chǎng)供求變化對(duì)商品住宅價(jià)格的影響機(jī)制  3.4 預(yù)期變化對(duì)商品住宅價(jià)格的影響機(jī)制第4章  經(jīng)濟(jì)因素對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的影響分析  4.1 供求因素對(duì)商品住宅價(jià)格的影響  4.2 成本因素對(duì)商品住宅價(jià)格的影響  4.3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)商品住宅價(jià)格的影響  4.4 主要金融因素對(duì)商品住宅價(jià)格的影響第5章  政策因素對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的影響分析  5.1 土地政策對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的影響  5.2 稅收政策對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的影響  5.3 信貸政策對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的影響第6章  區(qū)位因素對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的影響分析  6.1 城市區(qū)位對(duì)商品住宅價(jià)格的影響  6.2 項(xiàng)目區(qū)位因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響第7章  其他因素對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的影響分析  7.1 消費(fèi)者心理預(yù)期對(duì)北京市商品住房?jī)r(jià)格的影響  7.2 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的影響  7.3 北京市二手房市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)的影響第8章  北京市商品住宅價(jià)格典型因素實(shí)證分析  8.1 地價(jià)對(duì)北京市商品住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析  8.2 貨幣政策對(duì)北京市房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析第9章  北京市歷年商品住宅市場(chǎng)的運(yùn)行特點(diǎn)及價(jià)格預(yù)測(cè)  9.1 北京市歷年商品住宅市場(chǎng)的運(yùn)行特點(diǎn)  9.2 北京市商品住宅平均售價(jià)實(shí)證預(yù)測(cè)第10章  結(jié)論與建議  10.1 主要研究結(jié)論  10.2 對(duì)房?jī)r(jià)水平的認(rèn)識(shí)及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的建議主要參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　2.2.3.3 絕對(duì)地租與級(jí)差地租　　馬克思認(rèn)為絕對(duì)地租和級(jí)差地租“是唯一正常的地租形式”。土地好壞的差別是產(chǎn)生級(jí)差地租的自然條件，由于土地經(jīng)營(yíng)的壟斷是產(chǎn)生級(jí)差地租的原因。土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租稱為絕對(duì)地租。對(duì)于級(jí)差地租而言，級(jí)差地租是土地產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與一般生產(chǎn)價(jià)格的差額，它是由土地自然條件和土地投資的差異而產(chǎn)生的，土地所有權(quán)對(duì)土地的投資沒(méi)有絕對(duì)的限制作用，而只有相對(duì)的限制作用，即限制投入土地的資本必須在租約期前全部收回，否則就轉(zhuǎn)為地租歸土地所有者所有。而對(duì)于絕對(duì)地租而言，土地所有權(quán)對(duì)土地的投資則起著絕對(duì)的限制作用，而且它使最劣等的土地也有絕對(duì)地租，這表明“土地所有權(quán)本身已經(jīng)產(chǎn)生地租”。所以，絕對(duì)地租起源于土地所有權(quán)，絕對(duì)地租是土地所有權(quán)壟斷的直接結(jié)果?！　∵€有一種特殊的地租即建筑地段的地租。建筑地段的地租是工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為建造工廠、商店和住宅或其他建筑物而向土地所有者繳納的地租。建筑地段的地租具有級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租三種形式，其中壟斷地租占有顯著的優(yōu)勢(shì)，其原因即在于隨著工商業(yè)的發(fā)展與城市人口的迅速增加，對(duì)住宅以及其他房地產(chǎn)用地形成了極大的需求。在建筑地租中，土地位置較之于土地的肥沃程度更起著決定性的作用。建筑用地的地租是不斷增加的，其原因在于城鎮(zhèn)人口增加對(duì)土地形成的需求、土地作為人們生產(chǎn)與生活的空間而被利用使競(jìng)爭(zhēng)加劇、建筑業(yè)投機(jī)等。建筑地段地租提高的直接后果是使房租上漲并產(chǎn)生城市的住宅問(wèn)題。　　……

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