城市住房價格波動差異與連鎖反應研究

前言

　　黨的十一屆三中全會以來，中國房地產業(yè)伴隨著改革開放的步伐已經走過30年了，特別是在鄧小平同志1980年發(fā)表關于建筑業(yè)和住宅問題的談話、1992年南方講話以后，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，中國房地產業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。1980年開始，浙江省部分市、縣率先試行公有住房出售的改革，1992年房地產開發(fā)市場化步伐大大加快，1998-2004年浙江省房地產業(yè)出現持續(xù)、快速發(fā)展，全省房地產市場購銷兩旺，人氣很足，被業(yè)內人士稱之為房地產的“浙江現象”。為了更好地從理論與實踐上探索“浙江現象”的內在規(guī)律，在房地產業(yè)改革與發(fā)展過程中發(fā)揮理論先導的積極作用，近年來，浙江省房地產業(yè)協會會同杭州市房地產業(yè)協會與浙江大學房地產研究中心聯系行業(yè)的熱點、難點問題，確定了一批能體現時代性、把握規(guī)律性、富于創(chuàng)造性的課題合作進行研究。2005年將當時主要的研究成果匯編成《浙江大學房地產研究中心學術文庫》（第一集）共8本著作，由經濟科學出版社出版發(fā)行，在學術界和產業(yè)界都產生了廣泛影響。隨著時間的推移，合作研究的成果又有了新的積累和提升，現在我們再次將其結集成冊，以《浙江大學房地產研究中心學術文庫》（第二集）為名予以出版，奉獻給廣大讀者，我們期望它能為我國房地產業(yè)的改革發(fā)展起到添磚加瓦的作用?！　?008年以來，在國內宏觀調控和國際金融危機雙重壓力下，我國房地產市場出現持續(xù)低迷的局面。

內容概要

　　《城市住房價格波動差異與連鎖反應研究（第2集）》的主要研究結論如下：　?。?）我國35個大中城市的住房價格波動受基本面因素波動和短期波動調整過程共同影響。通過房價波動決定因素的多元回歸模型和經過嚴格單根檢驗的標準誤差修正模型兩種方法，得到較為一致的結論。從長期看，我國城市住房價格水平由收入、人口、建設成本、人口密度等因素決定。房價的波動，除受這些基本面因素波動影響外，還有短期波動調整過程，包括房價變化的自相關和修正與基本面所決定的均衡房價偏離的均值回復?！　。?）不同城市的短期波動調整過程存在較大差異。沿海開放城市房價變化自相關現象顯著，而內陸城市房價變化自相關不顯著，有很強的均值回復傾向。通過構建反映基本面因素與短期波動調整交互作用的模型，分析了自相關和均值回復現象的可能原因。收入越高的城市，房價變化的自相關現象越明顯；人口密度越大的城市，房價變化自相關性越強。更高的收入增長，導致更大的均值回復；建設成本增加越多，房價變化的均值回復現象越小?！　。?）我國城市間房價存在弱的連鎖反應。將35個大中城市按照地理位置劃分為華東、華南、華北、東北、中部和西部六個區(qū)域。除華東地區(qū)外，其他各區(qū)域的城市房價與全國平均房價比值有較強的回復到長期均衡值的傾向，而在短期，各地對于全國因素沖擊確實有快慢不同的反應。全國收入水平提高時，華東地區(qū)房價產生最大的正反應；利率發(fā)生變化，也使華東地區(qū)房價產生更大的負效應；貨幣供應量變化時，華北地區(qū)房價有較大反應；建設成本變化時，中部、華南、東北和西部的反應都低于全國平均水平，西部的相對偏離最大。連鎖反應呈多“震中”的弱型關聯?！　。?）城市間房價確實存在空間交互作用。利用北京、上海、天津、廣州、深圳、重慶等六個城市的中房住宅指數季度數據，構建向量誤差修正模型，城市房價指數間的協整關系和Granger因果關系表明存在房價空間交互作用。但房價的空間擴散路徑與是否鄰接沒有明顯關聯。從這六個城市來看，存在熱點城市之間，以及從東部沿海城市到西部內陸城市的房價擴散。房價擴散的原因可能有資本流動、信息擴散、預期和地區(qū)結構差異，后兩者是主要決定因素?！　。?）房價變化自相關性強的城市在空間上也處于領先波動地位。連鎖反應中，領先房價周期的華東、華北、華南地區(qū)正好都是房價變化自相關性強的沿海城市。這種一致性是因為兩種現象的根本原因是相同的，好的經濟基礎和宜人性是這些地區(qū)領先增長的必備條件和長期增長預期的基礎，而投資意識和后視預期是領先增長和短期正自相關的主要動力。對杭州、武漢、無錫三個代表城市住房市場微觀心理和行為因素的調研表明，價格預期的形成過程反映了房價變化自相關現象的產生，也與連鎖反應表現一致?！　。?）要充分認識城市間房價波動在時間和程度上的差異，討論房價波動和制定調控政策不能忽視地區(qū)差異一概而論。沿海開放城市保持住房市場穩(wěn)定發(fā)展，關鍵就是要杜絕人為炒作，控制投機行為，注重正確的輿論導向，加大市場透明度。內陸城市住房市場要健康培育，既不能無端受牽連打擊，也不能盲目看齊發(fā)達城市，忽視自身基本面。中央政策制定者應充分考慮其所處的周期發(fā)展階段，處于市場起步階段時不可與繁榮的沿海住房市場同等對待。地方政府則應該防止市場上升期的過度投機。資本流動和信息擴散在城市房價自相關和空間相關過程中都起重要作用，要防止價格出現激烈波動，應防止投機資金和熱錢肆意流動，媒體報道注重風險預防。

書籍目錄

第一章 緒論第一節(jié) 問題的提出一、現實背景二、理論背景第二節(jié) 研究框架一、研究目標二、基本概念界定三、研究內容四、技術路線第二章 我國住房市場的市場發(fā)育與制度演進第一節(jié) 我國住房市場的發(fā)展歷程一、20世紀80年代末至90年代初的市場培育和首次“房地產熱潮”二、1994～1997年市場調整后的平穩(wěn)發(fā)展三、1998～2004年的市場高速發(fā)展四、2005年至今在宏觀調控中成長第二節(jié) 我國住房市場的制度演進一、住房商品化改革二、住房市場秩序建設三、宏觀調控四、住房保障第三節(jié) 我國住房市場的地區(qū)差異一、住房市場地區(qū)差異現象二、住房市場地區(qū)差異原因第三章 住房價格及其波動研究文獻綜述第一節(jié) 住房基本價值理論一、住房市場有效性二、住房價格現值關系模型三、住房價格變化的自相關性第二節(jié) 經濟基本面決定的住房價格一、宏觀經濟基本面因素二、城市經濟基本面和宜人性對城市住房價格的影響三、地方管制對住房價格的影響第三節(jié) 住房價格波動的動態(tài)分析一、資產（股票/房地產）價格的均值回復二、住房價格變化的短期正自相關性和長期負自相關性三、協整和誤差修正模型在房價長期均衡和短期波動研究中的應用第四節(jié) 住房市場投機與泡沫一、住房市場投機行為二、考慮投機和預期的住房價格模型三、住房價格泡沫第五節(jié) 住房價格波動的連鎖反應一、英國的住房價格連鎖現象二、連鎖反應的模型解釋三、其他國家的住房價格連鎖（擴散）現象第四章 城市住房價格波動差異研究第一節(jié) 相關研究方法的最新進展一、面板數據估計方法研究進展二、面板協整理論研究進展三、國內近年對面板協整的應用研究四、國內外房價波動研究的模型估計方法第二節(jié) 變量選擇與數據來源一、因變量和樣本選擇二、城市住房長期均衡價格的影響因素識別第三節(jié) 住房價格變化的多元回歸模型及其迭代回歸一、住房價格變化模型二、模型回歸結果三、小結第四節(jié) 標準誤差修正模型方法一、變量單根檢驗二、協整及誤差修正模型三、小結第五節(jié) 城市間房價短期波動差異的可能原因一、兩種方法短期調整波動系數的比較二、房價短期調整波動的含義三、房價短期調整波動與經濟基本面的交互作用第六節(jié) 結論與討論第五章 城市住房價格波動的連鎖反應研究第一節(jié) 連鎖反應的三種建模思路一、反映住房價格連鎖反應的空間依賴模型二、考察地區(qū)房價空間交互作用的協整模型三、反映住房價格連鎖反應的結構差異模型第二節(jié) 我國各區(qū)域的住房價格波動第三節(jié) 連鎖反應的實證研究之一：系數異質反應一、全國及城市房價模型二、回歸結果第四節(jié) 連鎖反應的實證研究之二：空間交互作用第五節(jié) 連鎖反應的原因分析一、連鎖反應的幾種可能解釋二、我國城市問房價連鎖反應的可能原因第六節(jié) 結論與討論第六章 城市住房市場微觀行為差異研究第一節(jié) 住房市場行為一、住房消費品的搜尋行為和首付款效應二、住房投資品的正反饋行為和貨幣幻覺第二節(jié) 對三個典型城市購房者心理和行為因素的調研一、背景資料二、調研內容及問卷第三節(jié) 調研結果分析一、將住房視為投資品的反應二、夸大的預期、興奮情緒和口頭傳播三、關于房價的一些看法和觀點四、住房投資與股票投資的關系五、房價上漲的可能原因第四節(jié) 結論與討論第七章 結論與展望第一節(jié) 研究結論第二節(jié) 研究的學術意義第三節(jié) 研究的應用價值第四節(jié) 研究不足與展望附錄參考文獻后記

章節(jié)摘錄

　　2.住房價格波動已成為影響經濟發(fā)展和社會和諧的重要因素　　住房問題的核心之一是住房價格問題。自2000年以來，在全國一些主要的大中城市，特別是北京、上海、深圳等大城市，住房價格漲勢迅猛。關于“是否存在住房價格泡沫”和“房奴現象”的討論一直綿延不絕。為穩(wěn)定住房價格，自2002年至今，國務院和原建設部等中央部委出臺了許多穩(wěn)定住房價格的政策。2005年3月，國務院出臺《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（“老國八條”）；4月27日，國務院再次提出要進一步加強房地產市場宏觀調控，并提出八項措施即“新國八條”，引導和調控房地產市場。2005年5月，七部委聯合發(fā)布“關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見”，直指穩(wěn)定住房價格。2006年5月29日出臺的“國六條”進一步細化了對住房結構的調整量化，不僅規(guī)定政府要通過強制性方式進行，而且出臺了相關的數字，明確了新建住房結構比例。這些措施在一些城市起到一定效果，但總的說來未能阻擋房價的上升之勢，2007年上半年，深圳、廣州和長三角主要城市又呈現新一輪房價上漲。在一些城市住房價格增長速度遠遠超過了個人收人的增長速度，住房已成為很多老百姓的重要負擔。住房價格的過快增長不僅影響民生，也不利于房地產市場的長遠發(fā)展?！　〕鞘凶》渴侵匾呢敻惠d體，是許多家庭最主要的資產。住房價格波動將引起顯著的財富波動。卡斯、奎格利和希勒（Case，Quigley and Shiller，2001）用14個國家25年間的年度面板數據和美國20世紀80～90年代州的季度數據，將人均消費與收人、股票市場財富和住房市場財富進行回歸分析，發(fā)現強證據表明住房財富對家庭消費有相當大的影響，在發(fā)展中國家住房市場顯得比股票市場對消費的影響更重大。一旦住房泡沫破裂，房價暴跌，不僅對宏觀經濟產生顯著影響，減慢經濟發(fā)展速度，對廣大家庭持有的財富也有很大影響，讓很多家庭的住房資產凈值減少或消失。這會使得消費的一個重要支撐消失（Krainer，2003）。國際貨幣組織（IMF）的研究也顯示，住房市場熱潮比股市熱潮更可能以泡沫破滅而告

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