城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場

出版時(shí)間：2002-07 出版社：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社作者：威廉.C.惠頓頁數(shù)：396 字?jǐn)?shù)：500000
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內(nèi)容概要

本書提供的基礎(chǔ)性概念大部分是以過去50年形成的城市經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)而建立的。城市經(jīng)濟(jì)是對(duì)城市土地和住宅市場的運(yùn)行規(guī)律、交通體系、大都市的發(fā)展過程以及區(qū)域開發(fā)等方面進(jìn)行深入分析的科學(xué)。另外，貫穿本書的，是我們根據(jù)各種類型的實(shí)際數(shù)據(jù)，并說明它的重要性。    本書說要供房地產(chǎn)或城市經(jīng)濟(jì)的高年級(jí)本科生和商學(xué)院、公共政策和規(guī)劃學(xué)院的研究生使用。我們認(rèn)為這些學(xué)生至少修過一門經(jīng)濟(jì)學(xué)原理類的課程，具有中等經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)的學(xué)生可以很快地游覽相關(guān)的經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)容。我們也認(rèn)為這些學(xué)生具有堅(jiān)實(shí)的高等數(shù)學(xué)基礎(chǔ)，我們僅在腳注中使用微積分來解釋一些比較復(fù)雜的概念，包括了回歸分析的初級(jí)統(tǒng)計(jì)學(xué)課程也是要用到的，因?yàn)樵谡麄€(gè)教材中我們需要采用統(tǒng)計(jì)學(xué)模型來闡釋許多觀點(diǎn)。

書籍目錄

前言Ⅰ 房地產(chǎn)市場簡介  1  物業(yè)市場與資本市場    1.1  美國房地產(chǎn)的規(guī)模和特點(diǎn)    1.2  房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場    1.3  業(yè)主自用的房地產(chǎn)    1.4  房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)    1.5  房地產(chǎn)市場與代共政策    小結(jié)    參考文獻(xiàn)與推薦讀物  2  物業(yè)市場運(yùn)行規(guī)律的微觀與宏觀分析方法    2.1  市場界定：物業(yè)類型    2.2  市場界定：區(qū)域    2.3  房地產(chǎn)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)：城市土地和位置    2.4  房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)：市場發(fā)展及其動(dòng)態(tài)變化    小結(jié)Ⅱ  物業(yè)市場的微觀經(jīng)濟(jì)分析 居住房地產(chǎn)  3  城市土地市場：租金與價(jià)格  4  城市住宅市場：建筑屬性與住宅密度 非居住物業(yè)市場  5  企業(yè)選址、就業(yè)分散化和多中心城市  6  零售商業(yè)的區(qū)位和市場競爭Ⅲ  物業(yè)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)分析  7  經(jīng)濟(jì)增長與都市區(qū)的房地產(chǎn)市場 居住房地產(chǎn)  8  住宅單元市場：家庭、價(jià)格和融資條件  9  住房服務(wù)市場：搬遷、銷售和空置  10  都市區(qū)住宅市場的周期波動(dòng) 非居住物業(yè)市場  11  非居住物業(yè)市場的運(yùn)行規(guī)律  12  都市區(qū)寫字樓和工業(yè)物業(yè)市場的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 Ⅳ  地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場的影響  13  地方政府、房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)市場  14  公共品、外部效益和開發(fā)管制索引

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用戶評(píng)論 (總計(jì)3條)

收到書的時(shí)候，沒來得及檢查，有幾頁是壞的，不過不影響閱讀我就沒有換了，這本書最好結(jié)合《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》來讀。是我們研究生導(dǎo)師指定的課外教材。
　　《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場》一書，對(duì)城市功能、經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)三者之間的聯(lián)系有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)，其中與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的部分，包括企業(yè)選址、就業(yè)分散化和多中心城市、產(chǎn)業(yè)聚集與企業(yè)的生產(chǎn)周期的關(guān)系等等，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，談一些體會(huì)：
　　
　　一、企業(yè)選址與用地性質(zhì)的競爭性相關(guān)
　　
　　書中講到，商業(yè)用途和辦公用途占據(jù)了CBD地區(qū)，住宅用途占據(jù)了CBD的輻射區(qū)，在住宅以外的土地用途為低密度的工廠和倉庫。
　　
　　這基本上與我國的房地產(chǎn)用地分布也是相符合的，在我看來，企業(yè)選擇城市邊緣處為了追求低用地成本，隨著CBD地區(qū)地價(jià)的不斷上升，帶來企業(yè)成本的高漲，一些盈利狀況不太好的企業(yè)會(huì)選擇更便宜的辦公成本。
　　
　　而書中認(rèn)為，在一個(gè)競爭性的土地市場中，選擇更遠(yuǎn)的位置對(duì)于工業(yè)企業(yè)而言是最為有利的。由于郊區(qū)的土地競爭性相對(duì)較小，工業(yè)建筑基本上總是建在城市最邊緣處。
　　
　　這使我對(duì)企業(yè)選址有了更客觀科學(xué)的認(rèn)識(shí)，或許正是這樣，任何企業(yè)都是在乎利潤的，單就成本考慮，郊區(qū)的土地競爭相對(duì)較小，土地成本低，支付給員工工資也較低，這些地域的優(yōu)勢會(huì)受到企業(yè)尤其是有大面積辦公需求的企業(yè)青睞。
　　
　　二、關(guān)于我國臨近機(jī)場工業(yè)用地的競爭性
　　
　　書中認(rèn)為，位于主要高速公路或者臨近機(jī)場的地塊，由于噪音或者其他審美方面的考慮而不受其他土地用途的歡迎，所以競爭基本不存在，這變成為工業(yè)企業(yè)能找到大片的廉價(jià)土地。
　　
　　而在我國，臨空經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展上升的階段，土地資源越來越受到重視。以北京為例，北京首都機(jī)場的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的情況與之迥異，聯(lián)想到前一段看過的《“十一五”時(shí)期固定資產(chǎn)投資與重大項(xiàng)目規(guī)劃》中對(duì)北京房地產(chǎn)市場布局的重新架構(gòu)，規(guī)劃中指出：
　　
　　調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)布局，引導(dǎo)開發(fā)重點(diǎn)向通州、順義、大興、昌平等新城以及南城轉(zhuǎn)移；二環(huán)路以內(nèi)不再新批成片普通商品住宅項(xiàng)目；三環(huán)路以內(nèi)從嚴(yán)控制大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)；四環(huán)路以內(nèi)除南部地區(qū)外，不再開發(fā)建設(shè)新的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目；城八區(qū)禁止建設(shè)容積率小于0.5的低密度住宅；中關(guān)村高科技園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)與中央商務(wù)區(qū)不新增酒店、高檔公寓、高檔寫字樓、商業(yè)設(shè)施、物流中心項(xiàng)目。
　　
　　北京的住宅要向順義和通州轉(zhuǎn)移，將加大順義整個(gè)區(qū)域的土地性質(zhì)競爭，必然會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域土地價(jià)格的增長，對(duì)于工業(yè)用地而言，這是來自住宅用地的競爭壓力。
　　
　　中關(guān)村和CBD區(qū)域?qū)⒉辉俳ǜ邫n寫字樓、公寓、商業(yè)設(shè)施、物流中心項(xiàng)目等，隨著2008奧運(yùn)會(huì)帶來的商機(jī)、日益增長的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善，對(duì)于寫字樓和商業(yè)設(shè)施、物流設(shè)施的需求也將有所上升，而這些供應(yīng)量將會(huì)在哪里得到滿足？
　　
　　順義擁有首都國際機(jī)場和不斷完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)，正在建設(shè)的
　　
　　新國展項(xiàng)目和其它重大基礎(chǔ)設(shè)施等其他新城不能媲美的利好因素，在順義優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的政策指引下，必將吸引高檔公寓、高檔寫字樓、商業(yè)設(shè)施、物流中心項(xiàng)目在順義聚集，由于這類用地的市場銷售價(jià)格比工業(yè)用地高，在政府層面，或許土地性質(zhì)將更傾向于商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。對(duì)于工業(yè)用地來說，可能形成兩種競爭壓力，一方面上述性質(zhì)用地供應(yīng)的增加，將帶動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的整體上揚(yáng)，另一方面可能導(dǎo)致工業(yè)用地的供應(yīng)減少，無形中形成內(nèi)部競爭壓力。
　　
　　總之，在北京臨空經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的宏觀形勢下，隨著北京住宅向順義轉(zhuǎn)移和城區(qū)不再建相關(guān)商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等供需的競爭壓力，導(dǎo)致工業(yè)用地的緊缺，在整體區(qū)域土地價(jià)格上漲的趨勢下，工業(yè)企業(yè)競爭將越發(fā)激烈，用地成本也會(huì)隨之升高。
　　
　　三、從土地租金看企業(yè)選址的動(dòng)機(jī)
　　
　　如果企業(yè)銷售產(chǎn)品數(shù)量為Q,其產(chǎn)品單位價(jià)格是p，每單位產(chǎn)品的可變成本包括工資和生產(chǎn)材料成本為A，銷售每單位產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移或者運(yùn)輸成本為sd，企業(yè)的固定成本包括建筑物租金C，每英畝土地的租金為，
　　
　　假設(shè)企業(yè)零利潤的情況下，每英畝土地租金；
　　
　　當(dāng)企業(yè)選址時(shí)，城市中心（d=0）的運(yùn)輸成本為零，；
　　
　　離開市區(qū)，運(yùn)輸成本上升和土地租金下降的金額均為：－sQ/f；
　　
　　通過舉例進(jìn)行簡單說明：
　　
　　假設(shè)－sQ/f為1000萬元，市中心的土地租金為5000萬，兩種情況下企業(yè)的選址動(dòng)機(jī):
　　
　　A、而郊區(qū)的土地成本為3000萬，運(yùn)輸成本上升后企業(yè)總的付出為4000 萬，租金的下降額2000萬大于運(yùn)輸成本上升額度，所以就可以從城市中心移出，實(shí)現(xiàn)超額利潤；
　　
　　B、郊區(qū)的土地成本若為4000萬，運(yùn)輸成本上升后企業(yè)總的付出為5000萬，租金的下降額等于運(yùn)輸成本上升額度，遷移的動(dòng)機(jī)不明顯，大多數(shù)還是會(huì)繼續(xù)選擇留在市中心；
　　
　　四、企業(yè)周期與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長
　　
　　生產(chǎn)周期理論認(rèn)為，創(chuàng)新和產(chǎn)品開發(fā)可能發(fā)生在同一個(gè)地方，但產(chǎn)品成熟并準(zhǔn)備投入大批量生產(chǎn)的時(shí)候，企業(yè)常會(huì)選擇綜合成本最低的地方來生產(chǎn)。對(duì)于區(qū)域或者都市區(qū)來說，如果其生產(chǎn)成本低并能持續(xù)地吸引那些生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的成熟企業(yè)，就能實(shí)現(xiàn)持久的增長。
　　
　　我國產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，也符合以上規(guī)律。園區(qū)在政府主導(dǎo)的管理模式下為了持續(xù)吸引企業(yè)，想方設(shè)法發(fā)展本地的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，主打“三減三免”甚至更多的稅收優(yōu)惠牌，由此來挽留或者吸引研發(fā)、生產(chǎn)、銷售為一體的成熟企業(yè)，依靠產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)吸引同產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)稅收的增長。目前，完善配套性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也正成為園區(qū)吸引企業(yè)的新趨勢，隨著配套設(shè)施的完善，帶動(dòng)了更多區(qū)域人口就業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)gdp增長、總稅收增加和提高就業(yè)率等經(jīng)濟(jì)因素的多方共贏，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。
　　
　　
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