房地產(chǎn)施工節(jié)點控制

前言

　　誰是被需要的房地產(chǎn)人才 人才是企業(yè)之本，也是關乎企業(yè)未來發(fā)展的最重要的核心資源之一。企業(yè)的競爭，從某種意義上來講是人才的競爭。隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，企業(yè)間的人才之戰(zhàn)硝煙滾滾，如何管好人才、用好人才、留住和培養(yǎng)人才成為企業(yè)在激烈的競爭中成長發(fā)展的關鍵，也是企業(yè)管理中一個重要的課題。 從八面玲瓏的“江湖客”轉(zhuǎn)向國際化職業(yè)經(jīng)理人 近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對推動我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)的高速成長使得越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將人才戰(zhàn)略作為企業(yè)發(fā)展的重中之重，對人才的需求與日俱增，對人才也提出新的要求。整個行業(yè)對于人才的理解已經(jīng)發(fā)生了明顯改變：從八面玲瓏的“ 江湖客”轉(zhuǎn)向分工細膩、一專多能的國際化職業(yè)經(jīng)理人，而人才結(jié)構(gòu)的逐步完善也是房地產(chǎn)行業(yè)走向健康與規(guī)范的關鍵之一。 但是整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀卻難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求，人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因。無論什么時候，人才總是短缺，在今天中國的房地產(chǎn)界更是如此。早些年還是“時勢造英雄”的時代，哪怕沒資金、沒學歷、沒背景，在房地產(chǎn)江湖上翻騰幾年，說不定也能成就一番傳奇。如今，草莽之氣漸遠，房地產(chǎn)行業(yè)越來越龐大，也越來越理性，這兩者都增大了房地產(chǎn)行業(yè)對于人才的胃口。 要么選擇企業(yè)，要么選擇城市 隨著房地產(chǎn)發(fā)展的主要市場由一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移，人才流動也將出現(xiàn)區(qū)域性流動的特點，主要表現(xiàn)在：第一，人才流動量逐年遞增：第二，商業(yè)營銷管理類人才特別是高端人才需求量會急劇增加；第三，綜合管理型、一專多能型、專業(yè)拔尖型人才會成為企業(yè)爭奪的重點。品牌房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)線早已深入二、三線甚至四線城市，人才當然也得跟著“上山下鄉(xiāng)”?，F(xiàn)在的市場競爭就是人才的競爭。誰擁有人才，誰就占有很大的優(yōu)先權。房地產(chǎn)人才必須面對的現(xiàn)實是：要么選擇企業(yè)，要么選擇城市。 企業(yè)問的人才“暗戰(zhàn)”永不停息 房地產(chǎn)企業(yè)理性了，候選人才也理性了，房地產(chǎn)人才需求正在向精細化運作過渡，逐漸呈現(xiàn)理性和平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，這跟國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控有明顯關聯(lián)。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)仍處在“戰(zhàn)國時代”，無論大企業(yè)、小企業(yè)，都同樣渴求人才，圍繞人才的“暗戰(zhàn)”將永不停息。而《房地產(chǎn)無師自通手冊》就是這場“暗戰(zhàn)”中培養(yǎng)核心人才的必備手冊。 編者 2011年10月

內(nèi)容概要

　　這本《房地產(chǎn)無師自通手冊：房地產(chǎn)施工節(jié)點控制》深層次剖析在施工階段復雜的關系中，如何提升優(yōu)化對關鍵要點的控制，達到對項目整體控制的效果。匯集施工節(jié)點控制專業(yè)內(nèi)容，與實操案例相結(jié)合，在最短時間內(nèi)提升讀者專業(yè)度，減小試錯率，成為成功控制施工節(jié)點指南。施工階段最重要的三方關系：建設方、監(jiān)理方、承包方，管理協(xié)調(diào)好三方關系對項目監(jiān)控有最直接的影響。這本《房地產(chǎn)無師自通手冊：房地產(chǎn)施工節(jié)點控制》是一本房地產(chǎn)施工工具指南書，除了豐富的理論知識和實戰(zhàn)案例以外，還加入了許多圖表與小元素，非常適合作為從事房地產(chǎn)施工相關的人員的參考工具書。

書籍目錄

第1堂課　統(tǒng)籌施工過程，提交組織設計方案劃分施工組織設計針對性方案掌握編制要點，制訂高效的施工組織沒計方案創(chuàng)新施工組織設計編制方法萬科××城市花園組織設計方案第2堂課　提前預防問題，監(jiān)理方審查施工組織設計的規(guī)定動作監(jiān)理方如何審查施工組織設計施工組織設計（方案）報審表施工組織設計相關表單第3堂課　體現(xiàn)工程優(yōu)劣的承包單位組織施工建設工程項目總承包五大基礎認知更省力的承包模式：施工總承包管理模式如何提升施工總承包管理：解析華貿(mào)中心建設案例第4堂課　解析建筑工程復雜的三方關系解讀施工階段三方關系如何協(xié)調(diào)各方關系監(jiān)理方與建設方的關系協(xié)調(diào)工程項目中甲方應做好的管理參考文獻

章節(jié)摘錄

　　一、施工組織設計方案的作用及基本原則施工組織設計要根據(jù)國家有關的技術政策規(guī)定、業(yè)主要求、設計圖紙和組織施工的基本原則，從擬建工程施工全局出發(fā)，結(jié)合工程的具體條件，合理地組織施工。采用科學的管理方法，不斷地革新施工技術，有效地使用人力、物力，安排好時間和空間，以期達到耗工少、工期短、質(zhì)量高和造價低的最優(yōu)效果。通過施工組織設計的編制，可以全面考慮擬建工程的各種施工條件，揚長避短，制訂合理的施工方案、技術經(jīng)濟和組織措施，制訂合理的進度計劃（包括確保實施的準備工作計劃），提供合理的臨時設施，以及材料和機具在施工場地上的布置方案，只有這樣才能保證施工的順利進行。1。施工組織設計所發(fā)揮的作用（1）統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)各種關系施工組織設計統(tǒng)籌安排和協(xié)調(diào)施工中的各種關系，它把擬建工程的設計與施工、技術與經(jīng)濟、施工企業(yè)的全部施工安排與具體工程的施工組織工作更緊密地結(jié)合起來；它把直接參加施工的各單位、協(xié)作單位之間的關系，各施工階段和過程之間的關系更好地協(xié)調(diào)起來。（2）施工組織設計為有關建設工作決策提供依據(jù)施工組織設計為擬建工程的設計方案在經(jīng)濟上的合理性、在技術上的科學性和在實際施工上的可能性提供依據(jù)。它為建設單位編制基本建設計劃和施工企業(yè)編制企業(yè)施工計劃提供依據(jù)。實踐證明，擬建工程的施工組織設計編制得合理，并且在施工過程中認真地貫徹執(zhí)行，就可以確保施工的順利進行，取得好、快、省和安全的效果，早日發(fā)揮基本建設投資的經(jīng)濟效益和社會效益。2。組織施工的基本原則根據(jù)我國建筑業(yè)施工長期積累的經(jīng)驗和建筑施工的特點，編制施工組織設計以及在組織建筑施工的過程中，一般應遵循9項基本原則。原則1：認真執(zhí)行基本建設程序基本建設的程序主要是計劃、設計和施工等幾個階段，它是由基本建設工作客觀規(guī)律所決定的。實踐表明，遵循上述程序時基本建設就能順利進行；違背這個程序時，不但會造成施工的混亂，影響工程質(zhì)量，而且還可能造成嚴重的浪費或工程事故。因此，認真執(zhí)行基本建設程序，是保證建筑安裝工程順利進行的重要條件。原則2：做好施工項目排隊，保證重點，統(tǒng)籌安排建筑施工企業(yè)和建設單位的根本目的是盡快地完成擬建工程的建設任務，使其早日投產(chǎn)或交付使用，盡快發(fā)揮基本建設投資的效益。這就要求施工企業(yè)的計劃決策人員必須根據(jù)擬建工程項目的重要程度和工期要求等進行統(tǒng)籌安排，分期排隊，把有限的資源優(yōu)先用于國家和建設單位急需的重點工程項目，使其早日建成投產(chǎn)使用。同時也應該安排好一般工程項目，注意處理好主體工程和配套工程，準備工程項目、施工項目和收尾項目之間施工力量的分配，從而獲得總體的最佳效果。原則3：遵循建筑施z-工藝和技術規(guī)律，堅持合理的施工程序和施工順序建筑施工工藝及其技術規(guī)律，是分部分項工程施工固有的客觀規(guī)律。分部分項工程施工中的任何一道工序都不能省略或顛倒。因此在組織建筑施工中必須嚴格遵循建筑施工工藝及其技術規(guī)律。建筑施工程序和施工順序是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程中階段性的固有規(guī)律和分部分項工程的先后次序。建筑產(chǎn)品生產(chǎn)活動是在同一場地不同空間，同時交叉搭接地進行，前面的工作不完成，后面的工作就不能開始。這種前后順序必須符合建筑施工程序和施工順序，交叉則體現(xiàn)爭取時間的主觀努力。在建筑安裝工程施工中，一般合理的施工程序和施工順序主要有以下幾方面。第一，先進行準備工作，后正式施工。準備工作是為后續(xù)生產(chǎn)活動正常進行創(chuàng)造必要的條件。準備工作不充分就貿(mào)然施工，不僅會引起施工混亂，而且還會造成某些資源浪費，甚至中途停工。第二，先進行全場性工程，后進行各項工程施工。平整場地、敷設管網(wǎng)、修筑道路和架設電路等全場性工程先進行，為施工中供電、供水和場內(nèi)運輸創(chuàng)造條件，有利于文明施工，節(jié)省臨時設施費用。第三，還有先地下后地上，地下工程先深后淺的順序；主體結(jié)構(gòu)工程在前，裝飾工程在后的順序；管線工程先場外后場內(nèi)的順序；在安排工程順序時，要考慮空間順序等。原則4：采用流水施工方法和網(wǎng)絡計劃技術組織施工采用流水施工方法組織施工，不僅能使擬建工程的施工有節(jié)奏、均衡和連續(xù)地進行，而且還會帶來顯著的技術經(jīng)濟效果。網(wǎng)絡計劃技術是應用網(wǎng)絡圖形表達計劃中各項工作的相互關系，具有邏輯嚴密、層次清晰、關鍵問題明確，可以進行計劃方案優(yōu)化、控制和調(diào)整，有利于電子計算機在計劃管理中的應用等優(yōu)點，它在各種計劃管理中得到廣泛的應用。實踐證明，施工企業(yè)在建筑工程施工計劃管理中，采用網(wǎng)絡計劃技術，可以縮短工期和節(jié)約成本。原則5：科學地安排冬雨季施工項目，保證全年生產(chǎn)的連續(xù)性和均衡性建筑施工一般都是露天作業(yè)，易受氣候影響，嚴寒和下雨的天氣都不利于建筑施工的正常進行。如不采取相應的技術措施，冬季和雨季就不能連續(xù)施工。目前，施工技術的發(fā)展，已經(jīng)有成功的冬雨季施工措施，保證施i，m常進行，但是使施工費用增加?？茖W地安排冬雨季施工項目，就是要求在安排施工進度計劃時，根據(jù)施工項目的具體情況，留有必要的適合冬雨季施工的、不會過多增加施工費用的儲備工程，將其安排在冬雨季進行施工，增加全年施工天數(shù)，盡量做到全面、均衡、連續(xù)的施工。原則6：貫徹工廠預制和現(xiàn)場預制相結(jié)合的方針，提高建筑產(chǎn)品工業(yè)化程度建筑技術進步的重要標志之一是建筑產(chǎn)品工業(yè)化，建筑產(chǎn)品工業(yè)化的前提條件是建筑施工中廣泛采用預制裝配構(gòu)件。擴大預制裝配程度是走向建筑產(chǎn)品工業(yè)化的必由之路。在選擇預制構(gòu)件加T方法時，應根據(jù)構(gòu)件的種類、運輸和安裝條件以及加工生產(chǎn)的水平等因素，進行技術經(jīng)濟比較，合理地決定工廠預制和現(xiàn)場預制構(gòu)件的種類，貫徹I廠預制和現(xiàn)場預制相結(jié)合的方針，取得最佳的效果。原則7：充分利用現(xiàn)有機械設備，提高機械化程度建筑產(chǎn)品生產(chǎn)需要消耗巨大的體力勞動。在建筑施工過程中，盡量以機械化施工代替手工操作，這是建筑技術進步的另一重要標志。尤其是大面積的平整場地、大型土石方工程、大批量的裝卸和運輸、大型鋼筋混凝土構(gòu)件和鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件的制作和安裝等繁重施工過程的機械化施工，對改善勞動條件、減輕勞動強度、提高勞動生產(chǎn)率以及經(jīng)濟效果都很顯著。目前，我國建筑施工企業(yè)的技術裝備程度還很不夠，滿足不了生產(chǎn)的需要。為此在組織工程項目施工時，要結(jié)合當?shù)睾凸こ糖闆r，充分利用現(xiàn)有的機械設備。在選擇施工機械過程中，要進行技術經(jīng)濟比較，使大型機械和中、小型機械結(jié)合起來，使機械化和半機械化結(jié)合起來，盡量大機械化工范圍，提高機械化施工程度。同時要充分發(fā)揮機械設備的生產(chǎn)率，保持其作業(yè)的連續(xù)性，提高機械設備的利用率。原則8：盡量采用國內(nèi)外先進的施工技術和科學管理方法先進的施工技術與科學的施工管理手段相結(jié)合，是改善建筑施工企業(yè)和工程項目部的生產(chǎn)經(jīng)營管理素質(zhì)、提高勞動生產(chǎn)率、保證工程質(zhì)量、縮短工期、降低工程成本的重要途徑。為此，在編制施工組織設計時應廣泛地采用國內(nèi)外的先進施工技術和科學的施I管理方法。原則9：盡量減少暫設工程，合理地儲備物資，減少物資運輸量，科學地布置施工平面圖暫設工程在施工結(jié)束之后就要拆除，其投資有效時間是短暫的，因此在組織工程項目施工時，對暫設工程和大型臨時設施用途、數(shù)量和建造方式等方面，要進行技術經(jīng)濟的可行性研究，在滿足施工需要的前提下，使其數(shù)量最少和造價最低。這對于降低工程成本和減少施工用地都是十分重要的。建筑產(chǎn)品生產(chǎn)所需要的建筑材料、構(gòu)（配）件、制品等種類繁多，數(shù)量龐大，各種物資的儲存數(shù)量、方式都必須科學合理。對物資庫存采用ABC分類法和經(jīng)濟訂購批量法，在保證正常供應的前提下，其儲存數(shù)額要盡可能地減少。這樣可以大量減少倉庫、堆場的占地面積，對于降低工程成本、提高工程項目部的經(jīng)濟效益是事半功倍的好辦法。施工平面圖在滿足施工需要的情況下，盡可能使其緊湊合理，減少施工用地，降低工程成本。上述原則既是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的客觀需要，又是加快施工速度、縮短工期、保證工程質(zhì)量、降低工程成本、提高建筑施工企業(yè)和工程項目建設單位的經(jīng)濟效益的需要。所以，必須在組織工程項目施工過程中認真地貫徹執(zhí)行?！　　?/pre>




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