購物中心項目開發(fā)全程實操要訣

前言

　　近年來，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，全國各大中城市幾乎都擁有屬于整個城市或城市某個區(qū)域的標(biāo)志性大型購物中心，并且隨著城市不斷的發(fā)展以及人們生活水平的提高，購物中心這一房地產(chǎn)開發(fā)類型將越來越普及。　　“購物中心”一詞譯自英文shopping Mall和Shopping Center，根據(jù)字面的意思，也可以譯成“購物林蔭道”或“商業(yè)中心”等。1985年美國出版的《零售詞典》認(rèn)為：“購物中心是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)置組成的商店群體。作為一個整體進(jìn)行開發(fā)和管理，通常包括一個或多個大型的核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞其中，有龐大的停車設(shè)施，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”由于外國的情況與我國不一樣，外國對購物中心的定義不一定適用于我國。經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐魄?，作者對購物中心的概念進(jìn)行了詮釋：　　購物中心是指由百貨商店或超級市場作為核心店，包括各類專業(yè)店、專賣店以及餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)等設(shè)施在內(nèi)的一站式消費中心，它是一種功能齊全的復(fù)合型零售業(yè)態(tài)，或者可稱其為混合業(yè)態(tài)，是集購物、休閑、健身、娛樂、社交等功能為一體，能滿足一定范圍內(nèi)居民多種生活需要的一種特殊的零售業(yè)態(tài)。　　如何成功開發(fā)并成功運營購物中心是購物中心項目運營企業(yè)最關(guān)心的問題。要解決好這個問題，做好市場調(diào)查、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、投資分析、整合推廣、租售執(zhí)行和經(jīng)營管理等關(guān)鍵步驟的策劃和操作是最關(guān)鍵的。由于購物中心項目開發(fā)的相關(guān)專業(yè)人員比較短缺，而且市面上很少有介紹購物中心項目開發(fā)全程操作的書籍，應(yīng)廣大讀者的要求，也為了讓廣大從業(yè)人士對購物中心項目的全程實操策劃有更深入的認(rèn)識和把握，進(jìn)而促使各購物中心項目開發(fā)和運營能夠順利進(jìn)行，經(jīng)過近兩年的研究與探索，我們特別策劃編寫了這本書——《購物中心項目開發(fā)全程實操要訣》。

內(nèi)容概要

本書是全國購物中心項目開發(fā)和經(jīng)營各企業(yè)相關(guān)從業(yè)人士的必備工具型實戰(zhàn)參考用書，是廣大房地產(chǎn)從業(yè)人士和策劃師職業(yè)提升的實用讀本，十分適合房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)顧問策劃公司、房地產(chǎn)租售代理公司、房地產(chǎn)市場調(diào)研公司、商業(yè)經(jīng)營管理公司、房地產(chǎn)廣告公司的從業(yè)人士閱讀。同時，本書也是工商管理和房地產(chǎn)專業(yè)師生的優(yōu)秀參考教材。

作者簡介

余源鵬，國內(nèi)知名實戰(zhàn)型房地產(chǎn)研究策劃人，廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事。20世紀(jì)70年代出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn)，本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院建筑工程專業(yè)，結(jié)業(yè)于中山大學(xué)企業(yè)管理(營銷管理方向)研究生進(jìn)修班。
    以專業(yè)可用理念，創(chuàng)建并領(lǐng)導(dǎo)廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司，業(yè)務(wù)涉及居住及商業(yè)房地產(chǎn)項目的信息咨詢、調(diào)查分析、可行性研究。前期發(fā)展策劃、整體定位、營銷策劃、租售代理、物業(yè)管理顧問、二手房屋租售以及房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理顧問等領(lǐng)域。主編出版了30多本房地產(chǎn)和物業(yè)管理相關(guān)實操型專業(yè)書籍。
    近幾年陸續(xù)出版的“房地產(chǎn)實戰(zhàn)營銷叢書”，包括《房地產(chǎn)廣告策劃與創(chuàng)作》、《房地產(chǎn)包裝推廣策劃》、《房地產(chǎn)實戰(zhàn)促銷300例》，  《房地產(chǎn)實戰(zhàn)定價與銷售策略》、 《房地產(chǎn)實戰(zhàn)市場調(diào)研與優(yōu)秀案例》、《中國樓盤實戰(zhàn)命名三萬例》、《售樓尖鋒》、《房地產(chǎn)公關(guān)活動促銷方案56例》、《三天造就售樓冠軍》、《房地產(chǎn)實用營銷圖表大全》、 《房地產(chǎn)一線銷售管理》、《問鼎房地產(chǎn)》、《中小戶型開發(fā)與設(shè)計》、《促動樓盤》、《房地產(chǎn)項目可行性研究實操一本通》、《房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人實用業(yè)務(wù)知識兩日通》、 《三天造就二手房租售冠軍》和《房地產(chǎn)優(yōu)秀廣告文案創(chuàng)作與鑒賞大全》等。

書籍目錄

第一章　購物中心概論　第一節(jié)　購物中心的相關(guān)知識　　一、購物中心的定義　　二、購物中心的特點　　三、購物中心的分類　第二節(jié)　購物中心的發(fā)展歷程　　一、購物中心在國外的發(fā)展歷程　　二、購物中心在國內(nèi)的發(fā)展歷程　第三節(jié)　購物中心的開發(fā)要點　　一、購物中心的選址要準(zhǔn)確　　二、購物中心開發(fā)商的資金實力要雄厚　　三、購物中心的土地成本要盡量降低　　四、購物中心在開發(fā)前要進(jìn)行詳盡的分析　　五、購物中心的主題定位要鮮明　　六、購物中心的功能要全面合理第二章　購物中心項目市場調(diào)查分析　第一節(jié)　購物中心項目投資環(huán)境分析　　一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析　　二、政策環(huán)境分析　　三、城市環(huán)境分析　　四、房地產(chǎn)市場分析　　五、商業(yè)地產(chǎn)市場分析　第二節(jié)　購物中心項目自身情況分析　　一、項目基本情況分析　　二、項目周邊配套分析　第三節(jié)　購物中心項目客戶群分析　　一、項目終端消費者分析　　二、項目經(jīng)營者分析　　三、項目投資者分析　第四節(jié)　購物中心項目競爭對手分析　　……第三章　購物中心項目定位分析第四章　購物中心項目產(chǎn)品規(guī)劃建議第五章　購物中心項目整合推廣策劃第六章　購物中心項目租售執(zhí)行策劃第七章　購物中心項目經(jīng)營管理策劃

章節(jié)摘錄

　?。?）經(jīng)營主題明確。按照所處的地理位置、自身條件及當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場，然后據(jù)此定位，引入相應(yīng)零售商配合市場定位?！　。?）零售商店是其基本組成部分，一般以一家或幾家百貨商店、超級市場為核心，輔之以服裝店、珠寶店、電器商店等各種專賣店?！　。?）購物中心配有相關(guān)的服務(wù)設(shè)施，以滿足人們休閑、娛樂、運動等需要，如飯店、咖啡廳、美容店、藥店、銀行、郵局、旅館、電影院、健身房、旅行社等各種機構(gòu)?！　。?）在統(tǒng)一的商業(yè)形象下，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進(jìn)行營運。購物中心的本質(zhì)特點是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)驗的管理方式。管理者對購物中心實行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者交納管理費用?！　。?）一般都設(shè)在城市新興發(fā)展區(qū)，或者中心商業(yè)區(qū)（面積較小），以及交通便利的居民區(qū)（居民密度較高）?！　∪?、購物中心的分類　　購物中心按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可以有不同的分類。下面分別以不同的分類標(biāo)準(zhǔn)對購物中心的分類進(jìn)行介紹。　?。?）按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式（包括自營的比例）分類　　1）物業(yè)型購物中心　　物業(yè)型購物中心又可分成以下兩種：　　a.物業(yè)型購物廣場　　一般由大開發(fā)商開發(fā)，建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。其面積一般在5萬～10萬平方米，由于面積還不夠大，故其定位必須突出某一目標(biāo)客戶群群體，所以人駐的業(yè)態(tài)一般不齊備，即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心。

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