物業(yè)管理實(shí)務(wù)

內(nèi)容概要

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要環(huán)節(jié)，也是現(xiàn)代化城市管理中的基本內(nèi)容之一，隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，特別是近年來我國城市住房制度改革的逐步展開，發(fā)揮物業(yè)管理的社會經(jīng)濟(jì)功能也越來越重要。為了適應(yīng)大中專學(xué)校開設(shè)“物業(yè)管理”專業(yè)的需要，我們組織有關(guān)院校的專家、學(xué)者撰寫了這一套物業(yè)管理系列教材，暫定四本，它們是：《物業(yè)管理概論》、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理法規(guī)》、《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理》?！　”鞠盗薪滩膬?nèi)容切合實(shí)際，具有理論敘述的簡明性、實(shí)務(wù)講解的可操作性等特點(diǎn)，文字通順，內(nèi)容翔實(shí)，通俗易懂。可作為大中專、職高等開設(shè)的“房地產(chǎn)經(jīng)營”、“物業(yè)管理”等相關(guān)專業(yè)的主干課程的教材，也可作為房地產(chǎn)經(jīng)營部門、物業(yè)管理部門員工的自學(xué)用書。

書籍目錄

緒論 物業(yè)管理實(shí)務(wù)的研究對象、研究方法及面臨的任務(wù)第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)、物業(yè)的基本特征及對管理提出的要求第二節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容、管理目標(biāo)與流程第三節(jié) 物業(yè)管理的產(chǎn)生及與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別第四節(jié) 我國物業(yè)管理的最新進(jìn)展第二章 物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)建設(shè)與制度建設(shè)第一節(jié) 物業(yè)管理公司的成立第二節(jié) 物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分第三節(jié) 物業(yè)管理公司的制度建設(shè)與員工崗位培訓(xùn)第三章 物業(yè)管理公司的資金籌措、使用與核算第一節(jié) 物業(yè)管理公司的資金籌措第二節(jié) 物業(yè)管理公司的財務(wù)安排第三節(jié) 物業(yè)管理公司的費(fèi)用控制第四節(jié) 物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)核算第四章 物業(yè)的前期介人與接管驗(yàn)收第一節(jié) 物業(yè)的前期介入第二節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與程序第三節(jié) 物業(yè)交接雙方的責(zé)任及應(yīng)提交的資料第四節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收中爭議的處理第五章 物業(yè)銷售、租賃與風(fēng)險管理第一節(jié) 物業(yè)進(jìn)入租售交易市場第二節(jié) 物業(yè)銷售的形式、條件與銷售策略第三節(jié) 物業(yè)租賃管理第四節(jié) 物業(yè)租、售的利益比較第五節(jié) 物業(yè)開發(fā)與銷售過程中的風(fēng)險管理第六章 業(yè)主、使用權(quán)人人住第一節(jié) 業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序第二節(jié) 業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)的驗(yàn)收第三節(jié) 物業(yè)管理合同第四節(jié) 物業(yè)管理公司與業(yè)主、使用權(quán)人的關(guān)系第七章 物業(yè)的綜合業(yè)務(wù)管理第一節(jié) 房屋的維修管理第二節(jié) 房屋設(shè)備的維修與管理第三節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理第四節(jié) 物業(yè)的消防管理第五節(jié) 物業(yè)的治安、安全與車輛管理第八章 住宅小區(qū)的物業(yè)管理第一節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)與內(nèi)容第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施第三節(jié) 創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)第九章 高層辦公樓宇的物業(yè)管理第一節(jié) 高層辦公樓宇物業(yè)的特點(diǎn)與管理的要求及目標(biāo)第二節(jié) 高層辦公樓宇物業(yè)管理的組織實(shí)施……第十章 公共商業(yè)樓宇的管理

章節(jié)摘錄

　　4.“室內(nèi)環(huán)境”和“室外環(huán)境”的效用質(zhì)量　　“室內(nèi)環(huán)境”指室內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)、層高、內(nèi)部空間分隔及各種設(shè)備、設(shè)施等。如建筑物采用復(fù)式結(jié)構(gòu)，“三大一小一多一長”（即客廳大、衛(wèi)浴間大、廚房大，小臥室，多壁櫥，長陽臺）設(shè)計等?！笆彝猸h(huán)境”指物業(yè)坐落的小區(qū)配套設(shè)施的完善程度，周圍的自然景觀，空氣清潔程度，居民的素質(zhì)及小區(qū)的物業(yè)管理等。一般是物業(yè)的室內(nèi)和室外環(huán)境的“效用質(zhì)量”越高，其銷售價格也就會較高。　　5.社會政局和政策法規(guī)　　通常政局穩(wěn)定，人們便樂于投資置業(yè)，從而增加社會需求，引起相對的供給短缺和價格上漲；而如果政局動蕩，則首先受沖擊的即是房地產(chǎn)業(yè)，將會由于蕭條而導(dǎo)致售價普遍暴跌。此外，政策法規(guī)的穩(wěn)定性、連續(xù)性和導(dǎo)向性也會對物業(yè)的價格漲跌產(chǎn)生影響。如政府宣布1998.年下半年停止福利分房的政策，對全國不同地區(qū)的物業(yè)銷售產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用，使物業(yè)的銷售經(jīng)歷幾年的沉寂之后開始活躍。　　6.社會經(jīng)濟(jì)承受能力　　社會經(jīng)濟(jì)承受能力決定著人們對物業(yè)的現(xiàn)實(shí)有效需求，從而制約著物業(yè)的價格。只有消費(fèi)者的貨幣收入加上其可動用的存款及獲得的信貸（前提是有能力償還）與物業(yè)的售價大致接近時才能形成有效需求，否則需求再強(qiáng)也僅僅是潛在的需求，從實(shí)際情況看，近兩年來由于城市下崗職工數(shù)量增加，人們總體的收入增幅明顯降低，加上不少物業(yè)定的是“天價”，形成近幾年一直持續(xù)低迷?！　?.投資貸款的利率水平　　投資貸款的利率水平會直接影響物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的成本，從而對物業(yè)的售價產(chǎn)生間接影響。通常這一因素的作用取決于以下條件：一是利率高低；二是開發(fā)建設(shè)的周期；三是物業(yè)的市場營銷狀況、方式（主要是支付期限的選擇）?！　?.物業(yè)的社會經(jīng)濟(jì)用途　　使用質(zhì)量和價值相同而用途不同的物業(yè)在售價上會呈現(xiàn)很大的差異。一般說來，經(jīng)營性物業(yè)的銷售價格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非經(jīng)營性物業(yè)的售價。而在經(jīng)營性物業(yè)中，又以服務(wù)于金融機(jī)構(gòu)的物業(yè)售價為最高，商業(yè)及一般性服務(wù)業(yè)次之?！　?.物業(yè)的投機(jī)　　物業(yè)的投機(jī)表現(xiàn)為土地投機(jī)及房產(chǎn)投機(jī)。前者主要是炒賣地皮，后者主要是炒賣“樓花”。物業(yè)的投機(jī)代表一時的需求，而不反映長久的真實(shí)的需求。它可能通過“炒作”等行為，影響或左右一時的物業(yè)價格，但這種由投機(jī)造成的虛假需求和“泡沫經(jīng)濟(jì)”遲早要退去，即物業(yè)的投機(jī)不會對價格長久地起作用?！　　?/pre>








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