房屋買賣合同糾紛

前言

房屋作為商品，具有價值和使用價值。當(dāng)它滿足人們居住和使用需要時，是人們賴以生存和經(jīng)營的重要生活生產(chǎn)資料，這充分體現(xiàn)了房屋的使用價值。作為商品的房屋同時具有價值，當(dāng)人們買賣或租賃商品房時，其價值通過交換價值來體現(xiàn)。房屋作為法律上不動產(chǎn)之物，具有投入資金大、使用周期長、買賣和租賃法律關(guān)系相對復(fù)雜等特征。因此，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)制無不成為各國立法的一個重要的組成部分。我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。改革開放前，我國處于計劃經(jīng)濟(jì)時代，實行的是“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。雖然這種實物分配制度在一定程度上較好地滿足了城鎮(zhèn)居民的基本住房需求，但由于公房租金較低，租不養(yǎng)房，加之國家和企業(yè)財力不足，導(dǎo)致國家無法大量興建住房，城鎮(zhèn)居民的居住條件長時間維持在較低水平，無法得到改善。有鑒于此，20世紀(jì)80年代初，鄧小平同志提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房的改革總體設(shè)想，由此揭開我國住房制度改革的大幕。1994年7月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出了建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化的目標(biāo)，開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布全國城鎮(zhèn)從1998年下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。2003年，國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房的目標(biāo)。至此，可以說我國基本實現(xiàn)了住房的商品化和社會化。

內(nèi)容概要

本書主要討論了房屋買賣過程中常見的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛、其他房屋買賣合同的效力。本書對這些糾紛涉及的法律問題，均結(jié)合案件實例，進(jìn)行了深入的探討分析。

書籍目錄

第一章　售房廣告引起的糾紛  第一節(jié)　綜合評述    一、銷售廣告不實及其糾紛    二、銷售廣告不實的司法認(rèn)知與實踐　  第二節(jié)  審判實踐中的疑難問題    一、如何區(qū)分要約與要約邀請    二、《商品房司法解釋》第3條的理解　    三、購房者的訴訟請求與相關(guān)處理分析  第三節(jié)　典型案例　    一、最高人民法院案例　    二、上海案例　    三、北京案例　    四、廈門案例　    五、深圳案例　    六、案例分析與總結(jié)　第二章　認(rèn)購書相關(guān)的糾紛　  第一節(jié)　綜合評述　  第二節(jié)　審判實踐中的疑難問題　    一、認(rèn)購書的性質(zhì)　    二、認(rèn)購書的類型與主要義務(wù)　    三、違反認(rèn)購書的民事責(zé)任　    四、認(rèn)購書的繼續(xù)履行　    五、認(rèn)購書中的定金罰則　    六、法定化為商品房買賣合同的認(rèn)購書　  第三節(jié)　典型案例　    一、認(rèn)購書的繼續(xù)履行案例　　……第三章　房屋買賣合同價款支付相關(guān)糾紛第四章　房屋交付的相關(guān)糾紛第五章　延期辦證的糾紛第六章　懲罰性賠償?shù)募m紛第七章　二手房買賣的糾紛第八章　商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)第九章　商品房包銷合同糾紛第十章　其他房屋買賣合同的效力附錄

章節(jié)摘錄

（2）要約必須向要約人希望與之締結(jié)合同的相對人發(fā)出。合同因相對人對于要約的承諾而成立，所以要約不能對希望與其訂立合同的相對人以外的第三人發(fā)出。但相對人是否必須是特定的人，則有不同的看法。一種觀點認(rèn)為，要約必須是向特定人發(fā)出，向不特定人發(fā)出的訂約建議是要約邀請。因為，向特定人發(fā)出的要約，一旦承諾合同就成立，而向不特定的人發(fā)出的訂約建議，承諾了也不會當(dāng)然導(dǎo)致合同成立。另一種觀點認(rèn)為，要約可以向不特定的人發(fā)出，但不是說在一切情況下都可以向不特定的人發(fā)出要約?，F(xiàn)實有許多向不特定人發(fā)出要約的情況。如自動售貨機的設(shè)置，電車、渡船、公共汽車的行駛，戲院、電影院的開設(shè)。要約一般應(yīng)向特定人發(fā)出。因為，相對人的特定化意味著要約人對誰有資格作為承諾人，作為合同相對方作出了選擇，這樣對方一承諾，一個合同就成立了。如果相對人不確定，則作為合同的另一方當(dāng)事人就是不確定的，既然不確定，作出承諾后合同也不一定成立。如果是這種情況，把一項訂約的建議作為一個要約就是不合適的，只能作為一個要約邀請。如果要把向不特定人發(fā)出的訂約建議作為要約，必須限定條件來達(dá)到這一目的：在一物數(shù)賣的情況下，凡作出承諾的，合同均成立，但要約人要對作出承諾而得不到履行的受要約人承擔(dān)違約責(zé)任。但這樣規(guī)定是對要約進(jìn)行了法律上的限制，不是對要約的肯定，而是對要約的否定。自動售貨機、公共運輸事業(yè)在大陸法系國家一般認(rèn)為是要約方，但這種看法并非沒有異議。一般認(rèn)為，懸賞廣告是向不特定人發(fā)出的要約。一般情況下，懸賞廣告所要求的事項是特定的，完成所要求事項的承諾人只有一個人，或只有很少的人。但無論有幾人，如果符合廣告的條件，做了廣告所要求的行為，發(fā)出懸賞廣告的人都必須按照廣告的約定支付報酬。否則，要承擔(dān)法律責(zé)任。

后記

叢書自策劃約稿至今，歷時兩年有余，終于可以陸續(xù)付梓出版了，這其間凝聚了太多人的心血與智慧！在此，感謝在叢書前期策劃約稿中最高人民法院民二庭宋曉明庭長、賈緯法官、王東敏法官、劉敏法官給予的熱情關(guān)心與指導(dǎo)幫助。劉敏法官在策劃約稿、后期審稿中協(xié)助做了大量工作。感謝最高人民法院民一庭杜萬華庭長對叢書出版的大力支持與指導(dǎo)。感謝最高人民法院民一庭辛正郁法官、姚寶華法官協(xié)助叢書出版所做的工作。感謝李志剛秘書對叢書出版的建議以及自始至終協(xié)助聯(lián)系所做的工作。在書稿的組織撰寫中，感謝上海市高級人民法院張海棠副院長、上海市長寧區(qū)法院鄒碧華院長、上海市高級人民法院民二庭俞秋瑋庭長、上海市高級人民法院金融審判庭楊路庭長給予的大力支持與指導(dǎo)。感謝廣東省高級人民法院霍敏副院長、民二庭丁海湖庭長、江蘇省高級人民法院胡道才副院長、民二庭湯小夫庭長、山東省高級人民法院李勇副院長、民二庭冀懷民庭長給予的大力支持與指導(dǎo)。感謝北京市第二中級人民法院院領(lǐng)導(dǎo)、上海市第一中級人民法院院領(lǐng)導(dǎo)、廣州市中級人民法院院領(lǐng)導(dǎo)、深圳市中級人民法院院領(lǐng)導(dǎo)給予的大力支持與指導(dǎo)。感謝廣東省高級人民法院研究室任宗理副主任、廣州市中級人民法院研究室王雪生主任協(xié)助約稿所做的工作。感謝北京市第二中級人民法院民五庭張曉津副庭長協(xié)助約稿、研究室趙瑞罡法官、趙一法官協(xié)助聯(lián)系出版所做的工作。

編輯推薦

《房屋買賣合同糾紛》特點：1.內(nèi)容新穎，針對性強。結(jié)合最新的法律法規(guī)、司法解釋，針對各類糾紛審判實踐中的重點、疑難、新型問題展開法律適用的論述分析，并對案件審理方法與技能進(jìn)行了有益的探討。2.理論聯(lián)系實際，實用性生強。法學(xué)基本理論的評述與典型案例的剖析相結(jié)合，案例指導(dǎo)，實用性強。3.全面梳理，系統(tǒng)性強。每一專題梳理了該類糾紛的重點、疑難、新型問題，涵蓋了該類糾紛所有現(xiàn)行有效的法律法規(guī)、司法解釋等審判依據(jù)。4.專家解讀，權(quán)威性強。北京、上海、廣東等調(diào)研能力較強的省高、中級法院具有審判實踐經(jīng)驗的法官撰寫。最高人民法院資深法官審讀把關(guān)，保證了內(nèi)容的權(quán)威性。

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