外商投資房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)

前言

　　自人世以來(lái)，中國(guó)一直積極引進(jìn)外資，在這樣的政策背景下，2006年以前，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較容易，只是在經(jīng)營(yíng)范圍上有所限制?！　?005年開始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一片大好，房?jī)r(jià)一漲再漲，購(gòu)房的卻越來(lái)越多。中國(guó)消費(fèi)者在“買漲不買跌”的古老消費(fèi)心理的作用下，2007年房?jī)r(jià)漲到了2002年的3倍以上卻不見回落的苗頭，于是，境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也隨之進(jìn)入一個(gè)可謂“癲狂”的發(fā)展階段?！　【硟?nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，境外資本的大量流入更是增長(zhǎng)了這種勢(shì)頭，為緩解這種局面，2006年起，中國(guó)開始加大對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制，從傳統(tǒng)的對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍、主體的限制，擴(kuò)展到方方面面。其標(biāo)志性事件當(dāng)屬2006年7月11日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局六部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，《準(zhǔn)入意見》針對(duì)“我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長(zhǎng)較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買房地產(chǎn)也比較活躍”的情況，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了比較全面的限制性規(guī)定。　　此后，2006年8月14日商務(wù)部辦公廳《關(guān)于貫徹落實(shí)（關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的通知）有關(guān)問(wèn)題的通知》，以及2007年5月23日商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》又對(duì)此加以完善，形成了比較完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)限外政策體系。

內(nèi)容概要

本書的研究方向定位為“外商投資房地產(chǎn)業(yè)”，其特殊性在于既含有涉外因素，又關(guān)系到與民生息息相關(guān)的特殊行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)，因而，外商投資房地產(chǎn)業(yè)可謂限制重重。對(duì)于外商而言，想要打人中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先了解這些五花八門的限制是必不可少的；對(duì)于一個(gè)提供專業(yè)服務(wù)的律師而言，這更是業(yè)務(wù)基本?！　”緯鴱睦迩逋馍掏顿Y房地產(chǎn)的基本概念人手，梳理外商投資房地產(chǎn)業(yè)的基本制度，分析外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的方式，詳細(xì)介紹了外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的相關(guān)納稅環(huán)節(jié)和稅種，并根據(jù)筆者多年從事外商投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際操作層面梳理外商投資境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的模式，總結(jié)外商并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題，并對(duì)外商投資房地產(chǎn)涉及的稅費(fèi)實(shí)務(wù)提出相關(guān)建議和意見。同時(shí)，為便于投資境內(nèi)房地產(chǎn)的外商申報(bào)相關(guān)審批手續(xù)，筆者還收集整理了外商投資房地產(chǎn)在商務(wù)行政管理部門、工商行政管理部門、外匯行政管理部門以及建設(shè)行政管理部門等部門辦理相關(guān)審批手續(xù)所需要的現(xiàn)行的文件范本。

作者簡(jiǎn)介

周勝，律師，北京市中洲律師事務(wù)所高級(jí)合伙人；畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)；中國(guó)法學(xué)會(huì)會(huì)員，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民委會(huì)委員，北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)理事，北京律協(xié)土地法專業(yè)委員會(huì)副主任，北京法學(xué)會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)委員。
    周勝律師專業(yè)從事投資金融、房地產(chǎn)、建筑工程、外商投資等非訴領(lǐng)域

書籍目錄

外商投資中國(guó)樓市盛宴遠(yuǎn)未結(jié)束前言第一章　外商投資房地產(chǎn)業(yè)的基本問(wèn)題　第一節(jié)　外商投資房地產(chǎn)業(yè)概念界定　　一、外商投資企業(yè)　　二、房地產(chǎn)　　三、房地產(chǎn)業(yè)　　四、房地產(chǎn)企業(yè)　　五、外商投資房地產(chǎn)業(yè)　第二節(jié)　外商境內(nèi)投資的限制　  一、組織形式　  二、出資制度　  三、程序限制　  四、外國(guó)投資者出資比例低于25％的特殊限制　第三節(jié)　房地產(chǎn)業(yè)的外資準(zhǔn)入條件　  一、背景及概述　  二、外商投資自用房地產(chǎn)的限制　  三、外商投資非自用房地產(chǎn)的限制　第四節(jié)　外商投資房地產(chǎn)業(yè)的限制　  一、對(duì)外商投資新設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的限制　  二、對(duì)外資并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊限制　  三、對(duì)外商投資企業(yè)轉(zhuǎn)投資房地產(chǎn)業(yè)的特殊限制第二章　外商投資房地產(chǎn)業(yè)的基本制度　第一節(jié)　取得國(guó)有土地使用權(quán)制度　  一、取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式　  二、招、拍、掛預(yù)約國(guó)有土地使用權(quán)　  三、雙方協(xié)議預(yù)約國(guó)有土地使用權(quán)　  四、取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》　第二節(jié)　項(xiàng)目核準(zhǔn)制度　  一、項(xiàng)目核準(zhǔn)權(quán)限　  二、項(xiàng)目核準(zhǔn)范圍、條件　  三、申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)提交的文件、證件　  四、項(xiàng)目核準(zhǔn)的程序及期限　  五、核準(zhǔn)的效力　第三節(jié)　企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)制度　  一、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)的權(quán)限　  二、企業(yè)名稱　  三、核準(zhǔn)的步驟　  四、注意事項(xiàng)　  五、核準(zhǔn)的費(fèi)用　第四節(jié)　外商投資企業(yè)設(shè)立（變更）審批制度　  一、審批權(quán)限　  二、提交的文件、證件　  三、審批效力　第五節(jié)　外商投資房地產(chǎn)企業(yè)備案制度　　一、備案權(quán)限問(wèn)題　　二、核對(duì)事項(xiàng)　　三、備案的效力　第六節(jié)　工商登記制度　　一、工商注冊(cè)登記    ……第三章  外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的方式及流程第四章　外商投資房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅費(fèi)第五章　外商投資房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)研究第六章　外商投資房地產(chǎn)稅費(fèi)實(shí)務(wù)研究第七章　文件范本第八章　外商投資房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)范性文件

章節(jié)摘錄

　　4．企業(yè)注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人承受破產(chǎn)、注銷的房屋土地的，免征契稅；非債權(quán)人承受破產(chǎn)、注銷企業(yè)土地、房屋的，可參照上條規(guī)定享受契稅優(yōu)惠政策?！　?．經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅?！　?．政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！　?．企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之問(wèn)土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅?！　±纾坠疽?gòu)買乙公司的價(jià)值1000萬(wàn)元的土地及房產(chǎn)，為了達(dá)到籌劃契稅的目的，可將乙公司分立為乙、丙兩個(gè)企業(yè)，丙公司獲得原乙公司的土地及房產(chǎn)，丙的股東及股權(quán)比例與乙相同。然后甲公司再和丙公司合并或者購(gòu)買丙公司全部股權(quán)，以達(dá)到房產(chǎn)和土地轉(zhuǎn)移的效果，且整個(gè)過(guò)程中均不需要繳納契稅?！　∵@種做法可以全額節(jié)約契稅，但是其缺點(diǎn)就是程序較繁雜，且要支付一定的工商登記費(fèi)用?！　。ǘp少流轉(zhuǎn)程序?qū)崿F(xiàn)契稅籌劃　　在土地和房產(chǎn)預(yù)期要發(fā)生多次流轉(zhuǎn)過(guò)程的情況下，盡量減少流轉(zhuǎn)的次數(shù)，能夠節(jié)省契稅的開支。契稅的發(fā)生時(shí)間是在流通節(jié)點(diǎn)上，即發(fā)生一次流通行為，就要繳納一次契稅。因此，如果能將流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)減少一次，就可以節(jié)省這次流轉(zhuǎn)的契稅支出。

編輯推薦

　　本書的三大特點(diǎn)：第一，實(shí)用性較強(qiáng)，從外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、資質(zhì)管理到建設(shè)用地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目的審批與管理以及稅費(fèi)、律師調(diào)查等內(nèi)容有所涉及，第二，系統(tǒng)性強(qiáng)，在中國(guó)投資房地產(chǎn)業(yè)所要碰到的法律問(wèn)題，都有所解釋，且自成體系；第三，有一定的理論性，作者所碰到的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題還從不同角度進(jìn)行了一定的理論探討。作者們均來(lái)自法律實(shí)踐第一線，故更增加了本書的可讀性?！　　袊?guó)政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師　符啓林　　《外商投資房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)》一書具有很高的專業(yè)性和實(shí)務(wù)性，可為外國(guó)投資者以及從事相關(guān)非訴業(yè)務(wù)的律師，提供準(zhǔn)確、便捷、可操作的指引?！　　本┦新蓭焻f(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)　張小煒　　對(duì)于外商而言，想要重振旗鼓“殺回”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并成功“斬獲”，必須清晰地了解中國(guó)樓市目前的“游戲規(guī)則”?！锻馍掏顿Y房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)》一書的出版，就為外商“叩響”中國(guó)房地產(chǎn)大門提供了一把實(shí)用的“鑰匙”?！　　稑鞘小冯s志出品人　蔡鴻巖　　本人從事房地產(chǎn)行業(yè)已有27年，并有著在中國(guó)12年不同尋常的房地產(chǎn)閱歷。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的特征使之難免法律糾紛，其間曾與很多律師合作，但很少有周勝律師這樣練達(dá)，且令人滿意的法律顧問(wèn)。在這里我誠(chéng)懇地向各位房地產(chǎn)界人士推薦中國(guó)律師界的達(dá)人　　——周律師。此次，周律師推出其潛心多年的力作《外商投資房地產(chǎn)法律事務(wù)》，望能為您釋疑解惑?！　　n國(guó)住皇開發(fā)（株）董事畏（梁在完）

圖書封面

圖書標(biāo)簽Tags

無(wú)

評(píng)論、評(píng)分、閱讀與下載

---

    外商投資房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù) PDF格式下載

---