最高人民法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋理解與運用

前言

為了準(zhǔn)確適用《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定中關(guān)于物業(yè)服務(wù)的具體規(guī)定，正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院審判委員會于2009年4月20日第1466次會議討論通過了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，予以頒布，并于2009年lO月1日正式實施。這部司法解釋是最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《物權(quán)法》的第二部司法解釋，與《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相互配合，構(gòu)成了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)定適用的完整的司法解釋體系，在理論上和實踐上都具有重要意義。物業(yè)服務(wù)，也叫做物業(yè)管理，是建筑物區(qū)分所有權(quán)所附帶的一個合同關(guān)系。盡管它是一個合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的規(guī)定基本規(guī)則，但是由于它只能依附于建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此，它是建筑物區(qū)分所有權(quán)的附屬法律關(guān)系，存在于建筑物區(qū)分所有權(quán)的領(lǐng)域，存在于物權(quán)法的領(lǐng)域。當(dāng)然，由于它是合同法律。關(guān)系，處理這種糾紛案件的基本法律規(guī)則必須適用合同法的規(guī)則。因此，這也是最高人民法院為什么不把物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋放在建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋中一起規(guī)定的理由。

內(nèi)容概要

關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》是最高人民法院頒布的第二部涉及《物權(quán)法》的司法解釋。本司法解釋從維護廣大業(yè)主合法權(quán)益的角度出發(fā)，對物業(yè)服務(wù)合同的效益、違約責(zé)任、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除等問題作出了規(guī)定。本司法解釋體現(xiàn)了《物權(quán)法》和《合同法》的內(nèi)在聯(lián)系，便于法官理解和操作，也便于人民群眾掌握法律規(guī)定，維護自身合法權(quán)益。

書籍目錄

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(法釋[200918號）最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問第一部分　物業(yè)服務(wù)基本原理　第一節(jié)　物業(yè)與物業(yè)服務(wù)概述    一、什么叫物業(yè)    二、物業(yè)服務(wù)  第二節(jié)　加強物業(yè)管理法律規(guī)制可以借鑒的域外經(jīng)驗    一、大陸法系主要國家的物業(yè)管理立法    二、英美法系主要國家的物業(yè)管理立法    三、我國港澳臺地區(qū)的物業(yè)管理立法    四、域外國家和地區(qū)物業(yè)管理立法經(jīng)驗的借鑒意義  第三節(jié)　我國物業(yè)管理法律規(guī)制的歷程    一、我國物業(yè)管理法律規(guī)制的基本概況    二、一部影響我國物業(yè)生態(tài)的行政法規(guī)——《物業(yè)管理條例》    三、我國《物權(quán)法》對物業(yè)管理的關(guān)注、支持與規(guī)范    四、我國物業(yè)管理法治問題及改進思路　第四節(jié)　我國物業(yè)管理發(fā)展的社會基礎(chǔ)    一、房地產(chǎn)的發(fā)展與住宅的商品化    二、“風(fēng)能進、雨能進，國王不能進”——私有財產(chǎn)權(quán)的勃興    三、“地產(chǎn)海洋中的五月花號”——形成中的新型利益群體    四、“選票與鈔票之戰(zhàn)”——業(yè)主維權(quán)運動    五、“樓道里的民主”——業(yè)主自治與社區(qū)建設(shè)　第五節(jié)　物業(yè)管理法律制度的基本內(nèi)容    一、物業(yè)管理在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的地位    二、物業(yè)管理的雙重法律屬性    三、物業(yè)管理法律制度的基本原則    四、物業(yè)管理中的法律關(guān)系    五、物業(yè)管理常見糾紛及對策第二部分　物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋條文釋義  第一條　[物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的效力]  第二條　[物業(yè)服務(wù)合同的效力]  第三條　[物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任]  第四條　[業(yè)主的責(zé)任承擔(dān)]  第五條　[不當(dāng)收費糾紛的處理]  第六條　[業(yè)主欠費糾紛的處理]  第七條　[業(yè)主的連帶責(zé)任]  第八條　[物業(yè)服務(wù)合同的解除]  第九條　[物業(yè)服務(wù)合同解除后物業(yè)費糾紛的處理]  第十條　[物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)區(qū)域糾紛的處理]  第十一條　[其他管理人]  第十二條　[物業(yè)使用人]  第十三條　[施行時間和效力]第三部分　物業(yè)服務(wù)糾紛法律適用典型案例  1.業(yè)主安裝熱水器糾紛案　……第四部分　物業(yè)服務(wù)糾紛法律法規(guī)、司法解釋

章節(jié)摘錄

第一部分 物業(yè)服務(wù)基本原理第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)服務(wù)概述一、什么叫物業(yè) （一）“物業(yè)”概念 “物業(yè)”一詞，在我國內(nèi)地出現(xiàn)和使用的歷史不長。一般認(rèn)為，它來自我國香港地區(qū)地方習(xí)慣用語，意為個人或團體所擁有的單元性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，相對應(yīng)的英文是real estate或real property（土地及其附屬固定物、不動產(chǎn)資產(chǎn)、房地產(chǎn)）。該詞作為香港當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域中一個普遍使用并具有較確切定義的重要稱謂，在大部分的場合，其用法大致等同于我國內(nèi)地通常理解的房地產(chǎn)或不動產(chǎn)，但又不完全一致。香港李宗鍔法官在《香港房地產(chǎn)法》中為“物業(yè)”所做的解釋是：“所謂物業(yè)，是單元性地產(chǎn)，一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)?！边@個解釋比較清晰地表達(dá)了“物業(yè)”一詞在我國香港當(dāng)?shù)厥褂脮r的意義、內(nèi)涵和屬性?！断愀鄯纱笕芬膊纱私忉?。

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