區(qū)分所有建筑物管理的法律問(wèn)題研究

內(nèi)容概要

本書從探討建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論人手，剖析了區(qū)分所有建筑物管理制度的理論基礎(chǔ)，分析了區(qū)分所有建筑物管理的主要立法模式和區(qū)分建筑物管理的性質(zhì)及政府的作用，研究了管理規(guī)約的內(nèi)容和法律效力，指出了業(yè)主大會(huì)制度與業(yè)主委員會(huì)制度的現(xiàn)存問(wèn)題和完善思路，并對(duì)物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)以及區(qū)分所有建筑物管理中的特殊問(wèn)題（包括小區(qū)停車位的歸屬問(wèn)題）、公共維修資金問(wèn)題和拆遷補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行了探討。

作者簡(jiǎn)介

徐海燕，女，安徽省安慶市人，現(xiàn)為對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師。1999年7月畢業(yè)于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院，獲民商法博士學(xué)位。1998年8月至10月，赴荷蘭阿姆斯特丹大學(xué)法學(xué)院進(jìn)行短期訪問(wèn)研究。2005年10月至12月，應(yīng)邀赴香港城市大學(xué)用英語(yǔ)講授中國(guó)民法。2008年9月至2009年9月，赴美國(guó)威斯康辛大學(xué)法學(xué)院從事訪問(wèn)研究。已出版《區(qū)分所有建筑物管理的法律問(wèn)題研究》、《英美代理法研究》等個(gè)人專著3部，并在《法學(xué)評(píng)論》、《政法論壇》、《法學(xué)研究》和《法學(xué)》等法學(xué)專業(yè)核心期刊上發(fā)表學(xué)術(shù)論文30余篇。參加《中國(guó)民法典草案學(xué)者建議稿》等國(guó)家社科基金項(xiàng)目和省部級(jí)科研項(xiàng)目5項(xiàng)。

書籍目錄

第一章  建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論  第一節(jié)  建筑物區(qū)分所有權(quán)概述  第二節(jié)  區(qū)分建筑物的基本構(gòu)成  第三節(jié)  業(yè)主的權(quán)利第二章  區(qū)分所有建筑物管理制度的理論基礎(chǔ)  第一節(jié)  區(qū)分所有建筑物管理的必要性  第二節(jié)  區(qū)分所有建筑物管理的原則  第三節(jié)  區(qū)分所有建筑物管理的內(nèi)容和方式  第四節(jié)  區(qū)分所有建筑物管理的法律關(guān)系  第五節(jié)  區(qū)分所有建筑物管理的立法模式——兼評(píng)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》  第六節(jié)  區(qū)分建筑物管理的性質(zhì)及政府的作用第三章  管理規(guī)約  第一節(jié)  概述  第二節(jié)  管理規(guī)約的設(shè)定、變更和廢止  第三節(jié)  管理規(guī)約的內(nèi)容  第四節(jié)  管理規(guī)約的法律效力第四章  業(yè)主大會(huì)  第一節(jié)  業(yè)主大會(huì)的法律地位  第二節(jié)  業(yè)主大會(huì)的職權(quán)  第三節(jié)  業(yè)主大會(huì)的召集和決策程序  第四節(jié)  存在瑕疵的業(yè)主大會(huì)決議及其法律救濟(jì)  第五節(jié)  我國(guó)當(dāng)前業(yè)主大會(huì)制度存在的法律問(wèn)題及對(duì)策第五章  業(yè)主委員會(huì)  第一節(jié)  業(yè)主委員會(huì)概述  第二節(jié)  業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)  第三節(jié)  業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)  第四節(jié)  業(yè)主委員會(huì)成員的誠(chéng)信義務(wù)  第五節(jié)  業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的法律關(guān)系  第六節(jié)  我國(guó)當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)存在的法律問(wèn)題及對(duì)策第六章  物業(yè)服務(wù)合同  第一節(jié)  物業(yè)服務(wù)合同的概念和特征  第二節(jié)  業(yè)主的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任  第三節(jié)  物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利義務(wù)及其違約責(zé)任  第四節(jié)  物業(yè)服務(wù)合同的其他問(wèn)題第七章  物業(yè)費(fèi)的法律問(wèn)題  第一節(jié)  物業(yè)費(fèi)法律問(wèn)題概述  第二節(jié)  物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算方法與消費(fèi)者的公平交易權(quán)  第三節(jié)  物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納義務(wù)及業(yè)主可否以行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的法理探討  第四節(jié)  業(yè)主遲延交付物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理公司的救濟(jì)措施第八章  區(qū)分所有建筑物管理中的特殊問(wèn)題探討  第一節(jié)  小區(qū)停車位的歸屬問(wèn)題  第二節(jié)  公共維修資金問(wèn)題  第三節(jié)  拆遷補(bǔ)償問(wèn)題參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第二章　區(qū)分所有建筑物管理制度的理論基礎(chǔ)　　所謂區(qū)分所有建筑物的管理，是指為維持區(qū)分所有建筑物的物理機(jī)能，并為充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對(duì)之所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。區(qū)分所有建筑物已日益成為人類居住形態(tài)之主流，聳人高空的摩天大廈及延伸至地下的地下建筑已是再平常不過(guò)的事物，這在給人類拓展了居住空間、豐富和發(fā)展了人類的居住樣式和形態(tài)的同時(shí)，也帶來(lái)了管理的難題，因應(yīng)其變化，原有的物權(quán)法等制度必須隨之而變遷，原有的理念必須隨之而更新，方能適應(yīng)此世界之潮流。　　第一節(jié)　區(qū)分所有建筑物管理的必要性　　一、加強(qiáng)區(qū)分建筑物管理是提升人類居住品質(zhì)的內(nèi)在要求　　當(dāng)今之社會(huì)，住房問(wèn)題，早已成為全球性的話題。聯(lián)合國(guó)依據(jù)第32屆聯(lián)大通過(guò)的第162號(hào)決議，于1977年10月1日正式成立了聯(lián)合國(guó)人居委員會(huì)，以專門負(fù)責(zé)推動(dòng)全球人類居住發(fā)展。又于1978年成立了作為聯(lián)合國(guó)人居委員會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的聯(lián)合國(guó)人居中心，該中心的工作重心之一便是鼓勵(lì)全面和逐步實(shí)現(xiàn)住房權(quán)。2002年1月1日，聯(lián)合國(guó)人居署宣告成立，聯(lián)合國(guó)人居委員會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)聯(lián)合國(guó)人居中心的職能轉(zhuǎn)由聯(lián)合國(guó)人居署來(lái)行使。相對(duì)于聯(lián)合國(guó)人居中心而言，聯(lián)合國(guó)人居署不僅地位得到提高，而且職能也更為廣泛。1985年12月17日，第40屆聯(lián)大一致通過(guò)決議，確定每年1o月的第一個(gè)星期一為世界住房13，并每年確定一個(gè)主題。聯(lián)合國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)的設(shè)立及其活動(dòng)充分展現(xiàn)了國(guó)際社會(huì)對(duì)解決人類住房問(wèn)題的關(guān)切和努力，也充分表明了住房問(wèn)題的重要性和緊迫性。　　而住房問(wèn)題，又不僅僅是“人人享有適當(dāng)住房”的問(wèn)題，更是提高居住品質(zhì)的問(wèn)題，不僅要實(shí)現(xiàn)安居的目標(biāo)，還要實(shí)現(xiàn)安全、安寧、健康等目標(biāo)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“公寓大廈管理?xiàng)l例”第1條開明宗義地規(guī)定“為加強(qiáng)公寓大廈之管理維護(hù)，提升居住品質(zhì)，特制定本條例”，將“提升居住品質(zhì)”定位為立法的一個(gè)重要目的，著實(shí)令人贊賞?！度司幼h程》的締約方也充分肯認(rèn)了提升居住品質(zhì)的重要性，認(rèn)為“獲得安全而有益于健康的住所和基本服務(wù)，對(duì)一個(gè)人的身心健康，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)福利都是不可或缺的”，并于第3章“承諾”部分，議程的締造者們莊嚴(yán)承諾：“每個(gè)人將會(huì)獲得健康、安全、可靠、便利且又能承受得起的適當(dāng)住房，其中還應(yīng)包括基本服務(wù)、設(shè)施和舒適的環(huán)境。”　　上述原則和目標(biāo)在法律層面上的重要表現(xiàn)之一就是區(qū)分所有建筑物管理的法律法規(guī)得以相繼制定和實(shí)施。而區(qū)分所有建筑物管理的法律法規(guī)也由民法典的零星規(guī)定到專門的成文法規(guī)定，而專門的成文法亦由簡(jiǎn)略到日漸豐富。如法國(guó)建筑物區(qū)分所有的法律規(guī)定最早見(jiàn)于1804年法國(guó)《民法典》第664條，“一建筑物的各樓層屬于不同所有人而其所有證書未訂定修繕及改建的方法時(shí)，依下列方法為之……”至1938年6月28 13，規(guī)范區(qū)分所有建筑物的特別單行法《有關(guān)區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)共有之法律》通過(guò)，條文增加至14個(gè)，該法律經(jīng)1t365年7月10日、1966年12月8日的兩度修正及1967年3月17日的行政命令的增補(bǔ)，條文增加至113條，名稱也變更為《住宅分層所有權(quán)法》。在條文篇幅增加的背后，法律的精神也隨之演進(jìn)，如1938年的法律仍然秉持強(qiáng)烈的個(gè)人主義立場(chǎng)，對(duì)團(tuán)體關(guān)系的必要性與適用的彈性很少顧及，關(guān)于區(qū)分所有權(quán)的改良需經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人同意，而1967年修正后的法律則明顯加強(qiáng)了區(qū)分所有權(quán)人集會(huì)的功能，并由通常多數(shù)決管理普通事務(wù)，以2/3多數(shù)決決定特別重要的共同事務(wù)。大陸法系的德國(guó)、日本的情形也大抵如此。作為英美法系主要國(guó)家之一的美國(guó)，其建筑物區(qū)分所有權(quán)的確立要晚于大陸法系的法、德等國(guó)，1958年美屬波多黎各地區(qū)正式頒行《樓層所有權(quán)法》，4年后的1962年美國(guó)聯(lián)邦住宅局制定了《公寓大廈所有權(quán)創(chuàng)設(shè)示范法》，供各州立法時(shí)參考。迄今，所有50個(gè)州連同波多黎各、弗吉尼亞諸島與哥倫比亞特區(qū)等都有了自己的建筑物（公寓）區(qū)分所有權(quán)法。上述建筑物區(qū)分所有權(quán)法，通過(guò)厘定建筑物的專有部分與共用部分，以確立區(qū)分所有權(quán)人行使權(quán)利的界限和范圍；通過(guò)創(chuàng)設(shè)區(qū)分建筑物管理組織，以發(fā)揮業(yè)主自治和社區(qū)共同體的功能；通過(guò)設(shè)置公共管理基金等，以維持區(qū)分建筑物的物理功能并發(fā)揮其應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)功能；這勢(shì)必影響人類的居住生態(tài)，提升居住文化；能夠定紛止?fàn)?，營(yíng)造睦鄰關(guān)系；利于實(shí)現(xiàn)公共安居、公共安寧、公共安全的目標(biāo)，人人不僅應(yīng)當(dāng)享有適當(dāng)住房，還應(yīng)當(dāng)也更應(yīng)當(dāng)居住得安全、安寧和健康等，全面提升居住品質(zhì)。　　因此，筆者認(rèn)為，加強(qiáng)區(qū)分建筑物管理是提升人類居住品質(zhì)的內(nèi)在要求。　　二、加強(qiáng)區(qū)分所有建筑物管理是當(dāng)代居住生態(tài)的客觀需要　　誠(chéng)如有學(xué)者所云，自人類伊始迄至人類能夠建造稱得上真正住宅的房屋的漫長(zhǎng)原始社會(huì)中，是絕對(duì)不可能有建筑物區(qū)分所有權(quán)制度及其觀念的。因此，也自然就沒(méi)有所謂的區(qū)分所有建筑物的管理問(wèn)題。不僅如此，即便在區(qū)分建筑物早已成為既成事實(shí)后，②據(jù)學(xué)者研究，在公元前約2000年的巴比倫，就產(chǎn)生了與今日的區(qū)分所有權(quán)相當(dāng)?shù)慕ㄖ镄螒B(tài)，但區(qū)分建筑物的管理亦未提上日程而成為必要，作為其極端的事例，作為法國(guó)大革命之重要成果的1804年法國(guó)《民法典》竟不承認(rèn)建筑物區(qū)分所有權(quán)。該法典抱著對(duì)封建主義復(fù)辟的警惕和對(duì)自由觀念的珍視，回避對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定，而是作出了這樣的安排，即將其規(guī)定于第2卷“財(cái)產(chǎn)及對(duì)于所有權(quán)的各種變更”之第4編“役權(quán)或地役權(quán)”的第2章“法律規(guī)定的役權(quán)”中，即將建筑物區(qū)分所有權(quán)認(rèn)為是“法律規(guī)定的役權(quán)”——地役權(quán)（servitude）之一種，并認(rèn)為區(qū)分所有建筑物是很快就會(huì)消亡的暫時(shí)的法律現(xiàn)象。因此，筆者認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物的管理是區(qū)分所有建筑物業(yè)已成為人類居住生態(tài)之主流的條件下的必然產(chǎn)物，人類居住生態(tài)的改變是區(qū)分所有建筑物管理的事實(shí)基礎(chǔ)。構(gòu)成這一事實(shí)基礎(chǔ)的當(dāng)代居住形態(tài)具體體現(xiàn)出如下特點(diǎn)：　?。ㄒ唬┩恋乩贸柿Ⅲw化趨勢(shì)　　自20世紀(jì)50年代以來(lái)，人類面臨著人口城市化加劇、人口向大都市集中的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，1950年世界人口城市化率為29.0％，到2005年則上升為48.7％，另?yè)?jù)預(yù)測(cè)到2030年世界人13城市化率將高達(dá)59.9％；同期，中國(guó)人13城市化率分別為13.o％、40.4％和60.3％。1950年，紐約是世界上唯一一個(gè)人13超過(guò)1000萬(wàn)的都市。到了2000年，全球則已擁有了19個(gè)這樣的人13眾多的?！疤卮蠖际小?。城市化加劇、人口向大都市集中的人類歷史進(jìn)程中的新形勢(shì)給有限的土地資源帶來(lái)極大挑戰(zhàn)，土地的供求關(guān)系愈加緊張，而現(xiàn)代建筑技術(shù)的突飛猛進(jìn)則使得土地利用向高空和地下發(fā)展成為可能，地上數(shù)百米的建筑物已不鮮見(jiàn)，地下成為鬧市亦早屬現(xiàn)實(shí)，土地利用因而出現(xiàn)立體化、集約化的態(tài)勢(shì)?！　⊥恋乩玫倪@種變化以19世紀(jì)工業(yè)革命為分水嶺，之前對(duì)土地利用，一般以地表平面利用為主?！巴恋厮袡?quán)，上達(dá)天空，下達(dá)地心”，土地所有權(quán)人對(duì)土地享有以土地為中心的上下垂直的支配力。19世紀(jì)工業(yè)革命以前這種關(guān)于土地的上下垂直的所有和利用的法律制度和法理，學(xué)說(shuō)上稱為“土地法”。與此相對(duì)應(yīng)，工業(yè)革命完成后，城市高架鐵路、地下鐵道、空中走廊、地下停車場(chǎng)、高壓線等，如雨后春筍般的興起，學(xué)說(shuō)上形成了“空間權(quán)”的概念。空間權(quán)法理的產(chǎn)生，反映了現(xiàn)代社會(huì)對(duì)土地利用的新概念和新要求，可以說(shuō)是人類社會(huì)的法律文明尤其是不動(dòng)產(chǎn)法的發(fā)展史上一個(gè)極其重大的事件?？臻g法的形成，傳統(tǒng)的土地法、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法、相鄰關(guān)系法等，均必須隨之調(diào)整，從而整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)法體系，為因應(yīng)空間權(quán)法理之生成與展開，亦須重新予以檢討?！　。ǘ┼徖镏g空間距離的拉近與情感關(guān)系的疏遠(yuǎn)　　在當(dāng)代，一棟大樓為眾多業(yè)主區(qū)分所有并比鄰而居，鄰里之問(wèn)或僅隔一墻，或隔一層地板，或共居于一棟大樓，或者即便居住于不同的大樓，樓與樓之問(wèn)的距離亦通常在咫尺之內(nèi)，這與以四合院等為代表的傳統(tǒng)居住方式相比，當(dāng)代社會(huì)鄰里之間的空間距離更加緊湊。

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