中國不動產(chǎn)物權(quán)法

前言

　　這是一本有關(guān)中國物權(quán)法理論與實踐的著作，也是一本幫助公民了解與熟悉物權(quán)法的書?！　?007年10月1日，這個共和國歷史上值得記住的日子，它不僅是共和國58周年的國慶日，也是中國民法史上的一個里程碑——中華人民共和國第一部《物權(quán)法》的實施之日?！　≡诠埠蛧?jīng)歷了漫長的58年后，一部有關(guān)不動財產(chǎn)的法律終于問世，并引起國內(nèi)外的高度關(guān)注。不僅是由于它與我們每個公民的切身利益息息相關(guān)，而且也與我們國家的長治久安關(guān)系密切。中國二十多年改革開放中最令人欣喜的成果之一是幾乎每一個家庭都擁有了自己或大或小的房地產(chǎn)，在占世界人口1／5的一個大國，這本身就是一個了不起的成就。因此，《物權(quán)法》的出臺，其意義不僅是為保護(hù)公民不動產(chǎn)財產(chǎn)提供了法律依據(jù)，而且也是對改革開放成果的法制性捍衛(wèi)，是中國政府保護(hù)人權(quán)，有序推進(jìn)法制社會、和諧社會建設(shè)的有力舉措。

內(nèi)容概要

　　這是一本有關(guān)中國物權(quán)法理論與實踐的著作，也是一本幫助公民了解與熟悉物權(quán)法的書?！　?007年10月1日，這個共和國歷史上值得記住的日子，它不僅是共和國58周年的國慶日，也是中國民法史上的一個里程碑——中華人民共和國第一部《物權(quán)法》的實施之日?！　≡诠埠蛧?jīng)歷了漫長的58年后，一部有關(guān)不動財產(chǎn)的法律終于問世，并引起國內(nèi)外的高度關(guān)注。不僅是由于它與我們每個公民的切身利益息息相關(guān)，而且也與我們國家的長治久安關(guān)系密切。中國二十多年改革開放中最令人欣喜的成果之一是幾乎每一個家庭都擁有了自己或大或小的房地產(chǎn)，在占世界人口1／5的一個大國，這本身就是一個了不起的成就。因此，《物權(quán)法》的出臺，其意義不僅是為保護(hù)公民不動產(chǎn)財產(chǎn)提供了法律依據(jù)，而且也是對改革開放成果的法制性捍衛(wèi)，是中國政府保護(hù)人權(quán)，有序推進(jìn)法制社會、和諧社會建設(shè)的有力舉措?！　∽鳛楣褡钪匾奈镔|(zhì)財富——土地與房產(chǎn)，幾乎是所有人一生追求的目標(biāo)。當(dāng)今中國，隨著中國城市土地使用制度與住房制度的改革、農(nóng)村承包制的實行以及房地產(chǎn)商品化的發(fā)展，不動產(chǎn)私有化程度大幅度提高。公民不動產(chǎn)財產(chǎn)已成為公民私有財產(chǎn)中最為重要與最具保值價值的組成部分。同時，不動產(chǎn)也成為當(dāng)今公權(quán)與私權(quán)矛盾沖突最突出的領(lǐng)域。對不動產(chǎn)物權(quán)的法律保護(hù)成為私法的首要任務(wù)。《中國不動產(chǎn)物權(quán)法：原理·規(guī)則·適用》以不動產(chǎn)物權(quán)為研究對象，對不動產(chǎn)物權(quán)的理論與實踐進(jìn)行了系統(tǒng)的研究與探討，以期在建構(gòu)體系框架的同時，滿足公民學(xué)習(xí)不動產(chǎn)財產(chǎn)法律制度的系統(tǒng)知識的愿望。《中國不動產(chǎn)物權(quán)法：原理·規(guī)則·適用》也是本人主持的2006年江蘇省青藍(lán)工程項目成果與2007年國家社會科學(xué)基金項目（07BFX027）《不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)行使自由與限制研究》先期成果。　　《中國不動產(chǎn)物權(quán)法：原理·規(guī)則·適用》是關(guān)于介紹“中國不動產(chǎn)物權(quán)法”的專著，書中具體包括了：不動產(chǎn)稅收法律制度、夫妻共有房產(chǎn)登記在一方名下的情況、質(zhì)量不合格房屋交付之責(zé)任、不動產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式創(chuàng)新、權(quán)利質(zhì)押作為不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的合格類型等內(nèi)容。

作者簡介

　　金儉，女，1963年生，江蘇太倉人?，F(xiàn)為南京大學(xué)法學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師。南京大學(xué)住宅政策與不動產(chǎn)法研究中心主任。1985年于南京大學(xué)法律系畢業(yè)留校任教至今。先后于南京大學(xué)獲法學(xué)學(xué)士學(xué)位、法學(xué)碩i學(xué)位、法學(xué)博士學(xué)位。2001年9月至2002年12月赴美國加州大學(xué)柏克利法學(xué)院作訪問學(xué)者，主攻美同財產(chǎn)法。曾先后應(yīng)邀出訪過美國、澳大利亞、英國、日本等國開展學(xué)術(shù)交流。主持國家社會科學(xué)基金《中國住宅法研究》、《不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)自由與限制研究》二項，主持與參與江蘇省及外省橫向課題多項。兼任《法制與社會》雜志特約編輯、南京市中級人民法院法學(xué)專家咨詢員、南京市仲裁委員會仲裁員?！　≈饕芯款I(lǐng)域房地產(chǎn)法、土地法、不動產(chǎn)物權(quán)法、中外法制比較研究。在法律出版社、科學(xué)出版社、臺灣翰盧圖書有限公司、南京大學(xué)出版社出版《不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)自由與限制研究》、《中國住宅法研究》、《房地產(chǎn)法研究》、《房地產(chǎn)法學(xué)》、《中國不動產(chǎn)物權(quán)法律保護(hù)——立法、案例與理論》、《房地產(chǎn)法的理論與實務(wù)》等多部著作。在全國核心刊物及其它刊物發(fā)表專業(yè)論文五十多篇。2005年、2006年分別獲江蘇省哲學(xué)社會科學(xué)優(yōu)秀成果獎、汀蘇省人文社會科學(xué)優(yōu)秀學(xué)術(shù)成果獎。2006年被評為江蘇省青藍(lán)工程中青年學(xué)術(shù)帶頭人。

書籍目錄

序言上篇　不動產(chǎn)物權(quán)立法與理論第一章 不動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)法律體系一、不動產(chǎn)概念考察二、不動產(chǎn)構(gòu)成要素三、不動產(chǎn)物權(quán)與物權(quán)體系四、不動產(chǎn)法律體系與完善第二章 不動產(chǎn)物權(quán)的取得一、基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)取得二、不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得三、不動產(chǎn)時效取得制度四、不動產(chǎn)物權(quán)的其他取得方式第三章 不動產(chǎn)物權(quán)登記與交易安全一、不動產(chǎn)登記的物權(quán)效力二、不動產(chǎn)物權(quán)登記與不動產(chǎn)交易合同效力三、不動產(chǎn)登記的公示、公信原則四、不動產(chǎn)登記機構(gòu)與登記材料五、不動產(chǎn)預(yù)告登記六、不動產(chǎn)更正登記和異議登記七、不動產(chǎn)登記當(dāng)事人和登記機構(gòu)的法律責(zé)任第四章 不動產(chǎn)物權(quán)保護(hù)及方式一、不動產(chǎn)財產(chǎn)征收與征用二、公共利益三、不動產(chǎn)征收之例外四、不動產(chǎn)征收之補償五、不動產(chǎn)物權(quán)救濟(jì)之手段中篇　不動產(chǎn)物權(quán)體系與內(nèi)容第五章 不動產(chǎn)所有權(quán)與共有權(quán)一、不動產(chǎn)所有權(quán)二、國有土地所有權(quán)三、集體不動產(chǎn)所有權(quán)四、房屋所有權(quán)五、不動產(chǎn)共有權(quán)第六章 業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)與相鄰權(quán)一、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)二、業(yè)主的專有權(quán)與權(quán)利義務(wù)三、業(yè)主的共有權(quán)與權(quán)利義務(wù)四、不動產(chǎn)相鄰權(quán)五、不動產(chǎn)相鄰權(quán)的內(nèi)容六、占有權(quán)制度第七章 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)一、土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)二、土地承包經(jīng)營合同與承包期限三、土地承包經(jīng)營權(quán)證書四、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)五、土地承包經(jīng)營權(quán)繼承第八章 建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地的審批二、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地四、建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥五、建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓六、建設(shè)用地使用權(quán)的出租七、農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)八、建設(shè)用地使用權(quán)的收回第九章 農(nóng)村宅基地使用權(quán)一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得二、農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)與糾紛處理原則三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題四、宅基地再分配第十章 地役權(quán)一、地役權(quán)的法律屬性二、地役權(quán)的設(shè)定三、地役權(quán)的變動第十一章 不動產(chǎn)抵押權(quán)一、不動產(chǎn)抵押的范圍二、權(quán)利質(zhì)押作為不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的合格類型三、在建工程抵押四、預(yù)購商品房貸款抵押五、不動產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突六、房地產(chǎn)抵押期限七、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)八、不動產(chǎn)抵押登記九、不動產(chǎn)多重抵押的開禁十、不動產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式創(chuàng)新下篇　不動產(chǎn)物權(quán)交易及相關(guān)問題第十二章 不動產(chǎn)買賣合同一、不動產(chǎn)買賣合同的訂立二、售樓書、售樓廣告的法律性質(zhì)與法律效力三、認(rèn)購金、定金的法律性質(zhì)與處理四、不動產(chǎn)買賣的有效條件五、不動產(chǎn)買賣的范圍六、不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的行使第十三章 不動產(chǎn)買賣合同履行與違約責(zé)任一、出賣方變更小區(qū)規(guī)劃之責(zé)任二、交付之房屋面積與合同約定不符之責(zé)任三、質(zhì)量不合格房屋交付之責(zé)任四、出賣人一房二賣或抵押之責(zé)任五、房屋交付時間延期之責(zé)任六、房屋所有權(quán)證遲延與不能辦證之責(zé)任七、第三人善意取得制度的適用八、房地產(chǎn)買賣合同的解除情形九、雙倍賠償之情形十、不可抗力與商品房買賣合同的履行十一、商品房買賣合同履行中的情勢變更第十四章 涉外不動產(chǎn)買賣一、外商投資房地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入制度二、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的規(guī)定三、涉外房產(chǎn)買賣的條件四、涉外不動產(chǎn)登記及涉外證明程序五、涉外房地產(chǎn)買賣的程序六、涉外房屋買賣糾紛處理的原則第十五章 不動產(chǎn)租賃法律制度一、不動產(chǎn)租賃的有效條件二、房屋租賃合同的內(nèi)容三、不動產(chǎn)租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)四、房屋租賃合同的續(xù)期與終止五、承租人的優(yōu)先購買權(quán)六、租賃房屋裝修物、增添物的法律屬性與歸屬七、房屋轉(zhuǎn)租問題第十六章 不動產(chǎn)稅收法律制度一、我國不動產(chǎn)稅收制度的建立和發(fā)展二、不動產(chǎn)稅收對市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控三、房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的課稅四、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)課稅五、房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)課稅六、房地產(chǎn)所得環(huán)節(jié)課稅第十七章 不動產(chǎn)財產(chǎn)與婚姻家庭、繼承一、夫妻不動產(chǎn)財產(chǎn)所有權(quán)的歸屬二、夫妻共有房產(chǎn)登記在一方名下的情況三、關(guān)于房改房的分割問題四、不動產(chǎn)財產(chǎn)的繼承五、不動產(chǎn)財產(chǎn)的法定繼承六、不動產(chǎn)財產(chǎn)的遺囑繼承七、不動產(chǎn)遺產(chǎn)的分割與處理八、涉外不動產(chǎn)財產(chǎn)的繼承與程序第十八章 不動產(chǎn)物業(yè)服務(wù)一、業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主規(guī)約二、物業(yè)服務(wù)合同三、前期物業(yè)管理與服務(wù)四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任六、物業(yè)管理收費及維修基金參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第一章　不動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)法律體系　　動產(chǎn)與不動產(chǎn)，是大陸法系民法對于財產(chǎn)的最主要分類。不動產(chǎn)相對于動產(chǎn)而言，由諸多要素構(gòu)成。動產(chǎn)和不動產(chǎn)的劃分在整個物權(quán)法乃至民法典中占有重要的地位。正是通過把物區(qū)分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)，才構(gòu)建起物權(quán)法和民法典的理論大廈。物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。不動產(chǎn)物權(quán)是法律賦予民事主體依法對不動產(chǎn)享有直接支配和排他的權(quán)利?！　∫?、不動產(chǎn)概念考察　　不動產(chǎn)（real estate or real property），是指位置不能移動或者移動位置后會引起性質(zhì)、形狀改變或降低其價值的財產(chǎn)。各國民法上對不動產(chǎn)大多作了界定。在美國，“土地及其上部的永久性建筑，以及基礎(chǔ)設(shè)施和諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的任何權(quán)利或利益，在法律上稱為不動產(chǎn)”?！度毡久穹ǖ洹返?6條規(guī)定：“不動產(chǎn)是指土地及其定著物?！比鹗棵穹▽⒉粍赢a(chǎn)定義為：“不動產(chǎn)登記簿上已登記的獨立且持續(xù)的權(quán)利、礦山、土地的共有關(guān)系的所有部分?！薄斗▏穹ǖ洹返?18條將不動產(chǎn)定義為：“土地及其建筑物依其性質(zhì)為不動產(chǎn)?！薄兜聡穹ǖ洹分胁]有使用“不動產(chǎn)”一詞，而是使用“不可動之物”，其通行的解釋是“地產(chǎn)”，第96條規(guī)定：“土地的主要組成部分，為定著于土地的物，特別是建筑物及與土地尚未分離的出產(chǎn)物。”房屋等建筑物是地產(chǎn)的必要組成部分，與土地不可分割，突出了土地作為不動產(chǎn)核心的觀念。我國《物權(quán)法》第2條將物分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)，但并未對不動產(chǎn)進(jìn)行定義，也未區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)的范圍。《擔(dān)保法》第92條將不動產(chǎn)定義為：“不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見》第186條所作的解釋認(rèn)為：“土地、附著于土地上的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)。”盡管各國對不動產(chǎn)的表述不同，但都包含了土地、建筑物及土地上之定著物等要素?！　　?/pre>








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