物業(yè)糾紛錦囊

內(nèi)容概要

本書選取的問題都是物業(yè)領(lǐng)域疑難、常發(fā)、易發(fā)的問題。首先從業(yè)主的權(quán)利出發(fā)，告訴讀者哪些事情業(yè)主說了算，提醒業(yè)主要注意維護(hù)自己的權(quán)益；然后，從裝修、建筑物致人損害、物業(yè)公司侵權(quán)、物業(yè)管理費(fèi)、車輛管理、安全保衛(wèi)等六個方面分門別類地把物業(yè)管理中容易出現(xiàn)的問題為讀者一一展現(xiàn)。 本書選取的案例基本上都是真實的判例，通過對案件和法院判決的分析，把具體的物業(yè)糾紛和抽象的法律規(guī)定融為一體，使讀者既能夠理解抽象的法律規(guī)定，又能夠運(yùn)用法律解決自己的實際問題。

書籍目錄

1　業(yè)主和業(yè)主委員會的權(quán)利　1．開發(fā)商違約，業(yè)主委員會可以起訴嗎？　2．前期物業(yè)服務(wù)公司拒絕移交管理，業(yè)主委員會可以起訴嗎？　3．原物業(yè)服務(wù)公司不撤出，新聘物業(yè)服務(wù)公司無法進(jìn)駐，誰來負(fù)責(zé)？　4．業(yè)主委員會能否在解除原物業(yè)管理合同之前選聘新的物業(yè)服務(wù)公司？　5．業(yè)主委員會可以代表業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)公司嗎？　6．業(yè)主委員會可以向物業(yè)服務(wù)公司要求返還維修基金嗎？　7．業(yè)主覺得業(yè)主委員會的決定不適當(dāng)，可以起訴嗎？2　物業(yè)維修糾紛　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的維修糾紛　　8．業(yè)主應(yīng)該受物業(yè)合同約束而不得封閉陽臺嗎？　　9．業(yè)主違反協(xié)議自封陽臺，物業(yè)服務(wù)公司可以起訴嗎？　　10．物業(yè)服務(wù)公司對于維修過程中的不當(dāng)行為應(yīng)該負(fù)責(zé)嗎？　　11．物業(yè)服務(wù)公司可以阻止業(yè)主安裝超負(fù)荷的大浴缸嗎？　　12．業(yè)主能否以前期物業(yè)合同不合理為由而進(jìn)行違章裝修？　　13．業(yè)主違章裝修，物業(yè)服務(wù)公司可以罰款或采取斷水?dāng)嚯姶胧﹩幔俊　?4．樓上裝修污水反灌，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)嗎？　相鄰業(yè)主之間的維修糾紛　　15．業(yè)主在其獨(dú)用的平臺上搭建玻璃房是否侵犯了整幢大樓業(yè)主的利益？　　16．業(yè)主裝修不當(dāng)造成損失，物業(yè)服務(wù)公司要負(fù)責(zé)嗎？　　17．業(yè)主可以自行安裝防盜設(shè)施嗎？　　18．相鄰業(yè)主不當(dāng)裝修造成損失，物業(yè)服務(wù)公司該負(fù)責(zé)嗎？　　19．業(yè)主能否以與其他業(yè)主進(jìn)行同樣裝修為由，違反物業(yè)  管理約定擅自裝修？　　20．裝修排污堵塞管道，相鄰業(yè)主負(fù)有排除妨礙的配合義務(wù)嗎？　業(yè)主與政府主管部門的維修糾紛　　21．業(yè)主封閉自家陽臺，房地局有權(quán)處罰嗎？　　22．業(yè)主擅自建設(shè)違章建筑，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)該處罰業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)公司？3　建筑物及其附屬設(shè)施致人損害糾紛　建筑物致人損害糾紛　　23．樓道設(shè)計不合理，住戶摔傷，物業(yè)服務(wù)公司和開發(fā)商誰負(fù)責(zé)？　　24．小區(qū)沒有成立物業(yè)服務(wù)公司，出現(xiàn)問題時居委會街道辦要負(fù)責(zé)嗎？　　……4　物業(yè)侵權(quán)糾紛5　物業(yè)管理糾紛6　車輛管理糾紛7　安全保衛(wèi)糾紛附錄

章節(jié)摘錄

　　1　開發(fā)商違約，業(yè)主委員會可以起訴嗎？　　【案情】　　靜源居小區(qū)是中房集團(tuán)華北城市建設(shè)投資有限公司于2002年開發(fā)建設(shè)、2003年投入使用的高檔樓盤，廣告中承諾社區(qū)綠化率達(dá)32％，擁有完備的內(nèi)部設(shè)施與成熟的社區(qū)配套。2003年，業(yè)主入住靜源居小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商沒有兌現(xiàn)其在售房時承諾的綠地面積和地下停車庫、垃圾間等社區(qū)配套設(shè)施，房屋普遍存在墻體薄、隔音差等問題，嚴(yán)重侵害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。廣大業(yè)主遂委托依法選舉產(chǎn)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會向開發(fā)商提起訴訟，要求開發(fā)商中房華北公司履行小區(qū)綠化率達(dá)到32％的承諾，交付地下停車位，向轄區(qū)學(xué)校交納教育基金解決業(yè)主子女就近上學(xué)問題等11項訴訟請求?！　?005年10月，一審法院經(jīng)審理后以靜源居小區(qū)業(yè)主委員會不具備訴訟主體資格為由作出駁回起訴的裁定。靜源居業(yè)委會不服，認(rèn)為其具備訴訟主體資格，是合格原告，遂上訴至北京市第一中級人民法院，要求撤銷一審裁定，指定一審法院繼續(xù)審理。二審法院根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，作出駁回起訴的終審裁定。　　【分析】　　1.小區(qū)業(yè)主委員會不符合作為原告的法定資格　　根據(jù)《物業(yè)管理條例。第36、37、39條等的規(guī)定，業(yè)主委員會可作為原告參加訴訟的四種情形分別是：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共利益的；（2）業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的；

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