物業(yè)管理實(shí)用法律知識(shí)300問(wèn)

內(nèi)容概要

本書(shū)共分9部分。第1～7部分以簡(jiǎn)明問(wèn)答的形式介紹了物業(yè)管理中的280個(gè)常見(jiàn)法律問(wèn)題，依次為：物業(yè)管理基本知識(shí)，前期物業(yè)管理階段需要關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和解聘，物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用，專項(xiàng)維修資金與商品住宅菜部位、共用設(shè)施維修基金，物業(yè)使用和維護(hù)。第8部分是物業(yè)管理方面的20個(gè)代表性案例及其深入法律分析。第9部分是附錄中則列出了我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理方面的常用法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章清單及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的內(nèi)容?！　”緯?shū)內(nèi)容既可作為廣大業(yè)主進(jìn)行物業(yè)維權(quán)的行為指南，也可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司及其從業(yè)人員依法進(jìn)行物業(yè)管理和服務(wù)的日常手冊(cè)，對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理法律服務(wù)的人員、對(duì)房地產(chǎn)法感興趣的法學(xué)專業(yè)本科、研究生及研究人員而言，本書(shū)也具有較高的參考價(jià)值。

書(shū)籍目錄

一、物業(yè)管理基本知識(shí)　1．什么是物業(yè)？　2．什么是物業(yè)管理？　3．為什么會(huì)產(chǎn)生實(shí)施物業(yè)管理的需求？　4．為什么說(shuō)購(gòu)房者提前關(guān)心物業(yè)管理是十分必要的？　5．現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理有何區(qū)別？　6．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)居住小區(qū)的常規(guī)性、公共性物業(yè)服務(wù)應(yīng)包括哪些內(nèi)容？　7．物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)包括哪些內(nèi)容？　8．開(kāi)發(fā)商是否必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？　9．業(yè)主不聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自行管理小區(qū)物業(yè)可以嗎？　10．購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項(xiàng)？二、前期物業(yè)管理階段需要關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng)　11．什么是前期物業(yè)管理？　12．為什么要由開(kāi)發(fā)商選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)？　13．開(kāi)發(fā)商在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立前須履行哪些義務(wù)？　14．何謂前期物業(yè)服務(wù)合同，其有效期限有多長(zhǎng)？可以El頭達(dá)成前期物業(yè)服務(wù)合同嗎？　15．前期物業(yè)服務(wù)合同的效力如何？為什么業(yè)主不能對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同說(shuō)“不”？　16．前期物業(yè)管理服務(wù)合同不能拒絕，如果業(yè)主認(rèn)為前期物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容不合理怎么辦？　17．前期物業(yè)服務(wù)合同一般應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？　18．開(kāi)發(fā)商應(yīng)該通過(guò)什么方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)？　19．開(kāi)發(fā)商代替物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》上簽字蓋章的行為是否有效？　20．前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)該按照哪些程序進(jìn)行？　21．房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些權(quán)力？　22．前期物業(yè)管理與一般物業(yè)管理的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？　23．什么是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)的義務(wù)？具體包括哪些內(nèi)容？　24．為什么說(shuō)前期物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“試用期考察”？　25．前期物業(yè)管理的作用體現(xiàn)在哪些方面？　26．什么是‘‘臨時(shí)管理規(guī)約”？為什么要由開(kāi)發(fā)商制定“臨時(shí)管理規(guī)約”？　27．“臨時(shí)管理規(guī)約”是物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分嗎？　28．“臨時(shí)管理規(guī)約”主要包括哪些內(nèi)容？　29．業(yè)主是否可以到辦理人住手續(xù)時(shí)再看“臨時(shí)管理規(guī)約”？　30．業(yè)主或建設(shè)單位違反“臨時(shí)管理規(guī)約”怎么處理？　31．“臨時(shí)管理規(guī)約”和“管理規(guī)約”有何區(qū)別？　32．開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購(gòu)房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？　33．房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實(shí)行？　34．《物業(yè)管理?xiàng)l例》為何規(guī)定建設(shè)單位對(duì)于“臨時(shí)管理規(guī)約”承擔(dān)說(shuō)明義務(wù)？　35．如何看待建設(shè)單位在廣告中承諾“買(mǎi)方免前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的問(wèn)題？　36．開(kāi)發(fā)商濫用“臨時(shí)管理規(guī)約”制定權(quán)怎么辦？　37．“臨時(shí)管理規(guī)約”怎樣才能對(duì)業(yè)主產(chǎn)生拘束力？　……三、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及為主委員會(huì)四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和解聘五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用六、專項(xiàng)維修資金與商品住宅共用部位、共用設(shè)施維修基金七、物業(yè)使用和維護(hù)八、物業(yè)服務(wù)20個(gè)經(jīng)典案例分析九、附錄附件1　物業(yè)管理?xiàng)l例附件2　物業(yè)管理其他相關(guān)配套法律法規(guī)及政策清單

章節(jié)摘錄

一、物業(yè)管理*基本知識(shí)1．什么是物業(yè)？“物業(yè)”一詞屬于外來(lái)詞匯，源于我國(guó)香港地產(chǎn)業(yè)通行的說(shuō)法。很多人認(rèn)為“物業(yè)”是“房地產(chǎn)”的一種俗稱。雖然國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有對(duì)“物業(yè)”下一個(gè)明確的定義，但是從《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條中有關(guān)“物業(yè)管理”的定義來(lái)看，該物業(yè)管理?xiàng)l例中所謂的“物業(yè)”就是指“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地”。有些地方規(guī)定中對(duì)何謂“物業(yè)”作了明確的規(guī)定，比如，《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》中第3條指出，“本物業(yè)管理?xiàng)l例中所稱居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅及相關(guān)的公共設(shè)施。”根據(jù)物業(yè)的結(jié)構(gòu)和功能情況，物業(yè)一般由四部分組成：（1）供居住或非居住的建筑物本身；（2）建筑物本身的配套設(shè)備。如供水、供電設(shè)備、水箱、電梯、避雷裝置、消防器具等；（3）公用公共設(shè)施，如道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)等設(shè)施；（4）其他。所以，物業(yè)就是指建筑物和與建筑物相配套或者為建筑物使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、公用設(shè)施以及相鄰的場(chǎng)地、道路等。2．什么是物業(yè)管理？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！蔽飿I(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是一種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體、寓經(jīng)營(yíng)與管理于服務(wù)之中的有償服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理體現(xiàn)了管理和服務(wù)兩方面功能：管理方面主要是掌握物業(yè)的變化和使用情況，及時(shí)修繕物業(yè)及其附屬設(shè)施、設(shè)備，保持物業(yè)，另外也包括實(shí)施社區(qū)日常生活秩序管理；服務(wù)方面主要包括經(jīng)常性的維修和保養(yǎng)，延長(zhǎng)房屋設(shè)備的使用年限以及其他約定服務(wù)。總之，物業(yè)管理以服務(wù)為宗旨，故應(yīng)當(dāng)在管理的全過(guò)程中體現(xiàn)和突出服務(wù)性，寓管理于服務(wù)之中，從而發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并通過(guò)為業(yè)主及物業(yè)使用人提供多方面的綜合服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、文明、優(yōu)雅的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。綜上，物業(yè)管理就是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

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