物業(yè)管理實用法律知識300問

內(nèi)容概要

本書共分9部分。第1～7部分以簡明問答的形式介紹了物業(yè)管理中的280個常見法律問題，依次為：物業(yè)管理基本知識，前期物業(yè)管理階段需要關(guān)注的物業(yè)管理事項，業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，物業(yè)服務企業(yè)的選聘和解聘，物業(yè)服務和費用，專項維修資金與商品住宅菜部位、共用設施維修基金，物業(yè)使用和維護。第8部分是物業(yè)管理方面的20個代表性案例及其深入法律分析。第9部分是附錄中則列出了我國現(xiàn)行物業(yè)管理方面的常用法律法規(guī)及部門規(guī)章清單及《物業(yè)管理條例》的內(nèi)容?！　”緯鴥?nèi)容既可作為廣大業(yè)主進行物業(yè)維權(quán)的行為指南，也可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司及其從業(yè)人員依法進行物業(yè)管理和服務的日常手冊，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理法律服務的人員、對房地產(chǎn)法感興趣的法學專業(yè)本科、研究生及研究人員而言，本書也具有較高的參考價值。

書籍目錄

一、物業(yè)管理基本知識　1．什么是物業(yè)？　2．什么是物業(yè)管理？　3．為什么會產(chǎn)生實施物業(yè)管理的需求？　4．為什么說購房者提前關(guān)心物業(yè)管理是十分必要的？　5．現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理有何區(qū)別？　6．物業(yè)服務企業(yè)對居住小區(qū)的常規(guī)性、公共性物業(yè)服務應包括哪些內(nèi)容？　7．物業(yè)服務企業(yè)提供的針對性的專項服務和委托性的特約服務包括哪些內(nèi)容？　8．開發(fā)商是否必須通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)？　9．業(yè)主不聘請專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)，自行管理小區(qū)物業(yè)可以嗎？　10．購房時應注意哪些物業(yè)管理事項？二、前期物業(yè)管理階段需要關(guān)注的物業(yè)管理事項　11．什么是前期物業(yè)管理？　12．為什么要由開發(fā)商選聘前期物業(yè)服務企業(yè)？　13．開發(fā)商在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前須履行哪些義務？　14．何謂前期物業(yè)服務合同，其有效期限有多長？可以El頭達成前期物業(yè)服務合同嗎？　15．前期物業(yè)服務合同的效力如何？為什么業(yè)主不能對前期物業(yè)服務合同說“不”？　16．前期物業(yè)管理服務合同不能拒絕，如果業(yè)主認為前期物業(yè)管理服務合同的內(nèi)容不合理怎么辦？　17．前期物業(yè)服務合同一般應該包括哪些內(nèi)容？　18．開發(fā)商應該通過什么方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)？　19．開發(fā)商代替物業(yè)服務企業(yè)在《物業(yè)服務合同》上簽字蓋章的行為是否有效？　20．前期物業(yè)管理招投標應該按照哪些程序進行？　21．房地產(chǎn)行政管理部門對選聘物業(yè)服務企業(yè)有哪些權(quán)力？　22．前期物業(yè)管理與一般物業(yè)管理的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？　23．什么是前期物業(yè)服務企業(yè)接管驗收物業(yè)的義務？具體包括哪些內(nèi)容？　24．為什么說前期物業(yè)管理是對物業(yè)服務企業(yè)的“試用期考察”？　25．前期物業(yè)管理的作用體現(xiàn)在哪些方面？　26．什么是‘‘臨時管理規(guī)約”？為什么要由開發(fā)商制定“臨時管理規(guī)約”？　27．“臨時管理規(guī)約”是物業(yè)買賣合同的組成部分嗎？　28．“臨時管理規(guī)約”主要包括哪些內(nèi)容？　29．業(yè)主是否可以到辦理人住手續(xù)時再看“臨時管理規(guī)約”？　30．業(yè)主或建設單位違反“臨時管理規(guī)約”怎么處理？　31．“臨時管理規(guī)約”和“管理規(guī)約”有何區(qū)別？　32．開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？　33．房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務費、服務內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實行？　34．《物業(yè)管理條例》為何規(guī)定建設單位對于“臨時管理規(guī)約”承擔說明義務？　35．如何看待建設單位在廣告中承諾“買方免前期物業(yè)服務費”的問題？　36．開發(fā)商濫用“臨時管理規(guī)約”制定權(quán)怎么辦？　37．“臨時管理規(guī)約”怎樣才能對業(yè)主產(chǎn)生拘束力？　……三、業(yè)主、業(yè)主大會及為主委員會四、物業(yè)服務企業(yè)的選聘和解聘五、物業(yè)服務和費用六、專項維修資金與商品住宅共用部位、共用設施維修基金七、物業(yè)使用和維護八、物業(yè)服務20個經(jīng)典案例分析九、附錄附件1　物業(yè)管理條例附件2　物業(yè)管理其他相關(guān)配套法律法規(guī)及政策清單

章節(jié)摘錄

一、物業(yè)管理*基本知識1．什么是物業(yè)？“物業(yè)”一詞屬于外來詞匯，源于我國香港地產(chǎn)業(yè)通行的說法。很多人認為“物業(yè)”是“房地產(chǎn)”的一種俗稱。雖然國務院頒布的《物業(yè)管理條例》沒有對“物業(yè)”下一個明確的定義，但是從《物業(yè)管理條例》第2條中有關(guān)“物業(yè)管理”的定義來看，該物業(yè)管理條例中所謂的“物業(yè)”就是指“房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地”。有些地方規(guī)定中對何謂“物業(yè)”作了明確的規(guī)定，比如，《上海市居住物業(yè)管理條例》中第3條指出，“本物業(yè)管理條例中所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅及相關(guān)的公共設施。”根據(jù)物業(yè)的結(jié)構(gòu)和功能情況，物業(yè)一般由四部分組成：（1）供居住或非居住的建筑物本身；（2）建筑物本身的配套設備。如供水、供電設備、水箱、電梯、避雷裝置、消防器具等；（3）公用公共設施，如道路、綠地、停車場等設施；（4）其他。所以，物業(yè)就是指建筑物和與建筑物相配套或者為建筑物使用者服務的室內(nèi)外各類設備、公用設施以及相鄰的場地、道路等。2．什么是物業(yè)管理？根據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！蔽飿I(yè)管理的對象是物業(yè)，服務對象是人，是一種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次服務、市場化經(jīng)營為一體、寓經(jīng)營與管理于服務之中的有償服務性行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營。物業(yè)管理體現(xiàn)了管理和服務兩方面功能：管理方面主要是掌握物業(yè)的變化和使用情況，及時修繕物業(yè)及其附屬設施、設備，保持物業(yè)，另外也包括實施社區(qū)日常生活秩序管理；服務方面主要包括經(jīng)常性的維修和保養(yǎng)，延長房屋設備的使用年限以及其他約定服務?？傊飿I(yè)管理以服務為宗旨，故應當在管理的全過程中體現(xiàn)和突出服務性，寓管理于服務之中，從而發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并通過為業(yè)主及物業(yè)使用人提供多方面的綜合服務，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、文明、優(yōu)雅的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。綜上，物業(yè)管理就是指物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)服務委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

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