二手房買賣操作實務(wù)

內(nèi)容概要

為了便于讀者更好地理解本書中的內(nèi)容和避免不必要的誤解，本書作者現(xiàn)就本書中的相關(guān)事項做出如下聲明：    一、本書中所涉及的法律依據(jù)截止于2007年8月31日前頒布實施的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、司法解釋，2007年8月31日后新頒布的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、司法解釋與本書中有關(guān)內(nèi)容相沖突之處，應(yīng)以新頒布的法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋為準。    二、本書的內(nèi)容主要是根據(jù)適用于全國的現(xiàn)行法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章撰寫而成，其中有些內(nèi)容涉及到地方性法規(guī)內(nèi)容，但本書中也可能未全面顧及到該地方的地方性法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，敬請讀者在閱讀此書內(nèi)容之時，同時也需要注意了解本地區(qū)最新頒布的地方性法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。    三、本書中結(jié)論性意見均是依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)做出，但不等同于法院判決、裁決的結(jié)果，其結(jié)論性意見僅供讀者理解現(xiàn)行法律和處理類似糾紛時做參考之用。

作者簡介

梅新和律師，畢業(yè)于武漢大學(xué)、北京大學(xué)，獲法學(xué)學(xué)士學(xué)位。從事多年法律工作，先后擔(dān)任多家公司常年法律顧問。在房地產(chǎn)和公共工程領(lǐng)域具有豐富的從業(yè)經(jīng)驗，曾多次參與辦理了房地產(chǎn)項目的談判及起草文件，處理房地產(chǎn)投資、融資、開發(fā)、出租、稅務(wù)及物業(yè)管理方面的法律問題，協(xié)調(diào)與有關(guān)土地、房產(chǎn)管理部門的合作關(guān)系，房地產(chǎn)項目開發(fā)及轉(zhuǎn)讓，起草樓宇預(yù)售、買賣、按揭的法律文件，辦理樓宇預(yù)售、買賣及按揭登記手續(xù)，代辦產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，公共工程的招標投標等與房地產(chǎn)相關(guān)的法律業(yè)務(wù)；并在公司法律事務(wù)、訴訟等業(yè)務(wù)領(lǐng)域中具有豐富的辦案經(jīng)驗和較深的理論研究，尤其擅長為公司企業(yè)處理應(yīng)收賬款或不良資產(chǎn)的處置，為公司企業(yè)提供資信調(diào)查、信用管理風(fēng)險控制等公司法律事務(wù)。
    出版著作成果有：《房地產(chǎn)買賣租賃案例精析》、《物業(yè)管理案例精析》、《房屋拆遷安置案例精析》、《民事訴訟案例精析》、《合同糾紛案例精析》、《勞動糾紛案例精析》、《公民常用法律文書寫作實例范本》等18余本法學(xué)著作，并在中國律師網(wǎng)、人民法院報上發(fā)表多篇專業(yè)論文。

書籍目錄

第一部分　二手房買賣實務(wù)問答　1．何謂二手房以及二手房在交易過程中具有哪些特點?　2．購房者在購買二手房時，需要注意了解二手房的哪些信息?　3．目前，我國二手房交易有哪些方式?　4．購房者如何慎重對待二手房交易以及在哪些情況下二手房不能正常上市交易?　5．購房者在購買二手房時，如何實地看房與挑房?　6．在二手房交易過程中會存在哪些交易風(fēng)險?　7．如何了解二手房屋買賣的行情與房價以及目前影響二手房屋價格的因素有哪些方面?　8．購房者在購買二手房時，應(yīng)當(dāng)如何查詢所購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況情況?　9．在二手房交易過程中，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的原因有哪些情形?　10．在二手房買賣過程中，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)做好哪些前期準備工作?　11．購房者在購買二手房屋時，如何選擇和鑒別高層、低層房屋的優(yōu)劣?　12．在簽訂二手房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)具備哪些條件?　13．購房者在購買二手房簽訂購房合同時，對于合同條款需要注意哪些基本問題?　14．購房者在購買二手房時，如何查驗和識別房屋產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)?　15．購房者對房屋產(chǎn)權(quán)證書和房屋現(xiàn)狀的真?zhèn)未嬗幸蓡枺梢圆扇∧男┎樵冝k法查詢房屋產(chǎn)權(quán)證的真實情況?　16．在二手房交易過程中，房屋買受人申請房屋貸款的流程有哪些規(guī)定?　17．中國建設(shè)銀行關(guān)于二手房貸款方面做出了哪些具體規(guī)定?　18．中國工商銀行關(guān)于二手房貸款方面做出了哪些具體的規(guī)定?　19．在二手房交易過程中，買賣雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有哪些主要內(nèi)容?　20．在哪些情況下，買賣雙方簽訂的二手房買賣合同屬于無效合同?　21．在二手房交易過程中，買受人申請貸款的類型有哪些?　……第二部分　二手房買賣案例現(xiàn)場第三部分　二手房買賣合同規(guī)范文本附錄后記

章節(jié)摘錄

　　第一部分　二手房買賣實務(wù)問答　　6．在二手房交易過程中會存在哪些交易風(fēng)險?　　隨著居民生活水平的不斷提高，買房、換房行為日益頻繁。然而，在此過程中由此引發(fā)的交易糾紛也隨之而來。目前，二手房交易的風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：　　(1)交易主體方面的風(fēng)險。亦即，買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)；買受方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款?！　?2)交易房屋方面的風(fēng)險。主要包括：房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭議；沒有經(jīng)過共有人一致同意的共有房屋；房屋已出租他人，出賣人未依法通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋存有質(zhì)量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水、電等費用沒有結(jié)清等?！　】傊址抠I賣中確認房屋產(chǎn)權(quán)的真實性非常重要。在此需要提醒的是，買方在簽訂房屋買賣合同前應(yīng)到房地局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處查詢房屋的權(quán)屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認了房屋的權(quán)屬，核實了房屋的產(chǎn)權(quán)類型(如房改房、集資房、拆遷安置房等，不同類型的房產(chǎn)，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的)等情況后，買賣雙方再簽訂房屋買賣合同?！　?3)房屋貸款風(fēng)險。二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款，實踐中常發(fā)生的糾紛是，為了達到居問合同的目的，很多中介公司承諾可按房屋合同價的幾成辦理貸款等。一旦辦理不成，造成的損失很難彌補。事實上，銀行對購買二手住房的貸款審核比較嚴格，而且還會涉及對所交易的房產(chǎn)進行嚴格的評估作價以及相應(yīng)的貸款政策等。

編輯推薦

　　購房者在購買二手房時，應(yīng)當(dāng)如何查詢所購房屋的產(chǎn)權(quán)情況？在二手房交易過程中，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的原因有哪些情形？在二手房買賣過程中，房屋買賣雙方應(yīng)法做好哪些前期準備工作？在二手房交易過程中，房屋買受人申請房屋貸款的流程有哪些決定？在二手房交易過程中，應(yīng)當(dāng)繳納哪些稅費？二手房公積金貸款流程有哪些規(guī)定？在二手房買賣過程中，如何辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？在二手房買賣過程中，如何辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)？

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