房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的合同問題

內(nèi)容概要

“土地是財富之母”，不論社會經(jīng)濟如何發(fā)展，土地及以其為基礎(chǔ)的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)權(quán)利始終是社會財富的主要內(nèi)容。由房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及其管理所引發(fā)的一系列法律問題，也是我們法律工作者需要認真思考和面對的問題。事實上，傳統(tǒng)的物權(quán)法即是以不動產(chǎn)及其之上的各種權(quán)利為中心而展開的。    由于特定歷史原因，我國在作為民事立法的物權(quán)法闕如的情況下，逐漸形成了一整套房地產(chǎn)法律法規(guī)。新中國建立之后，便于1950年通過新生的國家政權(quán)頒布了《土地改革法》，以國家政策干預(yù)、調(diào)整土地等不動產(chǎn)關(guān)系的趨勢初見端倪。自高度集中的計劃經(jīng)濟管理體制形成以后，我國主要通過行政管理手段調(diào)整不動產(chǎn)關(guān)系，這種管理體制從法律的形式到內(nèi)容上更需要具有濃厚行政管理特點的房地產(chǎn)法，而不需要傳統(tǒng)上以“私權(quán)神圣”、“私法自治”等理念為核心的、注重對不動產(chǎn)物權(quán)進行確認和保護的民事物權(quán)法體系。因此，大多數(shù)平等主體間的物權(quán)關(guān)系的規(guī)則只能被房地產(chǎn)法所吸收，從而具有一定程度上的行政化、公法化的特點。    改革開放以來，有關(guān)房地產(chǎn)方面的立法雖然在不斷增多，但這些立法仍然主要體現(xiàn)的是政府對房地產(chǎn)關(guān)系的縱向管理與監(jiān)督關(guān)系。例如，1980年國務(wù)院頒布的《關(guān)于中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》、1982年國務(wù)院頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》、1986年由全國人大常委會公布的《土地管理法》、1989年全國人大常委會頒布的《城市規(guī)劃法》、1990年國務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、1994年全國人大常委會頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》等等。盡管這些法律、法規(guī)都是我國房地產(chǎn)法的重要內(nèi)容，但從其立法精神和調(diào)整機制來看，仍然具有濃厚的行政管理色彩，更強調(diào)的是國家對房地產(chǎn)關(guān)系的規(guī)劃、管理、監(jiān)管和調(diào)控。    嚴格地說，房地產(chǎn)法是一個典型的綜合法律體系，其開發(fā)經(jīng)營與管理過程涉及眾多基本的民事和行政法律制度，如物權(quán)法、合同法、土地管理法、城市規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、公司法等諸方面，其中的法律關(guān)系縱橫交錯，紛繁復(fù)雜。20世紀80年代末期以來，隨著土地使用權(quán)出讓制度的推行，我國的房地產(chǎn)市場得到了超常規(guī)的高速發(fā)展，相關(guān)的制度安排也經(jīng)歷了一個由混沌而逐漸清晰的過程，在制度的建立和完善過程中，因規(guī)范缺乏而引發(fā)的法律糾紛為數(shù)不少，且呈逐年上升之勢。因此，盡管我國目前在房地產(chǎn)管理方面的立法會逐漸完備，但有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利方面的法律制度即作為物權(quán)法范疇的房地產(chǎn)法仍然有待進一步完善。    本書的三位作者身處房地產(chǎn)市場最為發(fā)達的廣東地區(qū)，且長期從事房地產(chǎn)法律實務(wù)，因此，本書緊密圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理各個環(huán)節(jié)的合同法律問題，沒有流于對法律原理和規(guī)則的泛泛而談，也非簡單的法律普及式的陳述。本書中，朱征夫律師等人試圖以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的過程為主線，以期間所涉及的各類合同及存在的法律問題為切入點，為研究房地產(chǎn)法律提供一個較為全面的視野，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理過程中的各方利益沖突與平衡提出自己的見解。我認為，這是一種有益的探索。    法學(xué)是實踐性很強的社會科學(xué)，法學(xué)的繁榮有賴于全體法律人的共同努力，作為生活在法律適用前沿的法律人，律師對法律問題的理解與研究有著獨特的視角，因此，律師在法學(xué)理論層面的研究也是十分重要的。因此，我欣然見到本書的出版，也樂于向讀者諸君推薦本書。愿本書的出版能為法律實踐與理論研究之間架設(shè)一座新的橋梁。

作者簡介

朱征夫，1964年11月出生于湖北江陵。曾就讀于武漢大學(xué)法學(xué)院，先后獲法學(xué)學(xué)士、碩士、博士學(xué)位。1980－1987  武漢大學(xué)法學(xué)院學(xué)習(xí)，獲法學(xué)學(xué)士、法學(xué)碩士（國際法專業(yè)）學(xué)位。1994－1997  武漢大學(xué)法學(xué)院學(xué)習(xí)，獲法學(xué)博士（國際經(jīng)濟法專業(yè)）學(xué)位。1998－1999  哈佛大學(xué)法學(xué)院訪問學(xué)者，研究方向為公司法和投資法。2002年 參加證監(jiān)會和上海國家會計學(xué)院舉辦的獨立董事第四期培訓(xùn)班，獲得獨立董事的任職資格。
    2003年10月 中央社會主義學(xué)院學(xué)習(xí)工作情況：1987年起 廣州萬寶電器集團進出口公司工作。1993年起先后任廣東經(jīng)濟貿(mào)易律師事務(wù)所金融房地產(chǎn)部主任、廣東大陸律師事務(wù)所合伙人、廣東省國土廳廣東地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)中心副主任。

書籍目錄

序第一章  土地使用權(quán)出讓合同  第一節(jié) 概述    一、土地使用權(quán)之淵源    二、土地使用權(quán)與國家主權(quán)    三、土地使用權(quán)出讓合同的法律性質(zhì)  第二節(jié) 土地使用權(quán)出讓合同的基本條款    一、宗地之狀況    二、宗地之范圍和面積    三、宗地之用途    四、宗地之出讓年限    五、宗地使用條件    六、出讓金及其支付    七、土地使用權(quán)之處分    八、違約責(zé)任    九、其他  第三節(jié) 出讓中的違約行為    一、 出讓人的違約行為     二、對出讓人違約行為的救濟    三、受讓人的違約行為    四、對受讓人違約行為的救濟第二章  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同  第一節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點和方式    一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點    二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式  第二節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件    一、對附加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的質(zhì)疑    二、繳清土地出讓金    三、取得土地使用證    四、成片開發(fā)土地須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件    五、其他對轉(zhuǎn)讓的限制  第三節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容    一、合同之主體    二、合同之標(biāo)的    三、價金    四、轉(zhuǎn)讓登記    五、違約責(zé)任  第四節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險問題    一、土地上負擔(dān)隱瞞    二、受讓人支付能力不足第三章  合作開發(fā)房地產(chǎn)合同  第一節(jié) 概述    一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征    二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主要內(nèi)容  第二節(jié) 中外合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問題    一、合作主體問題    二、出資問題    二、 注冊資本與投資總額     四、利益分配  第三節(jié) 項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問題    一、合作形式    二、土地使用權(quán)的取得與投入    三、項目公司的股東責(zé)任  第四節(jié) 非項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問題    一、合作形式及合同效力    二、投資方式與經(jīng)營模式    三、收益分配及責(zé)任承擔(dān)第四章  房屋拆遷補償安置合同．  第一節(jié) 房屋拆遷概述    一、房屋拆遷的概念    二、房屋拆遷的法律特征    三、房屋拆遷的程序  第二節(jié) 拆遷補償安置合同的法律特征、主體及內(nèi)容    一、房屋拆遷補償安置合同的法律特征    二、房屋拆遷補償安置合同的主體    三、房屋拆遷補償安置合同的主要內(nèi)容  第三節(jié) 拆遷補償安置中的行政裁決和先行拆遷    一、拆遷補償安置中的行政裁決    二、拆遷補償安置中的先行拆遷  第四節(jié) 拆遷補償安置中的幾種特殊情況    一、共有房屋的拆遷補償安置    二、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋的拆遷補償    三、租賃房屋的拆遷補償安置    四、設(shè)有抵押權(quán)的房屋的拆遷補償l    五、臨時建筑和違章  建筑的拆遷補償    六、產(chǎn)權(quán)調(diào)換中對被拆遷人的特別保護l第五章  建設(shè)工程合同  第一節(jié) 概述     一、建設(shè)工程合同的概念與法律特征    二、建設(shè)工程合同的分類  第二節(jié) 建設(shè)工程合同的主要內(nèi)容    一、建設(shè)工程施工合同的主要內(nèi)容    二、建設(shè)工程勘察與設(shè)計合同的主要內(nèi)容  第三節(jié) 影響建設(shè)工程合同效力的若干問題    一、資質(zhì)問題    二、招標(biāo)問題    三、分包與轉(zhuǎn)包    四、帶資與墊資條款  第四節(jié) 承包人優(yōu)先受償權(quán)    一、承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)    二、行使法定抵押權(quán)的條件    三、承包人法定抵押權(quán)的效力    四、承包人法定抵押權(quán)的行使方式l第六章  項目轉(zhuǎn)讓合同……第七章  商品房買賣合同第八章  商品房預(yù)售合同第九章  房地產(chǎn)按揭合同第十章  房地產(chǎn)抵押合同第十一章  房地產(chǎn)租賃合同第十二章  房地產(chǎn)中介服務(wù)合同第十三章  物業(yè)管理合同后記

媒體關(guān)注與評論

書評本書緊密圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理各個環(huán)節(jié)的合同法律問題，沒有流于對法律原理和規(guī)則的泛泛而談，也非簡單的法律普及式的陳述，而是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的過程為主線，以期間所涉及的各類合同及存在的法律問題為切入點，為研究房地產(chǎn)法律提供了一個較為全面的視野，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理過程中的各方利益沖突與平衡提出自己的見解?！　”緯娜蛔髡呱硖幏康禺a(chǎn)市場最為發(fā)達的廣東地區(qū)，且長期從事房地產(chǎn)法律實務(wù)，作為生活在法律適用前沿的法律人，其對房地產(chǎn)法律問題的理解與研究有著獨特的視角，因此，我樂于向讀者諸君推薦本書?！　”緯苑康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程所涉及的十三類合同為主題，通過分析其主要條款和適用中存在的問題，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理過程中的各方利益沖突與平衡提出解決方案，以利于在實務(wù)中避免爭議與糾紛。

編輯推薦

本書緊密圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理各個環(huán)節(jié)的合同法律問題，沒有流于對法律原理和規(guī)則的泛泛而談，也非簡單的法律普及式的陳述，而是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的過程為主線，以期間所涉及的各類合同及存在的法律問題為切入點，為研究房地產(chǎn)法律提供了一個較為全面的視野，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理過程中的各方利益沖突與平衡提出自己的見解。    本書的三位作者身處房地產(chǎn)市場最為發(fā)達的廣東地區(qū)，且長期從事房地產(chǎn)法律實務(wù)，作為生活在法律適用前沿的法律人，其對房地產(chǎn)法律問題的理解與研究有著獨特的視角。

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