房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的合同問題

內(nèi)容概要

“土地是財富之母”，不論社會經(jīng)濟如何發(fā)展，土地及以其為基礎的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)權利始終是社會財富的主要內(nèi)容。由房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及其管理所引發(fā)的一系列法律問題，也是我們法律工作者需要認真思考和面對的問題。事實上，傳統(tǒng)的物權法即是以不動產(chǎn)及其之上的各種權利為中心而展開的。 　　由于特定歷史原因，我國在作為民事立法的物權法闕如的情況下，逐漸形成了一整套房地產(chǎn)法律法規(guī)。新中國建立之后，便于1950年通過新生的國家政權頒布了《土地改革法》，以國家政策干預、調(diào)整土地等不動產(chǎn)關系的趨勢初見端倪。自高度集中的計劃經(jīng)濟管理體制形成以后，我國主要通過行政管理手段調(diào)整不動產(chǎn)關系，這種管理體制從法律的形式到內(nèi)容上更需要具有濃厚行政管理特點的房地產(chǎn)法，而不需要傳統(tǒng)上以“私權神圣”、“私法自治”等理念為核心的、注重對不動產(chǎn)物權進行確認和保護的民事物權法體系。因此，大多數(shù)平等主體間的物權關系的規(guī)則只能被房地產(chǎn)法所吸收，從而具有一定程度上的行政化、公法化的特點。 　　改革開放以來，有關房地產(chǎn)方面的立法雖然在不斷增多，但這些立法仍然主要體現(xiàn)的是政府對房地產(chǎn)關系的縱向管理與監(jiān)督關系。例如，1980年國務院頒布的《關于中外合資企業(yè)建設用地的暫行規(guī)定》、1982年國務院頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》、1986年由全國人大常委會公布的《土地管理法》、1989年全國人大常委會頒布的《城市規(guī)劃法》、1990年國務院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、1994年全國人大常委會頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》等等。盡管這些法律、法規(guī)都是我國房地產(chǎn)法的重要內(nèi)容，但從其立法精神和調(diào)整機制來看，仍然具有濃厚的行政管理色彩，更強調(diào)的是國家對房地產(chǎn)關系的規(guī)劃、管理、監(jiān)管和調(diào)控。 　　嚴格地說，房地產(chǎn)法是一個典型的綜合法律體系，其開發(fā)經(jīng)營與管理過程涉及眾多基本的民事和行政法律制度，如物權法、合同法、土地管理法、城市規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、公司法等諸方面，其中的法律關系縱橫交錯，紛繁復雜。20世紀80年代末期以來，隨著土地使用權出讓制度的推行，我國的房地產(chǎn)市場得到了超常規(guī)的高速發(fā)展，相關的制度安排也經(jīng)歷了一個由混沌而逐漸清晰的過程，在制度的建立和完善過程中，因規(guī)范缺乏而引發(fā)的法律糾紛為數(shù)不少，且呈逐年上升之勢。因此，盡管我國目前在房地產(chǎn)管理方面的立法會逐漸完備，但有關房地產(chǎn)權利方面的法律制度即作為物權法范疇的房地產(chǎn)法仍然有待進一步完善。 　　本書的三位作者身處房地產(chǎn)市場最為發(fā)達的廣東地區(qū)，且長期從事房地產(chǎn)法律實務，因此，本書緊密圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理各個環(huán)節(jié)的合同法律問題，沒有流于對法律原理和規(guī)則的泛泛而談，也非簡單的法律普及式的陳述。本書中，朱征夫律師等人試圖以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的過程為主線，以期間所涉及的各類合同及存在的法律問題為切入點，為研究房地產(chǎn)法律提供一個較為全面的視野，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理過程中的各方利益沖突與平衡提出自己的見解。我認為，這是一種有益的探索。 　　法學是實踐性很強的社會科學，法學的繁榮有賴于全體法律人的共同努力，作為生活在法律適用前沿的法律人，律師對法律問題的理解與研究有著獨特的視角，因此，律師在法學理論層面的研究也是十分重要的。因此，我欣然見到本書的出版，也樂于向讀者諸君推薦本書。愿本書的出版能為法律實踐與理論研究之間架設一座新的橋梁。

作者簡介

朱征夫 1964年11月出生于湖北江陵。曾就讀于武漢大學法學院，先后獲法學學士、碩士、博士學位。1980－1987  武漢大學法學院學習，獲法學學士、法學碩士（國際法專業(yè)）學位。1994－1997  武漢大學法學院學習，獲法學博士（國際經(jīng)濟法專業(yè)）學位。1998－1999  哈佛大學法學院訪

書籍目錄

序第一章  土地使用權出讓合同　第一節(jié) 概述　　一、土地使用權之淵源　　二、土地使用權與國家主權　　三、土地使用權出讓合同的法律性質(zhì)　第二節(jié) 土地使用權出讓合同的基本條款  　　一、宗地之狀況　　二、宗地之范圍和面積  　　三、宗地之用途　　四、宗地之出讓年限  　　五、宗地使用條件　　六、出讓金及其支付  　　七、土地使用權之處分　　八、違約責任 　　九、其他　第三節(jié) 出讓中的違約行為　　一、出讓人的違約行為　　二、對出讓人違約行為的救濟　　三、受讓人的違約行為　　四、對受讓人違約行為的救濟第二章 土地使用權轉(zhuǎn)讓合同　第一節(jié) 土地使用權轉(zhuǎn)讓的特點和方式　　一、土地使用權轉(zhuǎn)讓的特點　　二、土地使用權轉(zhuǎn)讓的方式　第二節(jié) 土地使用權轉(zhuǎn)讓的條件　　一、對附加土地使用權轉(zhuǎn)讓條件的質(zhì)疑　　二、繳清土地出讓金　　三、取得土地使用證　　四、成片開發(fā)土地須形成工業(yè)用地或其他建設用地條件　　五、其他對轉(zhuǎn)讓的限制　第三節(jié) 土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容　　一、合同之主體　　二、合同之標的　　三、價金  　　四、轉(zhuǎn)讓登記　　五、違約責任　第四節(jié) 土地使用權轉(zhuǎn)讓的風險問題　　一、土地上負擔隱瞞　　二、受讓人支付能力不足第三章 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同　第一節(jié) 概述  　　一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征　　二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主要內(nèi)容　第二節(jié) 中外合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關法律問題　　一、合作主體問題　　二、出資問題　　三、注冊資本與投資總額　　四、利益分配　第三節(jié) 項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關法律問題　　一、合作形式　　二、土地使用權的取得與投入　　三、項目公司的股東責任　第四節(jié) 非項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關法律問題　　一、合作形式及合同效力　　二、投資方式與經(jīng)營模式  　　三、收益分配及責任承擔第四章 房屋拆遷補償安置合同 　……第五章 建設工程合同第六章 項目轉(zhuǎn)讓合同第七章 商品房買賣合同 第八章 商品房預售合同 第九章 房地產(chǎn)按揭合同 第十章 房地產(chǎn)抵押合同 第十一章 房地產(chǎn)租賃合同第十二章 房地產(chǎn)中介服務合同 第十三章 物業(yè)管理合同 后記

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