房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟

前言

　　自20世紀90年代以來，美國房價不斷上升，加之低利率政策，次級債（Subprime Lending）得到了迅速發(fā)展。同時，以次級債為抵押資產(chǎn)的金融創(chuàng)新（例如，cD0、CDS、Synthetic CDOs）也迅速發(fā)展起來。次級貸款及其衍生品均未經(jīng)歷完整的經(jīng)濟周期。當經(jīng)濟蕭條、房價下降、利率上升同時發(fā)生時，次級債違約率提高，導致了次級債危機，從而波及次級債衍生品以及整個金融市場，引發(fā)了國際金融危機，并最終導致了國際經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)市場危機以及由此引發(fā)的國際金融危機引起了各國房地產(chǎn)市場和資本市場參與者和監(jiān)管者的高度重視。從當前國際金融危機傳導機制和發(fā)生機理來看，首先是房地產(chǎn)空間市場（以下簡稱“房市”）房價下降，然后是房地產(chǎn)抵押貸款市場次級債違約率提高，最后是房地產(chǎn)資本市場（以下簡稱“股市”）金融衍生品的崩潰。這表明，在房地產(chǎn)證券化下，房市與股市已緊密結(jié)合。

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)不僅具有消費品和投資品的雙重屬性，而且具有資源和資產(chǎn)的雙重屬性。因此，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟緊密相關(guān)。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系主要體現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期緊密相關(guān)；二是房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟泡沫緊密相關(guān)；三是房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟政策緊密相關(guān)。特別是20世紀90年代初期的日本地產(chǎn)危機、1998年的東南亞金融危機以及2008年美國的次貸危機，使房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的研究日益重要。本書采用理論和實證相結(jié)合的方法，對中國房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系進行了深入研究。    本書共包括10個部分。導論部分介紹了研究背景及意義、研究內(nèi)容、研究方法以及創(chuàng)新之處。    第一章使用中國1997、2002和2007年《中國投入產(chǎn)出表》考察了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟增長關(guān)系。研究表明，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重均值分別為5.64％和4.28％，合計為9.92％，其對經(jīng)濟增長率的貢獻平均每年分別為0.50％和0.49％，合計為0.99％，二者應成為中國新的經(jīng)濟增長點。因此，應大力發(fā)展建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、拉動作用強的特點，促進經(jīng)濟增長。    第二章使用中國35個大中城市1996-2007年數(shù)據(jù)考察了房地產(chǎn)投資、信貸與中國城市經(jīng)濟增長的互動關(guān)系。實證結(jié)果表明，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的影響大于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響。因此，一旦經(jīng)濟增長出現(xiàn)波動，將導致房地產(chǎn)投資劇烈波動，但房地產(chǎn)投資波動將引起經(jīng)濟增長較小波動。其次，房地產(chǎn)購買與經(jīng)濟增長的關(guān)系比房地產(chǎn)開發(fā)投資更密切；信貸對開發(fā)商比對購房者重要。第三，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)信貸的影響大于房地產(chǎn)信貸對經(jīng)濟增長的影響。因此，一旦經(jīng)濟增長下跌，將導致房地產(chǎn)信貸嚴重萎縮。第四，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響大于房地產(chǎn)信貸，但經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)信貸的影響大于房地產(chǎn)投資。因此，一旦經(jīng)濟下滑，將嚴重壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，但對房地產(chǎn)投資影響較小。最后，房價對房地產(chǎn)信貸的影響大于經(jīng)濟增長和利率。一旦房價下跌，房地產(chǎn)信貸將嚴重萎縮，從而可能引發(fā)違約風險和房地產(chǎn)金融危機。為此，政府更應控制房價的過快增長。    第三章通過對房東和租客分別建立兩期房價與消費關(guān)系模型，考察了房價變動對居民消費變動的影響。房東消費模型顯示，房價上升使住房消費面積減少、非住房消費增加，但對住房消費額的影響不確定；家庭收入和住房貸款余額變動與住房消費和非住房消費變動成正比；非住房消費額與住房消費額存在擠出效應。租客消費模型顯示，房價上升將使住房消費量減少，但對非住房消費無影響；收入變動與住房消費和非住房消費成正比。本章對中國35個大中城市1996-2007年家庭消費數(shù)據(jù)的實證研究發(fā)現(xiàn)，本期房價對住房消費影響為負，對非住房消費影響為正，不存在財富效應；上期房價對住房消費和非住房消費均有負向影響，也不存在財富效應；下期房價對住房消費無顯著影響，但對非住房消費有顯著影響，財富效應明顯。因此，為擴大住房消費，政策制定者應控制房價過快上漲。其次，家庭購房貸款作用大于家庭收入。因此，為促進住房消費，放松住房信貸可能比提高家庭收入更有效。第三，無論對住房消費還是非住房消費，股票市場財富效應顯著。因此，要穩(wěn)定房市，需穩(wěn)定股市。第四，住房消費與非住房消費不存在擠出效應。最后，地理位置對住房消費和非住房消費均產(chǎn)生重要影響。相對于西部城市，東部和中部城市住房消費和非住房消費增加更大。     第四章從投資回報角度構(gòu)建一個房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資本市場關(guān)聯(lián)度的理論模型。理論模型顯示，本期股價與本期房價呈正相關(guān)關(guān)系，與下期房價呈負相關(guān)關(guān)系。本章采用系統(tǒng)GMM估計法對深滬兩市61家房地產(chǎn)上市公司1996-2007年度數(shù)據(jù)的實證研究發(fā)現(xiàn)，房市與股市具有很強關(guān)聯(lián)度，但二者關(guān)聯(lián)作用不對稱，房市對股市的影響大于股市對房市的影響。其次，租金變動對房價和股價變動無顯著影響。第三，相對于西部，東部和中部房地產(chǎn)股價和房價增長率更高。這表明，地理位置對股價和房價變動具有重要影響。第四，房價波動具有明顯序列相關(guān)性，而股價波動具有隨機游走特征。第五，股市風險溢價、流動性、公司規(guī)模以及治理結(jié)構(gòu)對股價變動具有顯著影響。最后，滯后開發(fā)成本變動和城市經(jīng)濟增長率對房價變動也具有顯著正向影響。     第五章在住房流量模型基礎上，通過構(gòu)建住房市場局部均衡模型，考察了外資對房價的影響。理論模型顯示，外資流入將導致房價上漲。本章使用中國31個大中城市1996-2007年的數(shù)據(jù)，對上述理論模型進行了實證檢驗。實證檢驗結(jié)果驗證了本章所提出的基本命題。實證結(jié)果表明，盡管FDI對房價有正向影響，但其影響微乎其微。因此，在中國嚴格外資管制下，F(xiàn)DI流動將不會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。此外，實證研究發(fā)現(xiàn)，收入是影響中國大中城市房價的最主要因素，而開發(fā)成本則很小。這意味著中國大中城市的房價基本是由需求拉動而非成本推動的。最后，實證研究還發(fā)現(xiàn)，利率政策在很大程度上是無效的，城市規(guī)模越大，房價越容易上漲，租賃市場對買賣市場的替代效應較小。     第六章通過構(gòu)建一個附加預期和投機的住房市場均衡模型，考察了預期和投機對房價的影響。理論模型顯示，理性預期房價越高，投機越盛，房價波動越大；但適應性預期和投機與房價波動關(guān)系較復雜。本章對中國35個大中城市1996-2007年數(shù)據(jù)的實證結(jié)果表明，理性預期和適應性預期及其投機對中國城市房價波動都具有較強解釋力；預期對房價波動影響大于經(jīng)濟基本面；上期房價對本期房價波動影響大于下期房價；收入作用大于開發(fā)成本，開發(fā)成本并非房價波動的重要因素；人口增長較快的城市，房價波動較大；相對于西部，東部城市房價波動更大，但中部城市不顯著，東部城市更易導致房價泡沫。     第七章在住房特性基礎上，通過構(gòu)建消費者一開發(fā)商模型和投機者一投機者模型說明了住房泡沫大小以及泡沫破滅的條件。本章利用1996-2007年中國31個省份數(shù)據(jù)，采用系統(tǒng)GMM模型對該理論模型進行了實證檢驗。實證檢驗結(jié)果基本上驗證了本章所提出的基本命題。實證結(jié)果表明，東部存在較嚴重的住房泡沫，中西部沒有明顯的住房泡沫。因此，降低東部房價主要是降低預期房價、抑制投機；降低中西部房價要防止收入和開發(fā)成本的過快增長。     第八章在住房存量模型基礎上，構(gòu)建了一個購房者、開發(fā)商和央行的住房市場比較動態(tài)均衡模型，考察了利率對房價的影響。理論模型顯示，本期利率與本期房價呈正相關(guān)關(guān)系。本章對中國35個大中城市1996-2007年數(shù)據(jù)的回歸分析結(jié)果表明，本期利率變動對房價變動具有正向影響，但回歸系數(shù)不顯著。這表明央行利率政策在很大程度上是無效的。其次，本期房價變動對本期利率變動影響不顯著，但經(jīng)濟增長率變動對本期利率變動影響顯著。這表明央行利率政策主要是穩(wěn)定經(jīng)濟增長，而非房價。再次，利率預期對房價影響不顯著。最后，收入比開發(fā)成本更能影響房價。這意味著中國大中城市房價并非成本推動，而是收入拉動的。     第九章在住房流量模型基礎上，構(gòu)建一個購房者和開發(fā)商的住房市場局部均衡模型，考察了完全壟斷、寡頭競爭和完全競爭情形下，物業(yè)稅與房價之間關(guān)系。本章理論模型表明，無論何種市場結(jié)構(gòu)，提高物業(yè)稅均將導致房價下降；住房市場壟斷性越強，房價越高，物業(yè)稅對房價影響越大。本章對1996-2007年中國33個大中城市住房市場數(shù)據(jù)的實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，物業(yè)稅將導致房價下降，但影響甚微。物業(yè)稅增長率每增加1％，房價增長率將減少0.02％。市場結(jié)構(gòu)對房價影響大于物業(yè)稅。勒納指數(shù)每增加1％，房價增長率將增加0.13％。物業(yè)稅與市場結(jié)構(gòu)相互作用將使房價上漲，但影響微不足道。物業(yè)稅與勒納指數(shù)乘積增長率每增加1％，房價增長率將增加0.01％。因此，對住房開征物業(yè)稅，將對房價上漲有一定限制作用，但不能有效抑制房價上漲。為控制房價過快上漲，政策制定者更應注重市場結(jié)構(gòu)對房價的影響，減少住房市場壟斷性。增強住房市場競爭性。

作者簡介

況偉大，中國人民大學商學院財務與金融系副教授，中國人民大學不動產(chǎn)研究中心副主任，《經(jīng)濟研究》、《經(jīng)濟學季刊》和《世界經(jīng)濟》匿名審稿人，2002年于中國人民大學獲得博士學位，師從著名土地經(jīng)濟學家周誠教授。2006——2007年受美國福特基金資助在布朗大學（Brownjnive rsity）經(jīng)濟系做訪問學者，師從著名城市經(jīng)濟學家John Ve rnon Henderson教授。研究領(lǐng)域包括房地產(chǎn)經(jīng)濟、房地產(chǎn)金融、城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)組織，在《經(jīng)濟研究》、《世界經(jīng)濟》、《財貿(mào)經(jīng)濟》、《經(jīng)濟學動態(tài)》等期刊發(fā)表論文30余篇。著有《壟斷、競爭與管制一一北樂幣住毛業(yè)市場結(jié)構(gòu)研究》一書。主持國家自然科學基金和林肯土地政策研究院（Lincoln Instsitute of Land Policy）課題2項。

書籍目錄

導論　第一節(jié)  研究背景  第二節(jié)  研究內(nèi)容  第三節(jié)  研究方法  第四節(jié)  創(chuàng)新之處第一篇  房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長　第一章  房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟增長  　第一節(jié)  文獻評述  　第二節(jié)  房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)地位  　第三節(jié)  房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用  　第四節(jié)  結(jié)論和政策含義　第二章  房地產(chǎn)投資、信貸與中國城市經(jīng)濟增長  　第一節(jié)  文獻評述  　第二節(jié)  計量模型  　第三節(jié)  實證檢驗  　第四節(jié)  結(jié)論和政策含義　第三章  房價變動與中國城市居民消費  　第一節(jié)  文獻評述  　第二節(jié)  假設與模型  　第三節(jié)  實證檢驗  　第四節(jié)  結(jié)論和政策含義第二篇  房價與泡沫　第四章  中國房市與股市關(guān)聯(lián)度  　第一節(jié)  引言  　第二節(jié)  假設與模型  　第三節(jié)  實證檢驗  　第四節(jié)  結(jié)論和政策含義　第五章  FDI與房價  　第一節(jié)  引言  　第二節(jié)  假設與模型  　第三節(jié)  實證檢驗  　第四節(jié)  結(jié)論和政策含義　第六章  預期、投機與中國城市房價波動  　第一節(jié)  引言  　第二節(jié)  假設與模型  　第三節(jié)  實證檢驗  　第四節(jié)  結(jié)論和政策含義　第七章  中國住房市場泡沫  　第一節(jié)  文獻評述  　第二節(jié)  假設與模型  　第三節(jié)  實證檢驗  　第四節(jié)  結(jié)論和政策含義第三篇  房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟政策　第八章  利率與房價  　第一節(jié)  文獻評述  　第二節(jié)  假設與模型  　第三節(jié)  實證檢驗  　第四節(jié)  結(jié)論和政策含義　第九章  物業(yè)稅與房價  　第一節(jié)  文獻評述  　第二節(jié)  假設與模型  　第三節(jié)  實證檢驗  　第四節(jié)  結(jié)論和政策含義

章節(jié)摘錄

　　在中央政府進行4萬億元投資，以及繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟增長的背景下，本章研究表明，建筑業(yè)完全可以成為中國經(jīng)濟新的增長點。更為重要的是，目前中國正處于城市化加速發(fā)展階段，人們在解決了衣、食之外，對住、行將產(chǎn)生巨大需求。特別是住房需求，因住房價值量大，其需求是巨大的，是比汽車業(yè)更為重要的行業(yè)。2008年中國城市化率為44.9 ％，離發(fā)達國家80％城市化水平還有很大差距，需要幾十年才能完成。此外，從世界經(jīng)濟發(fā)展歷史來看，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)很長時間都是發(fā)達國家的支柱產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在，“居者有其屋”仍是美國、歐洲、新加坡等發(fā)達國家奮斗的目標。因此，住房需求完全能夠支撐中國未來幾十年經(jīng)濟增長，成為經(jīng)濟增長引擎。中國的問題是，因房價過高，導致房價收入比過高，大多數(shù)居民負擔不起，抑制了住房消費和投資，從而也抑制了內(nèi)需的擴大。基于此，為擴大住房消費和投資，擴大內(nèi)需，首先應控制房價上漲，特別應控制開發(fā)商和地方政府聯(lián)合使房價上漲，然后通過經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等將房價降下來。住房消費和投資擴大，不僅能夠促進經(jīng)濟增長，而且能夠促進城市化和工業(yè)化進程，還能有效緩解“三農(nóng)問題”。　　其次，從后向關(guān)聯(lián)來看，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、文化用品業(yè)、石油和天然氣開采業(yè)、石油及核燃料加工業(yè)、其他社會服務業(yè)、保險業(yè)、有色金屬采選業(yè)、磚瓦、石灰和輕質(zhì)建材業(yè)等產(chǎn)業(yè)拉動作用較大；建筑業(yè)對磚瓦、石灰和輕質(zhì)建材業(yè)、鋼壓延加工業(yè)、農(nóng)業(yè)、水泥、石油和天然氣開采業(yè)、黑色金屬、石油及核燃料加工業(yè)、石灰和石膏業(yè)、金屬制品業(yè)、防火材料業(yè)、木材及竹材采運業(yè)等產(chǎn)業(yè)拉動作用較大。此外，建筑業(yè)影響力系數(shù)大于房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)。其中，建筑業(yè)拉動作用相對于國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)是最大的，而房地產(chǎn)業(yè)遠低于所有產(chǎn)業(yè)平均水平。

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