地產(chǎn)股攻略

前言

　　像買房子一樣買股　　不得不承認(rèn)，許許多多的個(gè)人投資者，在買房子時(shí)表現(xiàn)出來的智慧非同小可，可是在選擇股票時(shí)卻顯得隨意許多。同樣是幾十萬上百萬的投資行為，表現(xiàn)出來的卻是兩種完全不一樣的態(tài)度，這種反差讓人深思?！　≡S多人買房子的時(shí)候，都會“貨比三家”，三番五次地去看樓，找朋友找律師找各種關(guān)系，看戶型看朝向，看樓盤環(huán)境，看交通規(guī)劃，所有能看的不能看的，能找的不能找的，都看了都找了，心里還覺得不踏實(shí)，甚至晚上睡覺都在想，那房子買來到底值不值呢？　　與此相對應(yīng)的是，許多人在買股票的時(shí)候就不一樣了。他們到處打聽所謂的黑馬內(nèi)幕消息，或者聽各種股評家的意見，看到哪只股票往上漲就買哪只，專挑漲停板股票追，下跌了就跑，一路沖殺，或獲利了結(jié)，或割肉離場，全然沒有買房子的那種認(rèn)真態(tài)度?！　槭裁丛S多人在買房子和買股票時(shí)會表現(xiàn)出截然不同的兩種態(tài)度呢？我認(rèn)為，主要還是認(rèn)識程度的問題。不少人認(rèn)為，股票就是拿來炒的，就是要快進(jìn)快出，設(shè)定固有的贏利點(diǎn)和止損點(diǎn)是理所當(dāng)然的。因此，不管什么股，ST股也好，藍(lán)籌股也好，大盤股也好，小盤股也好，總之能漲就好。漲就追，賺了就賣；跌也賣，勇于割肉。而房子就不同了，房子是拿來住的，房子是家，就算是用于投資，也是不會輕易轉(zhuǎn)手的。

內(nèi)容概要

本書基于價(jià)值投資理念，針對并圍繞房地產(chǎn)這個(gè)特定行業(yè)，從贏利模式、資產(chǎn)健康狀況、贏利能力、成長能力和企業(yè)價(jià)值定性定量評估等多個(gè)層面，系統(tǒng)分析了作為A股權(quán)重板塊的地產(chǎn)股。本書面向廣大散戶投資者，寫作力求通俗易懂，圍繞特定的個(gè)股案例從易到難進(jìn)行分析，并且將價(jià)值投資的理念貫穿于每個(gè)分析細(xì)節(jié)中。    通過閱讀本書，廣大散戶既可以全面掌握地產(chǎn)股的分析方法，也可以更具體地掌握股票價(jià)值投資的分析方法。

作者簡介

李石養(yǎng)，多年來從事房地產(chǎn)編輯工作，因此結(jié)緣于地產(chǎn)股。由此發(fā)現(xiàn)，深入一個(gè)自己最熟悉的行業(yè)對于投資成功是非常重要的。 
    我確信彼得·林奇大師所說的個(gè)人投資者可以超越機(jī)構(gòu)投資者的觀點(diǎn)——主要原因在于個(gè)人投資者不會受到諸多條條框框的約束，并且相對于機(jī)構(gòu)投資者而言，其用于股票投資的資金量非常少，可以快速建倉和清倉，回報(bào)率高于機(jī)構(gòu)投資者是不足為奇的。 
    我的投資理念：以善念為根基，估值為核心。 
    我的選股策略：先選行業(yè)，再選行業(yè)里的優(yōu)秀企業(yè)。 
    我的買賣策略：以內(nèi)在價(jià)值為判斷依據(jù)，低估時(shí)買，高估時(shí)賣。

書籍目錄

序  像買房子一樣買股前言  致散戶朋友的十八封短信  什么樣的地產(chǎn)上市公司不容易死掉  多根擎天柱才能創(chuàng)造長線地產(chǎn)牛股  按部就班地尋找地產(chǎn)牛股  充分利用地產(chǎn)股活躍的股性  地產(chǎn)股具有相當(dāng)不錯(cuò)的投資回報(bào)率第一章  熟悉地產(chǎn)股的“脾性”  第一節(jié)  透過萬科來認(rèn)識地產(chǎn)股    小S夢里的萬科    由小S投資萬科引發(fā)的思考    萬科的成長模式頗具地產(chǎn)行業(yè)特色    想象萬科未來十年  第二節(jié)  三大特性：類金融性、強(qiáng)政策性和強(qiáng)周期性    第一特性：類金融性    第二特性：強(qiáng)政策性    第三特性：強(qiáng)周期性  第三節(jié)  四種贏利模式：住宅、商業(yè)、旅游和工業(yè)    第一種贏利模式：住宅開發(fā)運(yùn)營    第二種贏利模式：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營    第三種贏利模式：旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營    第四種贏利模式：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營  第四節(jié)  三大機(jī)會：暴跌、人口紅利與城市化    第一大機(jī)會：地產(chǎn)股暴跌出來的機(jī)會    第二大機(jī)會：人口紅利和人多地少形成的住房需求    第三大機(jī)會：城市化進(jìn)程形成的需求第二章  評估地產(chǎn)股資產(chǎn)健康狀況  第一節(jié)  學(xué)會看地產(chǎn)股的三大財(cái)務(wù)報(bào)表    利潤表就是地產(chǎn)商的“心電圖”    現(xiàn)金流量表就是地產(chǎn)商的“血液”    資產(chǎn)負(fù)債表就是地產(chǎn)商的“身體骨架”  第二節(jié)  掌握地產(chǎn)股的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況    高存貨并不總是一件壞事    存貨周轉(zhuǎn)率一般是越高越好    用資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量地產(chǎn)商的運(yùn)營效率  第三節(jié)  評估地產(chǎn)股的資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力    利息保障倍數(shù)是探測風(fēng)險(xiǎn)程度的好工具    以營運(yùn)資金判斷開發(fā)商有沒有過日子的錢    通過凈負(fù)債率評估地產(chǎn)商營運(yùn)杠桿的高低    應(yīng)用短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸評估地產(chǎn)商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力第三章  評估地產(chǎn)股贏利能力  第一節(jié)  運(yùn)用多個(gè)指標(biāo)評估地產(chǎn)股贏利能力    贏利能力強(qiáng)的地產(chǎn)股通常有較高的毛利率    贏利能力強(qiáng)的地產(chǎn)股通常有較高的凈資產(chǎn)收益率    贏利能力強(qiáng)的地產(chǎn)股通常有較高的投入資本收益率    贏利能力強(qiáng)的地產(chǎn)股通常有較高的經(jīng)濟(jì)增加值  第二節(jié)  運(yùn)用多個(gè)指標(biāo)評估地產(chǎn)股的贏利質(zhì)量    用每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為地產(chǎn)商“量血壓”    不要忘記算一算地產(chǎn)商的收益現(xiàn)金比    找到那些有很多未分配利潤的地產(chǎn)股    理性對待公允價(jià)值波動對地產(chǎn)股利潤的影響第四章  評估地產(chǎn)股成長性  第一節(jié)  多角度看待地產(chǎn)股的資產(chǎn)成長性    最佳視角：分析土地儲備存續(xù)比    商業(yè)地產(chǎn)視角：分析持有型物業(yè)面積    股東權(quán)益視角：分析凈資產(chǎn)增長    杠桿驅(qū)動：總資產(chǎn)推動成長之道  第二節(jié)  成長性通常應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為收益的增長    營業(yè)收入增長：能夠比較真實(shí)地反映成長性    凈利潤增長：未必是成長性高質(zhì)量的反映    每股收益增長：沒變化時(shí)并不代表沒有成長    每股經(jīng)營性現(xiàn)金流增長：負(fù)數(shù)也并不總是可怕的  第三節(jié)  最真實(shí)的成長性：銷售的增長    實(shí)際銷售面積增長：很難作假    預(yù)售實(shí)現(xiàn)的預(yù)收賬款增長：可調(diào)節(jié)  卻難作假第五章  對地產(chǎn)股進(jìn)行合理估值  第一節(jié)  多維度定性分析：估值必做工作    別忘記掂量一下地產(chǎn)商的“拿地能力”    有明顯競爭優(yōu)勢的地產(chǎn)商更有投資價(jià)值    擁有值得信賴的管理層是一筆巨大的財(cái)富    強(qiáng)大的品牌會產(chǎn)生極大的溢價(jià)    關(guān)注大股東的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并做股權(quán)結(jié)構(gòu)分析    長期不分紅不送股的地產(chǎn)股通常不會是牛股    盡可能了解地產(chǎn)商的長期股權(quán)投資項(xiàng)目    認(rèn)真思考地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃  第二節(jié)  多角度定量分析：估值的數(shù)學(xué)智慧    市銷率：最原始最簡單最真實(shí)的估值方法    市凈率：基于資產(chǎn)賬面價(jià)值角度的估值方法    凈資產(chǎn)價(jià)值：一度被奉為地產(chǎn)股的主流估值方法    市盈率：很簡單但很容易出錯(cuò)的大眾化估值方法    企業(yè)價(jià)值倍數(shù)：專注于主營業(yè)務(wù)贏利能力的估值方法    市盈率與增長率對比：可用來衡量高速成長的地產(chǎn)股    自由現(xiàn)金流折現(xiàn)：難應(yīng)用卻普遍有效的唯一正確的估值方法第六章  典型地產(chǎn)股基本面分析  第一節(jié)  住宅類典型地產(chǎn)股分析    保利地產(chǎn)：高速擴(kuò)張的后起之秀    萬科：老牌的穩(wěn)健成長的住宅開發(fā)商    招商地產(chǎn)：具有特殊業(yè)務(wù)架構(gòu)的地產(chǎn)巨頭    金地集團(tuán)：住宅開發(fā)專業(yè)性與萬科比肩的地產(chǎn)巨頭    保利、萬科、招商、金地共同的特點(diǎn)：股本高速擴(kuò)張  第二節(jié)  商業(yè)地產(chǎn)類典型地產(chǎn)股分析    小商品城：地位獨(dú)一無二，現(xiàn)金流充沛    金融街：具有“護(hù)城河”特征的商業(yè)地產(chǎn)股    陸家嘴：具有得天獨(dú)厚區(qū)域優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)股    中航地產(chǎn)：成長空間值得期待的小商業(yè)地產(chǎn)股  第三節(jié)  旅游地產(chǎn)類典型地產(chǎn)股分析    華僑城：品牌強(qiáng)大，連鎖經(jīng)營    九龍山：紡織企業(yè)“華麗轉(zhuǎn)身”為旅游地產(chǎn)商  第四節(jié)  工業(yè)園區(qū)類典型地產(chǎn)股分析    張江高科：擁有上海浦東新區(qū)大量廉價(jià)土地資源    空港股份：擁有園區(qū)規(guī)劃內(nèi)的土地開發(fā)特許權(quán)后續(xù)：雜談價(jià)值投資  投資者切勿按圖索驥  理性應(yīng)對突發(fā)事件  股市里的“虛”與“實(shí)”  學(xué)習(xí)像收破爛一樣買股  心境皆空：投資者的最高境界

章節(jié)摘錄

　　第一章　熟悉地產(chǎn)股的“脾性”　　第一節(jié)　透過萬科來認(rèn)識地產(chǎn)殷　　眾所周知，萬科是一家專業(yè)程度相當(dāng)高的住宅開發(fā)運(yùn)營商(雖然2009年萬科提出向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的戰(zhàn)略，但不會改變其專注于住宅的大戰(zhàn)略)。萬科起家于深圳，近年來連續(xù)保持了房地產(chǎn)行業(yè)銷售冠軍的寶座，是當(dāng)之無愧的地產(chǎn)龍頭?？梢哉f，分析地產(chǎn)股，從研究萬科開始是一個(gè)非常好的選擇，萬科通過不斷的股權(quán)融資發(fā)展擴(kuò)張，雖然有背負(fù)“圈錢”的罵名，但是卻實(shí)現(xiàn)了多年來的高速成長，形成了地產(chǎn)股典型的成長模式。小S夢里的萬科　　小S是我熟悉的一個(gè)散戶人物?！　⌒是個(gè)小得不能再小的“小散”，拿的是小米加步槍，跟大戶們的機(jī)關(guān)槍相比，是小巫見大巫，跟華夏基金這些大機(jī)構(gòu)相比，那就是螞蟻見了侏羅紀(jì)恐龍?！　⌒看的第一只股就是萬科，沒什么特別的原因，就是因?yàn)樗切的朋友中講得最多的，這只個(gè)股是小S根本不懂股票的時(shí)候就已經(jīng)深入小S心的，就像一個(gè)絕艷的美女，小S沒有和她見過面，但已經(jīng)聽夠了許多關(guān)于她的菲聞，讓小S犯上了單相思。于是，當(dāng)小S開了股東賬戶之后，沒有怎么多想，一頭就扎了進(jìn)去。那時(shí)正好是股市非常瘋狂的2007年，小S的買入價(jià)是30元，后來漲到40元，小S樂得整天都跟朋友在QQ上說這個(gè)事。其實(shí)小S哪里知道，惡夢就在眼前，小S后來連看都不敢看萬科這個(gè)“美女”了。小S想，這個(gè)美女大概是吃錯(cuò)了什么東西吧，開始整天拉稀，終于從亭亭玉立到臥在病床了?！　”緛?，小S是要利用這個(gè)美女病倒的時(shí)候就去看望她的，但小S發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)再也沒有勇氣面對她，當(dāng)她跌到9元時(shí)，小S晚上做夢的時(shí)候發(fā)現(xiàn)她在親自己，但是小S沒有感覺到任何的快感，小S在夢中看到的是她猙獰的面孔，她吻小S不是因?yàn)橄虢o小S快樂，而是在吸小S的血。小S實(shí)在是受不了了，從惡夢中醒來，已經(jīng)是凌晨6點(diǎn)多，小S做的第一件事就是打開電腦，掛了8.5元的賣單，然后就是關(guān)機(jī)，接著就是再回到床上睡覺。小S究竟虧了多少錢，小S自己也不太清楚了，依舊歷歷在目的卻是之后的日子。有段時(shí)間，小S幾乎靠借債度日，幾個(gè)本來非常要好的哥們都有點(diǎn)怕小S了，不是因?yàn)樾兇狠，而是因?yàn)樾窮得太讓他們操心了。好在小S的胃功能還比較好，吃了半個(gè)多月的方便面后還是沒得胃病。唯一慶幸的是，小S的老板沒有炒他魷魚，不過，老板的臉色仿佛比小S的還死氣沉沉，小S想：老板不會是也在夢中和萬科相吻了吧？”　　告別與萬科的吻之后，小S就開始瘋狂地閱讀投資類的書，先是《彼得·林奇的成功投資》，后來是《巴菲特致股東的信》，再后來是格雷厄姆的《證券分析》，讀得津津有味。可是小S發(fā)現(xiàn)，這些書里講的大牛股都沒有萬科的影子，萬科真的不是一個(gè)美女嗎？可是，不是美女為什么有那么多人都喜歡她呢？再后來，小S就看到了美國“兩房”的破產(chǎn)，于是小S初步得出了一個(gè)結(jié)論——“兩房”就是兩個(gè)整過容的變性美女，要說是美女也可以，只是與中國實(shí)實(shí)在在的四大美女相比，那就是兩只癩蛤蟆了?！　⌒沒有停止探尋美女的腳步，因?yàn)樾知道，不是沒有美女，萬科之所以沒有成為自己的美女，而變成了自己的吸血鬼，是因?yàn)樽约簺]有了解這個(gè)美女，是因?yàn)樽约翰⒉恢浪灿泻懿幻利惖膶用?。她的長相很美，就像她蓋的房子，有棱有角，有時(shí)尚也有古樸。但是，事實(shí)上，她的身體并不是很健康，經(jīng)歷風(fēng)吹雨打時(shí)，不免是要變成“非美女”的。而小S和她相吻的時(shí)候，正好有一場海嘯來襲，這就是始于美國次貸危機(jī)的全球金融危機(jī)，這場危機(jī)不但將萬科拉下馬，也將許許多多的上市公司拉下馬，總體的情形就像是集體拉稀，一瀉千里。沒有李白詩里的“飛流直下三千尺，疑是銀河落九天”的恢弘氣勢，卻有病來如山倒的無力。這場危機(jī)讓萬科這個(gè)美女吸了小S的血，也促使小S不斷地去思考股票，尤其是房地產(chǎn)股票，比如萬科、華僑城、張江高科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中體產(chǎn)業(yè)等?！　⌒做過這樣的假設(shè)，假如沒有2008年的全球金融危機(jī)，30元買入的萬科還會成為自己與美女激情的一吻嗎？小S開始思考這個(gè)問題的時(shí)候，他是這樣想的：這可能都是被嚇壞了的原因，因?yàn)榇蠹叶悸犝f金融危機(jī)來了，又聽說美國“兩房”破產(chǎn)了，中國房地產(chǎn)商的日子還會好過嗎？這樣一想，大家就不約而同地做出了“逃跑”的決定，大家都跑，自然美女就要被拋棄，那美女不變成丑陋的女巫才怪呢。跑得越快，美女就變得越快，萬科就是這樣被拋棄的，而小S也是其中的一員。后來小S又進(jìn)一步想，如果大家都沒有被金融危機(jī)嚇倒，沒有選擇逃跑，而是對心中的美女很有信心，結(jié)果又會是怎樣呢？很簡單，大家就會不約而同地選擇進(jìn)一步買入啊，那美女就變得越來越搶手啊，搶著吻，吻到美女香嘴的當(dāng)然是占了大便宜，吻不到嘴的就吻一下手也好啊，有的連手也吻不到，那就吻一下美女的腳趾頭也好啊。這樣的話，后果又會是怎樣呢？可想而知，結(jié)果是美女不堪重負(fù)，人人都搶著吻一個(gè)美女，那美女不被吻死才怪呢。于是，小S突然間有所領(lǐng)悟——就算是沒有美國次貸危機(jī)引起的金融海嘯，萬科這個(gè)被自己看上的美女也注定是要慢慢變化的，不是她不想永遠(yuǎn)年輕漂亮，而是她并不如我們想象的那樣可以越來越值得吻，直到吻她到天堂。她有她的成長規(guī)律，如果我們希望她一夜之間變得如天仙一般，那么我們就要為其付出極大的代價(jià)?！　⌒對自己的假設(shè)越來越著迷，雖然小S說不出其中堂而皇之的理由，但是，小S已經(jīng)確信自己的假設(shè)至少可以解釋他與美女失敗的一吻。巴菲特之所以成為股神，小S想，他老人家也是想明白了這樣一個(gè)道理：即使是美女，也要懂得什么時(shí)候去吻她。如果明明是個(gè)大美女，你在她已經(jīng)快要衰老變?nèi)荻胰巳硕紥曛堑臅r(shí)候去吻，那么你那時(shí)候的吻，可能是閉上雙眼的吻，當(dāng)你睜開雙眼時(shí)，你發(fā)現(xiàn)你吻的并不是美女，而是一個(gè)白發(fā)蒼蒼的老太太，她在樂呵呵地笑著看你。

編輯推薦

　　通俗易懂，價(jià)值思辨，實(shí)戰(zhàn)心得。貴上極則反賤，賤下極則反貴。貴出如糞土，賤取如珠玉。深入一個(gè)行業(yè)，尋找里面的金礦分析金礦的含金量，然后以合理的價(jià)格買入并耐心持有到賺取分后的利潤投資其實(shí)就是這么簡單。在一個(gè)推動國家城市化進(jìn)程的重量級行業(yè)里，成長性是其吸引投資者最為絢麗的光環(huán)然而，內(nèi)在價(jià)值仍然是投資者判斷股票價(jià)值的唯一正確標(biāo)準(zhǔn)。拿地能力與土地儲備存續(xù)比，品牌顧客忠誠度及其影響力，管理層的決策及執(zhí)行能力，商業(yè)模式的定位及執(zhí)行力，毛利率及凈資產(chǎn)收益率水平投入資本收益率（ROIC）水平經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）水平成長速度及成長質(zhì)量。

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