現(xiàn)代經濟轉型與房地產行業(yè)預警

前言

　　武漢理工大學經濟學院的產業(yè)經濟學博士點，在強化學科建設中，突出應用經濟學的門類特點，培養(yǎng)出具有堅實經濟理論與實踐基礎的在職博士，他們在獲得經濟學博士學位的同時，結合各自的科研、教學、管理實際，以博士學位論文為基礎，出版的學術專著，很有現(xiàn)實意義和理論意義。該校在河北省廊坊市及其周邊地區(qū)舉辦的在職博士班的一批博士所撰寫的產業(yè)經濟學專著，很有創(chuàng)意，值得一讀?！　‘a業(yè)經濟學屬于應用經濟學門類，是專門研究產業(yè)生產力發(fā)展規(guī)律性的應用經濟學科。然而產業(yè)規(guī)劃管理學是應用管理學原理的一門學科，屬于專門研究產業(yè)生產關系發(fā)展規(guī)律性的應用管理學范疇，他們的學術專著則充分體現(xiàn)了上述特征。產業(yè)經濟的發(fā)展是整個社會主義現(xiàn)代化建設的重要基礎，體現(xiàn)了實現(xiàn)產業(yè)現(xiàn)代化及我國國民經濟運行中優(yōu)化調整產業(yè)結構的重要使命。產業(yè)現(xiàn)代化又包括產業(yè)技術現(xiàn)代化和產業(yè)組織管理現(xiàn)代化兩個方面。所謂產業(yè)現(xiàn)代化，一般是指通過發(fā)展科學技術，采用先進的技術手段和科學的管理方式方法，把產業(yè)建立在當代世界最新科學技術的基礎之上，使國家各產業(yè)的技術經濟指標達到世界先進水平的過程，也就是產業(yè)技術現(xiàn)代化和產業(yè)組織管理現(xiàn)代化的過程。而產業(yè)技術現(xiàn)代化乃是產業(yè)經濟學的重要課題；產業(yè)組織管理現(xiàn)代化則是產業(yè)管理學的研究領域。　　實現(xiàn)產業(yè)現(xiàn)代化的目標，關鍵是全面貫徹科學發(fā)展觀，實現(xiàn)在經濟體制和經濟發(fā)展方式這兩個帶全局性的根本轉變，一是經濟體制從傳統(tǒng)的計劃經濟體制向社會主義市場經濟體制轉變；二是產業(yè)組織與產業(yè)改革問題。經濟體制是政治經濟學和管理學的研究領域，而經濟發(fā)展方式乃是生產力經濟學和產業(yè)經濟學的研究課題。實現(xiàn)經濟發(fā)展方式從粗放型向集約型的轉變，是世界各國經濟發(fā)展的普遍趨勢，我國也不例外。

內容概要

　　現(xiàn)代經濟是市場經濟，市場經濟從本質講就是一種發(fā)達的金融經濟，它的運行正常有效，則資金的籌集、融通和使用就充分有效，社會資源的配置就合理，對國民經濟良性循環(huán)所起的作用也就明顯。中國自改革開放以來，與房地產業(yè)發(fā)展息息相關的土地制度、住房制度改革和金融改革不斷深化，從而推動了我國房地產業(yè)得到高速發(fā)展，成為拉動內需、擴大消費和促進國民經濟發(fā)展的新的增長點。但是，房地產業(yè)的快速發(fā)展也帶來房地產市場供求失衡、房地產經濟與國民經濟發(fā)展不協(xié)調等問題，而宏觀經濟的頻繁變動和融資制度的不足給房地產業(yè)、金融業(yè)等同樣帶來較大風險，如：頻繁的大幅波動不利于房地產業(yè)自身的健康穩(wěn)定發(fā)展，融資過分依賴于銀行所帶來的巨大金融風險，融資對其他行業(yè)的擠出效應對國民經濟整體協(xié)調發(fā)展的影響，等等?！　?007年始于美國波及全球的金融危機以一種特殊形式向世人展示了金融領域風險積聚、風險傳播和風險釋放對實體經濟的影響。在經歷了2007年房地產紅火、高漲的市場氛圍后，2008年下半年，我國房地產業(yè)也面臨融資困難、資金鏈條斷裂的危險。數據顯示，2008年12月份“國房景氣指數”為96.46，比11月份回落了2.0點，比上年同期回落9.99點：這其中，資金來源分類指數為91.06，比11月份回落了0.88點，比上年同期回落13.8l點。不可否認，過去幾年中國在房地產市場也形成了泡沫。這個泡沫所帶來的風險不僅威脅了房地產市場的穩(wěn)定，也威脅了金融市場乃至整個國民經濟的健康發(fā)展。　　為有效地預防和管理房地產風險，使我國房地產業(yè)在未來能夠穩(wěn)步、健康并持續(xù)地增長，促進房地產經濟與宏觀經濟協(xié)調發(fā)展，必須對我國房地產市場融資風險及其預警進行深入研究。特別是在當前國內外政治、經濟形勢下，建立我國房地產融資風險預警體系，具有十分重要的意義?！　」P者不失時機地把握了市場熱點，有針對性地提出建立房地產融資風險預警系統(tǒng)，可以為政府房地產主管部門提供一個宏觀調控的信息和判斷基準。通過房地產融資風險預警系統(tǒng)實現(xiàn)對房地產業(yè)的投資、融資、市場供求等及其與宏觀經濟的協(xié)調性進行顯示和預報，國家主管部門通過房地產市場的預警預報，了解房地產業(yè)的發(fā)展狀況及其與宏觀經濟的協(xié)調比例關系，為國家宏觀調控和引導房地產業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展服務；通過預警系統(tǒng)，房地產企業(yè)也可以了解市場整體狀況，及時調整開發(fā)計劃。同時，房地產融資風險預警系統(tǒng)所提供的房地產市場監(jiān)控、預測、預報等方面的信息，使房地產開發(fā)企業(yè)能夠從中了解到房地產業(yè)發(fā)展的相關情況，從而有利于房地產開發(fā)企業(yè)自主地調整開發(fā)策略，化解融資風險?！　”緯\用經濟學和金融學的相關理論，將預警管理、風險管理、房地產經濟、金融理論與應用實踐相結合，在總結多年研究成果的基礎上。對比分析中外房地產融資風險預警理論與實踐，探討房地產業(yè)融資風險與預警問題，提出構建我國房地產融資風險預警體系，并以我國近幾年房地產融資風險預警為對象進行實證研究，以促進我國房地產業(yè)有效規(guī)避風險，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。通過研究得出以下一些結論：　　1.與宏觀經濟波動一樣，房地產經濟波動是客觀存在的，它是宏觀經濟周期的組成部分之一。房地產經濟波動受房地產供求關系、房地產市場結構、貨幣因素、心理預期因素、綜合因素等多方面因素的影響?！　?.房地產經濟的異常波動往往帶來嚴重的經濟后果（如造成宏觀經濟風險、房地產業(yè)風險、金融風險等），是經濟分析與決策中面臨的最重要的問題之一，應該引起足夠的重視。　　3.目前我國房地產業(yè)在發(fā)展及融資方面存在投資規(guī)模較大、融資過分依賴銀行貸款、預警研究不足、風險調控實施不暢等問題，應當從加強房地產市場預警研究、加強宏觀調控、拓展房地產融資渠道等方面著手及時采取措施加以解決?！　?.房地產風險預警是一個綜合性較強的研究課題，國內外有多種不同的方法對此加以分析和闡述。筆者在借鑒國內外常用的風險預警方法基礎上，設計了適合我國國情的房地產融資風險預警分析方法，即“綜合預警分析六步法”，并建立了相應的評價指標體系。　　5.提出并采用“三層次、兩維度、復合準則”的分析模式，構建了符合我國國情的房地產預警指標體系。在預警系統(tǒng)分析中，指出應該對警值及其變異程度進行綜合分析，定義了“單位時期”概念，并運用移動極差進行“單位時期”及多時期的變異程度分析。對于預警系統(tǒng)的判斷準則，補充了連續(xù)多點準則、多點趨勢準則，以彌補“單點準則”在預警值判斷和警級分析方面所存在的缺陷?！　?.從我國實際情況出發(fā)，剖析了銀行貸款在我國房地產投資中的構成，指出了其所帶來的巨大風險，以我國近10年房地產開發(fā)和融資的數據為依據，運用房地產融資風險預警方法和分析模型進行實證分析，這對我國房地產業(yè)的健康發(fā)展具有積極的意義?！　?.認為有關房地產業(yè)的發(fā)展總是隨著經濟過熱而出現(xiàn)更為異常的波動，甚至起到推波助瀾的作用。房地產業(yè)因其特殊性，一直是政府和民眾關注的焦點，存在著房地產業(yè)發(fā)展和宏觀經濟調控的矛盾，以及中央政府宏觀調控與地方政府房地產業(yè)發(fā)展政策的博弈，應高度重視，采取措施，實現(xiàn)雙贏?！　?.在房地產融資風險預警研究的基礎上，就我國目前房地產融資渠道拓展，融資體系建設，融資風險管理，發(fā)展、引進、規(guī)范國內外融資業(yè)務和產品，完善金融法規(guī)和制度等提出了一些政策建議，目的是希望我國房地產業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)地健康發(fā)展?！　∮捎谄?，一些觀點沒有展開，一些問題的探討還不夠深入，全書的質量還應有所提高。筆者將不遺余力地加以研究，希望對房地產行業(yè)發(fā)展提供具有參考價值的意見和建議。

作者簡介

　　楊葉，河北保定人。經濟學博士，工程師。1995年畢業(yè)于河北建筑工程學院；長期從事工程建筑規(guī)劃、設計、施工管理工作。2000年人天津大學建筑學院，在職攻讀建筑設計及理論專業(yè)，并取得工程碩士學位。2005年3月起，在武漢理工大學在職攻讀產業(yè)經濟學專業(yè)，獲博士學位?，F(xiàn)為華度智通（廊坊）工程咨詢有限公司董事長、總經理。近年來，在桕關刊物發(fā)表十多篇文章。在金融、房地產、建筑設計、城市規(guī)劃、企業(yè)管理等方面有比較深入的研究，受到了同行專家學者的關注和認同。

書籍目錄

第一章  緒論第一節(jié)  本書背景和意義一、研究的背景二、研究的意義第二節(jié)  國內外評價一、國內外研究現(xiàn)狀二、簡要評論第三節(jié)  本書的主要研究內容與方法一、研究內容二、研究方法第二章  房地產融資風險及其預警的理論分析第一節(jié)  房地產與房地產融資基本概念一、房地產及其特性二、房地產融資及其特征三、房地產融資與房地產業(yè)的關聯(lián)第二節(jié)  房地產融資風險及其主要表現(xiàn)一、房地產融資風險的含義二、房地產融資風險的特征三、房地產融資風險的主要表現(xiàn)第三節(jié)  房地產經濟周期與房地產融資風險一、宏觀經濟周期與房地產經濟周期二、房地產周期性波動的傳導機制和影響因素第四節(jié)  房地產經濟異常波動與房地產融資風險的生成一、房地產經濟異常波動的產生二、房地產經濟異常波動與房地產融資風險三、房地產經濟波動與房地產融資風險的傳導第五節(jié)  房地產融資風險預警的含義和特征一、預警的含義及相關概念二、房地產融資風險預警的特征第三章  發(fā)達國家和地區(qū)房地產融資風險預警與借鑒第一節(jié)  美國房地產金融制度及次貸危機警示一、美國房地產金融制度和金融市場二、美國房地產金融創(chuàng)新及監(jiān)管不足問題三、美國次貸危機及其警示第二節(jié)  德國住房金融制度和風險預警經驗一、德國的住房金融制度二、德國的房地產金融市場三、德國房地產金融風險預警經驗第三節(jié)  日本房地產融資風險及預警不力的啟示一、日本房地產融資風險的形成與發(fā)展二、日本房地產融資風險預警方面的經驗教訓三、日本房地產融資風險及預警不力帶來的啟示第四節(jié)  中國香港房地產業(yè)發(fā)展的借鑒與啟示一、香港房地產業(yè)的發(fā)展階段二、香港房地產市場的構成及其特點三、香港房地產融資風險預警給我們的借鑒和啟示第四章  中國轉型期房地產融資的特征與風險分析第一節(jié)  中國轉型期房地產業(yè)的發(fā)展與房地產融資一、中國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀二、中國房地產融資現(xiàn)狀三、中國轉型期房地產融資風險第二節(jié)  中國轉型期房地產融資的特征一、房地產企業(yè)融資自主權缺失二、房地產企業(yè)融資體系不健全三、房地產企業(yè)融資渠道單一第三節(jié)  中國轉型期房地產融資的績效評價一、房地產融資風險的激勵機制二、房地產融資風險的約束機制三、房地產融資風險的創(chuàng)新機制四、房地產融資風險的效率機制第四節(jié)  中國轉型期房地產融資的風險分析一、中國房地產金融機構存在的主要問題二、建立適應市場經濟發(fā)展需要的房地產融資體系三、合理設置和完善我國房地產融資機構第五章  中國轉型期房地產融資風險預警方法和指標設置第一節(jié)  中國房地產融資風險預警方法一、中國房地產融資風險預警的本質和目標二、國外常用的房地產融資風險預警方法三、中國慣用的房地產融資風險預警方法四、轉型期房地產融資風險預警的基本方法第二節(jié)  中國房地產融資風險預警的指標設置一、確定預警指標的原則二、警情指標的選擇三、警兆指標的選擇四、警值及預警界限的確定五、警值變異程度六、判斷準則第六章  中國轉型期房地產融資風險預警實證第一節(jié)  中國房地產融資風險預警實證分析一、單指標預警分析二、綜合指標預警分析第二節(jié)  融資風險控制中宏觀調控與地方政府的政策博弈一、轉型期房地產融資風險的形成與政府的宏觀調控二、博弈論的形成與發(fā)展三、調控政策的制定及執(zhí)行過程分析四、博弈要素與博弈模型的構建五、博弈模型分析六、啟示與建議第三節(jié)  中國房地產融資風險預警的對策與建議一、加強房地產市場預警研究二、拓展房地產融資渠道三、構建合理的房地產融資體系四、降低債務融資比例五、發(fā)展房地產投資信托基金六、適當引導外資金融機構以及境外基金七、加快融資產品證券化步伐八、建立完善的房地產金融法規(guī)和制度附錄附錄一  1998年以來國家有關房地產發(fā)展的政策附錄二  中國、中國香港、美國、日本房地產經濟數據參考文獻后記

章節(jié)摘錄

　　風險預警進行全面系統(tǒng)研究，從理論上看可以對宏觀經濟預警理論體系進行補充和完善。這方面的基礎理論及方法來源于對經濟周期理論、金融風險理論、經濟預警理論的研究。目前，國外宏觀經濟預警的方法和體系已經比較成熟，但受制于預警方法等引起的預警精度不足以及不確定性等方面的影響，經濟預警還有必要進行改進。另外，國外大量的預警研究一般只是在宏觀的層面上進行，對行業(yè)的預警研究相對滯后。這樣，要想進一步推進經濟預警的發(fā)展，第一個發(fā)展方向是必須對經濟周期與經濟波動進行更深入的研究，在經濟周期理論上有所突破；第二個發(fā)展方向是把那些更有效的預警方法引入到經濟預警系統(tǒng)中來，加強對經濟預警手段的改進；第三個發(fā)展方向是加強對行業(yè)經濟的預警研究，把經濟預警理論進一步擴展到組成國民經濟的各相關行業(yè)中來。而國內外對行業(yè)預警的研究還局限在一般的定性分析范圍之內，沒有真正上升到精密的計量經濟學研究階段。把房地產經濟以及與之密切相關的金融活動與經濟周期和經濟波動研究相結合，應該說是對經濟預警研究的深化，也是對宏觀經濟預警理論和方法論研究的一種有益探索?！　∥覈B續(xù)多年經濟處于高速增長期。高速增長更容易出現(xiàn)波動，不利于經濟發(fā)展的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。提供具有監(jiān)測和預測功能的信息，對于政府和企業(yè)決策具有重要的基礎性作用。房地產融資風險預警系統(tǒng)可以為政府房地產主管部門提供一個宏觀調控的信息和判斷基準。通過房地產融資風險預警系統(tǒng)，可以實現(xiàn)對該行業(yè)的投資、融資、市場供求等進行顯示和預報，國家主管部門也可以通過房地產市場的預警預報，了解房地產業(yè)的發(fā)展狀況及其與宏觀經濟的協(xié)調比例關系，從而為國家宏觀調控和引導房地產業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展服務，使房地產稀缺資源在全社會范圍內達到有效配置。　　房地產融資風險預警系統(tǒng)的另一個作用是解決信息不對稱問題，使房地產企業(yè)和房地產融資機構通過預警系統(tǒng)掌握市場整體狀況，及時調整開發(fā)計劃和融資政策。在沒有預警預報信息發(fā)布的時候，房地產企業(yè)和房地產融資機構對市場的了解途徑往往是根據自己的主觀判斷和其他一些不成系統(tǒng)的非對稱數據信息。

編輯推薦

　　《現(xiàn)代經濟轉型與房地產行業(yè)預警》運用經濟學和金融學的相關理論，將預警管理、風險管理、房地產經濟、金融理論與應用實踐相結合，在總結多年研究成果的基礎上。對比分析中外房地產融資風險預警理論與實踐，探討房地產業(yè)融資風險與預警問題，提出構建我國房地產融資風險預警體系，并以我國近幾年房地產融資風險預警為對象進行實證研究，以促進我國房地產業(yè)有效規(guī)避風險，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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