樓市迷局

前言

　　在全球金融危機之下，資本市場巨幅調(diào)整，全球房地產(chǎn)價格衰落，世界經(jīng)濟也步入調(diào)整和衰退。然而，在宏觀經(jīng)濟面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，股票市場大幅調(diào)整的情況下，中國的房地產(chǎn)市場以及中國的房價卻一枝獨秀，逆勢堅挺，這成為人們難以讀得懂的房價迷局?！　堉厩安┦渴俏以谥袊ㄔO(shè)銀行股份有限公司的老同事，他長期致力于中國房地產(chǎn)業(yè)研究，作為中國投資學(xué)會的理事，他運用專業(yè)視覺，在大量房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融的研究素材基礎(chǔ)上，分析了中國房地產(chǎn)價格迷局的成因、結(jié)果和未來發(fā)展，書中從有限供給到無限需求，從銀行信貸到政府調(diào)控，全方位分析了中國樓市，為我們?nèi)傲私庵袊康禺a(chǎn)現(xiàn)狀，以及正確認(rèn)識當(dāng)前及今后一個時期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供了非常有意義的參考?！　堉厩安┦堪阉难芯砍晒诘谝粫r間與我共享，并希望我為他的這本專著寫個序言。其實，我在房地產(chǎn)方面并沒有一定的造詣，但作為一名從事了15年金融行業(yè)的專業(yè)人士，特別是多年對房地產(chǎn)金融的關(guān)注，使我對房地產(chǎn)行業(yè)也有一些思考。如，為什么我們辛辛苦苦掙來的錢，無法孝敬父母，無法享受休閑娛樂，也無法用來善待他人，而只能拼命地送給開發(fā)商？為什么房地產(chǎn)行業(yè)成為億萬富翁排行榜的首選行業(yè)？是什么成就了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利？

內(nèi)容概要

本書是一本幫您分析和把握中國樓市和房價的讀物。本書從全球金融危機下的中國樓市談起，詳細(xì)闡述了房價構(gòu)成因素和影響因素。本書從供給、需求、信貸和調(diào)控等四個方面分析了中國樓市，揭示了中國樓市亂象浮華背后隱藏的許多深層次問題。本書對金融危機之后的中國樓市做了展望，對投資和購買房地產(chǎn)提出了有價值的建議。希望本書能為廣大的投資購房者提供判斷樓市走向的方法和思路，為讀者分析中國樓市以及有關(guān)部門作決策提供參考。

作者簡介

張志前，經(jīng)濟學(xué)博士，高級經(jīng)濟師，中國投資學(xué)會理事。長期在國有商業(yè)銀行和投資公司從事經(jīng)濟金融及政策研究工作。主要研究領(lǐng)域：宏觀經(jīng)濟、貨幣政策、資產(chǎn)重組、資本市場、企業(yè)戰(zhàn)略等。著有《國際油價誰主沉浮》、《越南危機》等。

書籍目錄

序?qū)а缘谝徽隆〗鹑谖C下的中國樓市　金融海嘯禍起次貸　中國樓市陰晴不定　誰最怕房價下跌　何來中國式“次貸危機”第二章　揭開樓市價格的面紗　房價的幾種理論　房價的構(gòu)成要素　影響房價的因素　中國樓市的特點第三章　中國樓市的泡沫之爭　何謂房地產(chǎn)泡沫　沒有比較就沒有發(fā)言權(quán)　誰是高房價的推手　警惕房地泡沫的危害第四章　誰造成了土地的天價　中國真的缺少土地嗎？　“招拍掛”有什么錯？　地方政府的第二財政　增加供給能否抑制房價？　土地制度改革勢在必行第五章　  開發(fā)商為什么能牟取暴利　開發(fā)商的灰色產(chǎn)業(yè)鏈　暴力拆遷壓低補償成本　像賣古董一樣銷售房子　壟斷成就開發(fā)商暴利　開發(fā)商如何吞噬經(jīng)濟　住房離了開發(fā)商行不行 第六章　要不要居者都有其屋　嬰兒潮帶來住房難　城市化進(jìn)程推高房價　貧富差距與購房能力　“房奴”是怎樣煉成的　如何實現(xiàn)“住有所居”　究竟該租房還是買房第七章　投資炒房者何罪之有　消費需求與投資需求　炒房為何如此盛行　炒房者本身沒有錯  如何抑制過度投機  買房子還是買股票第八章　房地產(chǎn)是如何綁架銀行的　房地產(chǎn)市場離不開金融　房價的背后是金融安全　次貸危機給我們的教訓(xùn)　開發(fā)商為什么能有恃無恐　怎樣讓商業(yè)銀行解套第九章　宏觀調(diào)控為何變成了空調(diào)　房子是公共物品嗎　政府應(yīng)該調(diào)控什么　房價為何越調(diào)越高　物業(yè)稅對房價的影響第十章　金融危機后的中國樓市　彷徨中的中國樓市　沒有只漲不跌的市場　救樓市應(yīng)先擠房價泡沫　房價上漲是長遠(yuǎn)趨勢　什么時候開始抄底附錄一　中國房地產(chǎn)發(fā)展史附錄二　外國的房地產(chǎn)泡沫附錄三　外國的住房保障制度參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　第一章 金融危機下的中國樓市　　金融危機下的中國樓市　　21世紀(jì)的序幕剛剛拉開，上帝似乎不打算給人類一個輕松的開局。如果說2001年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅是全球經(jīng)濟的一場感冒，2007年陡現(xiàn)的全球金融危機則更加殺機四伏，不啻于是一次危險的心肌梗塞。2008年，就在歐美經(jīng)濟隨著房地產(chǎn)市場的淪陷而不斷下滑時，就在國內(nèi)樓市終于一改前期連續(xù)多年快速上漲的走勢徘徊反復(fù)時，就在房地產(chǎn)商惶惶不知所終時，卻有一雙雙充滿期待的眼睛仿佛看到了曙光，為這場突如其來的沖擊鼓掌叫好。然而，如果事情就此一根筋地發(fā)展下去，那就太直白了，太不像這戲劇化的現(xiàn)實世界了。仿佛只是為了留給老百姓更多的遺憾，眼看就要墜落懸崖的房價卻硬生生地調(diào)頭向上，而且還從苦苦支撐逐漸變得游刃有余、底氣十足。地方政府奔走疾呼“救市”，房地產(chǎn)開發(fā)商堅守“貓冬”，銀行緊急救助大量“輸血”……就這樣，在全球經(jīng)濟流感蔓延的時候，美國房地產(chǎn)倒下去了，中國的房地產(chǎn)，依然屹立不倒，人們不禁也要問一句：那是為什么呢？　　金融海嘯禍起次貸　　無論您在公元哪一年翻開這本書，21世紀(jì)的第一場（希望也是最后一場）全球金融危機的爆發(fā)時間都是2007年，它的起源是一個原本陌生，如今卻眾人皆知的名詞——次貸危機?！　〗鹑谖C本來是無所謂有，也無所謂無的，經(jīng)濟泡沫積累到一定程度，往往就要以金融危機的形式來擠破，就像癤子難免要鼓頭。然而，這次金融危機卻注定要格外有別于歷史上的其他金融危機，一方面是由于它的規(guī)模特別大、影響特別深、沖擊面特別廣闊，但更突出的、讓人們記憶深刻的，特別不同于以往金融危機的，就是它的產(chǎn)生與爆發(fā)都涉及與房地產(chǎn)密切相關(guān)的金融衍生品上，“次貸”正是這里面最先擠破的癤子?！　∥覀儼褧r鐘撥回2006年，這一年，一切都風(fēng)平浪靜，世界絕大多數(shù)市場的房地產(chǎn)價格一路走高，到處一片欣欣向榮的景象。在美國，金融機構(gòu)在熱情地向不具備一般貸款條件的客戶推薦次級貸款產(chǎn)品，然后把這些“肥肉”重新切碎、打包、分割之后拋向衍生品市場，在那里等候的機構(gòu)投資者則像鬣狗一樣迫不及待地分享這場盛筵。在現(xiàn)代金融衍生品的幫助下，一個又一個家庭奇跡般地?fù)肀Я俗约旱拿绹鴫?，住進(jìn)了實際上仍然不屬于自己的大房子。雖然已經(jīng)有人注意到了次級貸款違約率的上升，但警告的聲音就像大海中的一朵泡沫，轉(zhuǎn)眼就被肉食者的吆喝聲淹沒了?！　〈渭壻J款是房地產(chǎn)抵押貸款的一種，實際上應(yīng)該叫做次級抵押貸款（sub-prime mortgage），其初衷是為了能夠支持那些收入不穩(wěn)定、可能債務(wù)負(fù)擔(dān)較重、缺乏抵押物、信用評分較低的消費者購買房屋，實現(xiàn)政府“居者有其屋”的良好愿望。在良好的初衷掩蓋下，次級貸款往往披著溫和的外衣，在開頭的若干個月或者幾年時間里保持每個月較低的按揭支付利率，等過了一定時間則陡然提高，年利率突然提升的幅度可能高達(dá)10％。如果貸款者原本沒有固定工作或收入很低，那么除非他們能夠在這段時間內(nèi)找到一份稱心如意的好工作，否則付不起房貸只是早晚的問題，按照常理，這種次級貸款早晚是要遭遇違約的。但偏偏有一個重要因素支撐著這個神話，在當(dāng)時也似乎還要一直支撐下去，這個因素就是一路上漲的美國房價?！　?1世紀(jì)的最初六年時間里，美國房地產(chǎn)價格以年均增長9％的速度不可思議地持續(xù)攀升，而相比之下，20世紀(jì)最后十年的年均增幅只有3％左右。從穩(wěn)步發(fā)展到井噴式的行情大爆發(fā)，“千禧年”前后美國房地產(chǎn)市場的巨大反差歸根到底可以追溯到一個名人身上——本·拉登。2001年，本·拉登領(lǐng)導(dǎo)下的“基地”組織在美國策劃發(fā)動了“911”事件，劫持民航客機撞毀了美國世貿(mào)中心、損壞了五角大樓。這一事件直接導(dǎo)致了歐美出兵阿富汗和后來的伊拉克戰(zhàn)爭，改變了21世紀(jì)世界安全形勢和國際軍事格局。而更加隱蔽的是，它埋下了次貸危機的種子——為了提振受到“911”事件影響而委靡不振的美國經(jīng)濟，美國聯(lián)邦儲備委員會（簡稱美聯(lián)儲）大幅降低基準(zhǔn)利率，刺激經(jīng)濟增長。在2001年到2003年期間，美聯(lián)儲連續(xù)13次降息，基準(zhǔn)利率從6.5％下降到2003年6月1％的46年來最低水平，30年固定利息房貸利率從2001年最高的7.16％下降到2003年最低點5.23％，15年固息房貸利率從6.7％下降到2003年最低點4.63％，一年可調(diào)息按揭貸款（ARM）利率從2001年底的7.0％下降到2003年的3.8％。美聯(lián)儲無視經(jīng)濟增長恢復(fù)的跡象，繼續(xù)頻繁、持續(xù)、大幅降息，事后被認(rèn)為是不可理解的錯誤，但在當(dāng)時的確推動了美國投資和消費的溫度飚升。在不斷下調(diào)的房屋貸款利率吸引下，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了長達(dá)五年的單邊上揚趨勢?！　》績r上漲不可怕，可怕的是房價一直上漲。低利率、低通脹、高增長的美國經(jīng)濟和持續(xù)高企的房價讓很多美國人相信一個史無前例的黃金時代已經(jīng)到來，房價將一直上漲下去。而只要房價上漲，貸款機構(gòu)、貸款人就永遠(yuǎn)不用擔(dān)心貸款收不回來。如果貸款人的錢不夠用了，貸款機構(gòu)還十分貼心地通過重新評估，在比最初貸款時更高的房價水平下給予更高的貸款上限，增長的部分可以提取現(xiàn)金用于消費。就算還不起房貸，貸款人大不了把房子賣掉或者還給貸款機構(gòu)，貸款機構(gòu)也樂于收回房屋再拍賣個更高的價格。貸款機構(gòu)不在乎貸款人的資質(zhì)如何、有沒有能力還款，貸款人有的被忽悠進(jìn)去，有的則是“赤條條來去無牽掛”，大家一起把次級貸款的盤子越撐越大。在1994年，次級貸款在美國按揭貸款總額中的比例甚至不到5％，而在白熱化時期的2007年，次級貸款在按揭貸款中占比高達(dá)22％～24％，平均年均增長25％！　　這就是次貸危機爆發(fā)前的情況，然而，盛筵總有散去的時候?！　暮暧^上看，幫助貸款機構(gòu)吹大泡沫的是美聯(lián)儲，很不仗義地戳破泡沫的還是美聯(lián)儲。2004-2006年期間，美聯(lián)儲連續(xù)17次提高基準(zhǔn)利率，到2006年8月，聯(lián)邦基金利率上升到5.25％的新高。利率攀升就像反向撥動表盤的手指，力量越來越大，不但把房地產(chǎn)的時鐘按停，還逐漸地開始逆向轉(zhuǎn)動。購房者的還貸壓力隨著利率的快速提高而大幅增加，次級貸款的違約率則首當(dāng)其沖地一路飚升，連優(yōu)級貸款（prime mongage）的違約率也跟著大幅提高?！　‰S之而來的絕對是美國房地產(chǎn)市場的噩夢。在2005年8月美國房價和銷量達(dá)到單體住宅均價22.9萬美元，現(xiàn)房銷售量年率720萬套的歷史頂峰之后，就開始顯露出頹勢，到2006年3月分別降至21.3萬美元和692萬套，到2007年12月更是降至19.8萬美元和585萬套；新房銷售量也由2005年的128.3萬套降至2007年的77.4萬套。新房賣不動了，新涌現(xiàn)的是新瓶裝舊酒的老概念：“帳篷城”。帳篷城現(xiàn)象原本是指在20世紀(jì)30年代，由于經(jīng)濟大蕭條失去一切的人們，沿著美國加州首府薩克拉門托的美國之河兩旁建起很多簡易帳篷作為藏身之所。在次貸危機爆發(fā)后，很多人一方面本來就還不起月供，另一方面又由于金融危機而丟掉了工作，不得不把房子的鑰匙裝進(jìn)信封里寄回給銀行，自己黯然搬進(jìn)帳篷城。這種信件因為裝了丁零當(dāng)啷的鑰匙而被戲稱為“jingle mail”。在加利福尼亞州首府薩克拉門托的郊區(qū)，許多人搬進(jìn)了專門為無家可歸者開放的私人花園，過起了長期的露營生活。加州政府對此也有心無力，州長施瓦辛格不幸很可能成為加州財政的“終結(jié)者”。奧巴馬政府拒絕為加州的55億美元政府債融資提供擔(dān)保，于是，加利福尼亞州這個全球第八大經(jīng)濟體很可能就此“破產(chǎn)”。施瓦辛格坦言：“過去18個月以來，1／3的社會財富消失，從去年開始稅收減少27％。經(jīng)濟危機對加州的打擊是致命的。如果考慮到通貨膨脹與人口因素，加州的稅收僅相當(dāng)于上世紀(jì)90年代末的水平?！辈贿^，加州的債權(quán)人好歹能夠拿到“白條”，可以等“楊白勞”賺到錢再秋后算賬，相比之下，已經(jīng)倒閉和重組的金融機構(gòu)則顯得有點冤?！　?007年3月，美國新世紀(jì)金融公司宣布破產(chǎn)，捅破了次級抵押貸款風(fēng)險的最后一層窗戶紙。8月，美國房地產(chǎn)投資信托公司American Home Mortgage宣布破產(chǎn)。2008年9月，美國政府宣布接管“兩房”——房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mac），處在旋渦中心的美國抵押貸款巨頭嘗到了自己釀下的苦果。

編輯推薦

　　中國樓市是否暗藏危機，中國房價為什么會不斷上漲，買房子還是買股票，地產(chǎn)暴利緣何而來，樓市漲跌誰主沉浮，宏觀調(diào)控為何落空，買房投資何時出手。　　金融危機房價為什么不降？中國樓市究竟有沒有泡沫？房地產(chǎn)市場是只漲不跌嗎？有錢該買房子還是買股票？　　這一連串的問題始終困擾著購房人。房地產(chǎn)市場涉及千家萬戶，不僅是一個經(jīng)濟問題，也是一個社會問題?！稑鞘忻跃帧穼槟瞄_中國樓市神秘的面紗，解讀房價的構(gòu)成和影響房價的因素，分析中國房地產(chǎn)市場的特點，揭密隱藏在樓市背后的一系列潛規(guī)則，講述關(guān)于房子的離奇故事，預(yù)測中國房價未來的走勢，為您購房提供參考。

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