物業(yè)服務(wù)實(shí)務(wù)操作金典

前言

物業(yè)管理服務(wù)，是指對“物”的管理和對“人”的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特殊性，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員必須了解物業(yè)服務(wù)的整個工作環(huán)節(jié)及其內(nèi)容和重點(diǎn)，這不僅是對總經(jīng)理和部門經(jīng)理的要求，也是對一般物業(yè)服務(wù)工作人員的要求。因?yàn)楝F(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求每個員工都是“接待員”或“協(xié)調(diào)員”，即便不是自己的專業(yè)或崗位，也絕不能對業(yè)主或物業(yè)使用人的咨詢說“不知道”，而應(yīng)該用最短的時間、協(xié)調(diào)最合適的部門來為業(yè)主或物業(yè)使用人解決問題、回答咨詢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)迫切需要綜合型人才。根據(jù)一家大型人才招聘網(wǎng)對其物業(yè)類客戶的綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前較多職位如物業(yè)管理公司總經(jīng)理、客戶部經(jīng)理、工程管理和技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員，甚至保安和保潔等基層員工，要求有工作經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)的服務(wù)意識和較強(qiáng)的公共關(guān)系能力，能妥善處理業(yè)主事務(wù)，熟練掌握物業(yè)基礎(chǔ)管理（房屋建筑管理、設(shè)備管理）、物業(yè)綜合管理（環(huán)境管理、消防管理、治安管理、車輛管理等）和其他實(shí)務(wù)管理知識及熟練的現(xiàn)場操作能力等。只有了解物業(yè)管理服務(wù)工作的各個環(huán)節(jié)及其內(nèi)容和重點(diǎn)，才能處理好紛繁復(fù)雜、千頭萬緒的物業(yè)服務(wù)工作。有鑒于此，我們基本按照實(shí)際工作的步驟、環(huán)節(jié)，編著了本書的章節(jié)內(nèi)容。本書對人力資源的績效考核、培訓(xùn)，及有志于通過自學(xué)來拓展物業(yè)管理知識的人士，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于機(jī)構(gòu)設(shè)置的通知》（國發(fā)【2008】ll號），設(shè)立住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，為國務(wù)院組成部門，將原建設(shè)部的職責(zé)劃入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，撤建設(shè)部稱謂，本書中涉及原建設(shè)部事宜的（如制定的有關(guān)規(guī)章等），仍為“建設(shè)部”，未作“原建設(shè)部”，望讀者清楚。另外，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，書中涉及的部分法律法規(guī)等，可能國家相關(guān)部門已作了修訂，讀者應(yīng)查閱現(xiàn)行文件以指導(dǎo)自己的實(shí)際工作。本書內(nèi)容涵蓋最新物業(yè)服務(wù)崗位必知實(shí)用知識與技能，是一本不可多得的物業(yè)服務(wù)人員必備實(shí)用工具書。當(dāng)然不足之處在所難免，敬請?zhí)岢鲆庖姾徒ㄗh。

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)的發(fā)展、社會的發(fā)展，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)要更專業(yè)、更精細(xì)。物業(yè)服務(wù)工作特性要求物業(yè)服務(wù)工作人員必須清楚物業(yè)服務(wù)工作的整個環(huán)節(jié)及其重點(diǎn)。熟悉物業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)和相關(guān)知識的綜合型人才，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制勝法寶。    本書按照實(shí)際工作的步驟、環(huán)節(jié)進(jìn)行編著，內(nèi)容涵蓋最新物業(yè)服務(wù)崗位必知的實(shí)用知識和技能，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員系統(tǒng)把握物業(yè)服務(wù)當(dāng)中的各個重要環(huán)節(jié)、對物業(yè)服務(wù)實(shí)際工作的規(guī)范將起到綜合指導(dǎo)的作用。本書對人力資源的績效考核、培訓(xùn)，及有志于通過自學(xué)來拓展物業(yè)管理服務(wù)知識的人員，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，是一本不可多得的實(shí)用工具書。

作者簡介

史鴻濱，從事物業(yè)管理工作10余年，精通住宅、商場、酒店、會所、寫字樓等多種形態(tài)的物業(yè)管理服務(wù)工作，熟悉商業(yè)物業(yè)的招商策劃。具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)主要從事物業(yè)管理服務(wù)的顧問咨詢工作，以及酒店項(xiàng)目的策劃管理。在豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和理論基礎(chǔ)上，編著實(shí)用而創(chuàng)新的物業(yè)管理服務(wù)書籍。

書籍目錄

前言第一章  物業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)總論　第一節(jié)　物業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)　　一、“物業(yè)”一詞的來源　　二、物業(yè)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)三個概念的異同　　三、物業(yè)的分類　　四、物業(yè)的特征　　五、物業(yè)管理服務(wù)概述　　六、學(xué)習(xí)物業(yè)管理服務(wù)知識的途徑及如何取得崗位證書　第二節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)的類型及主要內(nèi)容　　一、物業(yè)管理服務(wù)的類型　　二、物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容　第三節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)的基本環(huán)節(jié)　  一、物業(yè)管理服務(wù)的策劃階段 　 二、物業(yè)管理服務(wù)的前期階段  　三、物業(yè)管理服務(wù)的啟動階段  　四、物業(yè)管理服務(wù)的日常運(yùn)作階段  　五、物業(yè)管理服務(wù)的撤管階段　第四節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)涉及的部門及其相互關(guān)系  　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與政府各行政主管部門的關(guān)系  　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供水、電、氣、熱以及通訊、有線電視等單位  　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)專業(yè)性服務(wù)企業(yè)  　四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)建設(shè)單位  　五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會和業(yè)主委員會  　六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與行業(yè)協(xié)會  　七、直接參與物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)機(jī)構(gòu)、組織之間的關(guān)系第二章  物業(yè)管理服務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)　第一節(jié)　雙方的依存關(guān)系　  一、物業(yè)管理服務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)中的位置與作用  　二、物業(yè)管理服務(wù)早期介入房地產(chǎn)開發(fā)  　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依存關(guān)系　第二節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)參與房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工  　一、物業(yè)管理服務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的參與  　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施工階段的參與　第三節(jié)　竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收  　一、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別  　二、房地產(chǎn)開發(fā)的竣工驗(yàn)收  　三、物業(yè)管理服務(wù)的接管驗(yàn)收  　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接雙方的責(zé)任  　五、質(zhì)量問題的處理　第四節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的分析  　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的出現(xiàn)  　二、發(fā)展過程中物業(yè)管理服務(wù)存在的問題和矛盾  　三、從“建管分離”走向物業(yè)管理服務(wù)的和諧發(fā)展第三章  物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及業(yè)主大會　第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型　第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組建工作  　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊登記  　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申辦工作　第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織與人員編制　　一、組織及組織工作的含義　　二、組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)與運(yùn)行　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的類型　　四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置　第四節(jié)　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會　  一、業(yè)主及其在物業(yè)管理服務(wù)中的權(quán)利和義務(wù)  　二、業(yè)主大會應(yīng)遵循的原則  　三、業(yè)主大會的籌備與召開及業(yè)主委員會的成立  　四、業(yè)主大會規(guī)程、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約第四章  物業(yè)管理服務(wù)的制度建設(shè)　第一節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)制度概述　  一、物業(yè)管理服務(wù)制度的含義及制定前提  　二、物業(yè)管理服務(wù)制度的分類  　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定物業(yè)管理服務(wù)制度的準(zhǔn)備  　四、業(yè)主大會在物業(yè)管理服務(wù)制度方面的準(zhǔn)備　第二節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)制度的制定  　一、制定物業(yè)管理服務(wù)制度的原則  　二、制定物業(yè)管理服務(wù)制度的主要工作內(nèi)容  　三、業(yè)主大會對物業(yè)管理服務(wù)制度的制定　第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理制度示例  　一、關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)工作中的兩個手冊  　二、物業(yè)管理服務(wù)基本制度項(xiàng)目示例第五章  物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理　第一節(jié)　人力資源管理概述　  一、人力資源及人力資源管理的概念  　二、物業(yè)管理服務(wù)人員素質(zhì)要求  　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人力結(jié)構(gòu)　第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源開發(fā)策略  　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源開發(fā)策略的建立  　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源開發(fā)策略的作用  　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源開發(fā)策略的實(shí)施　第三節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)工作  　一、培訓(xùn)與繼續(xù)教育的重要性  　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位培訓(xùn)與持證上崗制度  　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般員工的培訓(xùn)  　四、培訓(xùn)的組織與實(shí)施　第四節(jié)　績效管理與激勵機(jī)制　　一、績效管理概述　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工績效考核工作　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工績效考核方案的制訂與實(shí)施　　四、員工績效考核中常見的人為偏差和注意事項(xiàng)第六章  物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檔案管理　第一節(jié)　物業(yè)檔案的概述　　一、“檔案”的定義　　二、物業(yè)管理服務(wù)檔案概念的構(gòu)成要素　　三、物業(yè)管理服務(wù)檔案的特點(diǎn)　　四、物業(yè)管理服務(wù)檔案的作用　　五、物業(yè)管理服務(wù)檔案管理的現(xiàn)代化　　六、物業(yè)管理服務(wù)檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)化　第二節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)檔案的分類  　一、按工作內(nèi)容（職能部門）進(jìn)行分類  　二、按管理內(nèi)容分類  　三、按文件、檔案的連貫性分類　第三節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)過程中的檔案管理工作  　一、物業(yè)管理服務(wù)檔案工作的基本原則和任務(wù)  　二、物業(yè)管理服務(wù)檔案工作的機(jī)構(gòu)設(shè)置  　三、物業(yè)管理服務(wù)檔案工作的人員管理　第四節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)檔案的收集  　一、物業(yè)管理服務(wù)檔案資料的來源　　二、物業(yè)管理服務(wù)文件材料的歸檔　　三、物業(yè)服務(wù)檔案的更改第七章  物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與資金運(yùn)作　第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)工作內(nèi)容　  一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理介紹  　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置工作  　三、物業(yè)管理服務(wù)財(cái)務(wù)賬冊、報(bào)表的編制和設(shè)立  　四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的納稅工作  　五、物業(yè)管理服務(wù)工作的財(cái)務(wù)公開制度　第二節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)中的財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)決策  　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析  　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策  　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度  　四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)收入  　五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤　第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算與資金籌措工作  　一、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算與預(yù)算控制目的    　二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支計(jì)劃的制定  　三、財(cái)務(wù)預(yù)算的控制  　四、物業(yè)管理服務(wù)資金的籌措　第四節(jié)　專項(xiàng)維修資金的管理  　一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)  　二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收繳  　三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理與使用第八章  物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)工作實(shí)務(wù)　第一節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)概述  　一、物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)的概念  　二、物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)的原則  　三、物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)、投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)　第二節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)  　一、物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)的特點(diǎn)及范圍  　二、物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)的類型  　三、物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)的程序  　四、物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件的編制  　五、物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)的評標(biāo)　第三節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)的投標(biāo)工作  　一、物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)的程序  　二、物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書的編制    　三、物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)原則與策略  　四、物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)現(xiàn)場答辯　第四節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂、變更與解除  　一、物業(yè)管理服務(wù)合同的類型  　二、物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容  　三、物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂  　四、物業(yè)管理服務(wù)合同的變更與解除第九章  物業(yè)管理服務(wù)的早期介入　第一節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)提前介入概述  　一、什么是物業(yè)管理服務(wù)的提前介入  　二、物業(yè)管理服務(wù)提前介入的現(xiàn)實(shí)意義  　三、早期介入的方式　　四、早期介入需要注意的幾個方面　第二節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)介入房地產(chǎn)開發(fā)的立項(xiàng)決策  　一、物業(yè)管理服務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段介入要點(diǎn)  　二、物業(yè)管理服務(wù)介入立項(xiàng)階段的工作要點(diǎn)　第三節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)介入物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)  　一、物業(yè)管理服務(wù)在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的作用  　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要內(nèi)容  　三、在規(guī)劃階段要注意的問題　第四節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)在施工階段的介入  　一、物業(yè)管理服務(wù)提前介入施工階段的重要意義  　二、物業(yè)管理服務(wù)施工階段介入的主要工作和作用  　三、物業(yè)服務(wù)公司對施工的監(jiān)理　第五節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)介入竣工驗(yàn)收  　一、物業(yè)竣工驗(yàn)收實(shí)際工作要點(diǎn)    　二、工程竣工驗(yàn)收的種類  　三、竣工驗(yàn)收工作  　四、物業(yè)竣工后到正式交接前的工作第十章  物業(yè)的接管驗(yàn)收　第一節(jié)　物業(yè)接管驗(yàn)收的目的和意義　　一、什么是物業(yè)接管驗(yàn)收　　二、物業(yè)接管驗(yàn)收的作用　　三、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作　第二節(jié)　物業(yè)接管驗(yàn)收工作程序  　一、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收程序  　二、原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序  　三、物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任  　四、質(zhì)量問題的處理　第三節(jié)　物業(yè)的接管驗(yàn)收工作及其標(biāo)準(zhǔn)  　一、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件  　二、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料  　三、物業(yè)接管驗(yàn)收流程圖及相關(guān)表格  　四、物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)第十一章  房屋建筑的維修養(yǎng)護(hù)第十二章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)備管理第十三章　物業(yè)管理服務(wù)的安全保衛(wèi)工作第十四章　物業(yè)管理服務(wù)的環(huán)境衛(wèi)生第十五章　物業(yè)管理服務(wù)的綜合經(jīng)營　第十六章　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系第十七章　不同類型的物業(yè)管理服務(wù)第十八章　物業(yè)管理服務(wù)的法律基礎(chǔ)

章節(jié)摘錄

插圖：第一章　物業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)總論專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)人員，必須掌握好物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)術(shù)語和基本概念。本章講述了物業(yè)管理服務(wù)基本內(nèi)容和物業(yè)管理服務(wù)知識體系?？紤]到許多人士是剛剛步入物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，或準(zhǔn)備步入此行業(yè)，我們還特別指出了系統(tǒng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理服務(wù)知識的幾個途徑，以及如何獲取從事物業(yè)管理服務(wù)工作所必需的崗位證書。物業(yè)管理服務(wù)，是指對“物”的管理和對“人”的服務(wù)。本書所提及的物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)是同一概念。第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)一、“物業(yè)”一詞的來源　“物業(yè)”這個概念，對做物業(yè)管理的人來說是必須了解的，因?yàn)楦闱辶诉@個詞的含義和出處，可以消除物業(yè)管理一開始給人的那種繁雜而又神秘的感覺。其實(shí)，“物業(yè)”一詞不是外來詞語。據(jù)《漢語大詞典》記載，在宋朝李綱的一份奏章中就有“在京有物業(yè)者……”的記錄；元朝石子章《竹塢聽琴·楔子》中也有“將我那家私里外田產(chǎn)物業(yè)……”的記述；近代史料《辛亥革命·洪全福起義檔案》中也有“教堂教民物業(yè)……”的話；所以說“物業(yè)”一詞是我國古已有之。我們現(xiàn)在所講的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時英國工業(yè)正處于一個發(fā)展的高漲階段，對勞動力的需求很大，所以就有大量的農(nóng)村人口涌入城市，造成了嚴(yán)重的房荒。一些開發(fā)商就相繼建起了簡易住宅，以低廉的租金租給貧農(nóng)和工人家庭居住。由于環(huán)境惡劣，承租人拖欠租金也很嚴(yán)重，而且人為破壞房屋及其設(shè)施的情況也時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)時，有一位名叫奧克維婭·希爾（Octavia Hill）的女士為其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴(yán)格遵守，出人意料地獲得了成功，不僅有效地改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主和承租人的關(guān)系由原來的對立變得友善起來，她的這些管理方法也被當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?，可以說奧克維婭·希爾（Octavia Hill）女士首開物業(yè)管理之先河。從那以后，物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)部門重視，物業(yè)管理逐漸成為一個固定行業(yè)，不斷發(fā)展成熟，并被普遍推廣到世界各國。迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。當(dāng)今世界，英國的物業(yè)管理水平仍是世界一流的。香港的物業(yè)管理源自英國，并根據(jù)地處亞洲的實(shí)際情況及區(qū)域特點(diǎn)，又有了創(chuàng)新和發(fā)展。20世紀(jì)80年代，隨著全國住宅小區(qū)的興建，現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳人我國內(nèi)地。1949年新中國成立以后至改革開放以前，由于我國實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，再加之其他一些原因，所以在這一時期我國的社會經(jīng)濟(jì)生活中基本上就不使用這個詞匯了。一直到改革開放以后，隨著我國政治經(jīng)濟(jì)體制的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)由香港地區(qū)傳人我國的東南沿海一帶，并開始在大陸逐步推廣。所以當(dāng)時人們普遍認(rèn)為“物業(yè)”一詞來源于港、澳及東南亞一帶的地區(qū)和國家。“物業(yè)”的英語單詞為“Estate”或“property”，含義為“財(cái)產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，也有人認(rèn)為“物業(yè)”是由西方引譯過來的一個詞匯。在西方國家，“物業(yè)”的含義十分寬泛，而現(xiàn)在我們所使用的“物業(yè)”，是一個狹義的范疇，只指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。在港、澳地區(qū)，物業(yè)是人們對單元性房地產(chǎn)的稱謂。根據(jù)李宗鍔先生所著的《香港房地產(chǎn)法》一書解釋：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)，一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)。”此處的“單元”是指整體中自成系統(tǒng)、自為一組的建筑單位。此處強(qiáng)調(diào)“物業(yè)”一詞不是外來詞語，也是有其特殊意義的，就是中國很早就已經(jīng)涉及了物業(yè)管理，一雖然現(xiàn)在的“物業(yè)”一詞與我國古代“物業(yè)”一詞的概念有所不同，但不可否認(rèn)，它們有其相同的地方?，F(xiàn)代物業(yè)管理傳人我國內(nèi)地雖然不長時間，但我們不是天生的門外漢，只要能充分借鑒外國的先進(jìn)物業(yè)管理理論和方法，結(jié)合我國國情，就一定能走出有中國特色的物業(yè)管理服務(wù)新路。二、物業(yè)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)三個概念的異同從事房地產(chǎn)業(yè)或物業(yè)管理服務(wù)，在日常工作中或接觸的許多文件里，經(jīng)?？梢钥吹竭@三個詞語。為此，我們應(yīng)該對這三個詞語的概念進(jìn)行了解。物業(yè)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是既有聯(lián)系，又有區(qū)別的三個概念。根據(jù)《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T30-2003）三者的定義如下：物業(yè)（property）指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)（real estate，real property）是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。不動產(chǎn)（immovable property）是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并不能分離的他物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)一詞的使用貫穿于房屋從開發(fā)、營銷到使用、管理的全過程；不動產(chǎn)強(qiáng)調(diào)的是它的不便于移動性；物業(yè)則側(cè)重使用、服務(wù)和管理角度。物業(yè)管理中的“物業(yè)”是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體。國際上，“物業(yè)”是一個通用的習(xí)慣詞匯，與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)表達(dá)同一種含義，而在我國，“物業(yè)”則有其約定俗成的內(nèi)涵，其與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別是：1.稱謂領(lǐng)域不同。一般來說，“房地產(chǎn)”是經(jīng)濟(jì)和行政法及商務(wù)事務(wù)中比較常用的稱謂，“不動產(chǎn)”則是民法慣用的詞匯，而“物業(yè)”則通常指單元性的房地產(chǎn)。2.適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用（如基于狹義房地產(chǎn)概念），但“物業(yè)”一般多指單項(xiàng)具體的房地產(chǎn)單位（如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn)）；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或一個城市所擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)及其組合。即“物業(yè)”通常用于個體，“房地產(chǎn)”通常用于整體。因此，從宏觀的角度來看，一般常用“房地產(chǎn)”，而不用“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”絕對不可以用“物業(yè)”或“物業(yè)業(yè)”代替。但盡管如此，在某種情況下，兩者又是可以通用的。3.概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理與服務(wù)等整個過程?！拔飿I(yè)”雖可用來指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它卻僅僅涉及房地產(chǎn)交易、售后管理服務(wù)這一階段或區(qū)域。所以，兩者既有宏觀與微觀的區(qū)別，還有全體與部分之差。掌握了這三個概念，便于物業(yè)管理或房地產(chǎn)工作的行文規(guī)范，也便于了解有關(guān)國家政策法規(guī)的所指。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)等；也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等、停車場等；同時物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂。配套設(shè)施、設(shè)備，如市政公用設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、交通設(shè)施等；場地，是指庭院、綠地、干道等。三、物業(yè)的分類從不同的角度，可以把物業(yè)劃分為不同的類型。角度不同，分類不一，其對物業(yè)管理的意義也不一樣。從方便物業(yè)管理的角度考慮，一般可以把物業(yè)進(jìn)行如下劃分：1.根據(jù)物業(yè)使用功能的不同分類。（1）居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。（2）辦公物業(yè)：供有關(guān)單位辦公用的物業(yè)，主要是寫字樓。（3）商業(yè)物業(yè)：包括綜合樓、購物中心、賓館酒店、康樂場所等。（4）工業(yè)物業(yè)：包括工業(yè)廠房、倉庫、貨場等。（5）其他用途物業(yè)：除以上幾種物業(yè)之外的物業(yè)類型，如交通運(yùn)輸、郵政通信、廣播電視、醫(yī)院、學(xué)校、體育場館等。2.按物業(yè)所有權(quán)性質(zhì)的不同分類。按物業(yè)所有權(quán)性質(zhì)的不同，可劃分為私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)、共享部位產(chǎn)權(quán)物業(yè)、公用產(chǎn)權(quán)物業(yè)、集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)、國有產(chǎn)權(quán)物業(yè)等類型。3.按物業(yè)的所有權(quán)人的多少分類。按物業(yè)的所有權(quán)人的多少，可分為單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)和多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)等。物業(yè)的分類沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。角度不同，方法不一，則分類就會不同，一般都是大同小異。書面上進(jìn)行劃分只是有利于對物業(yè)這一概念的理解。四、物業(yè)的特征1.固定性所有的建筑物、構(gòu)筑物及其配套設(shè)施必然依附于一定的地塊，建成以后，在一般情況下是搬不走、挪不動的。這就是說物業(yè)具有不可移動的固定特點(diǎn)。所以，在建造物業(yè)之前，一定要有長遠(yuǎn)觀念，在各級政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內(nèi)，進(jìn)行精心策劃，在施工中，要嚴(yán)格管理，保證質(zhì)量。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。2.耐久性。物業(yè)的建造，一般都需要較長的時間，物業(yè)的使用時間就更長了。我們經(jīng)常看到在建筑中提到“百年大計(jì)，精心設(shè)計(jì)”的口號，說明建筑物一般是要使用數(shù)十年甚至更長的時間，特別是具有紀(jì)念價值和文物保護(hù)價值的建筑物，更應(yīng)當(dāng)長久的保護(hù)下去。3.多樣性。物業(yè)范圍非常廣泛，規(guī)模各不相同，高矮大小懸殊，形狀各有差異，顏色五花八門。居住用房、商業(yè)大廈、寫字樓、工業(yè)廠房、倉庫、寺廟、文化娛樂場所、體育競賽場館等，以及這些建筑物的配套設(shè)施、水、電、氣、暖、樹木、花草等，可以說物業(yè)的類型是多種多樣的，而且每一格單體物業(yè)又有獨(dú)到之處。物業(yè)的多樣性構(gòu)成了城市鄉(xiāng)村的不同風(fēng)格，更加顯示物業(yè)區(qū)域的風(fēng)采。4.高值性。物業(yè)，不僅具有使用價值，而且應(yīng)當(dāng)具有較高的觀賞價值。各種建筑物及其配套設(shè)施、設(shè)備以及場地的綜合價值是很高的。尤其在人口密集、可用土地較少和人口逐漸增多的大、中城市，物業(yè)的價值就更高了。因此，如何為業(yè)主的物業(yè)保值、增值，自然就成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要職責(zé)。5.權(quán)益性?！斗康禺a(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》特別強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)都不僅包括相關(guān)物質(zhì)實(shí)體，而且包括依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。在我國，房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)及其占有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。購人物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)（物權(quán)），而且物業(yè)的所有權(quán)不只是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)利，而是一個權(quán)利束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如租售、抵押等，形成一個完整的、抽象的權(quán)力體系。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可以相互分離，單獨(dú)行使、享有。

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