現(xiàn)代物業(yè)管理實務

前言

　　近幾年，中國城市居民的居住水平有了顯著的提高，這不僅在于許多家庭購置了新建住房，還在于越來越多的居民享受到了逐步完善的物業(yè)服務。隨著中國經(jīng)濟的快速增長，人們對居住條件和物業(yè)服務的要求也會日益提高，物業(yè)服務水平的高低已成為人們選擇住房的一個重要的參考指標，這是物業(yè)服務業(yè)獲得超越發(fā)展的機遇，同時也是推進物業(yè)管理研究的機遇，筆者為能在這種背景下參與到這一領域的研究而感到榮幸。　　筆者從2001年起開始涉足物業(yè)管理研究領域，并一直關(guān)注這個行業(yè)的發(fā)展，近年，物業(yè)管理行業(yè)有許多可喜的進步，有關(guān)物業(yè)管理服務的法規(guī)、政策也層出不窮，本書就是根據(jù)所搜集到的資料及筆者個人的理解，對物業(yè)管理問題進行的全新整理。本書力圖以管理學、房地產(chǎn)經(jīng)濟學以及與物業(yè)管理相關(guān)的其他專業(yè)知識為基礎，結(jié)合中國的國情、物業(yè)管理的發(fā)展軌跡和發(fā)育狀況，對這些問題給出客觀、公正、科學的認識，以便對完善中國的物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理活動有所裨益。本書從物業(yè)管理的基本理論入手，論述了物業(yè)管理機構(gòu)的設置、物業(yè)管理的制度建設、物業(yè)管理的招標與投標、物業(yè)維修管理、物業(yè)設備管理、物業(yè)環(huán)境管理、物業(yè)安全管理以及住宅小區(qū)和酒店式公寓管理、智能化小區(qū)（建筑）的物業(yè)管理、前期物業(yè)管理等方方面面的問題，本書著筆平實，闡述得比較詳細具體?！　”緯蔷幹鴮哟蔚闹?，但同時可作為房地產(chǎn)專業(yè)、城市經(jīng)濟專業(yè)、公共管理專業(yè)、工程管理專業(yè)、建筑專業(yè)、社區(qū)管理專業(yè)本科生和研究生的教材或參考書使用，同時可作為物業(yè)管理人員資格認定考試的參考書，還可作為公共管理領域、房地產(chǎn)領域和社區(qū)管理領域從業(yè)人員的自學教材，也可作為普通市民學習和了解有關(guān)物業(yè)管理知識的書籍。由于時間和水平所限。書中必然存在不足之處，甚至可能會出現(xiàn)錯誤，歡迎廣大讀者批評指正。

內(nèi)容概要

本書以物業(yè)管理的基本理論為主要內(nèi)容，著重講述了物業(yè)管理機構(gòu)的設置、物業(yè)管理的制度建設、物業(yè)管理的招標與投標、物業(yè)維修管理、物業(yè)設備管理物業(yè)環(huán)境管理、物業(yè)安全管理以及住宅小區(qū)和酒店式公寓管理、智能化小區(qū)（建筑）的物業(yè)管理、前期物業(yè)管理等方面的知識。    本書緊密結(jié)合我國國情、物業(yè)管理的發(fā)展軌跡和發(fā)育狀況，對物業(yè)管理各基本環(huán)節(jié)的工作進行了客觀、科學、全面、深入、詳盡的講解，以工商管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟學、社區(qū)管理以及與物業(yè)管理相關(guān)的其他專業(yè)知識為基礎，力圖對完善中國的物業(yè)管理體制和規(guī)范物業(yè)管理活動有所助益。

作者簡介

周宇，中國青年政治學院經(jīng)濟系副教授、碩士生導師，先后就讀于東北財經(jīng)大學、北京交通大學，師從于著名投資管理學專家、東北財經(jīng)大學副校長郭長祿教授和著名經(jīng)濟學家、國務院西部開發(fā)辦副主任。中國宏觀經(jīng)濟學會副會長曹玉書教授。作者已在《光明日報》《經(jīng)濟日報》《財政研究》《中國軟科學》等刊物及多次國際會議上，發(fā)表文章60余篇，其中多篇被ISTP、ISSHP收錄；出版著作、教材6部；主持省部級科研項目3項；獲得省、部級正規(guī)科研獎勵10余次。
    作者從事物業(yè)管理研究工作10余年，編寫的物業(yè)管理教材在行業(yè)內(nèi)具有廣泛影響，并受到贊譽。

書籍目錄

前言第一章　物業(yè)與物業(yè)管理  第一節(jié)　物業(yè)的含義及其特點  第二節(jié)　物業(yè)管理的內(nèi)涵與特征  第三節(jié)　物業(yè)管理的性質(zhì)、類型和原則  第四節(jié)　物業(yè)管理的內(nèi)容  第五節(jié)　物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)　第二章　物業(yè)管理的歷史追溯與發(fā)展趨勢  第一節(jié)　物業(yè)管理的起源與發(fā)展  第二節(jié)　物業(yè)管理的發(fā)展趨勢分析第三章　物業(yè)管理機構(gòu)的設置  第一節(jié)　物業(yè)服務公司  第二節(jié)　業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第四章　物業(yè)管理的制度建設  第一節(jié)　業(yè)主自我管理規(guī)約  第二節(jié)　物業(yè)服務公司內(nèi)部管理制度  第三節(jié)　物業(yè)管理行業(yè)規(guī)章　制度第五章　物業(yè)管理的招標與投標　第一節(jié)　物業(yè)管理招投標的意義與特點　第二節(jié)　物業(yè)管理招投標的原則與程序　第三節(jié)　物業(yè)管理招投標文件的內(nèi)容　第四節(jié)　物業(yè)服務合同第六章　物業(yè)維修管理　第一節(jié)　物業(yè)維修管理的含義與特點　第二節(jié)　物業(yè)維修管理的意義和原則　第三節(jié)　物業(yè)維修管理的內(nèi)容　第四節(jié)　物業(yè)維修工程的分類與考核　第五節(jié)　物業(yè)的日常養(yǎng)護第七章　物業(yè)設備管理　　第一節(jié)　物業(yè)設備的構(gòu)成　第二節(jié)　物業(yè)設備的管理、維修和養(yǎng)護　第三節(jié)　物業(yè)設備管理的基本制度第八章　環(huán)境、綠化與保潔管理　第一節(jié)　物業(yè)環(huán)境管理概論　第二節(jié)　綠化建設、養(yǎng)護與管理　第三節(jié)　保潔工作的實施與管理第九章　保安、消防與車輛管理　第一節(jié)　保安管理　第二節(jié)　消防安全及其管理　第三節(jié)　  車輛的停放與管理第十章　住宅小區(qū)、酒店式公寓和寫字樓管理　第一節(jié)　住宅小區(qū)管理　第二節(jié)　酒店式公寓管理　第三節(jié)　寫字樓的管理第十一章　智能化小區(qū)（建筑）及其物業(yè)管理　第一節(jié)　智能化小區(qū)（建筑）的含義與標準　第二節(jié)　智能化小區(qū)（建筑）的網(wǎng)絡與設備管理　第三節(jié)　智能化系統(tǒng)的人才培養(yǎng)與管理制度建設附錄　附錄一　物業(yè)管理條例　附錄二　物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法　附錄三　物業(yè)服務收費管理辦法　附錄四　全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則　附錄五　前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法　附錄六　業(yè)主大會規(guī)程　附錄七　住宅專項維修資金管理辦法　附錄八　普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）參考文獻

章節(jié)摘錄

　　第二章　物業(yè)管理的歷史追溯與發(fā)展趨勢　　第一節(jié)　物業(yè)管理的起源與發(fā)展　　物業(yè)管理作為一種房地產(chǎn)管理的模式起源于19世紀60年代的英國，是當時一位名叫奧克維婭·希爾的住宅業(yè)主為出租其住宅而發(fā)明的一套管理辦法。從那時至今，經(jīng)過約140多年的發(fā)展，這種管理辦法日益被業(yè)主和政府有關(guān)部門所重視，并在全世界范圍內(nèi)被推廣開來，呈現(xiàn)出迅速發(fā)展和日趨成熟的局面?！　∫弧⑽飿I(yè)管理的起源及在英國的發(fā)展狀況　　物業(yè)管理也是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展而出現(xiàn)和發(fā)展起來的，是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀60年代，是在英國首先出現(xiàn)的。那時英國工業(yè)正處于高速發(fā)展階段，勞動力需求巨大。隨著工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城市，這就必然引起對城市房屋需求的增加，城市原有的房屋及設施已遠遠不能滿足人口增長的需要，房屋的空前緊張成為一大社會問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商抓住機會建造了一批簡易住宅以低廉價格租給貧民和工人家庭居住。由于住宅設施極為簡陋，環(huán)境條件極差，不僅承租人拖欠租金嚴重，房屋破損問題也十分突出，居住環(huán)境日趨惡化，嚴重影響了業(yè)主的經(jīng)濟效益。當時有一位名叫奧克維婭·希爾的聰明女士經(jīng)過認真思考和研究后，為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好的效果，當?shù)貥I(yè)主紛紛向她學習。這不僅有效地改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主與承租人的關(guān)系由原來的對立變得友善起來，減少了摩擦。這可以說是最早的“物業(yè)管理”?！　“l(fā)展到今天，英國的物業(yè)管理作為一個成熟的行業(yè)，其整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的房屋維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已拓展到物業(yè)功能的布局與劃分、市場行情的調(diào)研與預測、物業(yè)租售的推廣代理、目標客戶群的認定、工程的咨詢和監(jiān)理、通信及旅行的安排、智能系統(tǒng)化的服務、專門性的社會保障服務等全方位服務。在積極推廣物業(yè)管理業(yè)務的同時，英國還加強對這一業(yè)務的研究，成立了皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地?！　∮鳛槲飿I(yè)管理的誕生地，在物業(yè)管理上形成了自己的特定模式，其中其依法管理的特點尤其令人關(guān)注。據(jù)了解，除了直接的物業(yè)管理法規(guī)外，一些房地產(chǎn)法規(guī)對此也有間接規(guī)定。英國常見的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律、法規(guī)有50多種。　　二、海外典型國家與地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展概況　　國外對物業(yè)管理業(yè)的管理主要是依法管理。政府負責制定各種法律和規(guī)定，由各個職能部門按照法律和規(guī)章的內(nèi)容實施管理。一般來說，國外不設專業(yè)的物業(yè)管理的行政主管部門，只要符合條件，任何人皆可按《公司法》要求申請成立物業(yè)服務公司。各國大多通過物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)自律組織和學術(shù)研究機構(gòu)——行業(yè)協(xié)會制定行業(yè)自律準則，組織人員培訓，交流管理經(jīng)驗，評定企業(yè)類別和審定專業(yè)人員的資質(zhì)，以達到行業(yè)自身保護與物業(yè)管理水平共同提高之目的?！　。ㄒ唬┟绹奈飿I(yè)管理概況　　美國是一個以土地私有制為基礎的國家，私人土地占美國國土面積的58％，這就決定了物業(yè)管理的基本內(nèi)容必然是運用現(xiàn)代化的管理工具和方法，以保護和提高業(yè)主房屋價值、增加業(yè)主收入為目標，全方位地滿足顧客（承租人）的各種需求，從而達到促進物業(yè)服務企業(yè)自身發(fā)展的目的。從內(nèi)容和特點上看，美國物業(yè)管理主要表現(xiàn)為如下四個方面：　　1.嚴格資質(zhì)管理，確保行業(yè)基本素質(zhì)達到規(guī)定要求　　第二次世界大戰(zhàn)以后，由于新經(jīng)濟政策的影響，美國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復并取得了長足發(fā)展，如何幫助業(yè)主選擇有能力和有資質(zhì)的管理企業(yè)以及人員就顯得十分必要。承擔這項任務的是全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會物業(yè)管理學會（IREM）。IREM成立至今已有60多年歷史，一直致力于物業(yè)管理的教育培訓和資格認定工作。IREM是通過AMO與CPM的資格認定來對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理人員素質(zhì)進行把關(guān)的。AMO證書是對于管理單位來說的，CPM證書是對于管理人員來說的。AMO的含義是合格管理機構(gòu)，它是頒發(fā)給房地產(chǎn)管理公司的唯一稱號。獲AMO稱號的公司至少要擁有一名CPM，并從事房地產(chǎn)管理業(yè)務至少3年。目前美國共有近700家公司擁有這個稱號，管理著約500億美元的居民住宅和約400億美元的商業(yè)樓宇。CPM即注冊物業(yè)管理師，是頒發(fā)給在經(jīng)驗、教育和職業(yè)道德規(guī)范上有杰出表現(xiàn)的專業(yè)物業(yè)管理者。要獲得CPM執(zhí)照，必須經(jīng)過候選與正式獲取兩個階段。取得正式執(zhí)照必須符合五個方面的要求：一是5年以上的管理經(jīng)驗；二是成功地念完3門以上的專業(yè)課；三是至少有一年以上全職有效地進行物業(yè)管理計劃的決策和組織活動的經(jīng)歷；四是成功地接受過有關(guān)職業(yè)道德的教育；五是必須獲得分會和總會的批準。尤其嚴格的是，CPM的資格是不搞“終身制”的，一旦違反IREM制定的職業(yè)道德條款，物業(yè)管理人員即被取消CPM的資格。目前，全美CPM執(zhí)照的擁有者僅為15000人，管理著全美8770億美元的物業(yè)資產(chǎn)，960萬套住宅，76億平方英尺的商業(yè)樓宇?！　≡诿绹琁REM所頒發(fā)的AMO和CPM執(zhí)照仍然是極有限的。因此，在美國擁有AMO與CPM執(zhí)照是很難得的。　　2.社會分工加快，專業(yè)服務不斷發(fā)展　　在美國，物業(yè)管理經(jīng)歷了一個從自主管理向承包管理演化的過程。自主管理也稱為內(nèi)部管理，這在美國房地產(chǎn)發(fā)展的初期是一種主要的物業(yè)管理形式。但是，隨著社會分工的發(fā)展和物業(yè)管理內(nèi)容的不斷增多，這種管理形式的弊端越來越明顯，業(yè)主也感到精力和專業(yè)知識明顯不夠，承包管理應運而生。業(yè)主開始聘請物業(yè)服務公司和人員進行物業(yè)管理活動。與物業(yè)管理相伴而產(chǎn)生的專業(yè)服務公司也迅速發(fā)展，保安、清潔、綠化、工程維修等服務內(nèi)容開始從綜合業(yè)務中分離出來，這為物業(yè)管理的社會化進一步創(chuàng)造了條件。一些物業(yè)服務公司的管理層人數(shù)顯得非常精干。電腦的使用更促使了物業(yè)管理的進步。物業(yè)服務公司與服務公司通過合同契約的形式，建立起了廣泛的聯(lián)系，并以此作為行使權(quán)利、履行義務的依據(jù)?！　?.嚴格法律規(guī)定，規(guī)范物業(yè)服務公司行為　　美國是一個法制健全的國家，法律、法規(guī)非常完善，這一特點在物業(yè)管理中也充分體現(xiàn)出來，《聯(lián)邦住宅法》是為了避免在膚色、宗教、民族、性別和年齡等方面的歧視而制定的。政府采取一些措施，督促業(yè)主和管理者公平處理與承租人的關(guān)系，對違法者，政府將及時給予處罰?！侗Ｗo殘疾人法》更要求在各物業(yè)服務公司所管的樓宇和公共場所、娛樂場所必須設有殘疾人專用的輪椅通道、停車位，要求在這些場所的電話、飲水管、電梯的按鈕必須以輪椅為高度，還要求設有把手和專用衛(wèi)生間以及寬敞的房門等?！　≡诿绹?，與物業(yè)管理相關(guān)的安全問題、環(huán)境問題、健康問題等，許多法律、法規(guī)都作出了規(guī)定，這些規(guī)定通過物業(yè)開發(fā)建設的各個階段被落實下來，這使得美國的物業(yè)管理在一開始就具有了良好的基礎?！　?.設施配套完善，物業(yè)管理內(nèi)容豐富　　配套設施如果不夠完善，就會影響到物業(yè)管理的水平。在美國，經(jīng)過近百年的開發(fā)建設，市政公建配套已達到相當高的水平。所有的建筑在前期建設時，除了像其他國家一樣要做好水、電、通信等配套外，美國還十分強調(diào)車庫的建設，一般樓宇都留有地下車庫，有的車庫竟然留了五六層。另外，電腦的普遍使用，給物業(yè)管理帶來了極大的方便，如在電腦安全監(jiān)控、冷熱裝置的調(diào)控方面，電腦就發(fā)揮著積極的作用，電腦在房地產(chǎn)信息和法律的傳播方面也功不可沒，極大地促進了房產(chǎn)交易量的增加和市場的規(guī)范?！　。ǘ┘幽么蟮奈飿I(yè)管理概況　　與美國一樣，加拿大在物業(yè)管理方面也非常強調(diào)法治建設，但是在具體實施上，國內(nèi)各地的情況有所不同。法律規(guī)定房屋建筑管理是省政府的責任，省政府可將其權(quán)力下放給市級政府。各個省市政府可根據(jù)自己的實際情況，制定本地區(qū)的區(qū)域性法規(guī)，但不得與聯(lián)邦有關(guān)法規(guī)發(fā)生矛盾。在加拿大，物業(yè)管理方面最基本的法規(guī)是由加拿大建筑研究理事會負責編制的《全國建筑規(guī)范》，它首次公布于20世紀40年代，至今已經(jīng)過多次修改，它是各省制定地方物業(yè)管理方面的條例和規(guī)范的重要依據(jù)?！度珖ㄖ?guī)范》援引7個制定標準的機構(gòu)出版的190多個不同的規(guī)范和標準，成為權(quán)威的物業(yè)法典。除此而外，加拿大的主要物業(yè)規(guī)范與標準還有全國居民住宅標準、農(nóng)村建筑標準和新建筑節(jié)能標準、管道規(guī)范、防火規(guī)范、電氣規(guī)范、天然氣用具設備及安裝規(guī)范等。　　加拿大十分重視舊房翻新改建，政府采取了許多措施，其中帶有特色的措施有：①將維修列為住房的宗旨。加拿大的《全國住房法》是住房政策的總綱領。該法明確指出其宗旨：“促進新住房建造，促進現(xiàn)有住房的維修更新和改善住宅及居住條件?！绷硗?，關(guān)于市區(qū)更新和鄰里改善、住宅改善貸款、住宅擴大與翻新等均有條款規(guī)定。加拿大政府還提供相當數(shù)量的資助來推動舊住宅的翻新改造。幾乎所有主要城市都在積極推行舊房維修更新計劃。更新后的住房內(nèi)外裝修和設施煥然一新，大大改善了使用條件和外觀。②成立專門實施機構(gòu)。按照《加拿大抵押和住房公司法》，加拿大政府設立專門的國營機構(gòu)——加拿大抵押和住房公司。全國住房法授權(quán)該公司代表政府行使貸款職能，執(zhí)行社會住房計劃，改善現(xiàn)有住房和居住區(qū)環(huán)境。該公司推行了“全國住房法計劃”，作為貫徹政府住房政策，改善社會住房狀況和管理房產(chǎn)的重要措施，并為執(zhí)行此項計劃補貼17億加元。該公司還開展住房維護技術(shù)部業(yè)務，從事住房建筑科研和信息傳遞以及改善住房質(zhì)量和社區(qū)規(guī)劃等項工作。③重視維修技術(shù)培訓。根據(jù)行業(yè)預測，今后一二十年內(nèi)，住房的修復改善將會保持發(fā)展勢頭。因此，開發(fā)各類住房，尤其是低造價公共住房的維修更新技術(shù)乃是當務之急。為此，加拿大抵押和住房公司編寫了一系列住房維修技術(shù)培訓教材，制作了電視教學片，并制訂出通用教學計劃，以適應國內(nèi)廣泛的社會需求，并為國外承擔培訓任務。為執(zhí)行此項培訓任務，加拿大設有全國住房修復技術(shù)培訓中心。以房產(chǎn)契約人、房產(chǎn)承包商和經(jīng)營人員、建筑檢查員、房產(chǎn)評估員、項目管理人員以及想自選修復更新住房的居民進行培訓。培訓之后要求他們掌握一定的技能。培訓課程包括：房屋檢查及維護常識、價值評估及書寫規(guī)范、住房能源保護及改善更新、以及修復項目執(zhí)行管理等。

媒體關(guān)注與評論

　　物業(yè)管理是一種職業(yè)，1981年全國第一家物業(yè)服務公司在深圳市誕生，經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前中國物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)超過了30000家，從業(yè)人員超過500萬人，物業(yè)管理業(yè)已成為城市中吸納勞動力能力最強的行業(yè)之一?！　≈芾蠋煛⑽遗R陣磨槍，把您那本物業(yè)管理教材一口氣看了七天，連看到三家物業(yè)管理公司應聘，都被錄用了。我擇優(yōu)選了一家外資性質(zhì)的，現(xiàn)在已經(jīng)報到上班了我把我的經(jīng)驗告訴了師弟師妹，他們都爭著向我借這本教材呢?！　　本┦心掣咝?8級本科畢業(yè)生　李韜　　物業(yè)管理是一項事業(yè)，目前物業(yè)管理范圍已經(jīng)覆蓋了住宅小區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學校、商場、醫(yī)院、機場、會展中心、體育場館、步行街等，我國物業(yè)管理總面積超過100億平方米，行業(yè)年產(chǎn)值超過6000億元，并且還以每年20％的速度迅速發(fā)展著。物業(yè)管理是一個新興的服務行業(yè)，也是一個具有廣闊前景的朝陽行業(yè)?！　∽鹁吹闹芙淌?，感謝您的指導。我們已把使用您的教材為全體員工做物業(yè)管理培訓制度化了，這樣既能提高員工素質(zhì)，叉能通過學習和培訓.選拔培養(yǎng)管理人才?，F(xiàn)在，我們每年都會增加幾個合作小區(qū)，擴張速度很快，不培訓的確跟不上發(fā)展步伐啊?！　　虾Ｊ心澄飿I(yè)公司總經(jīng)理　張明鑫　　物業(yè)管理是一種生活方式——流的房屋必須配以一流的服務，這樣才能創(chuàng)造出一流的居住環(huán)境，才能滿足生活水平不斷提高條件下業(yè)主的居住要求。創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境.使居住區(qū)的環(huán)境得到綠化、凈化和美化，達到業(yè)主所期望的安全、方便、舒適、優(yōu)美的境界，讓他們有一種幸福的心理感受，不僅有助于業(yè)主的身心健康，還將對整個城市的精神文明建設產(chǎn)生積極的推動作用，并影響到城市乃至一個國家的可持續(xù)發(fā)展?！　≈芾蠋?，我們根據(jù)您書上的介紹，照葫蘆畫瓢，把業(yè)主委員會成立起來了。有了組織，我們就容易跟物業(yè)管理公司溝通了，說話底氣也足了。物業(yè)公司不再把我們看作一盤散沙.也能認真解決我們提出的問題了。相信我們的居住環(huán)境會越來越好，我們的自主管理會越來越棒?！　　獜V州市萊小區(qū)業(yè)主委會主任　王丹妮

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