房價博弈

前言

　　據(jù)報(bào)道，國內(nèi)房地產(chǎn)市場“救市論”在喧鬧兩個月后，政府部門調(diào)查報(bào)告結(jié)論是，目前房價運(yùn)行比較穩(wěn)定，商業(yè)銀行也沒有因樓市造成重大風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，面對鬧哄哄的房地產(chǎn)“救市論”，政府給出了一個清楚明確的結(jié)論：國內(nèi)房地產(chǎn)市場根本就不存在什么“救市”的理由?！　∑鋵?shí)，只要看看世界上任何一個房地產(chǎn)市場，如果房地產(chǎn)市場的銷售放緩，房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)與倒閉的，沒有看到哪一個國家的政府是會來救房地產(chǎn)企業(yè)的。房地產(chǎn)企業(yè)有生有滅，是市場的常識與永恒主題，有哪個國家的政府會因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)來救房地產(chǎn)市場的?從市場經(jīng)濟(jì)法則來說，這只能是天方夜譚的事情?！　〉?，在中國，盡管早些時候，不少房地產(chǎn)的商人一直在大聲叫嚷房地產(chǎn)市場面臨多少危機(jī)，面臨多少風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)又如何會影響國內(nèi)金融體系，會如何導(dǎo)致中國金融體系危機(jī)，但是到目前為止，國內(nèi)房地產(chǎn)市場，根本就沒有看到一家房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營困難而破產(chǎn)或倒閉的。

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)市場的變化有一萬條理由，但價格博弈是核心。市場經(jīng)濟(jì)最為簡單的常識，如果一個只有價格上漲近十年的市場而沒有下跌的市場，那么這個市場意味著什么？目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商，一方面認(rèn)為房地產(chǎn)面對巨大困難，要政府來救市場，另一方面又寧可不賣一套也不降低價格，其要維護(hù)的就是房地產(chǎn)暴利模式，就是希望這種暴利永遠(yuǎn)持續(xù)下去。這就是目前房地產(chǎn)市場價格博弈的核心所在。本書對房地產(chǎn)市場價格博弈作了深入的研究。

作者簡介

易憲容，1958年出生于江西上高。1982年入上海華東師范大學(xué)，分別在1986年、1989年獲得上海華東師范大學(xué)學(xué)士和碩士學(xué)位。1989至1994年在湖南師范大學(xué)工作。1994年入中國社會科學(xué)院研究生院財(cái)貿(mào)系學(xué)習(xí)，1997年獲得博士學(xué)位。1997年7月進(jìn)入中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后流動站。1998

書籍目錄

第一部分  瘋狂的房價，最不平靜的話題  房價快速上漲還會持續(xù)下去嗎  樓市快速上漲價格會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)嗎  房價的下跌對誰影響最大  房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作為何盛行  民眾是租房還是買房  房價是住房平民化的核心  徹底理清CPI指數(shù)與房價關(guān)系  按人口結(jié)構(gòu)變化房價是上漲還是下跌  僅是增加住房供給不能穩(wěn)定房價  北京房價是否踏上上海之路  高房價勢必嚴(yán)重削弱城市競爭力  用什么方式來遏制過高房價  開發(fā)商為何不愿把房價降低下來第二部分  房地產(chǎn)調(diào)控：政府如何走出困局  對房地產(chǎn)市場政府應(yīng)更有作為  房地產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)入完全公共決策程序  房地產(chǎn)市場行政調(diào)控不會有成效  房地產(chǎn)調(diào)控為何會不理想  中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控與問題  房地產(chǎn)調(diào)控要分成三個層次目標(biāo)  房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心是什么  房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的常態(tài)化與效果第三部分  房地產(chǎn)問題本質(zhì)是金融問題  重構(gòu)中國的房地產(chǎn)金融體系  銀行正在給過高房價推波助瀾  房地產(chǎn)宏調(diào)重點(diǎn)仍為銀行信貸  信貸政策是房地產(chǎn)宏調(diào)的核心  房地產(chǎn)真的得益流動性過剩嗎  按揭貸款進(jìn)入股市給房地產(chǎn)帶來風(fēng)險(xiǎn)  從次級債危機(jī)看中國按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)  全面遏制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場  房貸新政中商業(yè)銀行的公共責(zé)任第四部分  房地產(chǎn)新政銳評  房地產(chǎn)民生性在進(jìn)一步強(qiáng)化  保障性住房同樣可用市場化方式來做  房地產(chǎn)市場的硬約束  個人集資建房的制度分析  當(dāng)前住房預(yù)售制度問題是什么  在拆遷中如何實(shí)現(xiàn)利益平衡  節(jié)約性用地是房地產(chǎn)市場發(fā)展根本  土地出讓金新規(guī)出臺對房市的影響  土地管理和調(diào)控在于界定土地使用權(quán)  土地增值中的收入如何分配  要讓囤積土地盡快走上市場  二手房交易所得稅征收有利于遏制炒房  首付比例提高能夠遏制住房投資嗎  創(chuàng)造條件開征房地產(chǎn)物業(yè)稅  房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂說明了什么  房地產(chǎn)企業(yè)社會公民之責(zé)任  追求品牌是房地產(chǎn)市場成熟標(biāo)志第五部分  房地產(chǎn)發(fā)展之路：沉重的思考  論房地產(chǎn)市場的公共性  中國住房保障體系如何確立

章節(jié)摘錄

　　第一部分　瘋狂的房價，最不平靜的話題　　房價快速上漲還會持續(xù)下去嗎　　幾年來，國內(nèi)房價一直在持續(xù)快速地上漲。國內(nèi)房價上漲，在早幾年政府所公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看上去是溫和的，正如政府所說房價上漲低于居民可支配收入上漲。比如2004年、2005年、2006年全國房價上漲分別只是9.7％、7.6％、5.6％，但是進(jìn)入2007年，國內(nèi)房價上漲則一浪高過一浪。比如據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布的最新調(diào)查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，漲幅比上月高0.6個百分點(diǎn)；再創(chuàng)2006年以來的新高。而10月份新建商品住房銷售價格同比漲幅較高的城市有寧波19.1％、烏魯木齊18.5％、北京17.8％和深圳16.8％等；即使是二手房市場，10月份70個大中城市住房銷售價格也同比上漲8.7％，漲幅比9月份高1.1個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4％，漲幅比9月份低0.2個百分點(diǎn)。二手住房銷售價格同比漲幅較高的城市有深圳21.1％、寧波15.6％、烏魯木齊13.5％和北京11.7％等?！　∵@些數(shù)據(jù)透露出以下幾個方面的信息。一是盡管政府幾年來對房地產(chǎn)市場一直在進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是這種調(diào)控所達(dá)到效果十分有限。不僅有限，反之越是宏觀調(diào)控其房價上漲越快。為什么會這樣？政府沒有對癥下藥，沒有找到國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速上漲的癥結(jié)所在。二是近期房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量有所提高。盡管這些數(shù)據(jù)與規(guī)范市場的數(shù)據(jù)仍然相差太遠(yuǎn)，但是我想這些數(shù)據(jù)會比以前好一些，因此它能夠包括多一些市場的信息。當(dāng)然，這些信息與市場實(shí)際的情況還是相差很遠(yuǎn)的。三是從所公布的數(shù)據(jù)來看，房價上漲快的地方，主要集中在國內(nèi)一線二線城市。而且從一個月同比上漲近兩成的漲幅來說，房價上漲已經(jīng)到瘋狂的地步。也就是說，政府統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)就表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格瘋狂上漲的態(tài)勢，如果以實(shí)際市場情況來看，估計(jì)會比這種政府的公布數(shù)字更為瘋狂。這就是為什么絕大多數(shù)民眾對房地產(chǎn)市場意見最大的原因所在。四是最近的情況有點(diǎn)兒反常，從市場上獲得的信息來看，不少地方的房價在不斷下跌，而且在早幾個月前就在下跌，但是政府公布的數(shù)據(jù)則一直在上漲，不知道哪個數(shù)據(jù)為真，市場當(dāng)事人也無法對此作出一個準(zhǔn)確的判斷。五是這種房價瘋狂上漲是不是還會持續(xù)下去？如果會持續(xù)下去，它又能夠持續(xù)多久？這也是目前經(jīng)常有民眾問我的問題，也是民眾最為關(guān)注的問題?！　τ趪鴥?nèi)房價連續(xù)快速上漲，目前市場彈得最多的老調(diào)就是市場的供求關(guān)系不平衡，房地產(chǎn)市場需求過大而供給不足。因此，政府應(yīng)該提供更多的土地來生產(chǎn)更多的房子，以便來滿足市場這種對房子的需求。正如我早已指出的那樣，如果住房是投資品，而政府又要穩(wěn)定這種投資品的價格，在銀行低成本及便利的金融杠桿下，即使把住房造到月球上去，也是滿足不了這種無限的需求的。其余地方暫且不論，光說北京。　　在98年住房改革時北京四環(huán)之內(nèi)的房子大多還是平房，樓房也是6層以下的居多，但是就目前來看，許多地方都是幾十層的高樓了。也就是說，幾年來，光是四環(huán)之內(nèi)，北京的住房就增加數(shù)倍以上。還有，再加上四環(huán)外的北京市城區(qū)的擴(kuò)張，現(xiàn)在的北京已經(jīng)是98年時的北京城區(qū)十倍以上了。而這些地方建造的住房更是以數(shù)十倍的速度成長?？梢哉f，北京市住房幾何級數(shù)的增長早就超過了人口倍數(shù)的增長。但是，為什么住房的供給會越來越緊缺呢？最為關(guān)鍵的問題還是現(xiàn)有政策條件讓更多的人進(jìn)入房地產(chǎn)投資?！　∫簿褪钦f，在我上述所指出的條件下，如果房地產(chǎn)市場只是投資市場，那么住房的供給在什么時候也是無法滿足這種投資者無限的投資需求的。這就是說，如果政府的房地產(chǎn)市場不改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展模式不改變，那么房地產(chǎn)市場價格要炒得多高，市場是很難斷定的，除非到房地產(chǎn)泡沫最后崩潰?！　τ谶@些問題，最近的24號文件、359號文件、39號令，有了一個明確的態(tài)度。也就是說，中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該是消費(fèi)者的市場，是解決居民基本居住條件的市場。對于房地產(chǎn)市場投資者，當(dāng)然政策也不反對，但是既然是個人投資，是為了增加收入，那么個人投資房地產(chǎn)就得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就是按照市場的價格與機(jī)制來做。如果個人覺得這個房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險(xiǎn)過高，投資收益不理想自然進(jìn)入這個市場的人會減少。　　特別可喜的是，對于359號文件的第二套住房的界定，在各家商業(yè)銀行出臺細(xì)則之前，網(wǎng)上爭論得十分激烈，不少人總是希望按照自己的利益來出臺細(xì)則，提出各種各樣有利于自己的第二套住房界定的理由。但是，盡管這種第二套住房界定爭論十分激烈，最后國內(nèi)商業(yè)銀行的主流意見還是采取更為公允的方式對第二套住房作出了清楚的界定。甚至于，不少商業(yè)銀行提出家庭已經(jīng)購買過一套住房并付清貸款的，如果再購買住房要貸款也以第二套住房來界定?？梢哉f，這些界定看起來對購買第二套住房的人的要求不高，不就是增加一點(diǎn)兒首付嗎？不就是增加一點(diǎn)兒貸款利率嗎？但是就這樣一點(diǎn)點(diǎn)變動，對市場影響極大。足見目前房地產(chǎn)市場區(qū)分住房的消費(fèi)與投資的十分重要性，也足見目前房地產(chǎn)市場有多少人在房地產(chǎn)市場投資。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場如其他國家那樣對房地產(chǎn)投資有更多的限制條件，那么國內(nèi)居民對房地產(chǎn)市場投資肯定會更加減少了?？上嘈?，隨著政府信貸政策進(jìn)一步緊縮，隨著房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)一步完善，那么政府對房地產(chǎn)投資限制會更多。因?yàn)橹挥羞@樣，才能讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場真正持續(xù)健康發(fā)展?！　∵€有，就目前的房地產(chǎn)市場來說，由于這個市場是中國從來就沒有過的事情，房地產(chǎn)市場的制度規(guī)則是相當(dāng)不完善的，加上土地的公有制，讓房地產(chǎn)市場的利益關(guān)系更是復(fù)雜。這也讓我們的一些房地產(chǎn)企業(yè)利用房地產(chǎn)市場的制度缺陷瞞天過海。最近由《南方周末》披露出的張家界土地轉(zhuǎn)讓違規(guī)問題，說的就是地方政府一些官員如何與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合謀來侵占國家及民眾之利益?？梢哉f，一些房地產(chǎn)企業(yè)暴利基本上是這種合謀之結(jié)果。既然報(bào)道已經(jīng)把這些問題披露了出來，那么相關(guān)的職能管理部門也會知道其問題之要害，也預(yù)示著最近對房地產(chǎn)市場土地出售問題全面整頓新的高潮開始?！　∮忻襟w報(bào)道，深圳有一家較大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理攜款逃跑。還有媒體說，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，不僅預(yù)示著無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是中介機(jī)構(gòu)都面臨著資金鏈斷裂的問題，也預(yù)示這些地方的房價并非如政府公布的數(shù)據(jù)那樣陽光一片，反之可能會成為房地產(chǎn)市場價格調(diào)整的拐點(diǎn)。對此，盡管我們不能夠斷然結(jié)論，許多方面還得進(jìn)一步觀察，但是顯示出的問題意義是重大的。　　總之，國內(nèi)房價暴漲已經(jīng)有一些時候了，中國是不是只有上漲而不可下跌的房價呢？這豈不是與市場的基本規(guī)則相違背嗎？就如目前的股市一樣，早些時候不也是有許多人在說中國的股市會如何如何嗎？股市的價值應(yīng)該如何來重估嗎？但市場給予答案是誰也逃脫不了市場基本規(guī)律的，市場的價格永遠(yuǎn)是上下波動的，從來就沒有只漲不跌的價格。對于中國房地產(chǎn)市場，難道它能夠超越市場的基本法則嗎？　　樓市快速上漲價格會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)嗎　　對于當(dāng)前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一邊是政府部門公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場價格還在持續(xù)上漲。比如，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局近來發(fā)布的最新調(diào)查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，再創(chuàng)2006年以來的新高。二手房市場10月份70個大中城市住房銷售價格也同比上漲8.7％。而深圳與北京這樣一線城市房價上漲最快?！　×硪贿叄瑥拿襟w傳來的消息看，深圳樓市繼續(xù)著8月份以來的市場成交低迷狀況，10月份深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而曾經(jīng)以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著特區(qū)速度的深圳房價近來也開始松動?！　∨c深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。10月份，廣州十區(qū)商品住宅簽約量為4502套，較上月下降14.77％；其商品住宅均價為11973元／平方米，環(huán)比增長6.44％。進(jìn)入11月后，廣州樓市成交低迷狀況將更加嚴(yán)重?！　≡诒本┖蜕虾?，盡管房價依然堅(jiān)挺，但成交量成急劇萎縮之勢。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，11月5日至11日這一周，上海樓市盡管供應(yīng)量有一定幅度增加，但住宅類房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6％。　　同樣，在北京，住宅的成交量也在急劇萎縮。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月5日至11日這一周，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套?！　】吹竭@些數(shù)據(jù)，有人會問，早些時候快速上漲的房價是不是會出現(xiàn)根本性的逆轉(zhuǎn)？如果逆轉(zhuǎn)又在什么時候開始？如果不是逆轉(zhuǎn)，這種高房價下的成交量萎縮以及部分城市房價的下跌，是不是國內(nèi)房價上漲樓市的短暫喘息？　　對于這樣的現(xiàn)象、這樣的問題，如何來判斷、如何來回答？關(guān)于房價的社會評論之多，網(wǎng)絡(luò)關(guān)注度之高，相關(guān)文章的瀏覽量之大，說明不少值得深思的問題?！　∫皇怯捎诜績r快速上漲、目前房價過高，絕大多數(shù)民眾都希望過高的房價能夠有所下降。也就是說，快速上漲的房價逆轉(zhuǎn)是國內(nèi)絕大多數(shù)民眾的希望。二是過高的房價已經(jīng)激起了絕大多數(shù)民眾與房地產(chǎn)市場對抗的心理，這就使得已經(jīng)把房地產(chǎn)市場價格過高的經(jīng)濟(jì)問題開始轉(zhuǎn)化為社會問題及政治問題?？梢哉f，如果中央政府對此不能足夠重視，那么它給整個社會帶的問題會更多、更為嚴(yán)重。三是對房價上漲的松動，絕大多數(shù)民眾希望政府的政策能夠有所作為，但是根據(jù)過去幾年的經(jīng)驗(yàn)，民眾既希望但又不太敢相信政府的政策對房地產(chǎn)市場的作為。正是抱著這樣一些心態(tài)，太多人都對目前房地產(chǎn)市場形勢變化十分關(guān)注，特別是希望我們的媒體、我們的政府能夠給予他們一個清楚的答案?！　τ诋?dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，我們?nèi)绾蝸砝斫?，又是如何來判斷？大家?yīng)該從下幾個方面來思考?！　∫皇欠康禺a(chǎn)是一個生產(chǎn)周期性較長的行業(yè)，價格變化往往也會反映在較長周期中，因此，如果房地產(chǎn)市場價格發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，大家也不應(yīng)該太著急，不要希望有立竿見影的效果，而是要靜觀其變，這樣才能有利于個人根據(jù)自己實(shí)際情況作出合理的決策。　　二是房地產(chǎn)是不動產(chǎn)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場是由一個個分割的市場組成的，因此，各個房地產(chǎn)市場的價格變化也是不相同的。既然房地產(chǎn)是一個個分割的市場，因此各地房地產(chǎn)市場發(fā)展的程度、價格高低及漲跌程度也是不一樣的。因此，不同城市的民眾不可用同一標(biāo)準(zhǔn)、同一方式來判斷當(dāng)前各地的房地產(chǎn)市場形勢，而要根據(jù)各地不同的情況作出不同的分析。這樣不同地方的民眾才能夠?qū)ψ约核诘氖袌鲎鞒銮宄呐袛唷！　”热缯f，國內(nèi)一線城市早幾年的房價上漲快，特別是一些城市房地產(chǎn)炒作較嚴(yán)重，那么這些城市的房價泡沫成分就會高；而內(nèi)地一些城市，由于起步晚，發(fā)展慢，價格水平可能還停留在比較低的水平上，因此房價的泡沫成分也就可能小。在這樣的情況下，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格上的逆轉(zhuǎn)，它也應(yīng)該是一個一個地方、一個一個城市，而不是全國性逆轉(zhuǎn)。盡管從這兩年房地產(chǎn)市場增長情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本上掀起了全面投資過熱的高潮，但實(shí)際價格上漲差異性仍然很大。　　正是在上述意義上，國內(nèi)各地方房地產(chǎn)市場的調(diào)整，必須具備以下幾個條件?！　∫皇钱?dāng)?shù)胤績r早幾年的上漲幅度及將這種房價上漲幅度與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胫Ц端絹肀容^。如果房價上漲過快、上漲價格過高，與居民實(shí)際收入水平或購買能力差距大，那么居民消費(fèi)能力就小，房地產(chǎn)泡沫就會較大，那么這樣的地方房價調(diào)整就會快一些或早一些?！　《悄壳胺康禺a(chǎn)市場發(fā)展模式重新認(rèn)識并改變的程度。如果政府決心要改變目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，那么房地產(chǎn)市場的重大利益關(guān)系就得調(diào)整。對此，十七大報(bào)告已經(jīng)給出答案，住房就是民生。因此，從最近出臺的24號文件、359號文件及39號令來看，政府房地產(chǎn)市場發(fā)展模式將發(fā)生重大的調(diào)整。如果房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式有重大的調(diào)整，那么目前房地產(chǎn)市場的利益格局就會發(fā)生巨大的變化。盡管早幾年政府關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策有許多不理想之處，但是從這幾年的文件已經(jīng)可以看到這種利益關(guān)系調(diào)整的曙光。　　比如，對于房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，24號文件、359號文件、39號令，有了一個明確的態(tài)度。也就是說，中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該是消費(fèi)者的市場，應(yīng)該是解決居民基本居住條件的市場。對于房地產(chǎn)市場的投資者，當(dāng)然政府的政策也不反對，但是既然是個人投資，是為了增加收入，那么個人投資房地產(chǎn)就得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就是按照市場的價格與機(jī)制來做。在這樣的政策條件下，如果個人覺得這個房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險(xiǎn)過高、投資收益不理想自然進(jìn)入這個市場的人就會減少?！　∪钦绾伟岩恍┓康禺a(chǎn)市場的基本原則轉(zhuǎn)化成可操作的政策。房地產(chǎn)市場可以通過銀行信貸、稅收、住房保障等政策來調(diào)整。比如，359號文件對于第二套住房的界定。盡管這種第二套住房界定爭論十分激烈，最后國內(nèi)商業(yè)銀行的主流意見還是采取更為公允的方式對第二套住房給出了清楚的界定。這些界定，對購買第二套住房的投資者來說，市場準(zhǔn)入門檻并沒有提高多少，但其影響是相當(dāng)大的?！　Υ丝梢钥吹?，盡管就目前的情況來說，各家商業(yè)銀行對住房按揭貸款競爭十分激烈，但是國內(nèi)商業(yè)銀行在基本道義上仍然是站在絕大多數(shù)人利益一邊。再就是從商業(yè)銀行防范風(fēng)險(xiǎn)角度來看，國內(nèi)商業(yè)銀行這樣做也是有利防范其風(fēng)險(xiǎn)的，美國的次貸問題已經(jīng)給國內(nèi)商業(yè)銀行敲響了警鐘?！　⊥瑫r，我們也應(yīng)該看到，359號文件對目前房地產(chǎn)市場住房的消費(fèi)與投資的區(qū)分，不僅提高了房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場的門檻，也增加了房地產(chǎn)的投資者進(jìn)入這個市場的成本。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場如其他國家那樣對房地產(chǎn)投資有更多的限制條件的話，那么國內(nèi)居民對房地產(chǎn)市場投資肯定會更加減少了。現(xiàn)在的問題是，不僅對國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資者要有比較多的限制，而且要對境外的進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場的投資者進(jìn)行嚴(yán)格的限制，甚至于采取嚴(yán)格禁止的原則，而不是目前所采取的居住原則。如果這樣，房地產(chǎn)市場的投資需求減少，房地產(chǎn)市場發(fā)生較大的變化就容易了。　　可以相信，隨著政府信貸政策進(jìn)一步緊縮，隨著房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)一步完善，那么政府對房地產(chǎn)投資限制會更多。只有這樣才能讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場真正持續(xù)健康發(fā)展，才能真正讓國內(nèi)民眾的居住水平或居住福利水平不斷地增加。這應(yīng)該是落實(shí)黨的十七大報(bào)告的重要方面?！　∪绻沁@樣，我想這些條件已經(jīng)在向有利于絕大多數(shù)民眾的方向調(diào)整。特別是黨的十七大報(bào)告，明確地指出了住房的民生性，指出了房地產(chǎn)市場發(fā)展就是如何來保障居民的基本居住權(quán)利的問題。因此，我們應(yīng)該相信中央政府一定會努力化解目前房地產(chǎn)市場的矛盾與問題，來保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這些就是國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速上漲價格能否逆轉(zhuǎn)的條件?！　　?/pre>




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　　沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。房價快速上漲還會持續(xù)下去嗎；房價的下跌對誰影響最大，房價是住房平民化的核心，開發(fā)商為何不愿把房價降下來，房地產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)入完全公共決策程序，重構(gòu)中國的房地產(chǎn)金融體系，中國住房保障體系如何確立？





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