專家釋法之公民與房地產(chǎn)法

前言

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，不僅極大地提高了我國(guó)的綜合國(guó)力和顯著改善了人民的物質(zhì)與文化生活，而且也成為推動(dòng)我國(guó)法治建設(shè)“再上層樓”的巨大動(dòng)力。1997年召開的中國(guó)共產(chǎn)黨第十五次全國(guó)代表大會(huì)，把“依法治國(guó)”確立為治國(guó)的基本方略，將“建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家”確定為社會(huì)主義現(xiàn)代化的重要目標(biāo)，并提出了建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的重大任務(wù)；1999年，“中華人民共和國(guó)實(shí)行依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家”載入了憲法；2004年，“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”載人憲法。目前，中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系已經(jīng)基本形成，為依法治國(guó)、建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家、實(shí)現(xiàn)國(guó)家的長(zhǎng)治久安提供了有力的法治保障。全面推進(jìn)具有中國(guó)特色的社會(huì)主義法制建設(shè)事業(yè)，不僅需要培養(yǎng)和造就大批的法律專門人才，而且也有賴于全體公民法律意識(shí)的樹立和提高。開展各種形式的法治宣傳和教育，就是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的有效途徑。改革開放以來，黨和政府十分重視積極推動(dòng)在全體公民中樹立法治觀念。從1985年起，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)先后通過了五個(gè)在全民中普及法律知識(shí)的決定，并已連續(xù)實(shí)施完成了四個(gè)五年的普法規(guī)劃。黨的十六大報(bào)告中明確提出，加強(qiáng)法制宣傳教育，提高全民法律素質(zhì)，尤其要增強(qiáng)公職人員的法制觀念和依法辦事能力。為此，黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人率先垂范，儀中上中央政治局就先后組織了20多次有關(guān)法治的集體學(xué)習(xí)。這對(duì)于推動(dòng)全社會(huì)學(xué)習(xí)法律知識(shí)、樹立法治觀念，起到良好的示范作用。同時(shí)，國(guó)家組織開展各種形式的法治宣傳教育活動(dòng)，還把每年的12月4日（即現(xiàn)行憲法頒布日）確定為中國(guó)的法制宣傳日。

內(nèi)容概要

　　如何識(shí)破房地產(chǎn)廣告中的欺詐陷阱？如何簽訂一份安全而叉滿意的房屋買賣合同？在房地產(chǎn)交易中需要繳納哪些稅費(fèi)？怎樣處理好業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系？安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！在實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的過程中，切實(shí)維護(hù)好買房人的合法權(quán)益，在目前情況下，絕非易事。面對(duì)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位的開發(fā)商，面對(duì)某些政府部門的錯(cuò)位管理和不作為，最好的方式就是掌握和運(yùn)用法律的武器去積極應(yīng)對(duì)相關(guān)的問題?！　”M管我國(guó)這方面的立法還有明顯的不足，但是，只要大家都有自覺用法和守法的意識(shí)，再輔之以公正的司法救濟(jì)，相信您的“住房夢(mèng)”一定能夠順利實(shí)現(xiàn)。這就是我們貢獻(xiàn)給大家《公民與房地產(chǎn)法》這本小書的目的，希望它能成為您處理房地產(chǎn)關(guān)系的參鑒工具。

作者簡(jiǎn)介

石景光，研究生學(xué)歷，北京匯智億通文化傳播發(fā)展公司法務(wù)室總編，北京恒源律師事務(wù)所特約顧問，現(xiàn)任職于北京化工大學(xué)文法學(xué)院。

書籍目錄

第一編 房地產(chǎn)交易法律制度一、房屋銷售廣告二、商品房現(xiàn)售三、商品房預(yù)售四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記五、維權(quán)救濟(jì)六、房屋租賃第二編 物業(yè)管理與服務(wù)法律制度一、物業(yè)管理與服務(wù)二、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)四、住宅專項(xiàng)維修資金第三編 房地產(chǎn)稅收法律制度一、營(yíng)業(yè)稅法二、契稅法三、印花稅法四、房產(chǎn)稅法五、個(gè)人所得稅法六、土地增值稅法第四編 住房保障法律制度一、經(jīng)濟(jì)適用房二、廉租房第五編 城市房屋拆遷法律制度一、拆遷與補(bǔ)償安置二、房屋拆遷估價(jià)三、拆遷糾紛的解決第六編 其他相關(guān)法律制度一、住房信貸和置業(yè)擔(dān)保二、房地產(chǎn)中介

章節(jié)摘錄

（9）房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。（10）房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。【案例】無錫某房地產(chǎn)開發(fā)商，在商品房預(yù)售前打出房地產(chǎn)廣告，聲稱該小區(qū)擁有一塊近400多平方米的綠地，小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園。消費(fèi)者購(gòu)房后，發(fā)現(xiàn)原定綠地處蓋上了其他建筑，小區(qū)內(nèi)也沒有幼兒園，許多消費(fèi)者認(rèn)為受了該房地產(chǎn)開發(fā)商的欺騙，向市消委會(huì)投訴，要求討個(gè)說法。房地產(chǎn)開發(fā)商以經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)為由，不予解決。【解析】該房地產(chǎn)廣告宣傳存在著嚴(yán)重的虛假、夸大問題，侵害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3.房地產(chǎn)廣告中不得含有哪些內(nèi)容？【答】《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》對(duì)此類廣告的內(nèi)容，作了以下禁止性規(guī)定：（1）房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。（2）預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。（3）房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。（4）房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。【案例】常熟某房地產(chǎn)公司在銷售美麗園樓盤的廣告宣傳中，以“風(fēng)水旺地、梅李福地”、“孕育無限升值前景、地段升值潛力無限”、“15分鐘直達(dá)市區(qū)”等廣告語(yǔ)為內(nèi)容，以此吸引消費(fèi)者?！窘馕觥繉?duì)照《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，該廣告的違法內(nèi)容明顯在擾亂消費(fèi)者的判斷。

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