物業(yè)管理綜合能力

內(nèi)容概要

　　《全國物業(yè)管理師資格考試用書:物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師考試其中一門課程教材，《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》施行后，國家對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準入制度，須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》。2010年物業(yè)管理師資格考試的具體時間是2010年10月23日－24日?！　∥飿I(yè)管理師考試分四門課程，分別是《全國物業(yè)管理師資格考試用書:物業(yè)管理實務(wù)》《物業(yè)管理基本制度與政策》《物業(yè)經(jīng)營管理》和《全國物業(yè)管理師資格考試用書:物業(yè)管理綜合能力》?！　∵@套考試用書由亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心組編，資深培訓師張海港主編?！　埡８凼潜本﹣喬d業(yè)物業(yè)管理咨詢顧問有限公司執(zhí)行董事；北京亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心主任；《物業(yè)教育資訊》專刊總編；《中國房地信息》雜志特約專欄撰稿人；中物協(xié)注冊物業(yè)管理師培訓客座教授，2006至2009年全國巡講注冊物業(yè)管理師課程六十余場，累計培訓近萬人次。

作者簡介

　　亞太教育物業(yè)管理研究中心在物業(yè)管理理論研究及職業(yè)教育培訓方面有非常豐富的實踐經(jīng)驗和行業(yè)影響力。僅在2007和2008兩個年度內(nèi)，就承接物業(yè)管理課題研究10余項。2009年承接了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理保障體系研究》的部級研究課題，2010年承接了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《舊城區(qū)物業(yè)管理機制研究》的國家部級重點課題?！　≈行闹骶幜俗》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會保障部物業(yè)管理考試輔導教材5本，其他物業(yè)管理類圖書資料16本?！　≈行脑谖飿I(yè)管理考試認證培訓領(lǐng)域更是有巨大優(yōu)勢，無論是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）認證的注冊物業(yè)管理師，還是人力資源和社會保障部（原勞動部）認證的物業(yè)管理師/助師，已累計培訓物業(yè)企業(yè)在職人員和高校學生17000余人，其中給參加了考試培訓的1300余位北京高校學生推薦安排了工作。　　數(shù)據(jù)表明，全國平均每5家物業(yè)企業(yè)中的高層管理人員中有2位參加過我們的培訓，而在北京4000余家物業(yè)企業(yè)中，平均每個物業(yè)企業(yè)中就有3位企業(yè)管理人員參加了我們的培訓！其主辦的《物業(yè)教育資訊》更是有巨大的讀者群，在物業(yè)行業(yè)中有著非常廣泛的影響力?！　∧壳埃瑏喬逃飿I(yè)管理研究中心已形成了集物業(yè)管理行業(yè)資訊、學術(shù)研究、咨詢顧問、書籍出版、物業(yè)企業(yè)服務(wù)、行業(yè)人才交流及職業(yè)培訓為一體的文化傳播中心。

書籍目錄

第一章　經(jīng)濟學基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　需求、供給與局部均衡價格理論第二節(jié)　彈性理論第三節(jié)　生產(chǎn)理論第四節(jié)　成本理論第五節(jié)　市場失靈第六節(jié)　經(jīng)濟學基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應用第二章　管理學基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　管理與管理學第二節(jié)　管理的基本職能第三節(jié)　市場營銷管理第四節(jié)　企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略第五節(jié)　創(chuàng)新管理第六節(jié)　管理學基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應用第三章　心理學基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　梅奧的霍桑實驗及人群關(guān)系理論第二節(jié)　現(xiàn)代激勵理論第三節(jié)　勞動者心理與群體心理第四節(jié)　個性心理差異與管理第五節(jié)　心理學基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應用第四章　公共關(guān)系基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　公共關(guān)系基礎(chǔ)知識第二節(jié)　人際關(guān)系概述第三節(jié)　建立、維持和發(fā)展人際關(guān)系的原則和方法第四節(jié)　公共關(guān)系基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應用第五章　行政管理學基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　行政管理概論第二節(jié)　工商行政管理概論第三節(jié)　物業(yè)管理的行政管理第六章　法律基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　法學基礎(chǔ)知識第二節(jié)　民法基礎(chǔ)知識第三節(jié)　合同法基礎(chǔ)知識第四節(jié)　物權(quán)法基礎(chǔ)知識第五節(jié)　法律基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應用第七章　統(tǒng)計學基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　物業(yè)統(tǒng)計概述第二節(jié)　物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的搜集和整理第三節(jié)　統(tǒng)計指標第八章　保險基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　概述第二節(jié)　保險的類型第三節(jié)　保險合同第四節(jié)　保險險種及保險公司的選擇第五節(jié)　物業(yè)管理中的保險事務(wù)第九章　社會學基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　社會學基本概念第二節(jié)　社會文化第三節(jié)　個人社會化第四節(jié)　社會組織第五節(jié)　社會群體與社區(qū)第六節(jié)　社會學在物業(yè)管理中的運用第十章　建筑工程基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　建筑和構(gòu)成建筑的基本要素第二節(jié)　建筑材料第三節(jié)　建筑識圖基本知識第四節(jié)　建筑構(gòu)造第十一章　建筑設(shè)備基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　建筑給水、排水設(shè)備第二節(jié)　通風、空氣調(diào)節(jié)及供暖設(shè)備第三節(jié)　建筑供、配電系統(tǒng)設(shè)備第四節(jié)　建筑電氣照明設(shè)備第十二章　建筑智能化基礎(chǔ)知識與應用第一節(jié)　建筑智能化系統(tǒng)概述第二節(jié)　火災自動報警控制系統(tǒng)第三節(jié)　保安監(jiān)控系統(tǒng)第四節(jié)　照明控制系統(tǒng)第五節(jié)　給水排水控制系統(tǒng)第六節(jié)　熱交換系統(tǒng)第七節(jié)　空調(diào)控制系統(tǒng)第八節(jié)　集成控制系統(tǒng)第九節(jié)　建筑智能化基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應用附錄1：《物業(yè)管理綜合能力》考試模擬習題附錄2：《物業(yè)管理綜合能力》考試模擬習題參考答案

章節(jié)摘錄

　　物業(yè)管理綜合能力　　第一章經(jīng)濟學基礎(chǔ)知識與應用物業(yè)管理綜合能力　　第一節(jié)需求、供給與局部均衡價格理論　　一、需求 【B級】　?。ㄒ唬﹤€人需求　　個人需求是表示在某一特定時間內(nèi)，在各種可能的價格下，一個人將購買的某種商品的各種數(shù)量。　　個人對于商品的需求具備兩個條件：第一，個人具有購買意愿；第二，個人具有支付能力。沒有支付能力的購買意愿只是自然需要而不構(gòu)成需求。　　在一般情況下，消費者的需求量與其價格之間呈現(xiàn)出相反的變化趨勢。即需求量與價格呈反方向變化，這一特征被稱為需求法則。需求法則表述如下：假定其他條件不變，商品的需求量與價格呈反方向變化：價格上升，需求量下降；價格下降，需求量上升?！　∑渌唐穬r格的變化對消費者所購買的商品需求的影響分商品是替代品還是補充品而有所不同。替代品是指消費者中可以相互替代滿足消費者某種欲望的商品。補充品是指消費中可以相互補充以滿足消費者某種欲望的商品?！　。ǘ┦袌鲂枨蟆　∈袌鲂枨笫侵冈谀骋惶囟ㄊ袌龊湍骋惶囟〞r期內(nèi)，所有購買者在各種可能的價格下將購買的某種商品的各種數(shù)量?！　∮捎谑袌鲂枨笫莻€人需求的加總，因此，凡是影響個人需求的因素都會影響市場需求。此外，市場需求還受消費者人數(shù)多寡的影響?！　∨c個人需求曲線的形狀相同，市場需求曲線也是向右下方傾斜的。　　二、供給 【A級】　　廠商的供給是指在某一特定時期內(nèi)，生產(chǎn)者在各種可能的價格下能夠出售的某種商品的各種數(shù)量?！　〔还苁蔷€性的供給函數(shù)還是非線性的供給函數(shù)，除了某些特殊的資源，如土地、勞動等，多數(shù)商品的供給曲線是向上方傾斜的。由于某些特殊資源的供給量與價格不一定呈同方向變化，因此并不存在供給法則?！　∪?、局部均衡價格 【B級】　?。ㄒ唬┚鈨r格與均衡數(shù)量　　要說明一種商品的價格的確定，就必須將需求和供給結(jié)合起來考慮。在某種商品的可能的價格中，必有買者和賣者共同接受的價格。在這個價格下，需求量等于供給量，從而使商品的市場達到一種平衡。達到市場均衡時的價格稱之為均衡價格，達到市場均衡時的數(shù)量稱為均衡數(shù)量。由市場需求函數(shù)與市場供給函數(shù)可以求出均衡價格與均衡數(shù)量。　?。ǘ╆P(guān)于均衡點的討論　　均衡點的存在性。如需求曲線與供給曲線在第一象限存在交點，則存在均衡點?！　【恻c的唯一性。所謂均衡點的唯一性是指只存在唯一的均衡價格與均衡數(shù)量。　　均衡點的穩(wěn)定性。當價格略微偏離均衡點時，如果由于市場的力量或其他經(jīng)濟機制的作用，使價格能自動地逼近并達到均衡點，則該均衡點是穩(wěn)定的?！　　　〉诙?jié)彈性理論　　　一、需求彈性 【B級】　　需求彈性是指由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量作出反應的程度。從理論上分析，可以對影響需求的任何變量的彈性進行考察，但由于其中一些因素難以量化，因此通?？疾斓臑樾枨蟮膬r格彈性、需求的交叉性和需求的收入彈性。而需求的價格彈性具有代表性，因此我們僅討論需求的價格彈性，并按通常習慣稱之為需求彈性?！　∩唐返男枨髲椥允遣煌?，通常用需求彈性系數(shù)來表示需求彈性的大小。需求彈性系數(shù)是需求量變動率與價格變動率的比值。　?。ㄒ唬├斫庑枨髲椥院托枨髲椥韵禂?shù)的要點　?。?）需求彈性是指價格變動所引起的需求量變動的程度，即需求量變動對價格變動的反應程度。價格是自變量，需求量是因變量?！　。?）需求彈性系數(shù)是指需求量變動率與價格變動率的比值，而不是需求量變動絕對量與價格變動絕對量的比值，這樣可以排除計量單位。　?。?）需求彈性數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負值，這取決于有關(guān)兩個變量的變動方向。若他們同方向變動，則Ed為正值；反之，Ed為負值。實際運用時，為方便起見一般都取其絕對值，Ed的絕對值表示變動程度的大小?！　。?）同一條需求曲線上不同點的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同?！　。ǘ┬枨髲椥缘姆诸惙秶　∫訣d表示需求彈性的大小，一般情況下，不同類商品的需求彈性也是不同的，為了揭示某種商品及其在某一價格的彈性高低，通常根據(jù)需求彈性系數(shù)大小進行分類：　　1?| Ed | ＝ 0，表明無論價格如何變動，需求量都固定不變，始終有△Q ＝ 0，需求曲線是一條與橫軸垂直的線，此時稱需求完全無彈性，或稱需求彈性為零?！　??| Ed | ＝ ∞，表明在價格既定的條件下，需求量是無限的，需求曲線為一條與橫軸平行的直線，此時稱需求有完全彈性。　　3?| Ed | ＝ 1，表明價格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應減少（或增加）相同的比率，需求曲線為一條正雙曲線，此時稱需求為單一彈性。　　4?| Ed | > 1，表明價格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應減少（或增加）更大的比率，需求曲線比較平坦，此時稱需求富有彈性?！　?? 0 < | Ed | < 1，表明需求量變動比率的絕對值小于價格變動比率的絕對值，需求曲線比較陡峭，此時稱需求缺乏彈性?！　。ㄈ┯绊懶枨髲椥缘闹饕蛩亍　??商品的替代品數(shù)目和可替代程度。一般而言，如果某種商品的替代品數(shù)目很多，則該商品的需求很可能是富有彈性的?！　??消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例?！　??商品本身用途的多用性。某種商品的用途越多，其需求彈性越大?！　??商品的耐用程度。商品越是耐用，需求彈性越小?！　??時間的長短。需求彈性是指時間的函數(shù)，會隨時間的變化而變化。一般而言，時間越長，消費者和廠商越容易找到新的替代品，因而需求也越有彈性?！　。ㄋ模┬枨蟮狞c彈性系數(shù)　　需求的點彈性系數(shù)（用E表示）是指需求曲線上任一點的彈性系數(shù)，它可以根據(jù)弧彈性系數(shù)的方法再求極限得出：E=limΔP→0ΔQΔPPQ=dQdPPQ（五）需求彈性與消費支出（或銷售收入）之間的關(guān)系　　若某種商品的需求富有彈性，則價格與消費者支出呈反方向變動?！　∪裟撤N商品的需求為單一彈性，此時的價格P與需求量Q的乘積為定值，因此價格變化與消費者支出（或銷售者收入）無關(guān)?！　∪裟撤N商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出呈同方向變動?！　《⒐┙o彈性 【B級】　　供給彈性是指由于影響供給的因素發(fā)生變化后，供給量作出反應的程度。一般考察的是供給的價格彈性，通常用供給價格彈性系數(shù)來表示價格變動引起供給量變動的程度。一條供給曲線上不同點的供給價格系數(shù)大小并不一定相同?！　」┙o價格彈性系數(shù)是供給量變動率與價格變動率的比值，以Es表示。　　1?Es?。?0，表明無論價格如何變動，供給量都固定變動，此時稱供給完全無彈性，或稱供給價格彈性為零?！　??Es ＝ ∞，表明在價格既定的條件下，供給量是無限的，此時稱供給價格彈性無窮大，或稱供給有完全彈性?！　??Es ＝ 1，表明價格每提高（或降低）一定比率，則供給量相應增加（或減少）相同比率，此時稱供給為單一彈性。若供給曲線是以坐標原點為起點的一條直線，則該供給曲線上任一點的價格彈性系數(shù)都是1?！　??Es > 1，表明價格每提高（或降低）一定比率，則供給量相應增加（或減少）更大的比率，供給曲線比較平坦，此時稱供給富有彈性?！　??0 < Es < 1，表明供給量變動率的絕對值小于價格變動比率的絕對值，供給曲線比較陡峭，此時稱供給缺乏彈性?！　∮绊懝┙o價格彈性的主要因素：　　與需求彈性有所不同，影響供給價格彈性大小的因素主要表現(xiàn)在兩個方面：一是從廠商供應能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期方面考慮，時期長短是決定供給價格彈性大小的主要因素；二是從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品的售價取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價格彈性的大小?！　≡诤芏痰臅r間內(nèi)，廠商能夠提供給市場的產(chǎn)品量，僅限于已生產(chǎn)的產(chǎn)品存量，供給量無法隨價格變動而變動，因此供給價格彈性為零。同樣，對于生產(chǎn)周期較長的產(chǎn)品，即使價格上漲，在極短時期內(nèi)也無法形成現(xiàn)實供給，因而影響供給價格彈性。　　　第三節(jié)生產(chǎn)理論　　　　一、生產(chǎn)及生產(chǎn)函數(shù) 【C級】　　生產(chǎn)：是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程?！　∥鞣浇?jīng)濟學一般將生產(chǎn)中各種資源投入概括為勞動、土地、資本以及管理者才能等，統(tǒng)稱為生產(chǎn)要素。其要素可簡化為勞動（L）和資本（K）兩種TP＝Q＝f(L,K) ，若資本K固定不變，則Q＝f(L)。　　二、可變比例與邊際收益遞減規(guī)律 【A級】　?。ㄒ唬┛偖a(chǎn)量、平均產(chǎn)量、邊際產(chǎn)量　　總產(chǎn)量是指一定量的可變要素投入與固定要素投入組合所生產(chǎn)的全部產(chǎn)量?！　∑骄a(chǎn)量是指每單位可變要素平均生產(chǎn)的產(chǎn)量?！　∵呺H產(chǎn)量是指可變生產(chǎn)要素每增加一個單位所增加的產(chǎn)量。　?。ǘ┻呺H收益遞減規(guī)律　　邊際收益遞減規(guī)律是指在技術(shù)水平不變的條件下，其他要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使總產(chǎn)量遞增；當要素增加到一定限度后，雖然總產(chǎn)量繼續(xù)增加，但增加的產(chǎn)量逐漸遞減；超過了一定界限繼續(xù)增加可變要素的投入，將使總產(chǎn)量減少。　　假設(shè)資本等要素投入固定不變，隨著勞動量的增加，最初總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量都是遞增的，但各自增加到一定程度之后就分別遞減。總產(chǎn)量曲線、平均產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線均表現(xiàn)出先升后降的特征?！　‘攧趧右氐耐度朐黾拥绞惯呺H產(chǎn)量為零時，總產(chǎn)量達到最大值。此后邊際產(chǎn)量為負，總產(chǎn)量將絕對減少?！　∪⒌犬a(chǎn)量曲線分析與投入量的最優(yōu)組合 【C級】　?。ㄒ唬┑犬a(chǎn)量曲線　　等產(chǎn)量曲線是指勞動和資本這兩種生產(chǎn)要素投入的不同數(shù)量組合所能獲得相同產(chǎn)量的生產(chǎn)函數(shù)曲線?！　。ǘ┻呺H技術(shù)替代率　　邊際技術(shù)替代率是指在等產(chǎn)量曲線上兩種要素相互替代的比率?！　。ㄈ┑瘸杀厩€　　同一條等產(chǎn)量曲線上的不同要素組合，可能會有不同的成本支出。生產(chǎn)要素的組合受成本因素的約束。等成本曲線是指在生產(chǎn)要素價格既定的情況下，生產(chǎn)者以一定量的費用支出所能購買到的兩種生產(chǎn)要素所有可能數(shù)量組合的集合?！　。ㄋ模┩度肓康淖顑?yōu)組合　　成本一定時產(chǎn)量最大（或者產(chǎn)量一定時成本最?。┑囊赝度肓孔顑?yōu)組合，該切點既是等產(chǎn)量曲線上的點，又是等成本線上的點?！　∷摹⑸a(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報酬 【A級】　　生產(chǎn)規(guī)模是指一定量生產(chǎn)要素投入所能獲取的最大產(chǎn)出量。　　規(guī)模報酬是指在技術(shù)水平不變的條件下，當各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生產(chǎn)規(guī)模擴大時產(chǎn)量變化的情況。人們經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)，規(guī)模報酬存在遞增、不變和遞減三個階段。即隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴大，最初會使產(chǎn)量的增加大于生產(chǎn)規(guī)模的擴大；當規(guī)模擴大使生產(chǎn)達到規(guī)模經(jīng)濟后，規(guī)模報酬保持不變；繼續(xù)擴大生產(chǎn)規(guī)模并超過一定限度后，則會使產(chǎn)量的增加小于生產(chǎn)規(guī)模的擴大，規(guī)模報酬出現(xiàn)遞減?！　‘斏a(chǎn)要素價格固定不變時，規(guī)模報酬遞增、不變和遞減分別對應于平均成本遞減、不變和遞增?！　。ㄒ唬﹥?nèi)在經(jīng)濟與內(nèi)在不經(jīng)濟　　內(nèi)在經(jīng)濟是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量增加和成本降低。　　內(nèi)在不經(jīng)濟是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量減少和成本增加?！　。ǘ┩庠诮?jīng)濟與外在不經(jīng)濟　　外在經(jīng)濟是指整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴大以后的個別廠商帶來的產(chǎn)量增加和成本降低?！　⊥庠诓唤?jīng)濟是指整個生產(chǎn)規(guī)模擴大以后使個別廠商的產(chǎn)量減少和成本增加?！　。ㄈ┻m度規(guī)?！　S商的適度規(guī)模是指正好使收益（出售產(chǎn)品所獲得的收入）遞增達到最大時的生產(chǎn)規(guī)模。　　五、生產(chǎn)可能性曲線和最大收益產(chǎn)量組合 【C級】　　（一）生產(chǎn)可能性曲線和邊際轉(zhuǎn)換率　　生產(chǎn)可能性曲線是指在技術(shù)水平既定的條件下，投入的資源都能得到充分利用時所生產(chǎn)的各種商品最大可能的數(shù)量組合。　?。ǘ┑仁找婢€與最大收益產(chǎn)量組合　　等收益線是指在兩種商品的價格既定時，能獲得相同銷售收入的兩種商品的各種數(shù)量組合。只有在生產(chǎn)可能性曲線與等收益線相切的切點上的兩種商品的數(shù)量組合是生產(chǎn)可能性曲線上可以獲得最大銷售收入的產(chǎn)量組合?！　　　〉谒墓?jié)成本理論　　一、基本概念 【A級】　　經(jīng)濟學中的成本概念是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和。商品的銷售收入正好能補償經(jīng)濟成本時，廠商獲得了正常利潤。若銷售收入超過經(jīng)濟成本，則廠商可獲得超過正常利潤的經(jīng)濟利潤，即超額利潤。成本和利潤的相互關(guān)系可用以下關(guān)系式表示：　　經(jīng)濟成本＝會計成本（顯見成本）＋隱含成本　　經(jīng)濟利潤＝銷售收入－會計成本－隱含成本　　二、成本分析 【C級】　　在成本分析中，主要區(qū)分總成本、平均成本和邊際成本?！　。ㄒ唬┛偝杀?、平均成本和邊際成本　　總成本TC是指廠商在一定時期內(nèi)生產(chǎn)一定量產(chǎn)品所需的成本總和，它隨產(chǎn)量的增加而增加。總成本可分為固定成本TFC和可變成本TVC?！　∑骄杀続C是指每生產(chǎn)一單位產(chǎn)品平均所需的成本。　　AC=TFCQ　　邊際成本MC是指每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量?！　C=ΔTCΔQ　　（二）成本曲線的特征及其相互關(guān)系　　1?在一定的產(chǎn)量水平點，總可變成本存在著一個拐點。TVC曲線的這一特征來源于邊際報酬遞減規(guī)律。　　2?平均可變成本AVC曲線呈U形，隨產(chǎn)量增加而先降后升的特征?！　〕杀厩€的特征及其相互關(guān)系如下圖所示?！　。ㄈ┦找媾c利潤最大化原則 【C級】　　1?總收益、平均收益與邊際收益　　總收益是指廠商銷售一定量產(chǎn)品所得到的全部收入。　　平均收益是指廠商銷售一定量產(chǎn)品時平均每一單位產(chǎn)品所得到的收入?！　∵呺H收益是指每增加一單位的產(chǎn)品銷售量所增加的總收益?！　??利潤最大化原則　　利潤是總收益與總成本（經(jīng)濟成本）的差額?！　∵呺H收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則?！　〗?jīng)濟學家和會計師以不同的方法來看待成本，而企業(yè)的管理者在經(jīng)營過程中，應以綜合的視角看待成本，既考慮了生產(chǎn)成本，又兼顧了機會成本，從而有利于其決策的科學性。　　　　第五節(jié)市場失靈　　　　市場條件下的價格機制并非總是有效的，對于價格機制在某些領(lǐng)域不能起有效作用的情況我們稱為市場失靈。市場失靈是指市場在這種場合不能提供符合社會效率條件的商品或勞務(wù)。導致市場失靈的原因主要有壟斷的存在、非對稱信息、外部性以及公共產(chǎn)品等?！　∫?、非對稱信息 【A級】　　非對稱信息指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握信息多一些，另一方掌握信息少一些。　?。ㄒ唬┠孢x擇　　逆選擇是指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出市場。當交易雙方的其中一方對于交易可能出現(xiàn)的風險狀況比另一方知道得更多時，便會產(chǎn)生逆選擇問題?！　。ǘ〉滦袨椤　〉滦袨槭侵競€人在獲得保險公司的保險后，缺乏提防行動，而采取更為冒險的行為，使發(fā)生風險的概率增大的動機。敗德行為也稱為道德公害。敗德行為產(chǎn)生的原因是非對稱信息。敗德行為會破壞市場運作，嚴重的情況下會使某些服務(wù)的私人市場難以建立。敗德行為的解決辦法只能是通過某些制度設(shè)計使當事人約束自身行為。　?。ㄈ┪腥恕砣藛栴}　　由于企業(yè)所有者與經(jīng)理或工人所追求的目標不同，并且他們所掌握的信息不對稱，因而產(chǎn)生了委托人——代理人問題。它是由于委托人不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，是經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標而以犧牲所有者的利益為代價?！　《?、外部性 【B級】　　外部性是指個人（包括自然人與法人）經(jīng)濟活動對他人造成的影響而又未將這些影響計入市場交易的成本與價格之中。外部性分為有利的外部性（正外部性）和有害的外部性（負外部性）。有利的外部性是某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。有害的外部性是某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經(jīng)濟的人卻沒有為此承擔成本?！　⊥獠啃约捌浜蠊梢圆扇〉南嚓P(guān)措施：　　1?政府干預　　2?明確所有權(quán)　　通過明確所有權(quán)而解決外部性的措施是在所有權(quán)明確化的基礎(chǔ)上通過市場交易的。　　3?合并企業(yè)　　4?共有財產(chǎn)的重新構(gòu)造　　　　第六節(jié)經(jīng)濟學基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應用　　　　一、需求、供給與市場均衡價格理論在物業(yè)管理中的應用 【A級】　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理需求　　物業(yè)管理需求可以從以下幾個方面進行理解：　　1?物業(yè)管理是一種以服務(wù)為主要內(nèi)容的特殊商品，物業(yè)管理的需求主要有某個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的統(tǒng)一需求和整個物業(yè)管理市場的多樣化需求這兩種形式。　　2?某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)和需求主要表現(xiàn)在對物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平等方面。　　3?對物業(yè)管理服務(wù)的需求也符合一般商品的需求法則，物業(yè)管理服務(wù)價格高，則對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容需求也會相對減少，對物業(yè)管理服務(wù)水平要求也會相應的降低?！　??從整個物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務(wù)的價格很高，就可能會迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實施自管。這樣就會使整個物業(yè)管理需求量減少，物業(yè)管理市場整體規(guī)模也會縮小?！　??對物業(yè)管理服務(wù)的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會相應發(fā)生變化?！　。ǘ┪飿I(yè)管理供給　　1?物業(yè)管理服務(wù)是商品，滿足商品供給的一般規(guī)律。價格越高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越愿意提供服務(wù)內(nèi)容更多、檔次與水平更高的物業(yè)管理服務(wù)?！　??單個物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)受多種因素影響?！　??物業(yè)管理市場的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整個市場的規(guī)模和水平?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理市場均衡價格　　物業(yè)管理服務(wù)的總供給量等于市場總需求量時，便實現(xiàn)了物業(yè)管理市場均衡。當出現(xiàn)過度需求時，存在著物業(yè)管理服務(wù)價格上漲的壓力；當供給量大于市場對物業(yè)管理服務(wù)需求時，又存在著降價的壓力。而物業(yè)管理市場供給量與需求量相等時的物業(yè)管理服務(wù)價格就是物業(yè)管理市場的均衡價格?！　《?、彈性理論在物業(yè)管理中的應用 【B級】　　物業(yè)管理服務(wù)的需求彈性主要是指對物業(yè)管理需求的各個因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務(wù)的需求量所發(fā)生相應變化的程序的比值?！　∥飿I(yè)管理服務(wù)的價格需求彈性是指物業(yè)管理服務(wù)的需求量的變化程序?qū)ξ飿I(yè)管理服務(wù)本身價格變動的反應程度的比值?！　∥飿I(yè)管理服務(wù)的需求的收入彈性是指物業(yè)管理服務(wù)的需求量對于業(yè)主收入變動的反應程度?！　∪?、生產(chǎn)理論、成本理論在物業(yè)管理中的應用 【A級】　　物業(yè)管理服務(wù)的提供具有價值和使用價值。物業(yè)管理服務(wù)價格的確定是以物業(yè)管理服務(wù)本身的內(nèi)在價值或成本為核心，物業(yè)管理服務(wù)的價格或收益，應以不低于物業(yè)管理服務(wù)的成本為限，否則就會產(chǎn)生虧損?！　∥飿I(yè)管理服務(wù)具有一定的規(guī)模經(jīng)濟性，即在一定的物業(yè)管理規(guī)模內(nèi)，隨著物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模的增大，每增加一單位的物業(yè)管理服務(wù)，其產(chǎn)生的單位成本是降低的。但超過了企業(yè)所能承受的規(guī)模，就會產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)象?！　∷?、物業(yè)管理市場失靈與政府調(diào)節(jié) 【A級】　　物業(yè)管理市場中非對稱信息的存在，會導致物業(yè)管理市場失靈。解決失靈問題通?？梢哉{(diào)置健全的激勵制度和監(jiān)督體系。同時，加強指導與監(jiān)管力度，建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)等?！　≡谖飿I(yè)管理過程中，也存在著外部性現(xiàn)象，有正外部性和負外部性之分，對于正外部性問題，政府可以通過某種措施給予適當?shù)募睿粚τ谪撏獠啃詥栴}，可以通過經(jīng)濟手段、行政手段等加以克服或弱化。

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