物業(yè)管理基本制度與政策

內(nèi)容概要

　　《全國物業(yè)管理師資格考試用書:物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試其中一門課程教材，《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》施行后，國家對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準入制度，須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》。2010年物業(yè)管理師資格考試的具體時間是2010年10月23日－24日?！　∥飿I(yè)管理師考試分四門課程，分別是《物業(yè)管理實務(wù)》《全國物業(yè)管理師資格考試用書:物業(yè)管理基本制度與政策》《物業(yè)經(jīng)營管理》和《物業(yè)管理綜合能力》?！　∵@套考試用書由亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心組編，資深培訓(xùn)師張海港主編?！　埡８凼潜本﹣喬d業(yè)物業(yè)管理咨詢顧問有限公司執(zhí)行董事；北京亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心主任；《物業(yè)教育資訊》專刊總編；《中國房地信息》雜志特約專欄撰稿人；中物協(xié)注冊物業(yè)管理師培訓(xùn)客座教授，2006至2009年全國巡講注冊物業(yè)管理師課程六十余場，累計培訓(xùn)近萬人次。

作者簡介

　　亞太教育物業(yè)管理研究中心在物業(yè)管理理論研究及職業(yè)教育培訓(xùn)方面有非常豐富的實踐經(jīng)驗和行業(yè)影響力。僅在2007和2008兩個年度內(nèi)，就承接物業(yè)管理課題研究10余項。2009年承接了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理保障體系研究》的部級研究課題，2010年承接了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《舊城區(qū)物業(yè)管理機制研究》的國家部級重點課題?！　≈行闹骶幜俗》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會保障部物業(yè)管理考試輔導(dǎo)教材5本，其他物業(yè)管理類圖書資料16本?！　≈行脑谖飿I(yè)管理考試認證培訓(xùn)領(lǐng)域更是有巨大優(yōu)勢，無論是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）認證的注冊物業(yè)管理師，還是人力資源和社會保障部（原勞動部）認證的物業(yè)管理師/助師，已累計培訓(xùn)物業(yè)企業(yè)在職人員和高校學(xué)生17000余人，其中給參加了考試培訓(xùn)的1300余位北京高校學(xué)生推薦安排了工作?！　?shù)據(jù)表明，全國平均每5家物業(yè)企業(yè)中的高層管理人員中有2位參加過我們的培訓(xùn)，而在北京4000余家物業(yè)企業(yè)中，平均每個物業(yè)企業(yè)中就有3位企業(yè)管理人員參加了我們的培訓(xùn)！其主辦的《物業(yè)教育資訊》更是有巨大的讀者群，在物業(yè)行業(yè)中有著非常廣泛的影響力?！　∧壳?，亞太教育物業(yè)管理研究中心已形成了集物業(yè)管理行業(yè)資訊、學(xué)術(shù)研究、咨詢顧問、書籍出版、物業(yè)企業(yè)服務(wù)、行業(yè)人才交流及職業(yè)培訓(xùn)為一體的文化傳播中心。

書籍目錄

第一章　物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理的概念第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革第四節(jié) 《物業(yè)管理條例》第二章　物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同第四節(jié) 物業(yè)的使用與維護第三章　物業(yè)管理的基本制度第一節(jié) 業(yè)主大會制度第二節(jié) 管理規(guī)約制度第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標制度第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度第七節(jié) 住宅專項維修資金制度第四章　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第五章　房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第四節(jié) 商品房銷售管理第五節(jié) 房屋租賃管理第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護管理附錄1：物業(yè)管理最新行政法規(guī)中華人民共和國物權(quán)法物業(yè)管理條例物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法住宅專項維修資金管理辦法物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋保安服務(wù)管理條例業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則附錄2：《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱附錄3：《物業(yè)管理基本制度與政策》考試模擬習(xí)題附錄4：《物業(yè)管理基本制度與政策》考試模擬習(xí)題參考答案

章節(jié)摘錄

　　物業(yè)管理基本制度與政策　　第一章物業(yè)管理概述　　第一節(jié)物業(yè)管理的概念　　一、《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的定位　　《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）明確規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。這就是《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的定位?！　。ㄒ唬Α稐l例》所稱物業(yè)管理定義的理解 【B級】　　1?物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動?！　τ诜课莸冉ㄖ锏墓芾?，業(yè)主可以采用三種方式：其一是業(yè)主自己進行管理；其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司；其三是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動?！　??物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同?！　??物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護?！　。ǘ稐l例》調(diào)整的范圍 【C級】　　1?《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動?！　??《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理的市場化特征 【B級】　　1?房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變；　　2?多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)；　　3?物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則。　　將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于：　?。?）強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)；　　（2）強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序?！　??非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理?！　《?、物業(yè)管理的特征 【B級】　　社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征?！　∥飿I(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。　　專業(yè)化要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，要求物業(yè)管理從業(yè)人員具備一定的職業(yè)資格?！　∈袌龌俏飿I(yè)管理最主要的特點。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)?！　　　〉诙?jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 【C級】　　　　一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展　　物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，由一位名叫奧克維婭?希爾的女士創(chuàng)始的。隨后英國還成立了非營利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會?！　?0世紀初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會?！　《?、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革　　我國物業(yè)管理是通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的?！　。ㄒ唬┪覈擎?zhèn)住房的發(fā)展情況　?。ǘ└母镩_放前的城鎮(zhèn)住房制度　　我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：　　1?住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；　　2?住房分配采取實務(wù)分配；　　3?住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度?！　。ㄈ┳》可唐坊贫取　??建立并扶持商品房市場　　1978年以后，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域進行了三項改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。　　2?城鎮(zhèn)住房制度改革　　1979年，國家開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。　　三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，標志著我國物業(yè)管理的產(chǎn)生?！　∷摹⑽覈飿I(yè)管理的發(fā)展　　1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范?！　?994年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”?！　　冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。　　1995年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議?！　?997年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）在大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會議?！　?999年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗。　　2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用?！　?002年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）建立全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進了物業(yè)管理行業(yè)的誠信建設(shè)，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范運作?！　?jù)統(tǒng)計，截至2005年年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)已超過3萬家，從業(yè)人員突破300萬人?！　∥?、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用　　1?有利于促進經(jīng)濟增長；　　2?有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量；　　3?有利于增加就業(yè)；　　4?有利于維護社區(qū)穩(wěn)定；　　5?有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展?！　　　〉谌?jié)我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革　　　　我國物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，政府起到不可或缺的作用，主要是因為以下三個原因：　　1?我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期；　　2?物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預(yù)；　　3?普通住房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，需要政府進行必要的監(jiān)管?！　∫弧ⅰ稐l例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 【C級】　　從20世紀90年代初到《條例》頒布前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：　　1?借鑒性，主要借鑒新加坡、中國香港等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗；　　2?過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；　　3?針對性，針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法?！　。ㄒ唬冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）于1994年3月23日，頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。這是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響?！　。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)考評標準　　1?《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》　　為貫徹住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知?！　??《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》　　1997年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標準和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道?！　??《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》　　2000年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》。通知附則分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標準及評分細則?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度　　1996年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理，管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》?！　。ㄋ模冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》　　1996年，國家計委與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》?！　。ㄎ澹段飿I(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》　　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理行為?！　。蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》　　為保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）、財政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造?！　。ㄆ撸段飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》　　1999年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》），要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運營。經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定?！　。ò耍蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》　　2002年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》［住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）令第110號］。　　二、《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè) 【B級】　　2003年6月28日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)了以下特點：　　1?配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本方針；　　2?經(jīng)驗性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對地作出制度安排；　　3?操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。　　《條例》頒布后制定的全國性法規(guī)列舉：　?。?）2003年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》?！　。?）2003年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》?！　。?）2003年11月，國家發(fā)改委與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》?！　。?）2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)登記標準》?！　。?）2004年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。　?。?）2004年7月，國家發(fā)改委與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》。　?。?）2004年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《臨時管理規(guī)約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》?！　。?）2005年11月，人力資源和社會保障部（原人事部）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》?！　。?）2007年3月，全國人大通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，于2007年10月1日開始施行?！　。?0）2007年8月26日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》。于2007年10月1日開始施行?！　。?1）2007年9月，國家發(fā)改委與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》規(guī)定。　?。?2）2007年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）發(fā)布了《關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》。　?。?3）2007年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）與財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，2008年2月1日起施行，原（建住房〔1998〕213號）同時廢止。　　第四節(jié)《物業(yè)管理條例》　　　　一、《條例》的立法過程【大綱不要求】　　1?收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理立法情況；　　2?開展立法調(diào)研，掌握第一手材料；　　3?進行專家論證，研討立法中的難點問題；　　4?廣泛征求意見，以求彰顯民意?！　《ⅰ稐l例》的指導(dǎo)思想和立法原則 【B級】　　《條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三方面：　　1?強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；　　2?強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；　　3?強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項?！　　稐l例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：　　1?物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則；　　2?維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則；　　3?現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則；　　4?從實際出發(fā)，實事求是的原則。　　三、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度 【A級】　　學(xué)習(xí)和貫徹《條例》，關(guān)鍵在于要準確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵，其主要內(nèi)容如下：　?。ㄒ唬┳鹬睾途S護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)?！稐l例》并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為；凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則；對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的救濟上，也充分體現(xiàn)了保護業(yè)主權(quán)益的立法精神?！　。ǘ┙I(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制　　共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要由民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則?！　。ㄈ稐l例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動　　《民法通則》《合同法》《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會《條例》的內(nèi)涵，還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。　?。ㄋ模┩咨铺幚碚褪袌龅年P(guān)系　　物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當通過設(shè)定規(guī)則，由當事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進行調(diào)節(jié)?！稐l例》對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對不屬于政府行政職責的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對應(yīng)當由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則?！　∷?、《條例》的主要內(nèi)容簡介 【A級】　　《條例》共有七章七十條。具體內(nèi)容參閱法規(guī)全文，主要章節(jié)如下：　?。ㄒ唬┑谝徽驴倓t　?。ǘ┑诙聵I(yè)主及業(yè)主大會　?。ㄈ┑谌虑捌谖飿I(yè)管理　　本章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)，誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度?！　。ㄋ模┑谒恼挛飿I(yè)管理服務(wù)　　本章共十八條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！　。ㄎ澹┑谖逭挛飿I(yè)的使用與維護　　本章共七條，對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范?！　。┑诹路韶熑巍　　稐l例》的法律責任有如下幾個方面的特點：　　1?行政責任、民事責任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體——廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔民事責任，而且要服從行政機關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個方面?！稐l例》在設(shè)定法律責任時，對行政責任和民事責任都作了相應(yīng)的規(guī)定?！　??凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則。確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則?！　??體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及單個業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時，由業(yè)主先進行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責任。　　（七）第七章附則　　五、《條例》確立的基本法律關(guān)系 【A級】　?。ㄒ唬I(yè)主相互之間的關(guān)系　　業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護和管理?！稐l例》在進行制度設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力?！　。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系　　業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費的等價交換關(guān)系，是一種真正的民事行為?！　。ㄈ╅_發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系　　《條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來簽訂?！稐l例》要求，購房人在開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實際上是建立在兩個合同的基礎(chǔ)之上的：一個是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同?！　。ㄋ模┕┧?、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用”，以及“應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”?！　。ㄎ澹┥鐓^(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。因此，居委會和業(yè)主大會之間不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居委會之間也沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。《條例》規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導(dǎo)?！　。┪飿I(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系　　政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種原則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。

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