不動產(chǎn)登記與物權(quán)法

內(nèi)容概要

　　《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）的制定工作自1993年啟動，歷經(jīng)立法機關(guān)八次審議，于2007年3月16日由第十屆全國人民代表大會第五次會議高票通過?！段餀?quán)法》的制定與頒行在我國法治進程中具有里程碑的意義，必將對我國經(jīng)濟、社會的發(fā)展和社會主義和諧社會的構(gòu)建產(chǎn)生深遠影響。　　我國現(xiàn)有的登記制度仍然很不完備，真正以公示為目的的登記制度還未形成。盡管《物權(quán)法》已公布實施，但從不動產(chǎn)登記的角度可以看出《物權(quán)法》至少存在兩個問題：一是不動產(chǎn)物權(quán)登記制度并未得到實質(zhì)的重視。盡管在物權(quán)法的立法過程中法學界對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度也進行了種種探討，但由于“重實體、輕程序”的慣性，物權(quán)法的設計特別是其中登記制度的設計是否可行，不經(jīng)過程序法（《不動產(chǎn)登記法》）的比較，很難發(fā)現(xiàn)其中的問題。例如土地所有權(quán)的二元化（國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)）以及土地使用權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上如何體現(xiàn)？二是對《不動產(chǎn)登記法》的內(nèi)容和立法進程沒有形成基本框架?！段餀?quán)法》第十條規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！睆奈覈韧牧⒎ń?jīng)驗看，實體法中規(guī)定授權(quán)立法的往往遙遙無期，如1995年1月1日起施行的《勞動法》規(guī)定，“國家實行帶薪年休假制度……具體辦法由國務院規(guī)定。”但自《勞動法》公布后十余年，國務院一直沒有制定出臺具體辦法。1998年1月1日起施行的《中華人民共和國公路法》規(guī)定“公路養(yǎng)路費用采取征收燃油附加費的辦法……具體實施辦法和步驟由國務院規(guī)定”，1999年修改為“國家采用依法征稅的辦法籌集公路養(yǎng)護資金，具體實施辦法和步驟由國務院規(guī)定”，但至今也未制定出相關(guān)規(guī)定。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“商品房預售的，商原廈門市土地房產(chǎn)管理局局長。

作者簡介

常昱，1982年8月出生于福建省廈門市，2004畢業(yè)于西南政法大學，獲民商法法學學士學位。2006年畢業(yè)于英國東安格利亞大學（UEA），獲國際經(jīng)濟法法學碩士學位?，F(xiàn)就職于中國建設銀行廈門分行法律事務部。

書籍目錄

序第一章 不動產(chǎn)登記原理　第一節(jié) 不動產(chǎn)登記制度簡述　　一 占有與登記——公示原則的彰顯　　二 不動產(chǎn)物權(quán)登記　　三 不動產(chǎn)登記制度——廣義的與狹義的　　四 不動產(chǎn)登記制度——實體的與程序的　　五 不動產(chǎn)登記之性質(zhì)——私法還是公法　第二節(jié) 登記制度沿革　　一 近代不動產(chǎn)制度緣起——普魯士法與法國法　　二 我國不動產(chǎn)登記制度沿革　第三節(jié) 各國登記制度　　一 權(quán)利登記制度　　二 契據(jù)登記制度　　三 托倫斯登記制度　　四 各國登記制度的啟示　第四節(jié) 不動產(chǎn)登記制度的功能　　一 建立不動產(chǎn)登記制度的目的　　二 建立不動產(chǎn)登記制度的法理依據(jù)　　三 不動產(chǎn)登記的主要內(nèi)容　第五節(jié) 不動產(chǎn)登記的作用　第六節(jié) 登記的公信力　　一 公信力——推定效力與善意取得效力　　二 權(quán)利正確性推定效力　　三 善意保護效力　　四 公信力的作用　　五 公信力的適用　第七節(jié) 不動產(chǎn)登記的效力　　一 登記對抗主義　　二 登記要件主義　　三 債權(quán)形式主義　　四 我國目前物權(quán)變動模式的取向　第八節(jié) 小結(jié)第二章 物權(quán)要素論　第一節(jié) 不動產(chǎn)物權(quán)客體　　一 物權(quán)法上的“物”　　二 不動產(chǎn)之“物”　　三 動產(chǎn)之“物”　第二節(jié) 不動產(chǎn)物權(quán)主體　　一 民事主體的歷史沿革　　二 民事主體判斷標準諸學說　　三 民事主體的判斷標準　　四 民事主體諸類型　　五 明確民事主體的意義　第三節(jié) 不動產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容　　一 物權(quán)的分類　　二 不動產(chǎn)物權(quán)的體系及其種類　　三 不動產(chǎn)物權(quán)的種類（1）——所有權(quán)　　四 不動產(chǎn)物權(quán)的種類（2）——用益物權(quán)　　五 不動產(chǎn)物權(quán)的種類（3）——擔保物權(quán)　　六 不動產(chǎn)物權(quán)的種類（4）——準物權(quán)　　七 不動產(chǎn)物權(quán)的種類（5）——占有　　八 小結(jié)——建立我國不動產(chǎn)物權(quán)的體系第三章 登記要素論第四章 登記效力論第五章 登記程序論第六章 登記實務論附錄參考書目后記

章節(jié)摘錄

第一章 不動產(chǎn)登記原理不動產(chǎn)物權(quán)登記，就是將不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律事實，記載于國家專門設立的不動產(chǎn)登記簿的過程或事實。對不動產(chǎn)物權(quán)登記的理論基礎(chǔ)，在我國目前的立法中難以尋找答案。但隨著我國物權(quán)法立法的逐步深入，不少理論研究越來越多地深入到不動產(chǎn)物權(quán)登記的方方面面。這些研究成果拓寬了學界的視野，豐富了我國不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論內(nèi)涵，為我國已經(jīng)完成的物權(quán)法立法和將要進行的不動產(chǎn)登記法立法提供了堅實的基礎(chǔ)。不動產(chǎn)登記主要研究物權(quán)變動的法理，其法理不僅涉及物權(quán)法的基本理論的方方面面，如物權(quán)法定原則、物權(quán)絕對性原則、物權(quán)公示原則、物權(quán)特定原則、物權(quán)區(qū)分原則以及物權(quán)行為理論等等，而且涉及人法、親屬法和繼承法等方面，通過這些理論的研究能夠更好地把握不動產(chǎn)登記的原理。第一節(jié) 不動產(chǎn)登記制度簡述登記制度是維護經(jīng)濟秩序，保障交易安全的重要法律手段。不動產(chǎn)物權(quán)登記制度是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，也是建立一國不動產(chǎn)交易秩序的法律依據(jù)。物權(quán)公示對于市場經(jīng)濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義，所謂“公示”，是物權(quán)法上對交付與登記的術(shù)語，即物權(quán)變動，必須以客觀可以認定的方式向社會展示出來，從而獲得社會的承認和法律的保護。這種“客觀可以認定的方式”，在動產(chǎn)物權(quán)，以交付作為物權(quán)變動的方式；在不動產(chǎn)物權(quán)，以登記作為物權(quán)變動的方式。

后記

將近兩年的辛勞終于完成了本書的寫作。萌生寫作本書的初衷源于對物權(quán)法立法的關(guān)注。不動產(chǎn)法是物權(quán)法的重點，而不動產(chǎn)物權(quán)登記制度更是不動產(chǎn)法的核心內(nèi)容之一。盡管在物權(quán)法的立法過程中法學界對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度也進行了種種探討，但不動產(chǎn)物權(quán)登記制度并未得到實質(zhì)的重視。作為一名實務工作者，更關(guān)心的是不動產(chǎn)物權(quán)的程序法——《不動產(chǎn)登記法》——的研究與制定。、由于我國至今尚未制定物權(quán)意義上的不動產(chǎn)登記法，已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。因此，，我們的本意是編寫一部《不動產(chǎn)登記法》建議稿及其理由書，即借鑒不動產(chǎn)物權(quán)登記制度較為成熟國度的先進做法，結(jié)合我國當前不動產(chǎn)登記的實務（包括經(jīng)驗與教訓），提出我們的意見。然而一旦深入其中，我們才發(fā)現(xiàn)'l即使僅僅是作為物權(quán)法的程序法，也同樣博大精深：首先，物權(quán)程序法的制定不能離開物權(quán)實體法，不動產(chǎn)登記法雖然僅僅作為程序法，但不動產(chǎn)登記程序決定了不動產(chǎn)物權(quán)的實體法律效果，整合了不動產(chǎn)物權(quán)變動實體法律規(guī)則。物權(quán)程序法必須和物權(quán)實體法結(jié)合起來，才能形成完整的物權(quán)法體系，顯然僅僅研究程序法是不夠的。其次，物權(quán)法的研究無法局限于物權(quán)法本身，物權(quán)法與民法的其他各編息息相關(guān)，即使是作為程序法的不動產(chǎn)登記法，也大量涉及民法中的人法、債法、親屬法、繼承法的內(nèi)容，故僅僅研究物權(quán)法也是不夠的。因此，研究不動產(chǎn)登記法律關(guān)系的基本要素，分析不動產(chǎn)登記程序的運行規(guī)律，討論登記效力等法律后果，闡述登記程序法和實體法之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，樹立整體的登記法律制度觀念，實有必要。最終，在廣泛參考國外不動產(chǎn)登記理論和立法資料、結(jié)合我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，形成了本書。

編輯推薦

《不動產(chǎn)登記與物權(quán)法以登記為中心》由中國社會科學出版社出版。

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