中國(guó)住宅市場(chǎng)的價(jià)格博弈與政府規(guī)制研究

內(nèi)容概要

本書(shū)探索如下幾個(gè)方面以求有所創(chuàng)新：（1）以規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)和產(chǎn)業(yè)組織理論與方法為指導(dǎo)，全面系統(tǒng)地研究中國(guó)住宅市場(chǎng)政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制機(jī)理，結(jié)合住宅市場(chǎng)價(jià)格形成與博弈的新特點(diǎn)，深入剖析中國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制的現(xiàn)狀、緣由、土地供給、壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、信息不對(duì)稱以及限價(jià)房和保障性住房?jī)r(jià)格規(guī)制等問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)政府規(guī)制架構(gòu)和各類型住房的價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制模型，研究力求貼近中國(guó)住宅市場(chǎng)實(shí)際，實(shí)證分析更具有現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。（2）綜合運(yùn)用博弈模型模擬中國(guó)住宅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，分別構(gòu)建中央與地方政府、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)以及企業(yè)與消費(fèi)者之間的價(jià)格博弈模型，首次利用博弈模型詳細(xì)分析土地的組合供給規(guī)制均衡、信息不完全房?jī)r(jià)博弈與規(guī)制的序貫均衡以及限價(jià)房“兩競(jìng)兩限”激勵(lì)性價(jià)格規(guī)制均衡等，以新的視角探求住宅價(jià)格的形成機(jī)理與政府價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制政策的有效性。（3）首次從規(guī)制立法、規(guī)制機(jī)構(gòu)設(shè)置、規(guī)制監(jiān)督體系和規(guī)制資金等方面設(shè)計(jì)基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的轉(zhuǎn)型期中國(guó)住宅市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立的政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制架構(gòu)。（4）首次構(gòu)建商品住宅價(jià)格二元規(guī)制模型和限價(jià)房“兩價(jià)”激勵(lì)性競(jìng)價(jià)模式，并重構(gòu)了保障性住房?jī)r(jià)格規(guī)制模型。    本書(shū)研究的主要觀點(diǎn)與結(jié)論如下：（1）中央政府從全社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)大局出發(fā)，應(yīng)限制地方政府自身利益在土地市場(chǎng)上的無(wú)限膨脹，博弈均衡須采取組合式供給地價(jià)規(guī)制方式，以實(shí)現(xiàn)地價(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。（2）住宅市場(chǎng)的壟斷結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品差異性，導(dǎo)致市場(chǎng)呈弱價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)特性，通過(guò)供大于求達(dá)到降價(jià)的政策是無(wú)效的，它只會(huì)帶來(lái)更多的空置面積和更低的人住率，并給市場(chǎng)埋下供給過(guò)剩的隱患。（3）住宅市場(chǎng)的信息不對(duì)稱導(dǎo)致市場(chǎng)參與各方極具價(jià)格上漲偏好，房?jī)r(jià)、住宅品質(zhì)以及成本關(guān)系脫節(jié)，市場(chǎng)呈現(xiàn)非理性混合均衡狀態(tài)。為使市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)博弈的良性序貫均衡，政府應(yīng)加大打擊利用信息資源牟取暴利的力度。（4）針對(duì)住宅市場(chǎng)失靈現(xiàn)狀，政府必須注重長(zhǎng)效規(guī)制機(jī)制建設(shè)，建立住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)制法律體系和組織架構(gòu)，對(duì)住宅商品市場(chǎng)實(shí)行“二元”價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制，以防止價(jià)格泡沫的生成。（5）必須通過(guò)立法和制度設(shè)計(jì)，構(gòu)建面向中低收入者的住房分類供應(yīng)制度，以解決住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題。（6）應(yīng)構(gòu)建基于特許開(kāi)發(fā)權(quán)競(jìng)標(biāo)的限價(jià)房?jī)啥问礁?jìng)價(jià)經(jīng)濟(jì)規(guī)制，探索多種形式的限價(jià)房和保障性用房?jī)r(jià)格與費(fèi)率經(jīng)濟(jì)規(guī)制方式，確保住宅建筑質(zhì)量等。

作者簡(jiǎn)介

王阿忠（原名王嚇忠）1964年10月出生，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，現(xiàn)為福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所負(fù)責(zé)人，副教授，碩士生導(dǎo)師。福州市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家。 
    目前負(fù)責(zé)福建省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目《中國(guó)城市住宅價(jià)格：基于不完全市場(chǎng)下的經(jīng)濟(jì)性管制研究》和市級(jí)課題《福州房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)》（簡(jiǎn)稱福房指數(shù)）。參編過(guò)《技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，發(fā)表過(guò)《我國(guó)城市住宅商品房?jī)r(jià)格及市場(chǎng)走向》、《房地產(chǎn)企業(yè)如何向集約型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變》、《房地產(chǎn)估價(jià)資本化率的國(guó)內(nèi)外比較分析及啟示》、《關(guān)于技術(shù)資產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率構(gòu)成及變化的研究》、《我國(guó)房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格體系存在的問(wèn)題分析》、《基于信息不對(duì)稱房?jī)r(jià)博弈模型的優(yōu)化均衡研究》、《論組合優(yōu)化出讓規(guī)制下的地價(jià)博弈均衡與對(duì)策》、《建立城市住房保障制度：基于廉租房相關(guān)問(wèn)題的研究》、《我國(guó)城市住宅租賃價(jià)格：基于重塑房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)的研究》等論文。

書(shū)籍目錄

第一章　導(dǎo)論　第一節(jié)　選題研究的背景與問(wèn)題提出　　一　住宅產(chǎn)業(yè)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展　　二　住宅價(jià)格關(guān)乎國(guó)計(jì)民生　　三　問(wèn)題的提出及其研究意義　第二節(jié)　選題的國(guó)內(nèi)外研究綜述　　一　經(jīng)濟(jì)規(guī)制研究理論綜述　　二　價(jià)格博弈重要研究理論綜述　　三　住宅價(jià)格政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制研究現(xiàn)狀綜述　第三節(jié)　本書(shū)研究思路、方法及論文框架　　一　本書(shū)的研究思路和方法　　二　本書(shū)各章研究?jī)?nèi)容與框架結(jié)構(gòu)　第四節(jié)　本書(shū)創(chuàng)新之處及進(jìn)一步研究方向第二章　住宅價(jià)格規(guī)制的理論基礎(chǔ)：市場(chǎng)缺陷與住宅價(jià)格的理論闡釋　第一節(jié)　住宅市場(chǎng)缺陷與經(jīng)濟(jì)規(guī)制的理論闡釋　　一　住宅市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制的理論依據(jù)　　二　關(guān)于住宅市場(chǎng)失靈與價(jià)格失效論　　三　SCP分析范式與中國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格規(guī)制　第二節(jié)　城市住宅用地價(jià)格理論闡釋　　一　古典地價(jià)理論　　二　現(xiàn)代城市土地價(jià)格理論　第三節(jié)　城市住宅用地價(jià)格本質(zhì)要素探源及其確定　　一　住宅用地收益與確定思路　　二　住宅用地價(jià)格資本化率與還原利率的區(qū)別及聯(lián)系　　三　住宅用地價(jià)格還原利率與資本化率的補(bǔ)償機(jī)理　　四　住宅用地價(jià)格凈收益不同分布下廣義資本化率的確定　第四節(jié)　不完全市場(chǎng)下中國(guó)住宅價(jià)格的多級(jí)形成機(jī)理　　一　住宅價(jià)格形成機(jī)理Ⅰ——供給價(jià)格　　二　住宅價(jià)格形成機(jī)理Ⅱ——有效需求價(jià)格　　三　住宅價(jià)格形成機(jī)理Ⅲ——交易雙方的市場(chǎng)價(jià)格　　四　住宅價(jià)格形成機(jī)理Ⅳ——房?jī)r(jià)影響力因素分析　　五　地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系論　第五節(jié)　住宅價(jià)格政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制模式分析　　一　住宅價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制的含義與邊界　　二　住宅價(jià)格直接規(guī)制的理論模型闡釋　　三　住宅價(jià)格間接規(guī)制方式第三章　中國(guó)住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及其價(jià)格博弈　第一節(jié)　中國(guó)住宅市場(chǎng)壟斷結(jié)構(gòu)特征：理論與實(shí)證分析　　一　國(guó)內(nèi)關(guān)于住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究概述　　二　城市住宅用地市場(chǎng)地方政府壟斷供給　　三　住宅商品城市區(qū)域板塊寡占市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的實(shí)證分析　第二節(jié)　壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)行為　　一　高成本利潤(rùn)率定價(jià)　　二　住宅商品的壟斷性歧視差別定價(jià)　　三　住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)搭配銷售獲利的定價(jià)行為　第三節(jié)　住宅產(chǎn)品差異性的價(jià)格博弈行為　　一　傳統(tǒng)差異性產(chǎn)品的價(jià)格博弈路徑　　二　中國(guó)住宅市場(chǎng)邊緣性進(jìn)入價(jià)格博弈特征分析　　三　中國(guó)住宅市場(chǎng)邊緣性進(jìn)入價(jià)格博弈模型分析與弱價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)　第四節(jié)　壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的房?jī)r(jià)失效分析　　一　城市內(nèi)板塊市場(chǎng)項(xiàng)目“寡占模式”抬高房?jī)r(jià)　　二　壟斷企業(yè)利用信息偏在的“概念樓盤”炒高房?jī)r(jià)　　三　壟斷土地供給的地方政府因“政績(jī)與財(cái)稅”驅(qū)動(dòng)高房?jī)r(jià)　　四　壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的產(chǎn)業(yè)高銷售利潤(rùn)率　　五　中國(guó)35個(gè)大中城市居民購(gòu)房能力與房?jī)r(jià)的實(shí)證分析　　六　高房?jī)r(jià)收入倍率　本章小結(jié)第四章　住宅市場(chǎng)地價(jià)規(guī)制與博弈：基于土地出讓制度的規(guī)制安排第五章　信息不對(duì)稱下住宅市場(chǎng)價(jià)格博弈與經(jīng)濟(jì)規(guī)制第六章　中國(guó)商品房?jī)r(jià)格規(guī)制架構(gòu)與模型設(shè)計(jì)第七章　中國(guó)限價(jià)商品房的價(jià)格規(guī)制分析第八章　中國(guó)保障性住房的價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制分析結(jié)束語(yǔ)附錄參考文獻(xiàn)本書(shū)研究所涉及的相關(guān)政策法規(guī)文件后記

編輯推薦

　　《中國(guó)住宅市場(chǎng)的價(jià)格博弈與政府規(guī)制研究》以規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)和產(chǎn)業(yè)組織理論與方法為指導(dǎo)，全面系統(tǒng)地研究中國(guó)住宅市場(chǎng)政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制機(jī)理，結(jié)合住宅市場(chǎng)價(jià)格形成與博弈的新特點(diǎn)，深入剖析中國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制的現(xiàn)狀、緣由、土地供給、壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、信息不對(duì)稱以及限價(jià)房和保障性住房?jī)r(jià)格規(guī)制等問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)政府規(guī)制架構(gòu)和各類型住房的價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制模型，研究力求貼近中國(guó)住宅市場(chǎng)實(shí)際，實(shí)證分析更具有現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。

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