中國住宅市場的價格博弈與政府規(guī)制研究

內(nèi)容概要

本書探索如下幾個方面以求有所創(chuàng)新：（1）以規(guī)制經(jīng)濟學(xué)和產(chǎn)業(yè)組織理論與方法為指導(dǎo)，全面系統(tǒng)地研究中國住宅市場政府經(jīng)濟規(guī)制機理，結(jié)合住宅市場價格形成與博弈的新特點，深入剖析中國住宅市場價格經(jīng)濟規(guī)制的現(xiàn)狀、緣由、土地供給、壟斷市場結(jié)構(gòu)、信息不對稱以及限價房和保障性住房價格規(guī)制等問題。在此基礎(chǔ)上，設(shè)計政府規(guī)制架構(gòu)和各類型住房的價格經(jīng)濟規(guī)制模型，研究力求貼近中國住宅市場實際，實證分析更具有現(xiàn)實針對性。（2）綜合運用博弈模型模擬中國住宅市場經(jīng)濟現(xiàn)實，分別構(gòu)建中央與地方政府、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)以及企業(yè)與消費者之間的價格博弈模型，首次利用博弈模型詳細分析土地的組合供給規(guī)制均衡、信息不完全房價博弈與規(guī)制的序貫均衡以及限價房“兩競兩限”激勵性價格規(guī)制均衡等，以新的視角探求住宅價格的形成機理與政府價格經(jīng)濟規(guī)制政策的有效性。（3）首次從規(guī)制立法、規(guī)制機構(gòu)設(shè)置、規(guī)制監(jiān)督體系和規(guī)制資金等方面設(shè)計基于市場經(jīng)濟體制下的轉(zhuǎn)型期中國住宅市場相對獨立的政府經(jīng)濟規(guī)制架構(gòu)。（4）首次構(gòu)建商品住宅價格二元規(guī)制模型和限價房“兩價”激勵性競價模式，并重構(gòu)了保障性住房價格規(guī)制模型。    本書研究的主要觀點與結(jié)論如下：（1）中央政府從全社會政治經(jīng)濟大局出發(fā)，應(yīng)限制地方政府自身利益在土地市場上的無限膨脹，博弈均衡須采取組合式供給地價規(guī)制方式，以實現(xiàn)地價的平穩(wěn)增長。（2）住宅市場的壟斷結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品差異性，導(dǎo)致市場呈弱價格競爭特性，通過供大于求達到降價的政策是無效的，它只會帶來更多的空置面積和更低的人住率，并給市場埋下供給過剩的隱患。（3）住宅市場的信息不對稱導(dǎo)致市場參與各方極具價格上漲偏好，房價、住宅品質(zhì)以及成本關(guān)系脫節(jié)，市場呈現(xiàn)非理性混合均衡狀態(tài)。為使市場出現(xiàn)房價博弈的良性序貫均衡，政府應(yīng)加大打擊利用信息資源牟取暴利的力度。（4）針對住宅市場失靈現(xiàn)狀，政府必須注重長效規(guī)制機制建設(shè)，建立住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)制法律體系和組織架構(gòu)，對住宅商品市場實行“二元”價格經(jīng)濟規(guī)制，以防止價格泡沫的生成。（5）必須通過立法和制度設(shè)計，構(gòu)建面向中低收入者的住房分類供應(yīng)制度，以解決住宅市場供給結(jié)構(gòu)失衡等問題。（6）應(yīng)構(gòu)建基于特許開發(fā)權(quán)競標(biāo)的限價房兩段式競價經(jīng)濟規(guī)制，探索多種形式的限價房和保障性用房價格與費率經(jīng)濟規(guī)制方式，確保住宅建筑質(zhì)量等。

作者簡介

王阿忠（原名王嚇忠）1964年10月出生，經(jīng)濟學(xué)博士，國家注冊房地產(chǎn)估價師，現(xiàn)為福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所負責(zé)人，副教授，碩士生導(dǎo)師。福州市物業(yè)管理評標(biāo)專家。 
    目前負責(zé)福建省社會科學(xué)規(guī)劃項目《中國城市住宅價格：基于不完全市場下的經(jīng)濟性管制研究》和市級課題《福州房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)》（簡稱福房指數(shù)）。參編過《技術(shù)經(jīng)濟學(xué)》，發(fā)表過《我國城市住宅商品房價格及市場走向》、《房地產(chǎn)企業(yè)如何向集約型開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)變》、《房地產(chǎn)估價資本化率的國內(nèi)外比較分析及啟示》、《關(guān)于技術(shù)資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率構(gòu)成及變化的研究》、《我國房地產(chǎn)商品房價格體系存在的問題分析》、《基于信息不對稱房價博弈模型的優(yōu)化均衡研究》、《論組合優(yōu)化出讓規(guī)制下的地價博弈均衡與對策》、《建立城市住房保障制度：基于廉租房相關(guān)問題的研究》、《我國城市住宅租賃價格：基于重塑房價標(biāo)準(zhǔn)的研究》等論文。

書籍目錄

第一章　導(dǎo)論　第一節(jié)　選題研究的背景與問題提出　　一　住宅產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟發(fā)展　　二　住宅價格關(guān)乎國計民生　　三　問題的提出及其研究意義　第二節(jié)　選題的國內(nèi)外研究綜述　　一　經(jīng)濟規(guī)制研究理論綜述　　二　價格博弈重要研究理論綜述　　三　住宅價格政府經(jīng)濟規(guī)制研究現(xiàn)狀綜述　第三節(jié)　本書研究思路、方法及論文框架　　一　本書的研究思路和方法　　二　本書各章研究內(nèi)容與框架結(jié)構(gòu)　第四節(jié)　本書創(chuàng)新之處及進一步研究方向第二章　住宅價格規(guī)制的理論基礎(chǔ)：市場缺陷與住宅價格的理論闡釋　第一節(jié)　住宅市場缺陷與經(jīng)濟規(guī)制的理論闡釋　　一　住宅市場價格經(jīng)濟規(guī)制的理論依據(jù)　　二　關(guān)于住宅市場失靈與價格失效論　　三　SCP分析范式與中國住宅市場價格規(guī)制　第二節(jié)　城市住宅用地價格理論闡釋　　一　古典地價理論　　二　現(xiàn)代城市土地價格理論　第三節(jié)　城市住宅用地價格本質(zhì)要素探源及其確定　　一　住宅用地收益與確定思路　　二　住宅用地價格資本化率與還原利率的區(qū)別及聯(lián)系　　三　住宅用地價格還原利率與資本化率的補償機理　　四　住宅用地價格凈收益不同分布下廣義資本化率的確定　第四節(jié)　不完全市場下中國住宅價格的多級形成機理　　一　住宅價格形成機理Ⅰ——供給價格　　二　住宅價格形成機理Ⅱ——有效需求價格　　三　住宅價格形成機理Ⅲ——交易雙方的市場價格　　四　住宅價格形成機理Ⅳ——房價影響力因素分析　　五　地價與房價的關(guān)系論　第五節(jié)　住宅價格政府經(jīng)濟規(guī)制模式分析　　一　住宅價格經(jīng)濟規(guī)制的含義與邊界　　二　住宅價格直接規(guī)制的理論模型闡釋　　三　住宅價格間接規(guī)制方式第三章　中國住宅市場結(jié)構(gòu)及其價格博弈　第一節(jié)　中國住宅市場壟斷結(jié)構(gòu)特征：理論與實證分析　　一　國內(nèi)關(guān)于住宅市場結(jié)構(gòu)研究概述　　二　城市住宅用地市場地方政府壟斷供給　　三　住宅商品城市區(qū)域板塊寡占市場結(jié)構(gòu)的實證分析　第二節(jié)　壟斷市場結(jié)構(gòu)下的開發(fā)企業(yè)定價行為　　一　高成本利潤率定價　　二　住宅商品的壟斷性歧視差別定價　　三　住宅開發(fā)企業(yè)搭配銷售獲利的定價行為　第三節(jié)　住宅產(chǎn)品差異性的價格博弈行為　　一　傳統(tǒng)差異性產(chǎn)品的價格博弈路徑　　二　中國住宅市場邊緣性進入價格博弈特征分析　　三　中國住宅市場邊緣性進入價格博弈模型分析與弱價格競爭　第四節(jié)　壟斷市場結(jié)構(gòu)下的房價失效分析　　一　城市內(nèi)板塊市場項目“寡占模式”抬高房價　　二　壟斷企業(yè)利用信息偏在的“概念樓盤”炒高房價　　三　壟斷土地供給的地方政府因“政績與財稅”驅(qū)動高房價　　四　壟斷市場結(jié)構(gòu)下的產(chǎn)業(yè)高銷售利潤率　　五　中國35個大中城市居民購房能力與房價的實證分析　　六　高房價收入倍率　本章小結(jié)第四章　住宅市場地價規(guī)制與博弈：基于土地出讓制度的規(guī)制安排第五章　信息不對稱下住宅市場價格博弈與經(jīng)濟規(guī)制第六章　中國商品房價格規(guī)制架構(gòu)與模型設(shè)計第七章　中國限價商品房的價格規(guī)制分析第八章　中國保障性住房的價格經(jīng)濟規(guī)制分析結(jié)束語附錄參考文獻本書研究所涉及的相關(guān)政策法規(guī)文件后記

編輯推薦

　　《中國住宅市場的價格博弈與政府規(guī)制研究》以規(guī)制經(jīng)濟學(xué)和產(chǎn)業(yè)組織理論與方法為指導(dǎo)，全面系統(tǒng)地研究中國住宅市場政府經(jīng)濟規(guī)制機理，結(jié)合住宅市場價格形成與博弈的新特點，深入剖析中國住宅市場價格經(jīng)濟規(guī)制的現(xiàn)狀、緣由、土地供給、壟斷市場結(jié)構(gòu)、信息不對稱以及限價房和保障性住房價格規(guī)制等問題。在此基礎(chǔ)上，設(shè)計政府規(guī)制架構(gòu)和各類型住房的價格經(jīng)濟規(guī)制模型，研究力求貼近中國住宅市場實際，實證分析更具有現(xiàn)實針對性。

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