土地估價(jià)

前言

　　土地估價(jià)課是教育部公共管理教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)土地資源管理教學(xué)指導(dǎo)小組認(rèn)定的土地資源管理專業(yè)六門(mén)核心課程之一，也是全國(guó)土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的主要內(nèi)容。而作為經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)之一的土地估價(jià)行業(yè)，則是我國(guó)土地管理領(lǐng)域十分重要的產(chǎn)業(yè)之一，為維護(hù)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下生產(chǎn)要素市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，發(fā)揮著重要的保障作用?！　」P者20世紀(jì)90年代初創(chuàng)辦土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，并獲得第一批全國(guó)A級(jí)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)資格；其后一直致力于土地資源管理專業(yè)教學(xué)與研究工作，多年承擔(dān)土地資源管理專業(yè)研究生課程“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論與方法”的教學(xué)。本教材就是在多年使用的課程講義的基礎(chǔ)上充實(shí)、整理、完善而成的。　　教材主要包含三個(gè)部分的內(nèi)容：第一部分為土地估價(jià)的基礎(chǔ)理論，包括土地、土地產(chǎn)權(quán)、土地市場(chǎng)簡(jiǎn)介，土地價(jià)格理論，土地估價(jià)概述；第二部分為土地估價(jià)基本方法，包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與路線價(jià)法；第三部分介紹與土地相關(guān)的建筑物、礦產(chǎn)資源與森林資源資產(chǎn)，以及農(nóng)用地的估價(jià)方法，并專章介紹了土地估價(jià)程序、土地估價(jià)報(bào)告編制與土地估價(jià)規(guī)程等實(shí)務(wù)性內(nèi)容。

內(nèi)容概要

本教材主要包含三個(gè)部分的內(nèi)容：第一部分為土地估價(jià)的基礎(chǔ)理論，包括土地、土地產(chǎn)權(quán)、土地市場(chǎng)簡(jiǎn)介，土地價(jià)格理論，土地估價(jià)概述；第二部分為土地估價(jià)基本方法，包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與路線價(jià)法；第三部分介紹與土地相關(guān)的建筑物、礦產(chǎn)資源與森林資源資產(chǎn)，以及農(nóng)用地的估價(jià)方法，并專章介紹了土地估價(jià)程序、土地估價(jià)報(bào)告編制與土地估價(jià)規(guī)程等實(shí)務(wù)性內(nèi)容。    本書(shū)可作為土地資源管理專業(yè)、房地產(chǎn)管理專業(yè)和國(guó)有資產(chǎn)管理專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)相關(guān)課程的教科書(shū)，也可以作為全國(guó)土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的參考教材，還可以供土地管理、資源管理、城市開(kāi)發(fā)等相關(guān)領(lǐng)域管理人員參考。

作者簡(jiǎn)介

盧新海，男，1965年出生于湖北洪湖。同濟(jì)大學(xué)管理學(xué)博士，比利時(shí)天主教魯汶大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后。現(xiàn)任華中科技大學(xué)國(guó)土資源與不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授、博士研究生導(dǎo)師；主要研究領(lǐng)域?yàn)橥恋毓芾怼⒊鞘泄芾?。是中?guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、造價(jià)工程師和咨詢工程師；兼任中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)理事、中國(guó)土地學(xué)會(huì)理事、湖北省土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)和英國(guó)皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）會(huì)員。已出版著作《企業(yè)土地資產(chǎn)及其管理》、《開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展與土地利用》、《城市土地管理與經(jīng)營(yíng)》、《房地產(chǎn)估價(jià)——理論與實(shí)務(wù)》、《現(xiàn)代城市規(guī)劃與管理》、《中國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度研究》等著作，公開(kāi)發(fā)表相關(guān)領(lǐng)域?qū)W術(shù)論文100多篇。

書(shū)籍目錄

前言第一章 緒論　學(xué)習(xí)目標(biāo)　　　第一節(jié) 土地概述　　一、土地的概念　　二、土地的特性　　三、土地的功能　　四、土地的分類　　　第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)　　一、土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵　　二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成　　三、土地產(chǎn)權(quán)的基本特性　　　第三節(jié) 土地市場(chǎng)　　一、土地市場(chǎng)的內(nèi)涵　　二、土地市場(chǎng)的特點(diǎn)　　三、土地市場(chǎng)的功能　　四、土地市場(chǎng)的形成與發(fā)展　　五、土地市場(chǎng)體系　　　第四節(jié) 土地估價(jià)的必要性　　一、建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要　　二、加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理的需要　　三、國(guó)家征收有關(guān)土地稅費(fèi)的需要　　四、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要　　五、處理房地產(chǎn)糾紛的需要　　六、房地產(chǎn)投資決策的需要　　七、土地資產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的需要　　八、其他方面的需要　　　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題第二章 土地價(jià)格　　　學(xué)習(xí)目標(biāo)　　　第一節(jié) 土地價(jià)格概述　　一、土地價(jià)格的內(nèi)涵　　二、土地價(jià)格的特點(diǎn)　　三、土地價(jià)格的形式　　　第二節(jié) 土地價(jià)格基本理論　　一、地租理論　　二、區(qū)位理論　　三、勞動(dòng)價(jià)值論　　四、供求理論　　五、補(bǔ)償理論　　　第三節(jié) 土地價(jià)格的影響因素　　一、一般因素　　二、區(qū)域因素　　三、個(gè)別因素　　　第四節(jié) 土地價(jià)格管理　　一、土地價(jià)格管理的含義　　二、土地價(jià)格管理的目的與意義　　三、土地價(jià)格管理的作用　　四、土地價(jià)格體系　　五、土地價(jià)格管理政策和制度　　　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題　　第三章 土地估價(jià)概述　　　學(xué)習(xí)目標(biāo)　　　第一節(jié) 國(guó)內(nèi)外土地估價(jià)制度　　一、土地估價(jià)制度的內(nèi)涵　　二、國(guó)外土地估價(jià)制度　　三、我國(guó)土地估價(jià)制度　　　第二節(jié) 土地估價(jià)原則　　一、土地估價(jià)的內(nèi)涵　　二、土地估價(jià)原則　　　第三節(jié) 土地估價(jià)方法概述　　一、市場(chǎng)比較法　　二、收益還原法　　三、成本逼近法　　四、剩余法　　五、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法　　六、路線價(jià)法　　　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題　　　第四章 市場(chǎng)比較法　　　　學(xué)習(xí)目標(biāo)　　　第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理　　一、市場(chǎng)比較法的概念　　二、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)　　三、市場(chǎng)比較法的適用范圍和條件　　四、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)　　　第二節(jié) 市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟　　一、收集交易實(shí)例　　二、確定比較交易實(shí)例　　三、建立價(jià)格比較修正的基礎(chǔ)　　四、交易情況修正　　五、交易日期修正　　六、區(qū)域因素修正　　七、個(gè)別因素修正　　八、容積率修正　　九、土地使用權(quán)年期修正　　十、綜合求取比準(zhǔn)價(jià)格　第三節(jié) 市場(chǎng)比較法的應(yīng)用　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題第五章 收益還原法　學(xué)習(xí)目標(biāo)　第一節(jié) 收益還原法的基本原理　　一、收益還原法的概念　　二、收益還原法的理論依據(jù)　　三、收益還原法的計(jì)算公式　　四、收益還原法的適用范圍和條件　　五、收益還原法的特點(diǎn)　　　第二節(jié) 收益還原法的估價(jià)步驟　　一、收集相關(guān)資料　　二、估算年總收益　　三、估算年總費(fèi)用　　四、確定土地純收益　　五、確定土地還原利率　　六、收益年限的確定　　七、計(jì)算收益價(jià)格　　　第三節(jié) 收益還原法的應(yīng)用　　一、土地價(jià)格評(píng)估　　二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估　　　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題　　第六章 成本逼近法　學(xué)習(xí)目標(biāo)　第一節(jié) 成本逼近法的基本原理　　一、成本逼近法的概念　　二、成本逼近法的理論依據(jù)　　三、成本逼近法的計(jì)算公式　　四、成本逼近法的適用范圍和條件　　五、成本逼近法的特點(diǎn)　　　第二節(jié) 成本逼近法的估價(jià)步驟　　一、計(jì)算土地取得費(fèi)用　　二、計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用　　三、計(jì)算稅費(fèi)　　四、計(jì)算投資利息　　五、計(jì)算投資利潤(rùn)　　六、確定土地增值收益　　七、計(jì)算土地價(jià)格　　　第三節(jié) 成本逼近法的應(yīng)用　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題第七章 剩余法　學(xué)習(xí)目標(biāo)　　　第一節(jié) 剩余法的基本原理　　一、剩余法的概念　　二、剩余法的理論依據(jù)　　三、剩余法的計(jì)算公式　　四、剩余法的適用范圍和條件　　五、剩余法的特點(diǎn)　　　第二節(jié) 剩余法的估價(jià)步驟　　一、調(diào)查待估土地的基本情況　　二、確定待估土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式　　三、估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期　　四、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格　　五、估算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用　　六、估算預(yù)付資本利息　　七、估算合理開(kāi)發(fā)利潤(rùn)　　八、確定待估土地價(jià)格　　　第三節(jié) 剩余法的應(yīng)用　　一、待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格評(píng)估　　二、現(xiàn)有舊房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)評(píng)估　　四、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)最高控制標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估　　　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題　　第八章 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與路線價(jià)法　學(xué)習(xí)目標(biāo)　　　第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)概述　　一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念、特征和作用　　二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估　　三、基準(zhǔn)地價(jià)成果的應(yīng)用和更新　　　第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理與估價(jià)步驟　　一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理　　二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)步驟　　　第三節(jié) 路線價(jià)估價(jià)法的基本原理與估價(jià)步驟　　一、路線價(jià)估價(jià)法的基本原理　　二、路線價(jià)估價(jià)法的估價(jià)步驟　　　第四節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與路線價(jià)法的應(yīng)用　　一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用　　二、路線價(jià)法的應(yīng)用　　　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題第九章 建筑物估價(jià)　學(xué)習(xí)目標(biāo)　　　第一節(jié) 建筑物估價(jià)概述　　一、建筑物的概念與分類　　二、建筑物價(jià)格的影響因素　　三、建筑物價(jià)格的特點(diǎn)　　四、建筑物估價(jià)的基本原理　　　第二節(jié) 建筑物估價(jià)的方法　　一、重置價(jià)格折舊法　　二、對(duì)照法　　三、建筑物殘余法　　四、比較法　　　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題　　第十章 農(nóng)用地估價(jià)　　　學(xué)習(xí)目標(biāo)　　　第一節(jié) 農(nóng)用地與農(nóng)用地價(jià)格　　一、農(nóng)用地的概念及特征　　二、農(nóng)用地價(jià)格　　三、農(nóng)用地價(jià)格與其他用途土地價(jià)格的差別　　四、影響農(nóng)用地價(jià)格的主要因素　　　第二節(jié) 農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估的理論與方法　　一、農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估的意義　　二、農(nóng)用地估價(jià)的理論基礎(chǔ)　　三、農(nóng)用地估價(jià)基本原則　　四、農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估的主要方法　　　第三節(jié) 農(nóng)用地宗地估價(jià)　　一、不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價(jià)　　二、不同估價(jià)目的的農(nóng)用地估價(jià)　　三、農(nóng)用地宗地價(jià)格評(píng)估的基本步驟　　　第四節(jié) 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估　　一、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的概念　　二、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線及其步驟　　三、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制　　　第五節(jié) 農(nóng)用地征用價(jià)格評(píng)估　　一、農(nóng)用地征地價(jià)格概述　　二、農(nóng)用地征用價(jià)格評(píng)估　　三、農(nóng)用地征用價(jià)格的確定　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題第十一章 森林資源資產(chǎn)與礦業(yè)權(quán)評(píng)估　　　學(xué)習(xí)目標(biāo)　　　第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概論　　一、資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)涵　　二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素　　三、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型　　四、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)和原則　　五、資產(chǎn)評(píng)估的主要方法　　　第二節(jié) 森林資源資產(chǎn)評(píng)估　　一、森林資源資產(chǎn)概述　　二、森林資源資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)涵　　三、森林資源資產(chǎn)評(píng)估遵循的原則　　四、森林資源資產(chǎn)核查　　五、森林資源資產(chǎn)評(píng)估主要方法　第三節(jié) 礦業(yè)權(quán)評(píng)估　　一、礦產(chǎn)資源與礦產(chǎn)資源資產(chǎn)　　二、礦業(yè)權(quán)的概念與特征　　三、礦業(yè)權(quán)評(píng)估的概念與特點(diǎn)　　四、礦業(yè)權(quán)評(píng)估的原則　　五、礦業(yè)權(quán)評(píng)估方法　　　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題第十二章 土地估價(jià)程序與估價(jià)報(bào)告　學(xué)習(xí)目標(biāo)　第一節(jié) 土地估價(jià)的程序　　一、估價(jià)業(yè)務(wù)受理　　二、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)　　三、擬定估價(jià)作業(yè)方案　　四、搜集所需要資料　　五、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象　　六、分析整理相關(guān)資料　　七、選定估價(jià)方法　　八、確定估價(jià)結(jié)果　　九、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)　　十、送達(dá)估價(jià)報(bào)告書(shū)　　　第二節(jié) 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與土地估價(jià)報(bào)告　　一、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》概述　　二、土地估價(jià)報(bào)告　　　第三節(jié) 《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》和農(nóng)用地估價(jià)報(bào)告　　一、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》概述　　二、農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告　　三、農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告　本章小結(jié)　關(guān)鍵詞　復(fù)習(xí)思考題參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　3.土地所有權(quán)的恒久性　　土地所有權(quán)的存在沒(méi)有一定的存續(xù)期限，它是無(wú)限期的由土地所有者保有的，因此土地所有者即使將土地閑置不用，其土地所有權(quán)也不因此而消滅。只有發(fā)生社會(huì)變革，對(duì)土地所有制進(jìn)行改革時(shí)，才有可能終止。而土地所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，只不過(guò)是權(quán)利主體的更替而已。　　4.土地所有權(quán)的歸一性　　土地所有者可以在自己的土地上為別人設(shè)定使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利。雖然土地所有者似乎成為一種空虛的權(quán)利，但是，土地所有者仍擁有最終的統(tǒng)一支配權(quán)。一旦這些設(shè)定的派生權(quán)利到期消滅，它們便又復(fù)歸土地所有權(quán)，從而使土地所有權(quán)回復(fù)到原來(lái)的完全狀態(tài)?！　?.土地所有權(quán)的社會(huì)性　　土地所有權(quán)雖然是一種完全排他性的權(quán)利，但是，土地所有者在行使自己的權(quán)利時(shí)從來(lái)就不是不受到約束的，他必須受到社會(huì)的限制。這在任何社會(huì)都是如此，且隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，社會(huì)限制也日趨強(qiáng)化。中國(guó)目前的耕地的稀缺，土地是人類社會(huì)生活的基礎(chǔ)，國(guó)家必須對(duì)土地利用作出宏觀規(guī)劃與管理，對(duì)土地所有者的權(quán)利適當(dāng)加以限制。此外，國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，可以征收集體所有土地。 （二）土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是依法對(duì)土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。土地使用權(quán)是與土地所有權(quán)相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。　　土地使用權(quán)有廣義和狹義之分，狹義的土地使用權(quán)是指依法對(duì)土地的實(shí)際使用，包括在土地所有權(quán)之內(nèi)，與土地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列的關(guān)系；廣義的土地使用權(quán)是指獨(dú)立與土地所有權(quán)能之外的含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。目前中國(guó)實(shí)行的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出讓制度中的“土地使用權(quán)”就是廣義的土地使用權(quán)。取得廣義的土地使用權(quán)者，就稱為土地使用權(quán)人。由于土地使用權(quán)也是一種物權(quán)，因此，土地使用權(quán)也可以買(mǎi)賣(mài)、繼承和抵押。同時(shí)，土地使用權(quán)人也可以將土地使用權(quán)租賃，即設(shè)定租賃權(quán)?！　⊥恋厥褂脵?quán)的設(shè)定必須按照法律設(shè)定，任何人無(wú)論以任何方式取得土地使用權(quán)必須得到法律的認(rèn)可，否則就為非法占用土地。由于土地使用權(quán)是以他人土地為客體的權(quán)利，因此，土地使用權(quán)人一般須向土地使用權(quán)出讓人支付土地使用權(quán)價(jià)格?！　‘?dāng)然，土地使用權(quán)的取得可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)?。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）規(guī)定，土地使用者在國(guó)家規(guī)定的特殊用途下可以依法無(wú)償取得土地使用權(quán)，即劃撥土地使用權(quán)。有償取得土地使用權(quán)一般通過(guò)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行。同時(shí)，土地使用權(quán)的設(shè)定也是有期限的，上述法律規(guī)定的土地使用權(quán)的最高年限因土地用途的不同分別為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。

編輯推薦

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