房地產(chǎn)金融

前言

　　擺在我們面前的這套叢書是一套21世紀(jì)工程管理類專業(yè)的系列教材。這是我國(guó)高校工程管理教育中的一件大喜事?！　”娝苤?，20世紀(jì)90年代末以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。這無論對(duì)改善我國(guó)城鎮(zhèn)廣大居民住房條件、拓展城市空間、改變城鎮(zhèn)面貌，還是對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都起了巨大的積極作用。當(dāng)然，在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展過程中，也產(chǎn)生了一系列包括房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)上升過快、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等問題，但這些問題都是前進(jìn)中的問題?！　》康禺a(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，地位并不會(huì)因產(chǎn)生了這些問題而有所動(dòng)搖。從2005年的“國(guó)八條”到2006年的“國(guó)六條”，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列宏觀政策調(diào)控，絕不是要打壓或抑制這一行業(yè)的發(fā)展，相反，完全是為了引導(dǎo)和扶植房地產(chǎn)業(yè)更好地、健康地發(fā)展。正如醫(yī)生給一個(gè)生了點(diǎn)病的孩子打針吃藥一樣，是為了使孩子能更好、更健康地成長(zhǎng)。　　今天，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在科學(xué)發(fā)展觀指引下正闊步前進(jìn)，人民生活水平在不斷提高，農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程在加速，在這樣的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正方興未艾，前程似錦。為了使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在今后能更科學(xué)、更健康地持續(xù)發(fā)展，人才培養(yǎng)可說是重中之重。正因?yàn)檫@樣，我國(guó)目前已有190所高校設(shè)置了與國(guó)際接軌的工程管理專業(yè)，這還不包括只在一所大學(xué)設(shè)置的本科專業(yè)。如果含交叉學(xué)科（專業(yè)基礎(chǔ)課，如土地資源管理專業(yè)、公共管理專業(yè)等），目前全國(guó)約有360所高校開設(shè)有工程管理課程。工程管理專業(yè)既不是一般的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)，也不是純土木建筑工程專業(yè)，而是一個(gè)涵蓋這些專業(yè)并著重于管理的交叉學(xué)科專業(yè)。這個(gè)專業(yè)主要是培養(yǎng)具備管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和土木工程技術(shù)的基本知識(shí)，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)理論、方法和手段，能在國(guó)內(nèi)外工程建設(shè)領(lǐng)域從事項(xiàng)目決策和全過程管理的復(fù)合型高級(jí)管理人才。這樣的人才，必須獲得和掌握以下幾方面的知識(shí)和能力：　?。?）工程管理的基本理論和方法。　?。?）投資經(jīng)濟(jì)的基本理論和知識(shí)?！　。?）土木工程的技術(shù)知識(shí)?！　。?）工程項(xiàng)目建設(shè)的方針、政策和法規(guī)。　?。?）國(guó)內(nèi)外工程管理發(fā)展動(dòng)態(tài)的信息和知識(shí)?！　。?）運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助解決管理問題的能力。　　為了適應(yīng)培養(yǎng)這樣人才的需要，復(fù)旦大學(xué)出版社組織了國(guó)內(nèi)一些著名大學(xué)的一批專家教授編寫出版這套工程管理系列教材，包括《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》、《工程項(xiàng)目投資與融資》、《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《投資經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》、《工程合同管理》、《國(guó)際工程承包管理》、《工程造價(jià)與管理》、《建設(shè)工程成本計(jì)劃與控制》、《房地產(chǎn)法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)》、《物業(yè)管理》、《房地產(chǎn)管理學(xué)》等。由于這套教材是由從華北到華中再到上海的幾所知名大學(xué)里的有經(jīng)驗(yàn)知名教授編寫的，因此，有理由預(yù)期，這套教材的問世，將對(duì)提升我國(guó)工程管理專業(yè)類教學(xué)水平起到極大推動(dòng)作用。

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)金融》共分十章，主要包括房地產(chǎn)金融基本知識(shí)、房地產(chǎn)抵押、住房金融及貸款工具、房地產(chǎn)開發(fā)融資、房地產(chǎn)投資證券化、住房抵押貸款證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等主要內(nèi)容?！斗康禺a(chǎn)金融》注重理論和實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合，在闡述房地產(chǎn)金融基本知識(shí)和基本理論的基礎(chǔ)上，力圖做到理論聯(lián)系實(shí)際，同時(shí)，在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的分析中，運(yùn)用大量案例進(jìn)行教學(xué)。此外，《房地產(chǎn)金融》反映了國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)金融理論的最新研究成果，并進(jìn)行了分析和整理，具有理論上的前沿性。　　《房地產(chǎn)金融》可作為普通高等學(xué)校工程管理、公共管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等專業(yè)的教學(xué)用書，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員也有較強(qiáng)的參考價(jià)值。

作者簡(jiǎn)介

　　鄧宏乾，男，1964年11月生，湖北松滋人。1989年畢業(yè)于華中師范大學(xué)，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位，1996年破格晉升為教授?，F(xiàn)為華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)，華中師范大學(xué)城市與不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任。中國(guó)民主促進(jìn)會(huì)會(huì)員，曾任湖北省第八屆政協(xié)委員。主要兼職有：建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任委員，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)專家組成員，湖北省政府特邀士地監(jiān)察專員，湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，湖北省工程建設(shè)專家委員會(huì)房地產(chǎn)與建筑經(jīng)濟(jì)組組長(zhǎng)，武漢房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員，武漢市土地招標(biāo)評(píng)標(biāo)專家，中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院兼職教授、客座研究員。承擔(dān)多項(xiàng)國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金課題，出版學(xué)術(shù)著作6部，在《經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)》、《中國(guó)房地產(chǎn)》等刊物上發(fā)表學(xué)術(shù)論文40多篇。

書籍目錄

第一章 緒論學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展一、 世界范圍看，房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生二、 世界范圍看，房地產(chǎn)金融的發(fā)展三、 中國(guó)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展四、 2003年宏觀調(diào)控以來我國(guó)房地產(chǎn)金融政策五、 我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的基本情況第二節(jié) 房地產(chǎn)金融學(xué)的學(xué)科性質(zhì)一、 房地產(chǎn)金融學(xué)的理論基礎(chǔ)和學(xué)科性質(zhì)二、 房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí)學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類及特征一、房地產(chǎn)金融的分類二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)三、 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)第二節(jié) 利率、收益率一、 利率二、 資金等效值與現(xiàn)金流量圖三、 收益率第三節(jié) 擔(dān)保融資一、 擔(dān)保與反擔(dān)保二、 保證貸款三、 質(zhì)押貸款本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題第三章 房地產(chǎn)抵押學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的概念及特征一、 房地產(chǎn)抵押二、 抵押權(quán)的特征三、 抵押的類型第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定一、 抵押當(dāng)事人二、 抵押標(biāo)的物三、 房地產(chǎn)抵押合同四、 房地產(chǎn)抵押登記五、 房地產(chǎn)抵押價(jià)值及其評(píng)估第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力一、 房地產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)部效力二、 房地產(chǎn)抵押權(quán)的外部效力第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)一、 房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件二、 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式三、 抵押房地產(chǎn)拍賣四、 抵押房地產(chǎn)處分價(jià)款的分配五、 抵押權(quán)的消滅第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的幾個(gè)特殊問題一、 絕押合同問題二、 抵押期間問題三、 關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問題四、 農(nóng)村村民的房屋是否可以設(shè)定抵押權(quán)本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題第四章 住房金融學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 住房金融概述一、 住房金融的含義二、 住房金融的基本特征三、 住房金融的分類第二節(jié) 我國(guó)的住房公積金制度一、 住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)二、 住房公積金的歸集、使用和提取三、 住房公積金的利率和稅收四、 現(xiàn)行住房公積金的管理制度五、 現(xiàn)行住房公積金制度存在的問題第三節(jié) 我國(guó)住房金融發(fā)展分析一、 充分發(fā)揮商業(yè)銀行在住房金融中的主導(dǎo)作用二、 改革住房公積金制度，建立有效率的政策性住房金融體系三、 設(shè)計(jì)適應(yīng)居民支付能力的多樣化的住房抵押信貸工具四、 培育住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題第五章 個(gè)人住房貸款學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 個(gè)人住房貸款概述一、 個(gè)人住房貸款的概念及種類二、 個(gè)人住房貸款的特征三、 個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語四、 個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式五、 住房置業(yè)擔(dān)保六、 個(gè)人住房貸款的性質(zhì)第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具一、 月等額償還按揭貸款二、 等額本金償還按揭貸款三、 遞增式償還按揭貸款四、 漂浮式按揭貸款五、 可變利率按揭貸款六、 逆向年金抵押貸款第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作一、 自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的運(yùn)作二、 住房公積金個(gè)人住房貸款三、 住房組合貸款四、 個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題第六章 房地產(chǎn)開發(fā)融資學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)抵押融資一、 普通抵押二、 最高額抵押三、 集合抵押四、 浮動(dòng)抵押五、 增值分享抵押貸款第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款一、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類及特點(diǎn)二、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的相關(guān)規(guī)定三、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范第三節(jié) 項(xiàng)目融資一、 項(xiàng)目融資的含義及特征二、 項(xiàng)目融資與公司融資的比較三、 項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)與不足四、 項(xiàng)目融資的適用范圍五、 項(xiàng)目融資的參與者及其權(quán)責(zé)六、 項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序第四節(jié) BOT項(xiàng)目融資模式一、 BOT融資的內(nèi)含及其主要形式二、 特許權(quán)協(xié)議的主要內(nèi)容及特許雙方的權(quán)責(zé)三、 BOT融資的基本操作流程本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題第七章 房地產(chǎn)投資證券化學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 房地產(chǎn)投資證券化概述一、 房地產(chǎn)投資證券化的含義二、 房地產(chǎn)投資證券化的特征三、 房地產(chǎn)投資證券化的功能第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托一、 房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵二、 房地產(chǎn)投資信托的組成三、 房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作四、 房地產(chǎn)信托投資的風(fēng)險(xiǎn)管理五、 我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展第三節(jié) 房地產(chǎn)投資基金一、 房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)涵及類型二、 房地產(chǎn)投資基金的構(gòu)成三、 基金的設(shè)立四、 基金的發(fā)行與交易五、 投資基金的投資限制、費(fèi)用與收益分配六、 基金的期限、變更、終止本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題第八章 住房抵押貸款證券化學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 住房抵押貸款證券化概論一、 住房抵押貸款證券化的內(nèi)涵二、 住房抵押貸款證券化的特征三、 住房抵押貸款證券化與其他融資方式的區(qū)別四、 住房抵押貸款證券化的意義第二節(jié) 住房抵押貸款證券化基本理論一、 住房抵押貸款證券化的運(yùn)作模式二、 住房抵押貸款證券化的主要參與者三、 住房抵押貸款證券化運(yùn)作流程四、 住房抵押貸款證券化運(yùn)作工具五、 住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)及控制第三節(jié) 住房抵押貸款證券化操作實(shí)踐一、 美國(guó)的住房抵押貸款證券化二、 英國(guó)的住房抵押貸款證券化三、 德國(guó)住房抵押貸款證券化四、 我國(guó)香港地區(qū)的住房抵押貸款證券化五、 中國(guó)（內(nèi)地）住房抵押貸款證券化本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題第九章 房地產(chǎn)保險(xiǎn)學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 保險(xiǎn)基本理論和基本原則一、 保險(xiǎn)的含義和特征二、 保險(xiǎn)的性質(zhì)和職能三、 保險(xiǎn)基金四、 保險(xiǎn)的基本原則第二節(jié) 保險(xiǎn)合同一、 保險(xiǎn)合同的含義和特征二、 保險(xiǎn)合同的要素三、 保險(xiǎn)合同的成立和生效四、 保險(xiǎn)合同的調(diào)整第三節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的品種一、 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)二、 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn)三、 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn)四、 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險(xiǎn)第四節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作一、 投保與承保二、 索賠與理賠本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題第十章 國(guó)外房地產(chǎn)金融概覽學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)金融制度一、 金融制度與房地產(chǎn)金融制度二、 國(guó)外房地產(chǎn)金融制度的主要類型三、 典型國(guó)家的住房金融制度第二節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一、 國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的分類二、 典型國(guó)家的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)三、 國(guó)際房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)第三節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一、 金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)二、 國(guó)外房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的類型三、 典型國(guó)家的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)本章小結(jié)關(guān)鍵詞復(fù)習(xí)思考題參考文獻(xiàn)部分復(fù)習(xí)思考題參考答案附錄 中誠(chéng)信托投資有限責(zé)任公司北京萬年花城貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃書后記

章節(jié)摘錄

　　抵押權(quán)是一種典型的擔(dān)保物權(quán)，有其自身的特征?！?．具有從屬性　抵押權(quán)的產(chǎn)生與存在必須以一定的債權(quán)關(guān)系的發(fā)生與存在為前提和基礎(chǔ)，沒有所擔(dān)保的債權(quán)，就不能成立抵押權(quán)。這主要包括三個(gè)方面：（1）抵押權(quán)成立上的從屬性。抵押權(quán)以主債權(quán)的存在為其存在前提，主債權(quán)不存在時(shí)，抵押權(quán)不成立。（2）抵押權(quán)處分上的從屬性。抵押權(quán)與債權(quán)不可分離，抵押權(quán)人不得將抵押權(quán)單獨(dú)讓與他人而保留其債權(quán)；也不得將債權(quán)單獨(dú)讓與他人而保留其抵押權(quán)。同時(shí)，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而為其他債權(quán)的擔(dān)保。（3）抵押權(quán)消滅上的從屬性。抵押權(quán)因主債權(quán)之消滅而消滅，并且這種消滅不以抵押權(quán)登記的注銷為要件。　2．具有不可分性　抵押權(quán)的不可分性是抵押權(quán)設(shè)定后，不因抵押物、被擔(dān)保債權(quán)及債務(wù)的分割或讓與受影響。主債權(quán)部分受償時(shí)，抵押權(quán)人仍可以就其未受償部分的債權(quán)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的全部行使抵押權(quán)?！?．具有物上代位性　物上代位性是指因抵押物的滅失、毀損所取得的賠償金或者價(jià)金給付，即抵押物的代位物或者代替物，受抵押權(quán)效力的支配，抵押權(quán)人得就該代替物行使權(quán)利。抵押物的代位物主要以抵押物的毀損或滅失而取得的賠償金為限，包括抵押權(quán)人的保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、所有權(quán)侵害的損害賠償請(qǐng)求權(quán)、公用征收之補(bǔ)償金等?！?．具有特定性　抵押權(quán)的特定性表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是抵押物所擔(dān)保的債務(wù)必須特定，必須明確具體，即在設(shè)立抵押時(shí)，必須明確為債務(wù)人的哪一筆債務(wù)提供擔(dān)保。二是抵押物必須特定，即必須明確用哪一筆財(cái)產(chǎn)為哪一筆債務(wù)擔(dān)保。三、抵押的類型　　抵押從不同的角度或者依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可作多種分類。主要有以下分類?！　?．以抵押物的不同分類　　以抵押物的不同可分為不動(dòng)產(chǎn)抵押、動(dòng)產(chǎn)抵押。　?。?）不動(dòng)產(chǎn)抵押。不動(dòng)產(chǎn)抵押是指以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物而設(shè)定的抵押，這是最常見最普遍的抵押形式。

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