房地產(chǎn)投資與管理實(shí)務(wù)

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)業(yè)在許多國家和地區(qū)都是國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱產(chǎn)業(yè)。20世紀(jì)90年代中后期，房地產(chǎn)增加值占當(dāng)?shù)厣a(chǎn)總值比重在中國臺灣為11％，中國香港為19％，韓國為8％。美國房地產(chǎn)增加值占GDP的比重，1987～2001年都維持在11％～12％，日本1999年房地產(chǎn)增加值占GDP的比重為12.8％。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較晚，至今只有20多年的歷史，成熟度比較低。但是，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，重點(diǎn)、熱點(diǎn)問題頻出。據(jù)中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，截至2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)58710家，從業(yè)人員160.1萬人，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19422.9億元，竣工房屋面積5.58億平方米，涉及鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)50多個，直接和間接帶動近4000萬人就業(yè)，占全國總從業(yè)人數(shù)的25％左右。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，房地產(chǎn)業(yè)的地位會越來越重要，對于房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員的要求也會越來越高。    高職院校培養(yǎng)的是應(yīng)用型的人才，然而目前我們使用的房地產(chǎn)教材是借用本科教材，其內(nèi)容偏多，實(shí)踐不足，過分強(qiáng)調(diào)知識的系統(tǒng)性，基礎(chǔ)理論比例過重，應(yīng)用技能比例輕，沒有更好地反映出高職教材的特征與人才培養(yǎng)的要求。    本著“理論夠用、強(qiáng)調(diào)實(shí)踐、重要技能”的精神，本教材立足于房地產(chǎn)投資分析工作實(shí)際，打破以知識傳授為主要特征的傳統(tǒng)學(xué)科課程模式，在介紹房地產(chǎn)投資分析理論的基礎(chǔ)上，突出大量具體實(shí)例，設(shè)計(jì)相關(guān)實(shí)訓(xùn)技能項(xiàng)目，進(jìn)行相關(guān)能力訓(xùn)練，使之融實(shí)踐與理論為一體，“教”、“學(xué)”、“做”相結(jié)合，以培養(yǎng)房地產(chǎn)分析能力為重點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要和完成職業(yè)崗位實(shí)際工作任務(wù)所需的知識、能力、素質(zhì)要求，選取房地產(chǎn)投資分析教學(xué)內(nèi)容，讓學(xué)生在完成實(shí)訓(xùn)任務(wù)的過程中自我建構(gòu)知識、技能、態(tài)度和經(jīng)驗(yàn)，并為學(xué)生可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識  第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義和特征  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的含義和特征  第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)和任務(wù)第二章 房地產(chǎn)市場  第一節(jié) 房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)知識  第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的體系  第三節(jié) 房地產(chǎn)市場供求分析  第四節(jié) 房地產(chǎn)周期  第五節(jié) 房地產(chǎn)泡沫  第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控第三章 房地產(chǎn)交易  第一節(jié) 房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)知識  第二節(jié) 土地交易  第三節(jié) 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓  第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃  第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押  第六節(jié) 房地產(chǎn)其他交易方式第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資  第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資基礎(chǔ)知識  第二節(jié) 銀行貸款融資  第三節(jié) 房地產(chǎn)證券融資  第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托  第五節(jié) 房地產(chǎn)其他融資方式第五章 房地產(chǎn)投資成本和稅費(fèi)  第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的稅收分析  第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃第六章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析  第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析第七章 房地產(chǎn)估價(jià)  第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)概述  第二節(jié) 市場比較法  第三節(jié) 成本法  第四節(jié) 收益法  第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法第八章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)  第一節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類  第三節(jié) 房地產(chǎn)投資各階段的風(fēng)險(xiǎn)  第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)方法  第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對策第九章 房地產(chǎn)投資可行性研究  第一節(jié) 房地產(chǎn)投資可行性研究概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告的編寫第十章 個人置業(yè)實(shí)務(wù)  第一節(jié) 個人置業(yè)的收益和風(fēng)險(xiǎn)分析  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資策略  第三節(jié) 個人置業(yè)操作實(shí)務(wù)參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第一章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識　　第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義和特征　　二、土地的屬性　?。ǘ┩恋氐慕?jīng)濟(jì)屬性　　1.土地所有權(quán)的壟斷性　　土地所有權(quán)是指土地所有人在法律規(guī)定范圍內(nèi)占有、使用和處理其土地，并從土地上獲得合法收益的權(quán)利，它受國家法律保護(hù)。由于土地是一種有限的稀缺資源，在一定的歷史發(fā)展階段，人類可以將其當(dāng)作社會財(cái)富加以壟斷，形成一定歷史發(fā)展階段上的土地所有權(quán)，即地產(chǎn)權(quán)。土地一旦與人的勞動相結(jié)合，就是創(chuàng)造財(cái)富的源泉。所以有人說，土地是財(cái)富之“母”，勞動是財(cái)富之“父”。壟斷了土地，就壟斷了創(chuàng)造財(cái)富的重要源泉?！　?.土地的可改良性　　人類可以通過對土地投入一定的物化勞動和活勞動，改變土地的物理性質(zhì)、化學(xué)結(jié)構(gòu)、地形外貌等，如不能生長農(nóng)作物的鹽堿性土壤通過物理和化學(xué)處理后可以改變?yōu)榭筛寥?；松弱的土質(zhì)經(jīng)過物理和化學(xué)手段等合理處理可以提高地基的承載力；經(jīng)過“七通一平”（通水、通電、通路、通郵、通信、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?，平整土地），土地可為房地產(chǎn)開發(fā)及建筑施工提供建筑場地，為建筑工程的正式開工創(chuàng)造條件。因而，土地具有可改良性。　　3.土地利用的多方向性　　一塊土地的用途是多種多樣的，可以作為農(nóng)田，也可以建住宅或建寫字樓，或者建商場。土地利用的多方向性，客觀上要求在地產(chǎn)估價(jià)中必須科學(xué)地確定土地的最佳用途。 4.效益級差性 由于土地質(zhì)量的差異性而使不同土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟(jì)效益上具有級差性。　　在我國，城市土地的所有權(quán)屬于國家；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。集體土地不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，國有土地所有權(quán)也不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。

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