房地產(chǎn)投資與管理

內(nèi)容概要

本書(shū)共分為十章，第一章主要介紹了房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、特征、種類、結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給及其影響因素；第二章主要介紹投資及房地產(chǎn)投資的含義、要素、分類、特點(diǎn)、運(yùn)動(dòng)過(guò)程；第三章主要介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金籌措的方式，房地產(chǎn)金融及籌資決策，第四章主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的環(huán)境分析；第五章主要介紹了房地產(chǎn)投資的預(yù)測(cè)與決策的主要方法；第六章主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容；第九章主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的主要內(nèi)容，第十章主要介紹了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)與客理的主要內(nèi)容，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、工程建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)中介管理和物業(yè)管理。

書(shū)籍目錄

前言第一章  房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)  第一節(jié) 房地產(chǎn)及其種類  第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求  第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程第二章  房地產(chǎn)項(xiàng)目投資  第一節(jié) 投資概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資概論  第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的作用第三章  房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金籌措  第一節(jié) 資金籌措概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)金融  第三節(jié) 房地產(chǎn)投資資金籌措  第四節(jié) 資金成本與籌資決策第四章  房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析  第一節(jié) 投資環(huán)境概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素  第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)第五章  房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)與決策  第一節(jié) 決策及其分類  第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)  第三節(jié) 房地產(chǎn)投資決策第六章  房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制第七章  房地產(chǎn)投資組合理論  第一節(jié) 房地產(chǎn)投資組合概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資組合模型  第三節(jié) 房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)與收益第八章  房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)  第一節(jié) 房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)  第三節(jié) 房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)  第四節(jié) 房地產(chǎn)投資社會(huì)評(píng)價(jià)第九章  房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算  第一節(jié) 建設(shè)投資構(gòu)成與估算  第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本的構(gòu)成與估算  第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)  第四節(jié) 投資估算指標(biāo)第十章  房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)與管理  第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理  第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理  第三節(jié) 房地產(chǎn)交易管理  第四節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理  第五節(jié) 物業(yè)管理參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)金融　　房地產(chǎn)金融是為房地產(chǎn)投資提供資金的籌集、融通和清算等服務(wù)的金融行業(yè)，它隨著房地產(chǎn)投資的發(fā)展而發(fā)展。今天。房地產(chǎn)投資由于其投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，已經(jīng)離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的支持和幫助?！　∫?、房地產(chǎn)金融概述　　（一）房地產(chǎn)金融的概念及特點(diǎn)　　金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融。則是指以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，圍繞著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)中的籌資、融資、清算等各種活動(dòng)，提供相應(yīng)服務(wù)的金融行為?！　》康禺a(chǎn)金融是伴隨著房地產(chǎn)投資的發(fā)展而形成的，是以銀行為中心的各種各樣形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用。　　房地產(chǎn)金融具有以下特點(diǎn)：　　1．房地產(chǎn)金融對(duì)象的專門(mén)化具有較強(qiáng)的針對(duì)性。房地產(chǎn)金融是金融分工深化的產(chǎn)物，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象的融資活動(dòng)。由于房地產(chǎn)的位置的固定性、使用的長(zhǎng)期性、產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，使得金融活動(dòng)分工細(xì)化，專門(mén)服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，從而形成了特定的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。它的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都是以房地產(chǎn)為對(duì)象，其服務(wù)對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)商品的購(gòu)買者以及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的單位，如建筑企業(yè)、安裝企業(yè)、建材企業(yè)等。這種針對(duì)性的服務(wù)有：　?。?）建立相對(duì)獨(dú)立的專門(mén)金融機(jī)構(gòu)，為進(jìn)行房地產(chǎn)金融活動(dòng)建立專門(mén)的金融機(jī)構(gòu)或在其他金融機(jī)構(gòu)中設(shè)立房地產(chǎn)信貸部。這是許多國(guó)家的普遍做法，一方面制定各種政策，采取許多措施把資金積累起來(lái)，另一方面保證資金?？顚Ｓ谩Ｈ缑绹?guó)把絕大部分的房地產(chǎn)資金集中于國(guó)家設(shè)立的住宅儲(chǔ)蓄貸款銀行進(jìn)行管理。這種方法的形式有建立房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)等?！　。?）開(kāi)發(fā)出服務(wù)于房地產(chǎn)的專門(mén)金融工具。如住房公積金、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，為房地產(chǎn)融資活動(dòng)提供手段?！　。?）形成一個(gè)獨(dú)特的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，以滿足房地產(chǎn)金融商品交易化的需要。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以各種房地產(chǎn)金融工具為對(duì)象而發(fā)生的交易，是金融市場(chǎng)的重要組成部分，各市場(chǎng)主體通過(guò)交易各種各樣的金融產(chǎn)品，將金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起?！　。?）金融活動(dòng)的大量化和日常化。我國(guó)每年發(fā)生的近4 000億元的房地產(chǎn)投資，面積超過(guò)億平方米的房地產(chǎn)交易，客觀上要求房地產(chǎn)金融專門(mén)化，而這種活動(dòng)的頻繁性、日?；譃檫@種金融的經(jīng)常性奠定了基礎(chǔ)。　　2．房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期性。這是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、價(jià)值高、投資巨大的特點(diǎn)決定的。房地產(chǎn)的使用年限一般都在50年以上，房地產(chǎn)商品的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償，是在規(guī)定的使用年限中通過(guò)固定資產(chǎn)折舊的逐步提取來(lái)實(shí)現(xiàn)的，其再生產(chǎn)所需的資金要經(jīng)過(guò)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的積累過(guò)程。從城市居民個(gè)人購(gòu)房來(lái)看，由于房地產(chǎn)商品的價(jià)值高，居民個(gè)人購(gòu)建房地產(chǎn)的資金積累也要經(jīng)過(guò)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，而且在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，資金一般都只有投入，不能收回，所以資金的占用時(shí)間長(zhǎng)。因此無(wú)論是從房地產(chǎn)資金的積累還是使用來(lái)看，房地產(chǎn)金融都具有長(zhǎng)期的特點(diǎn)?！　?．房地產(chǎn)金融中融資標(biāo)的的二元性。由房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)決定，房地產(chǎn)的融資活動(dòng)明顯地存在著實(shí)物標(biāo)的和產(chǎn)權(quán)標(biāo)的的二元特征。房地產(chǎn)的融資活動(dòng)，可以用實(shí)在的房屋、土地作為標(biāo)的，建立融資信用關(guān)系；也可以用虛擬的產(chǎn)權(quán)作為標(biāo)的來(lái)構(gòu)建信用關(guān)系，也就是說(shuō)融資主體既可以用實(shí)物方式進(jìn)行融資，也可以用虛擬資產(chǎn)的形式，現(xiàn)實(shí)地占有、使用房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)作為標(biāo)的來(lái)實(shí)現(xiàn)融資的目的。　　4．房地產(chǎn)金融的服務(wù)性強(qiáng)。從金融的功能來(lái)看，金融業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。就房地產(chǎn)金融而言，這種服務(wù)性，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：為房地產(chǎn)籌集資金服務(wù)；為房地產(chǎn)融通資金服務(wù)；為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)實(shí)行低息貸款、房地產(chǎn)貸款，特別是國(guó)家提供居民購(gòu)房低息貸款，能在一定時(shí)期內(nèi)鼓勵(lì)居民個(gè)人購(gòu)建住房以及為特定的人員提供住房資助。它還為房地產(chǎn)投資提供結(jié)算、中介服務(wù)等?！　?．房地產(chǎn)金融的復(fù)雜性。房地產(chǎn)金融既不同于一般的金融，又不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，它是社會(huì)金融和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合點(diǎn)，是社會(huì)貨幣信用融通與房地產(chǎn)實(shí)體運(yùn)動(dòng)的紐帶。此外，房地產(chǎn)金融有自己的運(yùn)行機(jī)制、業(yè)務(wù)特點(diǎn)和管理方式，具有較強(qiáng)的政策性，與國(guó)家的金融政策和房地產(chǎn)業(yè)政策緊密相關(guān)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)金融的復(fù)雜性?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)金融與房地產(chǎn)投資的關(guān)系　　房地產(chǎn)投資所需占用的資金量往往非常大，這么大的資金需求，僅靠投資者自由資金的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。而且，沒(méi)有房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)流通和消費(fèi)過(guò)程進(jìn)行支持，房地產(chǎn)投資很難實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，房地產(chǎn)投資將面臨投入資金回收期長(zhǎng)和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)投資的作用主要有：　　1．為房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行提供保證　　房地產(chǎn)金融的首要職能就是為房地產(chǎn)投資籌集資金。隨著人民生活水平的提高，對(duì)住房的要求也越來(lái)越高，但是，房地產(chǎn)投資者的自有資金來(lái)源往往有限，這時(shí)房地產(chǎn)金融可以利用其金融機(jī)構(gòu)，吸收企業(yè)和居民手中的閑散資金，在同行業(yè)間、不同城市或地區(qū)進(jìn)行融資活動(dòng)，將短期、小額資金轉(zhuǎn)化為大額、長(zhǎng)期資金，作為房地產(chǎn)信貸資金的來(lái)源用于房地產(chǎn)投資，這樣可以解決房地產(chǎn)投資資金的供求矛盾。房地產(chǎn)金融還通過(guò)開(kāi)辦建房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款等多種融資方式來(lái)支持房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)或買賣住房等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交換、消費(fèi)過(guò)程中發(fā)揮著橋梁和紐帶作用，保證房地產(chǎn)資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步為房地產(chǎn)投資過(guò)程的順利進(jìn)行提供保證。　　2．為房地產(chǎn)投資提供服務(wù)　?。?）為房地產(chǎn)投資提供結(jié)算服務(wù)。結(jié)算業(yè)務(wù)是貨幣資金的收付業(yè)務(wù)，它由現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種形式組成。在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，資金和商品的交易巨大而且頻繁，房地產(chǎn)金融提供結(jié)算服務(wù)為這些交易的順利進(jìn)行提供了重要的保證。隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，各種交易量會(huì)日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)金融提供的日益靈活的結(jié)算服務(wù)為提高房地產(chǎn)投資的效率創(chuàng)造了條件?！　。?）為房地產(chǎn)投資提供中介服務(wù)。由于金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系面廣、綜合性強(qiáng)、信息靈通、機(jī)構(gòu)遍及各地，金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)投資融通資金的同時(shí)，還為其提供廣泛的中介服務(wù)。它可以為投資者提供市場(chǎng)需求信息，為供需雙方牽線搭橋，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性論證、協(xié)助投資者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等。這些中介服務(wù)具體有：為房地產(chǎn)投資辦理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、工程經(jīng)濟(jì)分析、信用分析等多方面的服務(wù)?！　?．為房地產(chǎn)投資分散風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)資金效益　　房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)與高報(bào)酬并存的行業(yè)，資金占用量大、周期長(zhǎng)，如果遇到不利因素，很容易就會(huì)因資金周轉(zhuǎn)不靈而陷入困境。金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)提供抵押貸款、保險(xiǎn)、購(gòu)進(jìn)商品房等措施，防止房?jī)r(jià)大跌，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)在介入房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，出于自身利益的考慮，會(huì)為房地產(chǎn)投資提供上述服務(wù)，積極協(xié)助房地產(chǎn)投資者加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高資金的效益?！　　?/pre>








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