房地產(chǎn)稅法之國際比較

內(nèi)容概要

　　本書共十二章節(jié)，內(nèi)容包括財(cái)產(chǎn)稅總論：應(yīng)稅、免稅與估價(jià)、中國房地產(chǎn)稅法的現(xiàn)行規(guī)定、房地產(chǎn)交易的增值稅立法、中國的物業(yè)稅立法、中國房地產(chǎn)免稅法律問題檢討、美國財(cái)產(chǎn)稅概要、美國佛羅里達(dá)州財(cái)產(chǎn)稅法、美國加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅法等。本書給供相關(guān)專業(yè)人員參考使用。

書籍目錄

第一章　財(cái)產(chǎn)稅總論：應(yīng)稅、免稅與估價(jià)
　第一節(jié)　財(cái)產(chǎn)稅簡介
　第二節(jié)　財(cái)產(chǎn)稅的應(yīng)稅
　第三節(jié)　財(cái)產(chǎn)稅的免稅
第二章　中國房地產(chǎn)稅法的現(xiàn)行規(guī)定
　第一節(jié)　復(fù)雜的房地產(chǎn)交易
　第二節(jié)　復(fù)雜的房地產(chǎn)稅制
　第三節(jié)　買賣房屋的相關(guān)稅費(fèi)——以廣州市為例
第三章　房地產(chǎn)交易的增值稅立法
　第一節(jié)　未來房地產(chǎn)交易的主體稅種——增值稅
　第二節(jié)　房地產(chǎn)交易的國際增值稅立法
　第三節(jié)　中國房地產(chǎn)交易納入增值稅處理的理論框架
　第四節(jié)　結(jié)論
第四章　中國的物業(yè)稅立法
　第一節(jié)　物業(yè)稅的國際立法爭論
　第二節(jié)　物業(yè)稅與量能課稅
　第三節(jié)　物業(yè)稅估價(jià)——考察加拿大的實(shí)踐
第五章　中國房地產(chǎn)免稅法律問題檢討
　第一節(jié)　中國房地產(chǎn)的國內(nèi)稅法整合
　第二節(jié)　中國房地產(chǎn)免稅的現(xiàn)狀考察
　第三節(jié)　中國房地產(chǎn)免稅的一般規(guī)則
　第四節(jié)　中國房地產(chǎn)免稅的制度檢討與完善
第六章　美國財(cái)產(chǎn)稅概要
　第一節(jié)　概述
　第二節(jié)　美國財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)稅體系
第七章　美國佛羅里達(dá)州財(cái)產(chǎn)稅法
　第一節(jié)　概要
　第二節(jié)　稅率的確定：“稅率的真相”程序
　第三節(jié)　財(cái)產(chǎn)估價(jià)部門的職責(zé)
　第四節(jié)　市場價(jià)值估價(jià)
　第五節(jié)　免稅以及其他優(yōu)惠待遇
第八章　美國加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅法
　第一節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅概況
　第二節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅的法律淵源
　第三節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅的主管機(jī)構(gòu)及其主要職責(zé)
　第四節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅的征稅對象及納稅義務(wù)人
　第五節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率及應(yīng)納稅額
　第六節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)價(jià)值評估
　第七節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅的減免
　第八節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅的重要日程
　第九節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅的征收
　第十節(jié)　加利福尼亞州財(cái)產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)
第九章　美國德克薩斯州財(cái)產(chǎn)稅法
　第一節(jié)　德克薩斯州財(cái)產(chǎn)稅的歷史沿革
　第二節(jié)　德克薩斯州財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)稅體系
　第三節(jié)　德克薩斯州財(cái)產(chǎn)稅免稅規(guī)定
　第四節(jié)　德克薩斯州財(cái)產(chǎn)稅檢討
第十章　加拿大安大略省不動(dòng)產(chǎn)稅法
　第一節(jié)　概述
　第二節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)流通價(jià)值估價(jià)
　第三節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方法
　第四節(jié)　居住不動(dòng)產(chǎn)和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)
　第五節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變化
　第六節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)稅有關(guān)程序問題
　第七節(jié)　其他
第十一章　澳大利亞新南威爾士州房地產(chǎn)有關(guān)稅收
　第一節(jié)　概要
　第二節(jié)　與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的印花稅
　第三節(jié)　土地持有者稅
　第四節(jié)　土地稅
　第五節(jié)　租賃稅
　第六節(jié)　按揭稅
　第七節(jié)　停車場所費(fèi)
　第八節(jié)　土地流轉(zhuǎn)稅
　第九節(jié)　地方稅收征管
第十二章　英國房地產(chǎn)稅法
　第一節(jié)　概述
　第二節(jié)　英國物業(yè)稅的歷史沿革
　第三節(jié)　市政稅與營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的征稅對象
　第四節(jié)　市政稅分述
　第五節(jié)　營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅
　第六節(jié)　總述
附錄一　美國佛羅里達(dá)州不動(dòng)產(chǎn)評估指引
附錄二　美國佛羅里達(dá)州市場區(qū)域統(tǒng)一指引
后記

章節(jié)摘錄

　　1.營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的不足　?。?）缺乏激勵(lì)。如市政稅一樣，營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅一直被置于英國社會的廣泛議論中。有人亦曾提出過用單純的土地稅來取代營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅。在這之中，兩者最突出的差別在于單純的土地稅，是僅對土地征稅的。而營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅基，既包括了土地，也包括了土地的上蓋物業(yè)。上蓋物業(yè)的價(jià)值會對稅負(fù)均衡產(chǎn)生扭曲，不過從另一個(gè)角度考慮，土地與財(cái)產(chǎn)的集合，為營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅提供了遠(yuǎn)比土地稅收廣泛的稅基。在很多國家的土地稅中，上蓋物業(yè)的因素也往往影響著土地的定性與適用的稅率，因此營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅從這個(gè)意義上來講對稅負(fù)平衡的影響并不大。土地稅與營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的另外一個(gè)不同在于營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅是對土地及其上蓋物業(yè)的現(xiàn)時(shí)使用價(jià)值來征稅的（即表面租賃價(jià)值），而土地稅的征稅則涵蓋了土地的潛在價(jià)值。例如對市中心上蓋單層平房，營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅則僅對房屋的租賃價(jià)值進(jìn)行征稅.而土地稅則往往對土地的商業(yè)價(jià)值（如出讓價(jià)）進(jìn)行征稅。這樣的差別使得營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅體系的物業(yè)與土地失去了再發(fā)展的動(dòng)力，因?yàn)樾掳l(fā)展的房地產(chǎn)往往意味著更高的稅負(fù)成本，這也成為營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的改革需要考慮的問題?！　。?）稅率限制。營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的另外一個(gè)不足之處在于其稅率的確定方式。營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅率主要依據(jù)商品零售物價(jià)指數(shù)（retail price index）予以調(diào)整，并以法定的形式對漲幅予以封頂。在某種程度上，這樣的措施無論對政府以及商業(yè)人士來說均保證了稅收的可預(yù)見性。不過，亦造成了一些經(jīng)濟(jì)上的負(fù)面效果。舉例來說，如果房地產(chǎn)的市場較其他市場發(fā)展為弱勢，那么稅率的上漲幅度將可能高于房地產(chǎn)租賃價(jià)格上漲幅度，因而稅負(fù)占價(jià)值百分比將可能比以往的水平高。相反地，如果房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，稅負(fù)上漲的幅度被限制，稅負(fù)占價(jià)值百分比則會比以往的水平低，政府則無法從房地產(chǎn)市場發(fā)展中獲得應(yīng)有的效益，同時(shí)會削弱政府改善房地產(chǎn)市場環(huán)境的意向。但是，這樣的問題對于一個(gè)不是與物業(yè)市場交易價(jià)值掛鉤的稅收來說，是無可避免的。因此，如何減少這種稅率變化機(jī)制的負(fù)面影響，但又不至于令稅負(fù)與物業(yè)價(jià)值過分相關(guān)，成為營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅改革中需要探討的重要問題。　?。?）不合理的免稅。并非所有的可繼承不動(dòng)產(chǎn)均需要交納營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅，而由于營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅在制度上很大一部分承繼了以往差餉類稅收的規(guī)定，在一直以來年復(fù)一年的演變中，或由于政治原因或由于經(jīng)濟(jì)原因積累了很多不同類型的免稅規(guī)定。對于現(xiàn)時(shí)主要的免稅規(guī)定，包括對空置物業(yè)的免稅、對慈善用不動(dòng)產(chǎn)的免稅、對農(nóng)業(yè)用地及建筑的免稅等，其中有一部分的免稅規(guī)定由于歷史的原因而延續(xù)下來，對現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)或社會狀況并不合理，也往往扭曲了稅負(fù)分配的公平。而不合理的免稅規(guī)定只會使得其他納稅人承擔(dān)超出他們本應(yīng)承擔(dān)數(shù)額的稅負(fù)。除此以外，由于地方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不一與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，統(tǒng)一的營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅在區(qū)域之間的公平性也備受爭議。2營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的改革為應(yīng)對營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅在地區(qū)方面缺乏的靈活性，也為了彌補(bǔ)營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅稅率限制等問題，萊昂斯爵士在其2007年的《萊昂斯地方政府質(zhì)詢報(bào)告》中對營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅如何改善其作為地方政府財(cái)政的收入成分而提出了一些意見，其中的一些意見在之后的年份內(nèi)已實(shí)現(xiàn)了一部分，雖然具體的形式和措施與其在報(bào)告中提及的不盡相同，但這份報(bào)告中對營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅改革的建議對營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的發(fā)展仍產(chǎn)生了一定的影響?！　。?）營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅增補(bǔ)。最初在考慮如何提升營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅和地區(qū)靈活性的時(shí)候，有很多人認(rèn)為，應(yīng)該將營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅率決定權(quán)重新分配到地方政府中去，這可以為地方政府提供足夠財(cái)政上的靈活性。在某種程度上說，營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅稅率為中央決定的現(xiàn)狀說不上是對以往差餉稅收的積極改良，但是重新將稅率決定權(quán)下放有著嚴(yán)重的問題。其一，商界對地方政府的自由裁量權(quán)感到擔(dān)憂。商界普遍認(rèn)為，如果稅率下放至地方政府，可能面臨政府以財(cái)政需要為由濫用稅收權(quán)利，同時(shí)商界表示已對地方稅收的復(fù)雜性倍感困擾。其二，現(xiàn)時(shí)中央對地方政府之間營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的分配作用將會因稅收決定權(quán)的重新下放而不能再施行。依據(jù)2006年英國地方政府財(cái)政狀況，若需要達(dá)到財(cái)政收入的基本均衡，則需要65個(gè)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)向中央機(jī)關(guān)繳付更多的稅收來補(bǔ)充一些稅基較低，但財(cái)政需求較高的地方政府。因此應(yīng)該采用較為溫和變革來促進(jìn)地方財(cái)政的靈活性。　　給予地方政府權(quán)力在現(xiàn)有的營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅體制中對其轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)征收額外的營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅增補(bǔ)是一個(gè)比較為社會所接受的措施。倫敦的一些地方政府現(xiàn)已在與商界商量的基礎(chǔ)上對特定的地區(qū)征收營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅增補(bǔ)作為提高該商業(yè)區(qū)的保安與公共設(shè)施建設(shè)的財(cái)政支持，而為彌補(bǔ)小企業(yè)的減免稅款，現(xiàn)時(shí)對大企業(yè)也開始征收一定的營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅增補(bǔ)。但是，為保證營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅增補(bǔ)制度不被濫用，同時(shí)建立社會各界與地方政府之間的互信，萊昂斯爵士指出，對營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅增補(bǔ)制度的建立應(yīng)該確定如下的一些原則?！　　?/pre>








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