現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

前言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)象及其資源配置活動(dòng)為獨(dú)特研究對(duì)象、具有很強(qiáng)綜合性和交叉性、新興而引人注目的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科。本學(xué)科根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本假設(shè)，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法，以解決現(xiàn)實(shí)問題為導(dǎo)向，為個(gè)人和企業(yè)提供房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)決策的科學(xué)依據(jù)，同時(shí)，注重從行業(yè)和市場(chǎng)層面揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律，研究房地產(chǎn)業(yè)政策，并從宏觀經(jīng)濟(jì)角度，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政府職能，研究房地產(chǎn)周期波動(dòng)等現(xiàn)象。在中國(guó)歷史上，土地和房屋的租賃、買賣活動(dòng)從來沒有間斷過，但現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后發(fā)展起來的。到新中國(guó)建立前，一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已頗具規(guī)模。1949年以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的整頓和嚴(yán)格管理，在1956~1978年，隨著對(duì)土地和房地產(chǎn)私有制的否定，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)處于空白狀態(tài)。1978年改革開放以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步萌芽和發(fā)育，特別是2000年以后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)，并迅速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成長(zhǎng)和發(fā)育，從根本上提高了資源配置的效率，改善了人們的生活水平。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的一個(gè)重要成果。具體地說：①中國(guó)持續(xù)的房地產(chǎn)制度創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)資源配置的基礎(chǔ)。②中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)，促進(jìn)了城市化水平的持續(xù)提升，為傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了更好的條件。③中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系越來越密切，國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力日漸增強(qiáng)。與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)際資產(chǎn)市場(chǎng)中的地位不斷突顯。當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在一些影響社會(huì)和諧的問題。一是房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，與廣大居民的收入水平及住房承受能力的差距較大。二是房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)具有一定的虛擬資產(chǎn)特性，虛擬資本提供了市場(chǎng)投機(jī)的機(jī)會(huì)，當(dāng)虛擬經(jīng)濟(jì)超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)可以支持的程度時(shí)，就會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫?？梢哉f，從經(jīng)濟(jì)泡沫到泡沫經(jīng)濟(jì)只是一步之遙，在房地產(chǎn)投機(jī)活躍和房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)規(guī)?？焖贁U(kuò)張的條件下，極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究表明，在房地產(chǎn)這種具有虛擬資產(chǎn)特性的市場(chǎng)上，非理性的消費(fèi)、投資和投機(jī)活動(dòng)是導(dǎo)致價(jià)格劇烈波動(dòng)的決策基礎(chǔ)。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的一些信用缺失、規(guī)則缺失、秩序混亂的現(xiàn)象既降低了效率，也容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不和諧。四是在房?jī)r(jià)快速上漲、居民購(gòu)房壓力普遍加大的情況下，住房保障進(jìn)展緩慢，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的要求。

內(nèi)容概要

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究對(duì)象獨(dú)特、現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)、新興而引人注目的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科。任何個(gè)人、機(jī)構(gòu)和部門都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生直接的關(guān)系。家庭的消費(fèi)和投資選擇、公司的投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及政府的經(jīng)濟(jì)政策和市場(chǎng)管制都離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究和實(shí)踐探索日新月異?！　　冬F(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為主線，沿著房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府職能這一線索，構(gòu)造邏輯結(jié)構(gòu)。全書界定了房地產(chǎn)的內(nèi)涵和自然經(jīng)濟(jì)社會(huì)特性；分析了房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的條件和規(guī)律；闡述了房地產(chǎn)制度理論和現(xiàn)實(shí)；研究了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和房地產(chǎn)供求、房地產(chǎn)價(jià)格理論；探討了房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融原理；闡明了房地產(chǎn)稅收理論和實(shí)踐；明晰了公共房地產(chǎn)和住房保障的政府職能；研討了房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀調(diào)控的理論和實(shí)踐?！　　冬F(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》既可作為高等院校經(jīng)濟(jì)學(xué)類和管理學(xué)類或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)的高年級(jí)本科生、研究生及MBA的教材或教學(xué)參考書，也可供相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域的研究人員、政府決策部門、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員參考使用。

作者簡(jiǎn)介

高波，博士，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，博士生導(dǎo)師，任職于南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；現(xiàn)任南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任，國(guó)家教育部人文社科重點(diǎn)研究基地——南京大學(xué)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心教授；兼任世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、江蘇省經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)等職；是國(guó)內(nèi)數(shù)家大型企業(yè)和上市公司的高級(jí)顧問和獨(dú)立董事。高波教授出版了《轉(zhuǎn)型期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)：1978～2008》、《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)：要素、路徑與戰(zhàn)略》等著作10余部，在《經(jīng)濟(jì)研究》、《管理世界》等正規(guī)學(xué)術(shù)刊物發(fā)表論文120多篇，主持了國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目(08AJY010)“擴(kuò)大內(nèi)需與引導(dǎo)住房理性消費(fèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策研究”、國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目(06BJY084)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：周期波動(dòng)、宏觀調(diào)控與健康發(fā)展”、國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(70672016)“文化資本、企業(yè)家精神與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：浙商與粵商成長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn)研究”、教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目(05JA790036)“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：泡沫、調(diào)控與效應(yīng)”等省部級(jí)以上研究課題10多項(xiàng)，獲得了省部級(jí)以上科研獎(jiǎng)勵(lì)10多項(xiàng)。高波教授的研究方向是：發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)、企業(yè)家理論、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融等。

書籍目錄

前言緒論一 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與經(jīng)濟(jì)學(xué)理論二 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和學(xué)科特點(diǎn)三 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與其他學(xué)科的關(guān)系四 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要研究方法五 本書的邏輯框架第一章 房地產(chǎn)：內(nèi)涵與特性第一節(jié) 房地產(chǎn)的界定與分類一 房地產(chǎn)的內(nèi)涵二 房地產(chǎn)與相近概念簡(jiǎn)析三 房地產(chǎn)的分類第二節(jié) 房地產(chǎn)：從三個(gè)視角的理解一 作為一種實(shí)物和空間的房地產(chǎn)二 作為一種生活必需品或一種生產(chǎn)要素的房地產(chǎn)三 作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)和一組權(quán)利束的房地產(chǎn)第三節(jié) 房地產(chǎn)的特性一 位置的不動(dòng)性二 使用的耐久性三 異質(zhì)性四 投資、消費(fèi)的兩重性五 增值性六 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的可分割性七 開發(fā)使用的外部性八 文化美學(xué)特性第二章 房地產(chǎn)業(yè)：形成、定位與發(fā)展第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的形成一 房地產(chǎn)業(yè)的概念與構(gòu)成二 工業(yè)化、城市化與房地產(chǎn)業(yè)的興起三 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變與房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)四 消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)定位與功能定位一 基于不同產(chǎn)業(yè)分類的房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)定位二 支柱產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)的功能定位第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系一 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用二 國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響三 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展第四節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析一 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程二 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特征第三章 房地產(chǎn)制度：功能、變遷及國(guó)際比較第一節(jié) 房地產(chǎn)制度的實(shí)質(zhì)、類別與功能一 制度理論與房地產(chǎn)制度二 房地產(chǎn)制度體系三 房地產(chǎn)制度的功能第二節(jié) 土地制度分析一 土地制度的內(nèi)涵與模式二 中國(guó)城市土地制度的變遷三 中國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度變革和制度安排四 土地制度的國(guó)際比較第三節(jié) 住房制度分析一 住房制度的內(nèi)涵與類型二 中國(guó)的住房制度變遷與住房制度安排三 住房制度的國(guó)際比較第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)：體系、結(jié)構(gòu)與運(yùn)行第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵、體系與構(gòu)成要素一 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵和特性二 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系三 房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成要素第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一 房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域壟斷二 房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)勢(shì)力三 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行與功能一 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制二 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的功能第五章 房地產(chǎn)需求、供給及其均衡分析第一節(jié) 房地產(chǎn)需求分析一 房地產(chǎn)的需求法則和影響因素二 消費(fèi)性房地產(chǎn)（住宅）需求三 生產(chǎn)要素房地產(chǎn)需求四 房地產(chǎn)投資及理財(cái)需求五 房地產(chǎn)的需求彈性第二節(jié) 房地產(chǎn)供給分析一 房地產(chǎn)的供給法則和影響因素二 土地供給的一般條件三 房產(chǎn)供給：生產(chǎn)函數(shù)四 房地產(chǎn)的供給彈性第三節(jié) 房地產(chǎn)的供求均衡及其調(diào)節(jié)一 房地產(chǎn)供求均衡分析二 房地產(chǎn)空置率分析三 房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的四象限模型第六章 房地產(chǎn)價(jià)格：本質(zhì)、決定因素及波動(dòng)第一節(jié) 地租、地價(jià)理論一 地租、地價(jià)理論的發(fā)展脈絡(luò)二 古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)及古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論三 馬克思主義地租、地價(jià)理論四 新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租、地價(jià)理論第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)、特性及其構(gòu)成一 房地產(chǎn)價(jià)格的形式與本質(zhì)二 房地產(chǎn)價(jià)格的特性三 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成四 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素第三節(jié) 廠商行為與房?jī)r(jià)的決定一 基于供給的房地產(chǎn)價(jià)格二 基于供求均衡的房地產(chǎn)價(jià)格三 基于開發(fā)商定價(jià)策略的房地產(chǎn)價(jià)格第四節(jié) 存量-流量模型與住宅價(jià)格決定一 住宅價(jià)格的決定二 住宅價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化第五節(jié) 影響房?jī)r(jià)變化的外生變量一 利率與房地產(chǎn)價(jià)格二 匯率與房地產(chǎn)價(jià)格三 股價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格第六節(jié) 房?jī)r(jià)波動(dòng)的心理因素一 預(yù)期與房?jī)r(jià)波動(dòng)二 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成的心理基礎(chǔ)第七節(jié) 中國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)和房?jī)r(jià)決定因素的實(shí)證檢驗(yàn)一 中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)與房地產(chǎn)泡沫二 中國(guó)房?jī)r(jià)決定因素的實(shí)證檢驗(yàn)第七章 房地產(chǎn)投資：收益、風(fēng)險(xiǎn)與決策第一 節(jié)房地產(chǎn)投資的一般原理一 房地產(chǎn)投資的概念二 房地產(chǎn)投資的過程與類型三 房地產(chǎn)區(qū)位理論四 資本資產(chǎn)定價(jià)模型五 貝葉斯決策理論第二節(jié) 房地產(chǎn)投資收益分析一 房地產(chǎn)投資收益的概念二 房地產(chǎn)投資收益的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析一 風(fēng)險(xiǎn)一收益及風(fēng)險(xiǎn)一效用原理二 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類和產(chǎn)生的原因三 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和度量四 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理五 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制第四節(jié) 房地產(chǎn)投資決策一 房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)涵二 房地產(chǎn)投資決策過程三 房地產(chǎn)投資決策的類型四 房地產(chǎn)投資決策的指標(biāo)和方法五 房地產(chǎn)投資決策方法的新探索第八章 房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的發(fā)展、體系及其理論一 房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展二 房地產(chǎn)金融的類別與體系三 房地產(chǎn)金融的基本理論第二節(jié) 房地產(chǎn)信貸融資分析一 信貸融資的運(yùn)用方向二 信貸融資的主要方式三 信貸融資的主要決定因素州四 抵押貸款的方式選擇第三節(jié) 房地產(chǎn)證券融資：抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)、股票和債券一 抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)二 房地產(chǎn)股票融資三 房地產(chǎn)債券融資第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）分析一 REITs的概念界定二 REITs的起源及發(fā)展沿革三 REITs的種類四 REITs的運(yùn)作流程五 中國(guó)REITs的發(fā)展第五節(jié) 房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)與住房公積金一 房地產(chǎn)信托二 房地產(chǎn)保險(xiǎn)三 住房公積金第九章 房地產(chǎn)稅收：功能、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與體制比較第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收的特征、功能與構(gòu)成要素一 房地產(chǎn)稅收的概念二 房地產(chǎn)稅收的特征三 房地產(chǎn)稅收的功能四 房地產(chǎn)稅收的構(gòu)成要素第二節(jié) 房地產(chǎn)稅收的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析一 房地產(chǎn)稅收的收入效應(yīng)和替代效應(yīng)二 利用補(bǔ)償需求曲線計(jì)算房地產(chǎn)稅收引起的效率損失三 房地產(chǎn)稅收歸宿均衡分析四 房地產(chǎn)稅收經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的實(shí)證分析第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收體制分析一 房地產(chǎn)稅收體制的內(nèi)涵二 中國(guó)房地產(chǎn)稅收體制的沿革與制度安排三 房地產(chǎn)稅收體制的國(guó)際比較第十章 公共房地產(chǎn)與住房保障第一節(jié) 公共房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型一 公共物品與公共房地產(chǎn)二 公共房地產(chǎn)的類型第二節(jié) 公共房地產(chǎn)的供給機(jī)制與供給體系一 公共房地產(chǎn)的供給機(jī)制二 公共服務(wù)房地產(chǎn)供給三 社會(huì)事業(yè)房地產(chǎn)供給四 基礎(chǔ)設(shè)施供給第三節(jié) 公共住房保障分析一 公共住房政策的國(guó)際比較二 中國(guó)公共住房政策的演進(jìn)三 經(jīng)濟(jì)適用房保障分析四 廉租住房保障分析第十一章 房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀調(diào)控第一節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)：內(nèi)涵與事實(shí)一 房地產(chǎn)周期的概念二 房地產(chǎn)周期的劃分和特征三 部分國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期四 中國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析第二節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的理論解釋一 經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論二 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控一 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)二 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要手段和政策工具三 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的過程與效應(yīng)附錄：常用中外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

章節(jié)摘錄

如果說工業(yè)化、城市化為房地產(chǎn)業(yè)的形成提供了內(nèi)在需求和特定經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件的話，那么產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變則直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的興起和擴(kuò)張。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指各產(chǎn)業(yè)部門之間、各產(chǎn)業(yè)部門內(nèi)部、各行業(yè)及企業(yè)間的構(gòu)成及相互制約的聯(lián)結(jié)關(guān)系。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一般劃分為三次產(chǎn)業(yè)或三個(gè)部門，即第一次產(chǎn)業(yè)、第二次產(chǎn)業(yè)和第三次產(chǎn)業(yè)；或農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù)業(yè)。第一次產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)，是直接向大自然索取產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)過程中大自然參與的成分較大。第二次產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè)，本質(zhì)是一個(gè)加工產(chǎn)業(yè)，通過人類勞動(dòng)改變物質(zhì)原有的自然形態(tài)，以生產(chǎn)出人們所需要的各類產(chǎn)品。第三次產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，是為人們生產(chǎn)和生活服務(wù)，通過物質(zhì)和勞務(wù)的交流來改善和提高人們的生產(chǎn)能力和生活水平。英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和統(tǒng)計(jì)學(xué)家科林·克拉克所提出的配第一克拉克定理闡述了三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變的規(guī)律：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，即隨著人均國(guó)民收入水平的提高，勞動(dòng)力首先由第一次產(chǎn)業(yè)向第二次產(chǎn)業(yè)移動(dòng)，當(dāng)人均國(guó)民收入水平進(jìn)一步提高時(shí)，勞動(dòng)力便向第三次產(chǎn)業(yè)移動(dòng)。因而，勞動(dòng)力在產(chǎn)業(yè)間的分布狀況是：第一次產(chǎn)業(yè)減少，第二、三次產(chǎn)業(yè)將增加。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫(kù)茲涅茨對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化作了更為詳盡的研究，將國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)劃分為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)（A部門）、工業(yè)產(chǎn)業(yè)（I部門）和服務(wù)產(chǎn)業(yè)（S部門）。其中S部門包括商業(yè)、銀行、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、住房的所有權(quán)和其他服務(wù)。明確地將房地產(chǎn)業(yè)看作服務(wù)產(chǎn)業(yè)或者說是第三產(chǎn)業(yè)。依據(jù)這一分類，他得出了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的規(guī)則：農(nóng)業(yè)部門的國(guó)民收入在整個(gè)國(guó)民收入中的比重以及農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力在全部勞動(dòng)力中的比重均處于不斷下降之中；工業(yè)部門的國(guó)民收入的相對(duì)比重大體上是上升的，然而，工業(yè)部門中勞動(dòng)力的相對(duì)比重，如果綜合各國(guó)的情況看，大體不變或略有上升；服務(wù)部門的勞動(dòng)力相對(duì)比重，差不多在所有的國(guó)家中均呈上升的趨勢(shì)，但是國(guó)民收入的相對(duì)比重未必與勞動(dòng)力的相對(duì)比重的上升同步，綜合起來看是大體不變或略有上升。雖然第三次產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的生產(chǎn)部門而存在是現(xiàn)代社會(huì)才有的事情，但在二戰(zhàn)后第三次產(chǎn)業(yè)卻以異乎尋常的速度在各國(guó)發(fā)展起來。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，在工業(yè)化開始時(shí)，第三次產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重一般不大；隨著工業(yè)化的推進(jìn)，第三次產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展，其增長(zhǎng)速度與國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度基本一致；到工業(yè)化接近完成時(shí)，第三次產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中已占據(jù)重要地位；而到了所謂的后工業(yè)社會(huì)，第三次產(chǎn)業(yè)則進(jìn)人大發(fā)展的黃金時(shí)代，其產(chǎn)值占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重開始超過50％（張培剛，2001，第520頁）。因此，當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家都逐漸采取了三次產(chǎn)業(yè)劃分法。中國(guó)從20世紀(jì)80年代中期開始采用三次產(chǎn)業(yè)劃分法，將第三次產(chǎn)業(yè)又分為流通部門和服務(wù)部門兩大部門，其中房地產(chǎn)業(yè)被劃入服務(wù)部門。

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