特征價(jià)格法與城市住宅價(jià)格的決定機(jī)制

前言

　　城市，可以說是人類迄今為止最偉大、最復(fù)雜的作品。對城市的研究，幾乎構(gòu)成了多種學(xué)科的聚焦點(diǎn)。其中城市經(jīng)濟(jì)學(xué)，屬于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)較新的一個(gè)分支，在廣義上涵蓋了所有關(guān)于城市問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域，空間分析、住房市場和政府部門始終是學(xué)者們用力頗多的方面。米爾斯（EdwinS.Mills）曾以《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志》各個(gè)研究領(lǐng)域發(fā)表的文章數(shù)目作為線索，直觀地描述了20世紀(jì)國外城市經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的發(fā)展歷程，表明以往研究較多的是空間、就業(yè)、住房、交通、環(huán)境問題，而貧困、犯罪、種族歧視、教育、城鄉(xiāng)關(guān)系以及發(fā)展中國家的城市問題，也已開始為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家所關(guān)注。　　當(dāng)前我國正處在前所未有的快速城市化進(jìn)程之中。與體制轉(zhuǎn)型以及工業(yè)化和全球化帶來的人類活動(dòng)的高度集聚相伴隨，我國城市呈現(xiàn)出波瀾壯闊的畫面及其全方位的深刻變化，既出現(xiàn)了與發(fā)達(dá)國家相類似的若干城市問題，又產(chǎn)生了在轉(zhuǎn)型條件下的一些特殊城市問題。如何更加科學(xué)而完整地理解把握城市經(jīng)濟(jì)以及社會問題的規(guī)律，從而應(yīng)對城市化的種種挑戰(zhàn)，提高城市管理的效率，改善城市居民的生活福利，使城市充滿和諧與活力，是我們將會不斷面臨的城市發(fā)展課題。這就需要我們熟悉國內(nèi)外關(guān)于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論和研究文獻(xiàn)，并以中國問題為導(dǎo)向，從創(chuàng)新的視角來系統(tǒng)地思考城市的發(fā)展，以此提升中國城市經(jīng)濟(jì)研究的水平。

內(nèi)容概要

　　城市住宅價(jià)格決定機(jī)制的研究是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心研究領(lǐng)域之 ，《特征價(jià)格法與城市住宅價(jià)格的決定機(jī)制》將住宅價(jià)格決定機(jī)制的研究分為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的宏觀視角和特征價(jià)格法的微觀視角，一方面利用城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究住宅價(jià)格的決定機(jī)制，提出理論假說；另一方面利用特征價(jià)格法的實(shí)證研究來驗(yàn)證理論假說。理論分斯和實(shí)證研究同時(shí)表明：住宅所處地理位置的初始差異、企業(yè)屬性的差異和政府公共物品投資的空間差異是形成城市內(nèi)部住宅價(jià)格空間差異的主要原因，政府公共物品投資對住宅價(jià)格的空間差異有很重要的影響。對長三角城市群城市間住宅價(jià)格差異原因的研究還發(fā)現(xiàn)，需求差異，尤其是城市化率、人均可支配收入的差異是導(dǎo)致上海與浙江、江蘇各個(gè)城市間住宅價(jià)格差異的主要原因?！　　短卣鲀r(jià)格法與城市住宅價(jià)格的決定機(jī)制》適合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃等領(lǐng)域的學(xué)術(shù)研究者，以及相關(guān)專業(yè)師生參考閱讀。

書籍目錄

1 導(dǎo)論1.1 研究背景與意義1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及進(jìn)展1.2.1 國內(nèi)住宅市場研究的現(xiàn)狀1.2.2 住宅價(jià)格決定機(jī)制的相關(guān)研究1.3 現(xiàn)有房地產(chǎn)估價(jià)方法的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論支撐1.4 住宅的基本特征及一些概念界定1.5 研究方法與研究技術(shù)路線1.6 主要內(nèi)容和結(jié)構(gòu)安排2 住宅價(jià)格空間差異的理論分析2.1 住宅價(jià)格空間差異的宏觀理論：城市經(jīng)濟(jì)學(xué)視角2.1.1 原因Ⅰ：企業(yè)的投標(biāo)租金曲線2.1.2 原因Ⅱ：公共物品投資的空間差異與亨利·喬治定理2.1.3 原因Ⅲ：居民的投標(biāo)租金曲線2.1.4 總結(jié)2.2 住宅價(jià)格空間差異分析的微觀技術(shù)：特征價(jià)格法2.2.1 特征價(jià)格法的起源與發(fā)展2.2.2 特征價(jià)格法理論基礎(chǔ)Ⅰ：Lancaster的消費(fèi)者理論2.2.3 特征價(jià)格法理論基礎(chǔ)Ⅱ：R0sen的隱形市場理論3 Hedonic模型的函數(shù)形式與具體應(yīng)用3.1 參數(shù)形式及其爭論3.1.1 函數(shù)形式3.1.2 函數(shù)形式的爭論3.1.3 非參數(shù)回歸方法3.1.4 模型評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)3.2 模型的潛在問題及處理措施3.2.1 模型參數(shù)設(shè)定問題3.2.2 多重共線性3.2.3 市場細(xì)分的問題3.2.4 特征價(jià)格方法的局限性3.3 Hedonic價(jià)格模型在各個(gè)領(lǐng)域的具體應(yīng)用3.3.1 價(jià)格指數(shù)的編制3.3.2 建筑特征的估值3.3.3 區(qū)位與交通特征對住宅價(jià)格的重要性3.3.4 鄰里因素對住房價(jià)格影響的評價(jià)3.3.5 政府公共政策效果評估3.3.6 城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和模型的驗(yàn)證和完善3.3.7 其他領(lǐng)域4 市場化、經(jīng)濟(jì)增長與上海住宅市場的發(fā)展歷程4.1 上海住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程回顧4.1.1 1993年前的上海住宅房地產(chǎn)業(yè)4.1.2 1994～1997年住房體制改革前：低市場化階段4.1.3 1998—1999年：改革后的徘徊和調(diào)整4.1.4 2000—2005年5月：快速發(fā)展階段4.1.5 2005年5月—2006年住房市場的適度回調(diào)4.1.6 結(jié)論與啟示4.2 2004年7月—2006年6月上海市住宅市場的總體特征4.3 變量的選取及定義5 到CBD距離、交通可達(dá)性與住宅價(jià)格的地理空間差異5.1 引言5.2 區(qū)位重要性的相關(guān)研究5.2.1 “區(qū)位重要性”的理論文獻(xiàn)5.2.2 相關(guān)經(jīng)驗(yàn)研究5.3 數(shù)據(jù)說明及變量定義5.3.1 上海住宅價(jià)格的空間差異：背景及數(shù)據(jù)說明5.3.2 定義變量及簡單描述5.3.3 主要變量的統(tǒng)計(jì)性描述5.4 特征價(jià)格模型和回歸方程5.5 回歸結(jié)果和討論5.6 價(jià)格梯度方向性的進(jìn)一步討論5.7 小結(jié)6 商業(yè)便利性與住宅價(jià)格的空間差異7 城市化、收入增長與長三角住宅價(jià)格的決定因素8 主要結(jié)論和研究展望參考文獻(xiàn)附錄A：馮·屠能模型（Von Thumen Model）附錄B：亨利·喬治定理（Henry George Theorem）附錄C：106板塊區(qū)域劃分說明附錄D：106板塊特征各屬性說明（2004年第三季度）人名、地名、專業(yè)術(shù)語雙語對照索引后記

章節(jié)摘錄

　　1　導(dǎo)論　　1.1　研究背景與意義　　1998年7月國務(wù)院頒布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（簡稱23號文件），宣告中國住宅市場走上了市場經(jīng)濟(jì)的路子，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的收入水平、消費(fèi)偏好來對住房進(jìn)行自主選擇，住宅價(jià)格開始由住房需求和供給自發(fā)決定，為研究城市間住宅價(jià)格的決定機(jī)制奠定了前提。1998—2000年，住宅配給時(shí)代壓抑的需求得到了徹底釋放，許多家庭進(jìn)行了改善型住房的消費(fèi)，中國出現(xiàn)了一個(gè)購房高峰期（袁志剛和樊瀟彥，2003），上海市的住宅房地產(chǎn)價(jià)格從2002年以后一路上漲（陳杰和郝前進(jìn)，2006）。住宅產(chǎn)業(yè)正成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)很大的部分。同時(shí)，實(shí)際數(shù)據(jù)顯示，長三角城市群16個(gè)城市之間、上海市城市內(nèi)部不同區(qū)位住宅價(jià)格之間具有很大的差異，如2004年上海房屋平均銷售價(jià)格為6 489元/m2，南京則為3516元/m2；再如2006年1月上海市內(nèi)住宅均價(jià)最高的北盧灣板塊，住宅均價(jià)為46440元/m2，而地處城區(qū)的五角場板塊住宅均價(jià)僅為5 41元/m2（均價(jià)并非上海最低），最高值與最低值相差很大，甚至超過10倍以上。這種現(xiàn)象促使我們思考如下問題并給出合理的解釋：在城市群層面，不同城市住宅價(jià)格差異的主要影響因素何在？在單個(gè)城市層面，為什么不同住宅價(jià)格在空間上存在巨大差異，其原因何在？如何研究住宅價(jià)格的決定機(jī)制？國內(nèi)外相關(guān)研究有哪些？住宅商品和普通商品相比有哪些特殊性？　　國內(nèi)傳統(tǒng)的住宅市場研究側(cè)重于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)和財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)層面，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚摲治黾跋嚓P(guān)實(shí)證研究的支撐。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于住宅價(jià)格空間差異研究的核心理念就是投標(biāo)租金曲線，它很好地說明了城市住宅價(jià)格空間差異的原因和住宅價(jià)格的決定機(jī)制，但往往拘泥于統(tǒng)計(jì)描述，缺乏系統(tǒng)的實(shí)證數(shù)據(jù)予以支撐。本書的研究目的就是很好地聯(lián)絡(luò)起城市經(jīng)濟(jì)學(xué)對住宅價(jià)格決定機(jī)制的理論分析，并使用特征價(jià)格法（hedonic price method）對住宅價(jià)格的決定機(jī)制進(jìn)行實(shí)證分析和檢驗(yàn)，使住宅價(jià)格的決定機(jī)制研究做到理論和實(shí)證分析的完美結(jié)合。

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