物業(yè)管理法律與制度

前言

自1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立以來，物業(yè)管理行業(yè)在中國大陸已經(jīng)走過了近30年的發(fā)展歷程。現(xiàn)在，物業(yè)管理已經(jīng)成為一個新興而飛速發(fā)展的行業(yè)，就業(yè)人口數(shù)量已近500萬人，可以和鋼鐵、水泥行業(yè)相媲美。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在的住宅存量加上新建住宅，累計產(chǎn)生的服務(wù)需求將是長期而巨大的，物業(yè)管理還有巨大的發(fā)展空間，從業(yè)人員數(shù)量可能超過1000萬人。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡乃武所言：“加強(qiáng)對這一行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃、指導(dǎo)與管理，以及對服務(wù)人員的培養(yǎng)與培訓(xùn)，將是一項長期而重要的工作?！?005年，我們在萬達(dá)集團(tuán)、清華大學(xué)出版社和一些學(xué)術(shù)前輩的支持下，出版了“物業(yè)管理.物業(yè)設(shè)施管理專業(yè)通用系列教材”，在三四年的時間里，這套教材被上百家高校和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)采用，引起了普遍關(guān)注，業(yè)內(nèi)給予了較高的評價。由于物業(yè)管理和物業(yè)設(shè)施管理是教育部批準(zhǔn)新設(shè)立的專業(yè)，在課程設(shè)置、教學(xué)內(nèi)容與方法上都處于探索階段，從此角度來說，這套教材的意義還是很明顯的。但是，正如著名企業(yè)家、全國工商聯(lián)副主席、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在這套教材第1版序言中說的那樣：“教育的發(fā)展要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的需要，否則人才缺乏的局面將繼續(xù)表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)的瓶頸而制約著這一行業(yè)的健康發(fā)展。”當(dāng)初我們精心打造的這套教材，在快速發(fā)展的中國物業(yè)管理實踐面前，也逐漸暴露出一些問題：一是物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了一些新觀點、新內(nèi)容、新知識，需要我們在教材中體現(xiàn)出來，以便及時傳授給學(xué)生；二是這幾年國家和地方政府或政府的主管部門分別出臺了一些與物業(yè)管理相關(guān)的新法規(guī)，過去有些規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)管理實踐了；三是我們使用的一些案例已顯陳舊，需要更新，使這套教材顯示出生命力。基于這三點想法，在清華大學(xué)出版社的支持下，我們決定對其中八本教材進(jìn)行修訂，以便更好地適應(yīng)教學(xué)實踐的需要。

內(nèi)容概要

本書介紹了物業(yè)管理法律與制度的涵蓋范圍、產(chǎn)生原因、形成過程和發(fā)展趨勢，并重點介紹了現(xiàn)階段我國物業(yè)管理法律與制度的狀況，詳細(xì)剖析了當(dāng)前適用的物業(yè)管理法律與制度的主要內(nèi)容。本書共9章，包括物業(yè)與物業(yè)管理，物業(yè)管理法律與制度概述，物業(yè)管理法律關(guān)系，物業(yè)管理法律行為，物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理事務(wù)運(yùn)作，業(yè)主自治管理，物業(yè)管理法律責(zé)任，物業(yè)服務(wù)糾紛及其處理等內(nèi)容。本書第2版根據(jù)我國新頒布或修訂的法律法規(guī)對內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，并增加了新的案例，更具有實用性。    本書可作為物業(yè)管理和物業(yè)設(shè)施管理專業(yè)應(yīng)用型本科和高職高專學(xué)生的教材，還可作為物業(yè)管理和物業(yè)設(shè)施管理從業(yè)人員、房地產(chǎn)領(lǐng)域從業(yè)者、社區(qū)管理與服務(wù)人員、房地產(chǎn)主管部門和普通業(yè)主的工作和自學(xué)參考用書。

書籍目錄

第一章 物業(yè)與物業(yè)管理    學(xué)習(xí)目標(biāo)    學(xué)習(xí)要求    導(dǎo)入資料    第一節(jié) 物業(yè)的含義與分類    第二節(jié) 物業(yè)管理的含義與作用    第三節(jié) 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展    本章小結(jié)    課堂實訓(xùn)    思考題    閱讀資料  第二章 物業(yè)管理法律與制度概述    學(xué)習(xí)目標(biāo)    學(xué)習(xí)要求    導(dǎo)入資料    第一節(jié) 物業(yè)管理法律與制度的含義與調(diào)控對象    第二節(jié) 我國物業(yè)管理立法概況    第三節(jié) 《物業(yè)管理條例》簡要解讀    本章小結(jié)    課堂實訓(xùn)    思考題    閱讀資料  第三章 物業(yè)管理法律關(guān)系    學(xué)習(xí)目標(biāo)    學(xué)習(xí)要求    導(dǎo)入資料    第一節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系概述    第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素    第三節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅概述    本章小結(jié)    課堂實訓(xùn)    思考題    案例分析  第四章 物業(yè)管理法律行為    學(xué)習(xí)目標(biāo)    學(xué)習(xí)要求    導(dǎo)入資料    第一節(jié) 物業(yè)管理法律行為概述    第二節(jié) 物業(yè)管理民事法律行為    第三節(jié) 物業(yè)管理行政行為    本章小結(jié)    課堂實訓(xùn)    思考題    案例分析  第五章 物業(yè)服務(wù)合同    學(xué)習(xí)目標(biāo)    學(xué)習(xí)要求    導(dǎo)入資料    第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的特征與種類    第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同與相關(guān)合同的比較    第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的構(gòu)成要件與訂立    第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與履行    本章小結(jié)    課堂實訓(xùn)    思考題    案例分析  第六章 物業(yè)管理事務(wù)運(yùn)作    學(xué)習(xí)目標(biāo)    學(xué)習(xí)要求    導(dǎo)入資料    第一節(jié) 物業(yè)管理市場競爭    第二節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)    第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)    第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費    本章小結(jié)    課堂實訓(xùn)    思考題    案例分析  第七章 業(yè)主自治管理    學(xué)習(xí)目標(biāo)    學(xué)習(xí)要求    導(dǎo)入資料    第一節(jié) 業(yè)主自治管理概述    第二節(jié) 業(yè)主自治管理的物權(quán)基礎(chǔ)    第三節(jié) 管理規(guī)約    第四節(jié) 業(yè)主自治機(jī)構(gòu)    第五節(jié) 業(yè)主自治與行政管理    本章小結(jié)    課堂實訓(xùn)    思考題    案例分析  第八章 物業(yè)管理法律責(zé)任    學(xué)習(xí)目標(biāo)    學(xué)習(xí)要求    導(dǎo)入資料    第一節(jié) 法律責(zé)任概述    第二節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任概述    第三節(jié) 建設(shè)單位的法律責(zé)任    第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任    第五節(jié) 業(yè)主的法律責(zé)任    第六節(jié) 有關(guān)國家機(jī)關(guān)工作人員的法律責(zé)任    本章小結(jié)    課堂實訓(xùn)    思考題    案例分析  第九章 物業(yè)服務(wù)糾紛及其處理    學(xué)習(xí)目標(biāo)    學(xué)習(xí)要求   導(dǎo)入資料   第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛概述   第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛處理的依據(jù)與基本原則   第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛的處理方式   第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)糾紛的訴訟時效   本章小結(jié)   課堂實訓(xùn)   思考題   案例分析   參考文獻(xiàn) 附錄A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn) 附錄B 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 附錄C 全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 附錄D 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）

章節(jié)摘錄

插圖：（四）忠實義務(wù)的負(fù)擔(dān)不同在委托合同中，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意（即受托人應(yīng)對委托人盡忠實義務(wù)）。受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)（即“親自處理”的義務(wù)），應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，報告委托事務(wù)的處理情況。合同終止時，受托人應(yīng)當(dāng)報告委托事務(wù)的結(jié)果（即“報告”的義務(wù)）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)則是獨立自主地開展物業(yè)管理活動的，特別是在現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)化、經(jīng)營化發(fā)展的趨勢下，其提供的物業(yè)管理與服務(wù)并不是完全按照業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的指示來處理的，而是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理與服務(wù)的經(jīng)營活動。業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）、業(yè)主大會及業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有管理權(quán)，更不能隨意干涉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有依據(jù)業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的指示來實施物業(yè)管理的義務(wù)。（五）轉(zhuǎn)委托的獲得和受托人的數(shù)量不同在委托合同中，經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)。還可以由兩個以上的受托人共同處理委托事務(wù)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。同時，物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主委員會也只能委托一個而不能同時委托兩個或兩個以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對同一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理。

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《物業(yè)管理法律與制度(第2版)》：物業(yè)管理·物業(yè)設(shè)施管理專業(yè)通用系列教材

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