北京中低收入階層住房問題研究

前言

　　本書由北京市社會科學理論著作出版基金管理小組審定批準并資助出版。核心內容為作者近期主持完成的北京市哲學社會科學“十一五”規(guī)劃項目“解決北京中低收入階層住房問題對策研究”（項目編號：06BeJG0094）研究報告。書中共包括六大部分：①北京住房政策及住宅市場現(xiàn)狀；②北京地區(qū)居民真實購房能力研究；③北京房地產開發(fā)成本構成及存在的問題；④中低收入階層住房保障問題的國際經驗啟示與借鑒；⑤中低收入階層住房保障的對策建議；⑥北京地區(qū)“小產權”房問題實證研究?！　∽》渴侨祟惿娴谋匾獥l件，是一種基本人權和基本社會保障。在文明社會中，住房是政府必須提供的“公共產品”。住房保障制度作為社會保障體系的組成部分，其宗旨就是保障人人有房住。為了使買不起房的人也有房住，政府需要實施一些保障性政策，建立相應的住房保障制度，幫助那些無力依靠市場解決住房的中低收入群體。

內容概要

本書具有很好的獨創(chuàng)性與研究特色。作者經實地調研及國內外文獻資料研究，客觀分析了北京市廉租房，經濟適用房，政策性租賃房、限價房商品房，商品房現(xiàn)狀與相關政策，以及保障性住房準人、流轉與退出機制存在的問題，多角度剖析了城鎮(zhèn)居民購房困難的原因及其真實購房能力，論證丁我國中低收入階層住房困難的市場癥結與政策根源。基于北京地區(qū)住房開發(fā)案例、調查資料及詢價，作者計算了住房開發(fā)建設的成本構成及各項費用在房價中所占比例，揭示出房地產開發(fā)成本中隱含的一些問題、同時對國際上具有代表性的國家和地區(qū)住房制度進行研究，結合國情提煉出發(fā)達國家可借鑒的住房保障成功經驗，闡述了解決中低收入階層住房問題的看法與政策性建議：書中還對我國一直懸而末決的“小產權”房間題進行了論證分析，提出民生為重的處理建議。　　本書可以為政府部門完善住房保障制度及制定房地產政策提供一些依據(jù)及新思路，為城市經濟及房地產領域相關研究起到啟示、借鑒和參考作用，還可作為研究機構相關專業(yè)研究人員及高等院校研究生的參考書。

書籍目錄

導論 第1章　北京住房政策及住宅市場現(xiàn)狀 　1.1　住房制度改革政策綜述 　1.2　我國住房制度改革的歷史進程 　1.3　北京住宅市場現(xiàn)狀、存在的問題及其原因 　1.4　北京地區(qū)保障性住房準人、監(jiān)管與退出現(xiàn)狀 第2章　北京地區(qū)居民真實購房能力分析 　2.1　北京居民家庭收支及工資余額情況 　2.2　中低收入居民購房資金來源 　2.3　城市居民購房費用與交易成本 　　2.4　北京地區(qū)中低收入居民的真實購房能力 第3章　北京房地產開發(fā)成本構成及存在的問題 　3.1　房地產開發(fā)成本構成調查分析 　3.2　開發(fā)成本構成實證研究發(fā)現(xiàn)的問題 　3.3　高房價的主要受益者 第4章　中低收入階層住房保障問題的國際經驗啟示與借鑒 　4.1　美國住房保障政策及實施策略 　4.2　澳大利亞的住房資助計劃及實施策略 　4.3　德國住房保障政策與金融政策 　4.4　瑞典的公共住房及住房合作社政策 　4.5　英國住房保障制度及調控手段 　4.6　日本住房保障制度及輔助政策 　4.7　荷蘭全面責任型住房保障制度與政策 　4.8　韓國住房政策體系和住房保障制度 　4.9　新加坡全民住房保障模式及公積金政策 　4.10　中國香港政府主導型住房保障模式 第5章　中低收入階層住房保障的對策建議 　5.1　強化政府責任，加大政府對房地產市場的介入力度 　5.2　設立直接隸屬政府的非營利住房開發(fā)管理機構 　5.3　建立面向中低收入者的多層次住房“人頭補貼”制度 　5.4　開發(fā)商必須為政府建設一定比例的成本價住房 　5.5　鼓勵企事業(yè)單位為職工建設住房 　5.6　推進建立城市家庭住房檔案并實施購房實名制 　5.7　制定行之有效的嚴厲政策，遏制房地產市場投機 　5.8　控制合理的城市規(guī)模，優(yōu)先保障本地戶籍人口擁有基本生活住房 　5.9　強化土地出讓金收支管理，規(guī)范房地產行政性收費項目 　5.10　構建以政府為主導、全覆蓋的住房供應體系 　5.11　完善保障性住房準入、流轉與退出機制 　5.12　建立住房保障的法律體系 　5.13　中低收入階層住房保障的輔助及組合手段 第6章　北京地區(qū)“小產權”房問題實證研究 　6.1　“小產權”房的成因 　6.2　“小產權”房的形式與購買風險 　6.3　“小產權”房的處理難點 　6.4　“小產權”房問題的對策與處理建議有待進一步研究的問題 參考文獻 附錄　北京市土地供應實例統(tǒng)計表

章節(jié)摘錄

　　住房制度改革發(fā)展至今，我國基本構建了市場經濟條件下的住房供應體系。并初步形成由“廉租房、經濟適用房、政策性租賃房、住房公積金”共同組成的住房保障框架。但必須正視的事實是，我國住房市場現(xiàn)狀與中央政府當初的設計思路有較大差距。大部分中低收入群體并未享受到廉租房、經濟適用房等保障性住房。根據(jù)官方統(tǒng)計信息披露，其一，全國具有租住廉租房資格的、人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5 ％。而我國目前各城市廉租房覆蓋面極小。其二，在中央政府建立“以經濟適用住房為主的住房供應體系”思路下，各城市面向中低收入群體的經濟適用房，開發(fā)建設量都在持續(xù)下降；2008年4月新推出的限價房政策，也面臨著與經濟適用房政策類似的操作層面問題。其三，根據(jù)世界銀行2006年11月《中國經濟季報》數(shù)據(jù)，我國住房公積金利用率低下，僅有45％用于發(fā)放住房貸款，17％的繳費者獲得了公積金貸款。如在北京地區(qū)，由于銀行對開發(fā)商不斷收緊“銀根”，作為銀行優(yōu)良資產的商業(yè)住房按揭業(yè)務，便成為銀行給開發(fā)商發(fā)放貸款的附加條件。這已是房地產行業(yè)內的潛規(guī)則，因此2007年資料顯示，有62％的在售樓盤拒絕公積金貸款?！　〕擎?zhèn)中低收入群體所占比重很大，住房保障不足把他們推向適合高收入家庭的商品房市場，大量居住需求加之投機需求必然催生高房價。

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