商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實(shí)務(wù)

前言

　　近20年來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)可以劃分為住宅產(chǎn)業(yè)和商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)包括寫字樓、商業(yè)物業(yè)開發(fā)等。　　自2002年以來，中國商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是沿海商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展更為迅猛。商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)兩個明顯特點(diǎn)：第一，購物中心開發(fā)數(shù)量過多，開發(fā)節(jié)奏過快，部分項(xiàng)目存在盲目性。目前，國家對大型購物中心已經(jīng)出臺政策進(jìn)行調(diào)控、清理。第二，各類商業(yè)步行街項(xiàng)目不僅在沿海地區(qū)，而且在內(nèi)陸城市也全面開花?！　∩虡I(yè)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)與零售業(yè)復(fù)合的新行業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)方面看，目前商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營人才的培養(yǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上開發(fā)的快節(jié)奏。從商業(yè)房地產(chǎn)可持續(xù)經(jīng)營角度出發(fā)，我國迫切需要培養(yǎng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營人才。零售業(yè)是人才密集型產(chǎn)業(yè)，人才培養(yǎng)是關(guān)鍵，而我國零售業(yè)的人才也極度缺乏。從中外零售業(yè)發(fā)展對比，特別是從零售產(chǎn)業(yè)在中國所起的作用看，我們應(yīng)該承認(rèn)零售業(yè)是國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。各國都非常重視零售人才教育。例如，美國佛羅里達(dá)大學(xué)與各大零售企業(yè)合作設(shè)立零售教育與研究中心?！　榱送苿臃康禺a(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我們與國外房地產(chǎn)同行積極交流，積極學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗(yàn)。各國在商業(yè)房地產(chǎn)人才培養(yǎng)方面都積累了很多經(jīng)驗(yàn)，美國土地利用學(xué)會與國際購物中心學(xué)會還編寫了一批商業(yè)房地產(chǎn)教材。　　高水平的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該達(dá)到這樣的水平：整個開發(fā)過程按照商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)律辦事；一切以消費(fèi)者為核心，建設(shè)消費(fèi)者需要的購物中心；商業(yè)房地產(chǎn)的價值在于經(jīng)營，因此在開發(fā)以后，能夠成功經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?！　￠_發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)同樣要追求制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新。制度創(chuàng)新就是要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立最優(yōu)公司治理機(jī)制，重視人才經(jīng)營。商業(yè)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展不僅取決于業(yè)務(wù)水平，制度創(chuàng)新與制度文明從長期發(fā)展角度看更具有決定性意義。技術(shù)創(chuàng)新就是要實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、招商、建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營管理的全面創(chuàng)新?！　∩虡I(yè)房地產(chǎn)不僅要開發(fā)綠色環(huán)保的建筑產(chǎn)品，更重要的是根據(jù)消費(fèi)者需求設(shè)計(jì)具有吸引力的商業(yè)主題。

內(nèi)容概要

本書系統(tǒng)介紹了城市綜合體和購物中心的開發(fā)與管理流程、案例。其中從軌道交通綜合體的商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)到高速鐵路站點(diǎn)周邊土地一級開發(fā)等內(nèi)容。對第五大道等百貨的研究和介紹等是作者在購物中心與百貨經(jīng)營領(lǐng)域取得的最新研究成果?！　”緯涔獗P包括楊寶民和江禾先生考察世界各國報(bào)告及作者在清華大學(xué)商業(yè)房地產(chǎn)總裁班的高端培訓(xùn)講座內(nèi)容要點(diǎn)，可廣泛用于各類EMBA課程和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營管理培訓(xùn)課程?！　≡摃m合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、管理及營銷人員，及對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營感興趣者閱瀆。

作者簡介

楊寶民
    現(xiàn)任深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，中國商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員，星聯(lián)國際（新加坡）機(jī)構(gòu)中國區(qū)董事。巨前擔(dān)任清華大學(xué)國際商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營班授課專家和商業(yè)房地產(chǎn)總裁班容座教授。
    曾任深圳正中實(shí)業(yè)公司濱海地鐵商業(yè)廣場項(xiàng)目總監(jiān)，深圳茂業(yè)商廈

書籍目錄

代序前言：商業(yè)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人成長的階梯第一章　21世紀(jì)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新經(jīng)營第二章  人才經(jīng)營與公司治理機(jī)制　第一節(jié)  人才經(jīng)營理論與商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)家成長　第二節(jié)　公司治理最優(yōu)機(jī)制及其在民營百貨企業(yè)中的實(shí)際應(yīng)用第三章　房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)及商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考　第一節(jié)　房地產(chǎn)和零售企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略咨詢研究　第二節(jié)  商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)第四章　商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查與建筑策劃　第一節(jié)  商業(yè)物業(yè)開發(fā)及零售業(yè)的市場調(diào)查　第二節(jié)  商業(yè)建筑策劃理論與購物中心應(yīng)用實(shí)例第五章  商業(yè)房地產(chǎn)投資決策與開發(fā)策劃　第一節(jié)  基于知識創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)投資決策研究　第二節(jié)　shopping mall購物中心的全程策劃與開發(fā)　第三節(jié)  大型Mall業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)探索——中美相關(guān)案例　第四節(jié)　從國際化視野看奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國的發(fā)展第六章　現(xiàn)代百貨與商業(yè)房地產(chǎn)　第一節(jié)  現(xiàn)代百貨的連鎖經(jīng)營創(chuàng)新與著名百貨品牌輸出研究　第二節(jié)  商業(yè)步行街或shopping mall的白領(lǐng)百貨店的經(jīng)營創(chuàng)新　第三節(jié)  美國紐約SAKS第五大道百貨連鎖經(jīng)營研究第七章  大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施第八章　購物中心盈利模式設(shè)計(jì)　第一節(jié)  購物中心如何挖掘商業(yè)利潤——中美購物中心盈利模式比較　第二節(jié)　通過主題購物中心實(shí)現(xiàn)最佳盈利模式——拉斯維加斯威尼斯人綜合體案例    第九章  城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營　第一節(jié)  大型城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運(yùn)營規(guī)律研究——中日案例比較分析　第二節(jié)  軌道交通樞紐型城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運(yùn)營　第三節(jié)  高速鐵路火車站商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營　第四節(jié)  上海虹橋交通樞紐商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與商業(yè)綜合體開發(fā)專題研究　第五節(jié)  地級市綜合體的開發(fā)規(guī)律——以徐州、泉州等城市為例　第六節(jié)  上市公司的城市綜合體開發(fā)最佳盈利模式與戰(zhàn)略研究第十章　購物中心視覺形象策劃與商業(yè)運(yùn)營　第一節(jié)　購物中心的視覺形象體系與策略——?dú)W、美、日、韓案例研究　第二節(jié)  深圳CBD的shopping mall運(yùn)營管理——華潤萬象城shopping mall案例研究第十一章  商業(yè)步行街開發(fā)與運(yùn)營　第一節(jié)  商業(yè)步行街投資策劃與經(jīng)營創(chuàng)新　第二節(jié)  宋代泉州商業(yè)發(fā)展研究與宋代風(fēng)格商業(yè)街區(qū)的再造第十二章  大型專業(yè)服裝批發(fā)市場開發(fā)與運(yùn)營　第一節(jié)  大型白領(lǐng)服裝批發(fā)市場開發(fā)與運(yùn)營策劃　第二節(jié)  大型皮革專業(yè)市場及專業(yè)MALL類別城市綜合體開發(fā)第十三章  商業(yè)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與無形資產(chǎn)研究　第一節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與商業(yè)物業(yè)融資　第二節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)無形資產(chǎn)經(jīng)營理論與實(shí)證研究第十四章  商業(yè)房地產(chǎn)營銷實(shí)踐中的創(chuàng)新　第一節(jié)　價值鏈管理及其在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用　第二節(jié)　客戶營銷理論及其在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中的系統(tǒng)應(yīng)用第十五章  商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理創(chuàng)新與案例第十六章  千畝大盤的運(yùn)作規(guī)律與社區(qū)商業(yè)策劃實(shí)踐　第一節(jié)  千畝大盤的運(yùn)作規(guī)律與策劃實(shí)踐　第二節(jié)  社區(qū)商業(yè)常見錯誤及其解決方案第十七章　城市運(yùn)營與商業(yè)房地產(chǎn)互動模式　第一節(jié)  大連、廈門城市運(yùn)營與商業(yè)房地產(chǎn)互動模式案例　第二節(jié)  上海松江區(qū)作為上海副城區(qū)的國際化比較研究——如何做旺松江新城，帶動松江　第三節(jié)  泉州未來50年可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略——謀求閩南大治的城市發(fā)展新思路　第四節(jié)  長沙商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及商圈演變研究第十八章  商業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力研究

章節(jié)摘錄

　　第一章 21世紀(jì)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新經(jīng)營　　一、商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營高級人才的選拔與培育　　1．商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)家群體的選拔與培養(yǎng)　　與發(fā)達(dá)國家和中國香港相比，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人比較缺乏系統(tǒng)的商業(yè)房地產(chǎn)知識，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)效率低下、項(xiàng)目管理粗放、建設(shè)周期過長，造成了嚴(yán)重的土地、資金等資源浪費(fèi)。　　商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)決策失誤是一個普遍現(xiàn)象。北京等一些大城市由于“貪大求洋”的思想作怪，脫離消費(fèi)者實(shí)際需求，盲目開發(fā)大型購物中心，購物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求脫節(jié)，購物中心產(chǎn)品精細(xì)化程度不夠，服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低。香港、深圳等地雖然成功地開發(fā)出了高質(zhì)量購物中心，如香港又一城和深圳華潤萬象城等。但要清醒地看到，由于開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對不足、認(rèn)識有誤，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時缺乏針對性，因此目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏持續(xù)的競爭力。　　沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的商業(yè)房地產(chǎn)市場。企業(yè)家隊(duì)伍的選拔應(yīng)該具有國際視野，而目前的選拔機(jī)制大多是在本地區(qū)少數(shù)人中選拔，“武大郎開店”現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)房地產(chǎn)人才難以充實(shí)到企業(yè)家隊(duì)伍中來。公司機(jī)制的優(yōu)化已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的焦點(diǎn)問題，不僅國有企業(yè)存在建立現(xiàn)代企業(yè)制度問題，許多民營企業(yè)公司治理機(jī)制也存在嚴(yán)重失衡問題。如何建立最優(yōu)公司治理機(jī)制，讓商業(yè)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人與老板融洽相處是值得探討的重要問題。筆者結(jié)合公司治理實(shí)踐對這個問題給予了回答。

媒體關(guān)注與評論

　　我曾經(jīng)說過，如果你愛一個人，就勸他去做商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槟鞘莻€天堂；如果你恨一個人，也勸他作商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槟鞘莻€地獄。而一本好的專業(yè)書籍會指引你天堂與地獄的方向。《商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實(shí)務(wù)》（第2版）是楊寶民和江禾先生多年實(shí)踐的總結(jié)與思考的結(jié)晶，集專業(yè)性/系統(tǒng)性、實(shí)務(wù)性于一體。它不一定帶你到達(dá)天堂，但至少能讓去往地獄的人早日迷途知返。謹(jǐn)向業(yè)界人士推薦此書。　　——中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長、秘書長 王永平

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