中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)差異的經(jīng)濟(jì)分析

前言

　　伴隨著我國(guó)住房制度改革的持續(xù)深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，以住宅產(chǎn)業(yè)為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，住宅市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的作用日益顯著。　　但必須注意到，由于我國(guó)地域廣闊，城市數(shù)量眾多，住宅市場(chǎng)的發(fā)展存在較為明顯的城市差異性。這種差異性的本質(zhì)源于城市發(fā)展與住宅市場(chǎng)之間密切的互動(dòng)關(guān)系，其外在表現(xiàn)是城市住宅市場(chǎng)的差異與城市發(fā)展特征緊密相關(guān)，包括城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、中央和地方政府干預(yù)政策在城市層面的體現(xiàn)、城市土地供給能力和保障性住宅供給規(guī)模等。研究住宅市場(chǎng)與城市發(fā)展的雙向作用機(jī)理是當(dāng)前國(guó)際上城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)前沿問題，引發(fā)了大量的學(xué)術(shù)討論，具有重要的理論研究?jī)r(jià)值。同時(shí)，城市住宅市場(chǎng)的差異也表明政府對(duì)住宅市場(chǎng)發(fā)展的干預(yù)政策需要因地制宜，分別調(diào)控，不能搞“一刀切”?！　”緯?999—2006年中國(guó)35個(gè)主要城市的城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)和住宅市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合城市發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀，研究了中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)的差異問題，并著重利用經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對(duì)城市住宅市場(chǎng)差異的形成進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)分析。本書研究的理論意義在于揭示了在中國(guó)特有的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，住宅市場(chǎng)與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的理論基礎(chǔ)； 實(shí)踐價(jià)值在于為中央和城市政府制定促進(jìn)和完善住宅市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和公共政策提供決策支持?！　”緯芯康闹饕獌?nèi)容包括：　　1. 對(duì)城市住宅市場(chǎng)的差異問題進(jìn)行了理論研究，從住宅市場(chǎng)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展的角度建立了研究城市住宅市場(chǎng)差異的理論框架?！　?. 基于住宅價(jià)格與居民家庭的可支配收入、住宅需求與供給量之比、需求彈性和供給彈性、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房吸納率等指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，對(duì)中國(guó)35個(gè)主要城市1999—2006年間的住宅價(jià)格、住宅供求關(guān)系以及住宅供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行了城市差異的描述性統(tǒng)計(jì)分析?！　?. 在需求方面，從居民家庭的微觀層面研究了城市發(fā)展與住宅需求之間的關(guān)系，建立了城市勞動(dòng)力市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的均衡模型。利用城市勞動(dòng)收入水平和反映城市生活質(zhì)量的各類宜居性指標(biāo)分析了勞動(dòng)力遷入該城市的愿望和愿意為此支付的住宅價(jià)格。根據(jù)模型估計(jì)的實(shí)證結(jié)果，擬合了35個(gè)主要城市的住宅意愿支付價(jià)格，并進(jìn)行了城市差異分析?！　?. 在供給方面，本文實(shí)證研究了住宅供給彈性在城市間的差異性。利用商品住宅竣工面積和價(jià)格數(shù)據(jù)，實(shí)證估計(jì)了城市住宅供給彈性，并揭示了住宅供給彈性的影響因素及其城市差異?！　?. 本書從供給與需求相結(jié)合的角度研究了住宅市場(chǎng)與城市發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系。利用2000年和2005年的截面數(shù)據(jù)，研究了城市發(fā)展與住宅意愿支付價(jià)格增長(zhǎng)、城市住宅供給彈性對(duì)住宅實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)和城市人口增長(zhǎng)的調(diào)節(jié)功能等問題?！　?. 在以上定量研究基礎(chǔ)上，對(duì)城市住宅市場(chǎng)的差異進(jìn)行了比較分析，并從中央政府和地方政府角度提出了對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行差異化干預(yù)策略的政策建議。　　本書的主要結(jié)論如下：　　1. 中國(guó)35個(gè)主要城市的住宅市場(chǎng)存在明顯差異。這種差異性與城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、城市住宅供給，以及政府對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管制措施密切相關(guān)。這說明，城市發(fā)展導(dǎo)致的住宅需求和城市住宅的供給水平是形成城市住宅市場(chǎng)差異的根本原因?！　?. 城市住宅市場(chǎng)差異的理論研究表明，住宅市場(chǎng)作為城市經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，兩者密切相關(guān)，其互動(dòng)關(guān)系通過住宅供給和需求兩條途徑來傳遞。從需求角度看，城市發(fā)展是住宅市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，城市發(fā)展水平?jīng)Q定了勞動(dòng)力在城市間的選址意愿和對(duì)住宅的意愿支付價(jià)格； 從供給角度看，城市住宅供給具有調(diào)節(jié)城市住宅實(shí)際價(jià)格和城市人口變化的功能，這會(huì)影響城市的勞動(dòng)力供給和勞動(dòng)力成本，反過來又會(huì)影響城市發(fā)展?！　?. 城市發(fā)展導(dǎo)致了城市的住宅需求，城市勞動(dòng)收入和城市生活質(zhì)量決定了勞動(dòng)力對(duì)城市住宅的意愿支付價(jià)格。實(shí)證研究結(jié)果表明，城市勞動(dòng)收入水平和反映城市生活質(zhì)量的各類宜居性指標(biāo)可以解釋造成城市間住宅價(jià)格差異的70%左右的原因，是形成住宅價(jià)格城市間差異性的關(guān)鍵因素。實(shí)證研究同時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然城市勞動(dòng)收入水平對(duì)住宅意愿支付價(jià)格的影響仍然很大，但其對(duì)住宅價(jià)格增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)近年來在逐年降低，而城市生活質(zhì)量對(duì)住宅價(jià)格的貢獻(xiàn)在逐年增大。這表明，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活質(zhì)量的提高，城市居民越來越看重城市生活質(zhì)量?！　?. 城市住宅供給具有調(diào)節(jié)城市住宅價(jià)格和城市人口變化的功能。城市住宅供給受到城市建成區(qū)擴(kuò)張潛力、城市基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等因素的影響。建成區(qū)面積擴(kuò)張能力越強(qiáng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)完備程度越高的城市，住宅的供給彈性越大。同時(shí)，反映中央和地方政府的管制措施以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的指標(biāo)，如住宅價(jià)格增長(zhǎng)率、樓面地價(jià)與住宅銷售價(jià)格之比、固定資產(chǎn)投資等因素也會(huì)影響城市住宅的供給彈性。實(shí)證研究表明，以上指標(biāo)可以解釋城市間住宅供給彈性差異的68%?！　?. 住宅市場(chǎng)與城市增長(zhǎng)的實(shí)證研究結(jié)果表明，隨著城市勞動(dòng)收入水平的增長(zhǎng)和城市生活質(zhì)量的提高，城市住宅需求和住宅意愿支付價(jià)格隨之上升。面對(duì)這一住宅需求，城市住宅供給彈性對(duì)調(diào)節(jié)住宅實(shí)際價(jià)格和城市人口變化有著較為明顯的作用。住宅供給彈性較小的城市，住宅的實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)較快，城市人口增長(zhǎng)和勞動(dòng)力供給則會(huì)相應(yīng)地受到抑制； 住宅供給彈性較大的城市，住宅的實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)較慢，而城市人口將會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)，勞動(dòng)力供給較為寬松。　　6. 以上城市住宅市場(chǎng)差異的研究結(jié)果表明，政府對(duì)住宅市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)實(shí)行差異化的干預(yù)政策?；趯?shí)證研究所發(fā)現(xiàn)的影響城市住宅市場(chǎng)差異的因素，本書提出，中央政府在住宅市場(chǎng)管理方面應(yīng)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)監(jiān)督的宏觀管理策略，地方政府和城市政府應(yīng)實(shí)施因地制宜和分別決策的干預(yù)策略。

內(nèi)容概要

本書基于中國(guó)主要城市的住宅市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，利用經(jīng)濟(jì)學(xué)方法深入研究了中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)發(fā)展差異的成因，揭示了在中國(guó)特有的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境中協(xié)調(diào)發(fā)展住宅市場(chǎng)和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的理論基礎(chǔ)，為各級(jí)政府制定政策提供參考建議。本書主要內(nèi)容包括： 緒論，文獻(xiàn)綜述，城市發(fā)展與住宅市場(chǎng)的理論研究，城市住宅市場(chǎng)差異的統(tǒng)計(jì)分析，城市發(fā)展與住宅意愿支付價(jià)格的實(shí)證研究，城市住宅供給彈性的實(shí)證研究，城市發(fā)展、住宅供給與城市增長(zhǎng)的實(shí)證研究，住宅市場(chǎng)差異背景下的政策選擇以及結(jié)論與建議。    本書可作為大專院校及相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的教材和參閱資料，也可供各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)與住宅市場(chǎng)的研究與決策人員參考使用。

書籍目錄

1 緒論　1.1 研究背景　　1.1.1 住宅市場(chǎng)與城市發(fā)展的相互作用　　1.1.2 政府調(diào)控住宅市場(chǎng)缺乏系統(tǒng)的理論支撐　1.2 研究意義　　1.2.1 理論意義　　1.2.2 現(xiàn)實(shí)意義　1.3 研究?jī)?nèi)容與研究方法　　1.3.1 研究目標(biāo)與內(nèi)容　　1.3.2 研究特點(diǎn)與研究方法　1.4 研究的技術(shù)路線與結(jié)構(gòu)安排2 文獻(xiàn)綜述　2.1 住宅市場(chǎng)與城市發(fā)展　　2.1.1 住宅市場(chǎng)　　2.1.2 城市發(fā)展　　2.1.3 相互關(guān)系　2.2 住宅需求研究　　2.2.1 住宅需求及其量測(cè)　　2.2.2 住宅需求影響因素研究　2.3 住宅供給及相關(guān)研究　　2.3.1 住宅供給彈性研究　　2.3.2 住宅供給與城市增長(zhǎng)研究　2.4 相關(guān)研究總結(jié)　　2.4.1 國(guó)外相關(guān)研究成果　　2.4.2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究成果　2.5 結(jié)語(yǔ)3 城市發(fā)展與住宅市場(chǎng)的理論研究　3.1 理論基礎(chǔ)　　3.1.1 城市發(fā)展與住宅市場(chǎng)的關(guān)系　　3.1.2 研究框架　3.2 城市發(fā)展與城市住宅意愿支付價(jià)格　　3.2.1 假設(shè)條件　　3.2.2 模型基礎(chǔ)　3.3 住宅供給彈性計(jì)算及影響因素　　3.3.1 計(jì)算方法　　3.3.2 影響因素　3.4 住宅供給與城市增長(zhǎng)　　3.4.1 表征城市增長(zhǎng)的指標(biāo)　　3.4.2 住宅供給與城市增長(zhǎng)的關(guān)系　3.5 住宅市場(chǎng)差異與政策選擇　3.6 結(jié)語(yǔ)4 城市住宅市場(chǎng)差異的統(tǒng)計(jì)分析　4.1 住宅價(jià)格與住房支付能力　　4.1.1 住宅價(jià)格及其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)　　4.1.2 住房支付能力　　4.1.3 房?jī)r(jià)收入比分析　4.2 城市住宅市場(chǎng)的需求與供給　　4.2.1 需求量與供給量　　4.2.2 需求與供給彈性　4.3 住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)　　4.3.1 住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及其均衡　　4.3.2 供給結(jié)構(gòu)分析　4.4 住宅市場(chǎng)差異的城市分類與分析　　4.4.1 住宅價(jià)格差異　　4.4.2 住宅價(jià)格增長(zhǎng)差異　　4.4.3 住宅供給彈性差異　4.5 結(jié)語(yǔ)5 城市發(fā)展與住宅意愿支付價(jià)格的實(shí)證研究　5.1 理論模型及其適用性　　5.1.1 理論適用性　　5.1.2 實(shí)證模型　　5.2 實(shí)證分析　　5.2.1 變量選擇與數(shù)據(jù)來源　　5.2.2 單變量模型的實(shí)證分析　　5.2.3 多變量模型的實(shí)證分析　　5.2.4 實(shí)證結(jié)果分析　5.3 住宅意愿支付價(jià)格估計(jì)及城市差異分析　　5.3.1 工資水平與城市生活質(zhì)量貢獻(xiàn)指數(shù)　　5.3.2 住宅意愿支付價(jià)格指數(shù)與住宅意愿支付價(jià)格估計(jì)　　5.3.3 住宅意愿支付價(jià)格的城市差異分析　5.4 結(jié)語(yǔ)6 城市住宅供給彈性的實(shí)證研究7 城市發(fā)展、住宅供給與城市增長(zhǎng)的實(shí)證研究8 住宅市場(chǎng)差異背景下的政策選擇9 結(jié)論與建議附錄參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　（3）定量分析為主，定性分析為輔　　近年來，在有關(guān)中國(guó)住宅市場(chǎng)的研究中，定量分析方法日益得到重視。雖然受數(shù)據(jù)質(zhì)量所限，在某些方面仍然難以達(dá)到國(guó)外研究的標(biāo)準(zhǔn)，但以定量分析為主的研究方法成為研究工作發(fā)展的必然選擇。本書在定量分析時(shí)，主要是用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的各種因果分析模型，以反映住宅市場(chǎng)狀況的指標(biāo)（如住宅價(jià)格、住宅供給彈性等）作為因變量，城市發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)等作為自變量，揭示這些自變量對(duì)城市住宅市場(chǎng)相關(guān)指標(biāo)的解釋能力、影響強(qiáng)度或影響系數(shù)等。　　4.樣本城市的選取　　本書以中國(guó)內(nèi)地35個(gè)直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市為研究單元。選擇這35個(gè)城市作為樣本城市的原因主要有：　?。?）住宅市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，以城市為單元進(jìn)行研究符合城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，相對(duì)于區(qū)域或省級(jí)等大尺度的研究單元，更加符合依據(jù)流動(dòng)性劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)?！　。?）這35個(gè)城市從全國(guó)空間范圍來看呈現(xiàn)比較離散的點(diǎn)狀分布，從地域空間角度方面來看具有較強(qiáng)的代表性?！　。?）從目前國(guó)家對(duì)于四大功能區(qū)的劃分來看，這些城市為四大板塊中的代表性城市，有利于分析“西部大開發(fā)、中部崛起、東部率先、東北振興”等區(qū)域性政策的影響?！　。?）從住宅市場(chǎng)的規(guī)模來看，35個(gè)城市住宅市場(chǎng)規(guī)模占全國(guó)的比重較大，也是住宅市場(chǎng)調(diào)控和關(guān)注的重點(diǎn)?！　。?）從城市性質(zhì)來看，樣本城市包含了各種不同類別的城市。　?。?）從需求層次來看，相對(duì)于中小城市，這些城市吸引勞動(dòng)力流人的影響因素已經(jīng)從簡(jiǎn)單地找到就業(yè)機(jī)會(huì)向轉(zhuǎn)而追求較高的生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變，比較符合本書研究的理論基礎(chǔ)?！　。?）從數(shù)據(jù)來源和統(tǒng)計(jì)口徑看，相對(duì)于其他城市，這35個(gè)樣本城市1999-2006年住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)均來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，具有較高的可信度和權(quán)威性?！　?duì)于地區(qū)板塊的劃分，各類文獻(xiàn)的劃分基本相同，但還是略有差異。本書基于研究區(qū)域政策對(duì)住宅市場(chǎng)影響的考慮，借鑒了近年來國(guó)家關(guān)于“西部大開發(fā)、中部崛起、東部率先、東北振興”計(jì)劃中區(qū)域的劃分標(biāo)準(zhǔn)，“西部大開發(fā)戰(zhàn)略”包括了重慶、陜西、新疆、甘肅、寧夏、西藏、青海、四川、云南、廣西和內(nèi)蒙10個(gè)省市或自治區(qū)；“東北振興規(guī)劃”包括了遼寧、黑龍江、吉林三省和內(nèi)蒙古的東部地區(qū)；“中部崛起規(guī)劃’’包括了山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6個(gè)省；其余省份均屬于東部地區(qū)。按照以上劃分標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)板塊包含的城市分別為：東部地區(qū)包括北京、天津、石家莊、上海、南京、杭州、寧波、濟(jì)南、青島、廈門、福州、廣州、深圳和海口14個(gè)城市；東北地區(qū)包括沈陽(yáng)、大連、哈爾濱和長(zhǎng)春4個(gè)城市；中部地區(qū)包括太原、武漢、合肥、南昌、鄭州和長(zhǎng)沙6個(gè)城市；西部地區(qū)包括南寧、昆明、西安、烏魯木齊、銀川、蘭州、成都、重慶、貴陽(yáng)、呼和浩特和西寧11個(gè)城市。樣本城市的分布如圖1-1所示。

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