房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

前言

　　本書是在清華大學(xué)出版社2004年出版的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義》的基礎(chǔ)上修訂而成的。序言的寫作幫助我重新回顧了編寫本書的過程。幾年前的一天，有學(xué)生問我：“為什么人家諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者的經(jīng)濟(jì)學(xué)著作都能談笑風(fēng)生，而咱們國內(nèi)的教材卻總是這樣‘面目猙獰’呢？”這個看似偏激的問題驚醒了夢中人。從這一天起，我對教學(xué)工作特別是教材的編寫、使用模式真正開始了“瞻前（未來）顧后（歷史）”和“左顧（國內(nèi)）右盼（國際）”式的思考，而不僅僅是對講課技巧的反思。我首先問自己：在信息爆炸的今天，教材的意義何在呢？我面對的受眾身處21世紀(jì)。世紀(jì)更迭，意味的不僅僅是時間的變化，更是信息的爆炸?！氨ā边@個被人用俗..

內(nèi)容概要

本書是在清華大學(xué)精品課的教學(xué)實(shí)踐基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)方向研究生的專業(yè)學(xué)位課和高年級本科生專業(yè)課而編寫的教材。本書的框架獨(dú)具匠心，自成體系，突破了原有教材的編寫模式。每章內(nèi)容按照講課流程編排，分為講義內(nèi)容、閱讀與討論、閱讀材料和參考書目，體現(xiàn)出課程的研究性、開放性和互動性的特點(diǎn)。    全書內(nèi)容共分為3篇：第1篇是總論；第2篇是房地產(chǎn)市場的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，集中探討各分類房地產(chǎn)市場的微觀機(jī)制，包括不同地點(diǎn)的住宅的價(jià)格決定、城市密度特征的演化、利潤最大化的住宅開發(fā)密度的確定、商業(yè)和工業(yè)企業(yè)選址的決定因素、與工作人員居住所在地的關(guān)系、企業(yè)在空間上的集中化與分散化趨勢、零售企業(yè)的選址等問題；第3篇著重闡述了對房地產(chǎn)市場的宏觀研究，重點(diǎn)探討房地產(chǎn)景氣循環(huán)與周期、國際資本流動與房地產(chǎn)市場的關(guān)系、城市規(guī)劃、城市土地利用與房地產(chǎn)市場的關(guān)系、政府政策對房地產(chǎn)市場的影響等。    本書主要是作為建設(shè)管理與房地產(chǎn)專業(yè)的研究生、本科生的教材，也可作為房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)者、管理者和研究者的參考用書。

書籍目錄

第1篇  總論  緒論  房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：微觀與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析    0.1  課程介紹    0.2  經(jīng)濟(jì)學(xué)基本概念回顧    0.3  經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分支    0.4  經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法    0.5  房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)容體系    0.6  本書的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)安排    本章參考文獻(xiàn)與推薦書目  第1章  房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)業(yè)    1.1  房地產(chǎn)：資產(chǎn)與物業(yè)    1.2  房地產(chǎn)市場：資產(chǎn)市場與物業(yè)市場    1.3  房地產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)分類、界定與地位    附錄A  英文中有關(guān)房地產(chǎn)的幾個相關(guān)概念釋義    附錄B  常見的國民經(jīng)濟(jì)核算及統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、方法    閱讀與討論1  主題：房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位與房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值    本章參考文獻(xiàn)與推薦書目第2篇  微觀的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析  第2章  土地市場：供求與地租、地價(jià)    2.1  供給    2.2  土地供給    2.3  需求    2.4  土地需求    2.5  地租、產(chǎn)生、理論與應(yīng)用    2.6  土地價(jià)格    附錄C  土地生產(chǎn)潛力    附錄D  與需求有關(guān)的彈性、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)與商品分類    閱讀與討論2  主題：地租、地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系    本章參考文獻(xiàn)與推薦書目  第3章  住宅市場：選址、空置、價(jià)格/租金與發(fā)展趨勢    ……  第4章  零售業(yè)物業(yè)市場：定性與定量分析/歷史與現(xiàn)實(shí)  第5章  寫字樓與倉儲物業(yè)市場：市場分析、投資與創(chuàng)新第3篇  宏觀的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析  第6章  國際背景下的房地產(chǎn)市場：資本構(gòu)成與流動  第7章  房地產(chǎn)景氣循環(huán)與周期  第8章  城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場  第9章  宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場  第10章  房地產(chǎn)市場發(fā)展的政府干預(yù)

章節(jié)摘錄

　　7.7 房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期與投資決策　　7.7.1 房地產(chǎn)投資的概念　　根據(jù)房地產(chǎn)投資形式的不同，房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間接投資兩類。直接投資的投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作。直接投資又包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。其中開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，可獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的利益。間接投資的投資者不直接參與有關(guān)投資管理工作。間接投資的投資者將資金投資于與房地產(chǎn)相關(guān)的證券，具體包括房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券和股票、房地產(chǎn)投資信托（ REIT）基金、抵押貸款相關(guān)證券（MBS）等。本節(jié)主要考慮景氣循環(huán)及其周期對房地產(chǎn)直接投資的影響。　　所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房屋及附屬構(gòu)筑物，即房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，將商品轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商獲取投資收益的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。毫無疑問，房地產(chǎn)開發(fā)投資者的收入來源于所開發(fā)的房地產(chǎn)的銷售。根據(jù)銷售收入、開發(fā)成本費(fèi)用和開發(fā)周期就可以計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益率?！　∨c房地產(chǎn)開發(fā)投資相對應(yīng)的是置業(yè)投資。置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)商新建成的房地產(chǎn)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手房地產(chǎn)（市場上的存量房地產(chǎn)）。置業(yè)投資的目的有兩類：一類是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；另一類是作為投資，將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。置業(yè)投資的投資者在不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)投資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。置業(yè)投資的收益水平的影響因素包括房地產(chǎn)的獲?。ㄙ徺I或者自建）成本、房地產(chǎn)持有期間內(nèi)的租金收入（業(yè)主自用房地產(chǎn)按市場可比租金計(jì)算）、房地產(chǎn)持有成本、房地產(chǎn)的處置收入以及房地產(chǎn)的持有時間?！　?.7.2 房地產(chǎn)景氣循環(huán)對房地產(chǎn)投資的影響　　對房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，房地產(chǎn)景氣循環(huán)的影響是顯而易見的。開發(fā)投資的惟一現(xiàn)金流入就是所開發(fā)的房地產(chǎn)的銷售收入。我們知道，在房地產(chǎn)景氣循環(huán)中市場的吸納量和房地產(chǎn)價(jià)格都是周期性變動的，所以房地產(chǎn)景氣循環(huán)影響著所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格、銷售持續(xù)時間甚至銷售量（開發(fā)的部分房地產(chǎn)無法售出）。銷售價(jià)格和銷售量的變動導(dǎo)致銷售收入的變動。銷售持續(xù)時間的變動也直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)周期。也就是說，房地產(chǎn)景氣循環(huán)影響著決定開發(fā)投資收益的三項(xiàng)決定因素中的銷售收入和開發(fā)周期兩項(xiàng)，所以，房地產(chǎn)景氣循環(huán)決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資在財(cái)務(wù)上的成敗。開發(fā)投資時機(jī)的選擇對于房地產(chǎn)開發(fā)投資是至關(guān)重要的，開發(fā)投資者應(yīng)該盡量將開發(fā)完成時間選擇在市場的繁榮時期，以在盡量短的時間內(nèi)將房地產(chǎn)銷售出去，同時獲得較高的銷售價(jià)格，從而獲得較高的投資收益?！　　?/pre>




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