房屋拆遷以案說法實用指南

前言

中華之土，承載著無數(shù)春秋歲月的歷史傳說，古色古香中透著鐘靈毓秀之氣。然而，當(dāng)這個歷史性的國度日漸走進摩登時代之后，輪復(fù)一輪的舊城改造、危舊房改造、經(jīng)濟開發(fā)等“形象工程”開始堂而皇之地侵蝕這些見證過荏苒歲月的古樸風(fēng)貌。毋庸置疑，為了國家的建設(shè)、城市的規(guī)劃、環(huán)境的改善，根據(jù)國家專項工程的遷建計劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃以及地方政府用地文件進行房屋拆遷活動是極有必要的。概言之，拆遷是城市化文明建設(shè)中自始貫穿的主題，而這一主題也時時被烙上“社會公共利益”的印記。熟知，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏?！蓖恋厥寝r(nóng)民賴以生存和生活的本源，房屋是居民賴以棲身的物質(zhì)場所，其他附屬物則凝聚了所有權(quán)人、使用權(quán)人的有形資產(chǎn)與無形勞動力。那么，集土地之占用、房屋之拆除、附屬物之騰空三位于一體的房屋拆遷，又如何在社會公共利益與公民財產(chǎn)權(quán)之間取舍、衡平？在經(jīng)濟學(xué)理論中有一個李嘉圖一穆勒定律——社會生產(chǎn)力的發(fā)展、社會的進步以犧牲某些階級或階層的利益為代價。這一定律被稱為絕對合理的必然規(guī)律，將其移花接木至社會科學(xué)領(lǐng)域，就意味著在私人利益與社會公共利益發(fā)生沖突時，應(yīng)以社會公共利益優(yōu)先為原則。與此相呼應(yīng)，《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國刑法》中都明確規(guī)定“公民的私有財產(chǎn)受法律保護”，但國家在特殊情況下可以對公民的私有財產(chǎn)進行“限制”。進一步細化至房地產(chǎn)法律領(lǐng)域，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中均納入了“當(dāng)社會公共利益需要時，應(yīng)當(dāng)允許對私人財產(chǎn)實行征收或征用”這一憲法性法律原則。

內(nèi)容概要

　　這套叢書的主要目標是向普通讀者提供一站式解決法律問題的方案，幫助不了解法律知識的普通讀者有效地解決日常法律問題?！　∥覀兊哪繕耸窍褚粋€家庭生對待您的身體一樣，作為私人律師來幫助您處理法律問題?！　‘?dāng)您選擇本書的時候，您將獲得的不僅僅是一本圖書，您將獲得的是一個律師團隊為您提供的一整套立體式法律服務(wù)。我們并不僅僅定位干給您一本書而已，我們定位于是否能真正幫助您解決問題。

作者簡介

　　楊在明
　　北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師，山東大學(xué)民商法學(xué)士，中國人民大學(xué)民商法碩士，1994年取得律師資格。近幾年來，作者代理或指導(dǎo)征地拆遷糾紛案件351件，其中以北京玉河歷史文化保護區(qū)拆遷案、中央電視臺新臺址拆遷案、北京三眼井保護區(qū)拆遷案、浙江省長興縣150余戶農(nóng)民集體拆遷維權(quán)案、江蘇省無錫新華村60余戶農(nóng)民集體拆遷維權(quán)案等為著。
　　從事拆遷實務(wù)之余，作者還對征地拆遷法律理論有著深入、透徹的研究，曾多次舉辦征地拆遷專題講座，在全國專業(yè)刊物及媒體上發(fā)表拆遷評論文章數(shù)十篇，并多次被中央電視臺、北京電視臺、《南方周末》、《南方都市報》、《香港文匯報》、《中國新聞周刊》、《經(jīng)濟觀察報》等媒體專題報道。

書籍目錄

第一章　集體土地征收　導(dǎo)讀　典型案例1：如何判斷土地征收審批主體、權(quán)限與程序的合法性　典型案例2：如何判斷征收宅基地行為的合法性　典型案例3：如何識破“以租代征”行為，并予以權(quán)利救濟第二章　拆遷主體　導(dǎo)讀　典型案例4：如何判斷拆遷人的合法性　典型案例5：土地儲備中心可否成為拆遷人　典型案例6：離異夫妻的共同房產(chǎn)被拆，如何認定被拆遷人　典型案例7：拆遷房屋的共同居住人可否成為被拆遷人　典型案例8：房東領(lǐng)取拆遷補償款，租期未屆的承租人有什么權(quán)利　典型案例9：房改危改拆遷中的直管公房承租人有什么權(quán)利　典型案例10：房改危改拆遷中的自管公房承租人有什么權(quán)利　典型案例11：公房單位可否聲明放棄拆遷受償從而放棄被拆遷人身份第三章　拆遷客體　導(dǎo)讀　典型案例12：對小型商業(yè)業(yè)務(wù)用房拆遷如何補償　典型案例13：以住宅作為經(jīng)營用房拆遷如何補償　典型案例14：自建房拆遷如何補償　典型案例15：集體土地上的無證房是否構(gòu)成違法建筑而不能獲得補償　典型案例16：公房拆遷的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋可否發(fā)生繼承第四章　拆遷行政管理程序　導(dǎo)讀　典型案例17：如何判斷立項批復(fù)的合法性　典型案例18：如何判斷建設(shè)用地規(guī)劃許可的合法性　典型案例19：如何判斷拆遷許可的合法性　典型案例20：如何判斷“原拆原建”型項目拆遷許可的合法性　典型案例21：如何判斷拆遷許可證續(xù)證的合法性　典型案例22：如何判斷拆遷糾紛行政裁決的合法性　典型案例23：如何應(yīng)對強制拆遷聽證會　典型案例24：如何判斷行政強制拆遷程序的合法性　典型案例25：如何判斷司法強制拆遷程序的合法性　典型案例26：如何在征地拆遷中運用政府信息公開程序　典型案例27：如何判斷地方政府拆遷文件的合法性　典型案例28：拆遷行政訴訟如何選擇管轄法院第五章　拆遷補償安置　導(dǎo)讀　典型案例29：如何判斷評估程序的合法性　典型案例30：簽訂拆遷補償安置協(xié)議常見風(fēng)險一——不留任何書面協(xié)議　典型案例31：簽訂拆遷補償安置協(xié)議常見風(fēng)險二——僅留協(xié)議復(fù)印件　典型案例32：拆遷補償安置協(xié)議簽訂后常見問題一——被拆遷人可否因補償不合理“毀約”　典型案例33：拆遷補償安置協(xié)議簽訂后常見問題二——被拆遷人可否拒絕履行時隔兩年有余的拆遷補償安置協(xié)議　典型案例34：共有權(quán)人難統(tǒng)一拆遷補償意見應(yīng)當(dāng)如何處理第六章　非法拆遷的權(quán)利救濟　導(dǎo)讀　典型案例35：遇無手續(xù)強拆如何救濟權(quán)利　典型案例36：遇偷拆時如何救濟權(quán)利　典型案例37：遇停水、停電如何救濟權(quán)利附錄　拆遷常用法律規(guī)范名錄后記

章節(jié)摘錄

對照前述法律規(guī)定，可以判斷：本案C有限公司（乙方）與B市D鄉(xiāng)E村村民委員會、E村村民委員會的E村經(jīng)濟聯(lián)合社簽訂《土地租賃協(xié)議書》，將E村199.6 1畝土地（含基本農(nóng)田）的使用權(quán)予以出租用于建設(shè)廠房的行為，規(guī)避了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批程序與土地征用、征收程序，系以出租土地使用權(quán)的方式將農(nóng)用地作為非農(nóng)業(yè)用地為建設(shè)之目的使用，構(gòu)成“以租代征”，違反了《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定?！耙宰獯鳌敝袨?，應(yīng)當(dāng)被國土資源部門嚴肅查處?！韭蓭熤д小?.及時發(fā)覺“以租代征”之存在?！耙宰獯鳌笔且环N新的違法占地行為，有一定的隱蔽性。作為失地當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)先行確定失地原因是基于“以租代征”還是緣于其他違法占地行為。對“以租代征”的判讀，可以從行為特征與表現(xiàn)形式加以把握。.“以租代征”行為的特征可以概括為四個規(guī)避：（1）規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批程序；（2）規(guī)避履行新增建設(shè)用地土地有償使用費交納義務(wù)；（3）規(guī)避履行征地補償和安置義務(wù)；（4）規(guī)避履行耕地占補平衡義務(wù)。“以租代征”行為的表現(xiàn)形式則是——違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)國家土地督察北京局近年對華北五?。▍^(qū)、市）的調(diào)查，“以租代征”主要有六種表現(xiàn)形式：（1）用地單位或個人直接與村委會簽訂協(xié)議租賃土地；（2）基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；（3）基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；（4）基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；（5）村民自行出租自己的承包地；（6）村委會租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

后記

公元前536年3月，鄭國執(zhí)政子產(chǎn)將鄭國的法律條文鑄在象征諸侯權(quán)位的金屬鼎上，向全社會公布，史稱“鑄刑書”，這是中國歷史上第一次公布成文法的活動。法律的存在，其主要價值在于為社會關(guān)系確定一個相對公正、公平、穩(wěn)定、清晰的約束性規(guī)則。這一存在要旨賦予法律以抽象性、概括性、專業(yè)性，而這三性又自始展示在普通大眾甚至法律研習(xí)者面前。關(guān)于房屋拆遷（包括集體土地上的征地拆遷），我國法律界正給予越來越多的關(guān)注，靜態(tài)立法如此——2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過《城市房屋拆遷管理條例》，2003年年底，建設(shè)部出臺了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，最高人民法院也相繼出臺了涉及房屋拆遷的司法解釋，而各地也陸陸續(xù)續(xù)制定、修訂了相關(guān)地方性拆遷法律文件；動態(tài)案例亦如此——湖南省嘉禾縣珠泉商貿(mào)城違法拆遷事件在2004年曾震驚全國，地處重慶市九龍坡區(qū)楊家坪商圈鬧市核心區(qū)域附近的鶴興路片區(qū)舊城改造工程“史上最牛釘子戶”在2007年被傳得舉國沸沸揚揚，2008年四川省成都市成華區(qū)政府借10萬元給曾策劃炸掉成華區(qū)政府大樓的拆遷戶古魁讓其到法院狀告政府一事成為廣為流傳的怪談，2009年起因于拆遷糾紛的江蘇省宿遷市宿豫區(qū)錦繡江南“5·30殺人案件”被拋至社會輿論之巔。緊隨對于拆遷的法律關(guān)注、社會關(guān)注的日趨白熱化，關(guān)于拆遷的理性思考也逐步在法治理念日益增長的大眾中間擴散開來。正是基于此大背景，筆者謹將北京市盛廷拆遷律師團近幾年來在全國各省、市所辦理的各類征地、拆遷案件中富有典型性的案例精心挑選出來，取其通俗、對世的案情始末，述其到位、有效的辦案手法，并就同類情形的法律應(yīng)對策略予以闡釋，力求以深入淺出的方式將拆遷的法律維權(quán)之道盡力描繪，以讓更多的讀者了解拆遷，了解拆遷法制，了解拆遷維權(quán)。

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