域外不動產(chǎn)登記制度比較研究

前言

自我國《物權(quán)法》頒布實施之后，理論界對于物權(quán)法理論研究的重心漸次由立法研究轉(zhuǎn)向法律解釋，實務(wù)界則一如既往地關(guān)注新法的可適用性。就我國《物權(quán)法》的各項規(guī)定而言，其更多是對既有理論的承認，也有所創(chuàng)新，但很多規(guī)定仍有待進一步細化。比如對于不動產(chǎn)登記、建筑物區(qū)分所有權(quán)等，這些在日本等國都有專門立法配套的制度，我國《物權(quán)法》目前配置條文有限，不能滿足實踐需要。至于是采取特別立法，還是通過有權(quán)解釋的方式來擴充我國《物權(quán)法》的適用，可另當別論。但從各個具體制度的生長角度，全方位地加快研討的步伐，實屬必要。本書正是此類努力的成果之一。本書研究的對象是域外各國的不動產(chǎn)登記制度，從比較法角度考察采取不同模式的登記制度的國家不動產(chǎn)登記各項具體制度的差異，以相對中立的筆觸描繪出各國具體制度的輪廓，同時作了必要的評價，在一些章節(jié)的末尾提出了作者的個人見解，并嘗試建構(gòu)我國不動產(chǎn)登記的各項具體制度。本書特點之一在于立意。本書作者不再糾纏于不動產(chǎn)登記模式的討論，而是認為在我國《物權(quán)法》確定了不動產(chǎn)登記要件主義的大背景下，只要是優(yōu)良的具體制度、方法，如符合吾國實際，徑可采“拿來主義”。因而，放下立法研究階段的不動產(chǎn)登記模式之爭，以開放的眼光重新審視不同地區(qū)不動產(chǎn)登記制度各個具體的合理因子，將它們凸顯出來，作為我國不動產(chǎn)登記各項具體制度的路徑備選。在此層面上，首先“休眠”了作者個人的主觀判斷，而展現(xiàn)出各項具體制度。隨后，才在可能的范圍內(nèi)，將作者的分析和選擇偏好呈現(xiàn)給讀者。

內(nèi)容概要

《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記要件主義的采納，給我國不動產(chǎn)登記制度的模式爭論暫時畫上了句號。我國不動登記制度的完善，取決于我們對登記制度中的各個子制度的理解。這就需要我們用開放的眼光去審視國際和國內(nèi)不同地區(qū)采納的“異己”制度，看能否為我所用。正是基于這樣的認識，我們廣泛考察了36個國家/地區(qū)的不動產(chǎn)登記法規(guī)，從中采摘出16個具有代表意義的樣本，首次翻譯了6個重要的、典型國家/地區(qū)的登記法規(guī)，建立表格進行比較，客觀、中立地對以往的知識進行驗證，并將樣本中典型的子制度抽離出來，分門別類地加以比較研究。我們所作的上述研究既力足于理論研討，又把握實踐需要，并且大部分是以前學(xué)界未有或未充分討論的，意在給我國新不動產(chǎn)登記制度的確定提供最直接的立法例、學(xué)理甚至精致的制度設(shè)計方面的養(yǎng)料。

作者簡介

樓建波  男，浙江寧波人。北京大學(xué)法學(xué)學(xué)士、碩士，英國倫敦大學(xué)哲學(xué)博士（法律）。現(xiàn)為北京大學(xué)法學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師．房地產(chǎn)法中心中方主任、商法方向?qū)W科召集人。主要研究方向：商法、房地產(chǎn)法、金融法。2000--2005年任英國劍橋大學(xué)中國商法講師，組織和參與了國內(nèi)外許多課題的研究。主要著作為：《房地產(chǎn)法前沿》（第一、二、三、四卷）（主編）、《公司治理專論》（主編）、《企業(yè)社會責任專論》（主編）、《公司治理原則：分析與建議》（美國法學(xué)研究院通過并頒布，合作翻譯）、《房地產(chǎn)投資信托：域外法律法規(guī)匯編》  （合作編譯）等。在《法學(xué)》、《中法學(xué)》、《清華法學(xué)》、《社會科學(xué)》、Pacific Rim Law&Policy Journal等雜志上發(fā)表中英文論文三十多篇。

書籍目錄

第一章　不動產(chǎn)登記模式的固化和開放第二章　不動產(chǎn)界定比較研究　一、我國已有立法對于“不動產(chǎn)”的界定　二、其他國家（地區(qū)）對“不動產(chǎn)”界定　三、對我國相關(guān)立法之建議第三章　房地關(guān)系比較研究  一、房地關(guān)系概述  二、德國房地合一及相關(guān)制度  三、日本房地分離及相關(guān)制度  四、中國房地關(guān)系制度選擇第四章　登記機關(guān)比較研究  一、比較法視野下的登記機構(gòu)  二、我國的不動產(chǎn)登記機關(guān)  三、統(tǒng)一我國的不動產(chǎn)登記機關(guān)第五章　登記類型比較研究　一、不動產(chǎn)登記類型概述　二、不動產(chǎn)登記類型的比較研究　三、我國不動產(chǎn)登記類型的現(xiàn)狀　四、完善我國新的登記類型第六章　登記簿比較研究　一、不動產(chǎn)登記簿的功能　二、不動產(chǎn)登記簿的設(shè)置　三、我國不動產(chǎn)登記簿設(shè)置情況及相應(yīng)建議第七章　登記查閱比較研究  一、登記查閱之理論基礎(chǔ)  二、域外制度介紹和分析  三、我國的情況及建議第八章　登記時間比較研究  一、縮短登記時間之意義  二、域外制度介紹和分析  三、我國的情況及建議第九章　登記費用比較研究　一、域外不動產(chǎn)登記收費制度　二、我國不動產(chǎn)登記費用制度的構(gòu)建第十章　登記賠償比較研究  一、不動產(chǎn)登記賠償之理論基礎(chǔ)  二、因登記機構(gòu)的原因而導(dǎo)致登記錯誤時的不動產(chǎn)　登記賠償　三、由當事人原因和混合原因引起的登記錯誤的不動產(chǎn)　登記賠償責任略論　四、中國不動產(chǎn)登記賠償制度之構(gòu)建　五、結(jié)語余論參考文獻附錄一　不動產(chǎn)登記要素比較總表附錄二  法律法規(guī)翻譯  夏威夷修正法  明尼蘇達州2006法案  1964年愛爾蘭權(quán)利登記法  2006年愛爾蘭契據(jù)權(quán)利登記法  1908年契約登記法  1952年土地轉(zhuǎn)讓法  1952年土地轉(zhuǎn)讓法后記

章節(jié)摘錄

第一章 不動產(chǎn)登記模式的固化和開放通說認為存在三種較為典型的不動產(chǎn)登記模式，即權(quán)利登記模式、契據(jù)登記模式和托倫斯登記。就特征而言，契據(jù)登記模式采形式審查主義、登記無公信力、登記與否不予強制、登記簿的編成采人的編成主義、動態(tài)登記（即登記不動產(chǎn)變動的狀態(tài)）；權(quán)利登記模式采實質(zhì)審查主義、登記具有公信力、登記采強制主義、登記簿的編制采物的編成主義、靜態(tài)登記（登記以土地權(quán)利的靜態(tài)為主）；托倫斯登記采實質(zhì)審查主義、登記具有公信力、任意登記、交付土地權(quán)利狀書為登記人應(yīng)該享有的權(quán)利確定憑證等。我們認可這種劃分是為了區(qū)分起見，我們也按照這種標準，結(jié)合學(xué)界的通說，將我們的樣本分為這三類，其中權(quán)利登記模式為德國、瑞典、瑞士、韓國、我國臺灣地區(qū)等5個國家/地區(qū)，契據(jù)登記模式為法國、日本、意大利、我國香港特別行政區(qū)、我國澳門特別行政區(qū)等5個國家、地區(qū)，托倫斯登記為澳大利亞昆士蘭州、英國、愛爾蘭、新西蘭、美國夏威夷州、美國明尼蘇達州等6個國家/地區(qū)。下面我們對通說的上述特征一一進行比較。（一）強制登記/任意登記 權(quán)利登記模式中，德國、瑞典、瑞士為強制登記，韓國為“除法律有特別規(guī)定外，均為任意登記，依當事人自由申請登記而為”，我國臺灣地區(qū)為“強制登記，但建筑物所有權(quán)第一次登記目前并未規(guī)定應(yīng)采取強制登記”。

后記

書稿終于完成，本書的基礎(chǔ)是我受國土資源部委托，負責“域外不動產(chǎn)登記報告”項目的階段性成果，因此特別感謝國土資源部的信任和資助。不僅如此，國土資源部還向我們提供了大量的一手研究資料，在此一并為謝。本書形成的時間跨度約為兩年，其正文部分和翻譯部分以報告形式向國土資源部提交后，又經(jīng)過數(shù)次討論和修改，最大的修改源于我們完稿后國土資源部和原建設(shè)部分別在2007年底和2008年2月出臺了《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》。我負責本書附錄一“不動產(chǎn)登記要素比較總表”的構(gòu)思和本書正文部分的架構(gòu)，唐勇協(xié)助我組織人員撰寫、翻譯和校稿。正文部分具體執(zhí)筆人如下：唐勇撰寫前言、第一章“不動產(chǎn)登記模式的固化和開放”和余論；康文義撰寫第二章“不動產(chǎn)界定比較研究”、第六章“登記簿比較研究”、第七章“登記查閱比較研究”、第八章“登記時間比較研究”；于寧負責撰寫第三章“房地關(guān)系比較研究”；韓露璐撰寫第四章“登記機關(guān)比較研究”、第五章“登記類型比較研究”；鄒丹莉撰寫第九章“登記費用比較研究”、第十章“登記賠償制度比較研究”；最后由我和唐勇、石珩統(tǒng)稿并定稿。

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《域外不動產(chǎn)登記制度比較研究》為北京大學(xué)出版社出版。

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