域外不動(dòng)產(chǎn)登記制度比較研究

前言

自我國(guó)《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，理論界對(duì)于物權(quán)法理論研究的重心漸次由立法研究轉(zhuǎn)向法律解釋，實(shí)務(wù)界則一如既往地關(guān)注新法的可適用性。就我國(guó)《物權(quán)法》的各項(xiàng)規(guī)定而言，其更多是對(duì)既有理論的承認(rèn)，也有所創(chuàng)新，但很多規(guī)定仍有待進(jìn)一步細(xì)化。比如對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記、建筑物區(qū)分所有權(quán)等，這些在日本等國(guó)都有專門立法配套的制度，我國(guó)《物權(quán)法》目前配置條文有限，不能滿足實(shí)踐需要。至于是采取特別立法，還是通過(guò)有權(quán)解釋的方式來(lái)擴(kuò)充我國(guó)《物權(quán)法》的適用，可另當(dāng)別論。但從各個(gè)具體制度的生長(zhǎng)角度，全方位地加快研討的步伐，實(shí)屬必要。本書(shū)正是此類努力的成果之一。本書(shū)研究的對(duì)象是域外各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從比較法角度考察采取不同模式的登記制度的國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記各項(xiàng)具體制度的差異，以相對(duì)中立的筆觸描繪出各國(guó)具體制度的輪廓，同時(shí)作了必要的評(píng)價(jià)，在一些章節(jié)的末尾提出了作者的個(gè)人見(jiàn)解，并嘗試建構(gòu)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)具體制度。本書(shū)特點(diǎn)之一在于立意。本書(shū)作者不再糾纏于不動(dòng)產(chǎn)登記模式的討論，而是認(rèn)為在我國(guó)《物權(quán)法》確定了不動(dòng)產(chǎn)登記要件主義的大背景下，只要是優(yōu)良的具體制度、方法，如符合吾國(guó)實(shí)際，徑可采“拿來(lái)主義”。因而，放下立法研究階段的不動(dòng)產(chǎn)登記模式之爭(zhēng)，以開(kāi)放的眼光重新審視不同地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記制度各個(gè)具體的合理因子，將它們凸顯出來(lái)，作為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記各項(xiàng)具體制度的路徑備選。在此層面上，首先“休眠”了作者個(gè)人的主觀判斷，而展現(xiàn)出各項(xiàng)具體制度。隨后，才在可能的范圍內(nèi)，將作者的分析和選擇偏好呈現(xiàn)給讀者。

內(nèi)容概要

《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記要件主義的采納，給我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的模式爭(zhēng)論暫時(shí)畫(huà)上了句號(hào)。我國(guó)不動(dòng)登記制度的完善，取決于我們對(duì)登記制度中的各個(gè)子制度的理解。這就需要我們用開(kāi)放的眼光去審視國(guó)際和國(guó)內(nèi)不同地區(qū)采納的“異己”制度，看能否為我所用。正是基于這樣的認(rèn)識(shí)，我們廣泛考察了36個(gè)國(guó)家/地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)，從中采摘出16個(gè)具有代表意義的樣本，首次翻譯了6個(gè)重要的、典型國(guó)家/地區(qū)的登記法規(guī)，建立表格進(jìn)行比較，客觀、中立地對(duì)以往的知識(shí)進(jìn)行驗(yàn)證，并將樣本中典型的子制度抽離出來(lái)，分門別類地加以比較研究。我們所作的上述研究既力足于理論研討，又把握實(shí)踐需要，并且大部分是以前學(xué)界未有或未充分討論的，意在給我國(guó)新不動(dòng)產(chǎn)登記制度的確定提供最直接的立法例、學(xué)理甚至精致的制度設(shè)計(jì)方面的養(yǎng)料。

作者簡(jiǎn)介

樓建波  男，浙江寧波人。北京大學(xué)法學(xué)學(xué)士、碩士，英國(guó)倫敦大學(xué)哲學(xué)博士（法律）。現(xiàn)為北京大學(xué)法學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師．房地產(chǎn)法中心中方主任、商法方向?qū)W科召集人。主要研究方向：商法、房地產(chǎn)法、金融法。2000--2005年任英國(guó)劍橋大學(xué)中國(guó)商法講師，組織和參與了國(guó)內(nèi)外許多課題的研究。主要著作為：《房地產(chǎn)法前沿》（第一、二、三、四卷）（主編）、《公司治理專論》（主編）、《企業(yè)社會(huì)責(zé)任專論》（主編）、《公司治理原則：分析與建議》（美國(guó)法學(xué)研究院通過(guò)并頒布，合作翻譯）、《房地產(chǎn)投資信托：域外法律法規(guī)匯編》  （合作編譯）等。在《法學(xué)》、《中法學(xué)》、《清華法學(xué)》、《社會(huì)科學(xué)》、Pacific Rim Law&Policy Journal等雜志上發(fā)表中英文論文三十多篇。

書(shū)籍目錄

第一章　不動(dòng)產(chǎn)登記模式的固化和開(kāi)放第二章　不動(dòng)產(chǎn)界定比較研究　一、我國(guó)已有立法對(duì)于“不動(dòng)產(chǎn)”的界定　二、其他國(guó)家（地區(qū)）對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)”界定　三、對(duì)我國(guó)相關(guān)立法之建議第三章　房地關(guān)系比較研究  一、房地關(guān)系概述  二、德國(guó)房地合一及相關(guān)制度  三、日本房地分離及相關(guān)制度  四、中國(guó)房地關(guān)系制度選擇第四章　登記機(jī)關(guān)比較研究  一、比較法視野下的登記機(jī)構(gòu)  二、我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)  三、統(tǒng)一我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)第五章　登記類型比較研究　一、不動(dòng)產(chǎn)登記類型概述　二、不動(dòng)產(chǎn)登記類型的比較研究　三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的現(xiàn)狀　四、完善我國(guó)新的登記類型第六章　登記簿比較研究　一、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的功能　二、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置　三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿設(shè)置情況及相應(yīng)建議第七章　登記查閱比較研究  一、登記查閱之理論基礎(chǔ)  二、域外制度介紹和分析  三、我國(guó)的情況及建議第八章　登記時(shí)間比較研究  一、縮短登記時(shí)間之意義  二、域外制度介紹和分析  三、我國(guó)的情況及建議第九章　登記費(fèi)用比較研究　一、域外不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)制度　二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用制度的構(gòu)建第十章　登記賠償比較研究  一、不動(dòng)產(chǎn)登記賠償之理論基礎(chǔ)  二、因登記機(jī)構(gòu)的原因而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)　登記賠償　三、由當(dāng)事人原因和混合原因引起的登記錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)　登記賠償責(zé)任略論　四、中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記賠償制度之構(gòu)建　五、結(jié)語(yǔ)余論參考文獻(xiàn)附錄一　不動(dòng)產(chǎn)登記要素比較總表附錄二  法律法規(guī)翻譯  夏威夷修正法  明尼蘇達(dá)州2006法案  1964年愛(ài)爾蘭權(quán)利登記法  2006年愛(ài)爾蘭契據(jù)權(quán)利登記法  1908年契約登記法  1952年土地轉(zhuǎn)讓法  1952年土地轉(zhuǎn)讓法后記

章節(jié)摘錄

第一章 不動(dòng)產(chǎn)登記模式的固化和開(kāi)放通說(shuō)認(rèn)為存在三種較為典型的不動(dòng)產(chǎn)登記模式，即權(quán)利登記模式、契據(jù)登記模式和托倫斯登記。就特征而言，契據(jù)登記模式采形式審查主義、登記無(wú)公信力、登記與否不予強(qiáng)制、登記簿的編成采人的編成主義、動(dòng)態(tài)登記（即登記不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的狀態(tài)）；權(quán)利登記模式采實(shí)質(zhì)審查主義、登記具有公信力、登記采強(qiáng)制主義、登記簿的編制采物的編成主義、靜態(tài)登記（登記以土地權(quán)利的靜態(tài)為主）；托倫斯登記采實(shí)質(zhì)審查主義、登記具有公信力、任意登記、交付土地權(quán)利狀書(shū)為登記人應(yīng)該享有的權(quán)利確定憑證等。我們認(rèn)可這種劃分是為了區(qū)分起見(jiàn)，我們也按照這種標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合學(xué)界的通說(shuō)，將我們的樣本分為這三類，其中權(quán)利登記模式為德國(guó)、瑞典、瑞士、韓國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等5個(gè)國(guó)家/地區(qū)，契據(jù)登記模式為法國(guó)、日本、意大利、我國(guó)香港特別行政區(qū)、我國(guó)澳門特別行政區(qū)等5個(gè)國(guó)家、地區(qū)，托倫斯登記為澳大利亞昆士蘭州、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、新西蘭、美國(guó)夏威夷州、美國(guó)明尼蘇達(dá)州等6個(gè)國(guó)家/地區(qū)。下面我們對(duì)通說(shuō)的上述特征一一進(jìn)行比較。（一）強(qiáng)制登記/任意登記 權(quán)利登記模式中，德國(guó)、瑞典、瑞士為強(qiáng)制登記，韓國(guó)為“除法律有特別規(guī)定外，均為任意登記，依當(dāng)事人自由申請(qǐng)登記而為”，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為“強(qiáng)制登記，但建筑物所有權(quán)第一次登記目前并未規(guī)定應(yīng)采取強(qiáng)制登記”。

后記

書(shū)稿終于完成，本書(shū)的基礎(chǔ)是我受國(guó)土資源部委托，負(fù)責(zé)“域外不動(dòng)產(chǎn)登記報(bào)告”項(xiàng)目的階段性成果，因此特別感謝國(guó)土資源部的信任和資助。不僅如此，國(guó)土資源部還向我們提供了大量的一手研究資料，在此一并為謝。本書(shū)形成的時(shí)間跨度約為兩年，其正文部分和翻譯部分以報(bào)告形式向國(guó)土資源部提交后，又經(jīng)過(guò)數(shù)次討論和修改，最大的修改源于我們完稿后國(guó)土資源部和原建設(shè)部分別在2007年底和2008年2月出臺(tái)了《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》。我負(fù)責(zé)本書(shū)附錄一“不動(dòng)產(chǎn)登記要素比較總表”的構(gòu)思和本書(shū)正文部分的架構(gòu)，唐勇協(xié)助我組織人員撰寫(xiě)、翻譯和校稿。正文部分具體執(zhí)筆人如下：唐勇撰寫(xiě)前言、第一章“不動(dòng)產(chǎn)登記模式的固化和開(kāi)放”和余論；康文義撰寫(xiě)第二章“不動(dòng)產(chǎn)界定比較研究”、第六章“登記簿比較研究”、第七章“登記查閱比較研究”、第八章“登記時(shí)間比較研究”；于寧負(fù)責(zé)撰寫(xiě)第三章“房地關(guān)系比較研究”；韓露璐撰寫(xiě)第四章“登記機(jī)關(guān)比較研究”、第五章“登記類型比較研究”；鄒丹莉撰寫(xiě)第九章“登記費(fèi)用比較研究”、第十章“登記賠償制度比較研究”；最后由我和唐勇、石珩統(tǒng)稿并定稿。

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《域外不動(dòng)產(chǎn)登記制度比較研究》為北京大學(xué)出版社出版。

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