房地產(chǎn)法

前言

房地產(chǎn)法是社會主義市場經(jīng)濟法律體系的重要組成部分，對于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護房地產(chǎn)法律關(guān)系當事人的合法權(quán)益具有重要作用。為適應(yīng)普通高等學(xué)校法學(xué)專業(yè)、工程管理專業(yè)及其他相關(guān)專業(yè)的房地產(chǎn)法教學(xué)需要，我們編寫了這部教材，并被確定為教育部普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材。在寫作過程中，我們根據(jù)從事房地產(chǎn)法教學(xué)與研究的經(jīng)驗，緊密結(jié)合房地產(chǎn)法實務(wù)和房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章，力求全面、系統(tǒng)地闡述房地產(chǎn)法的基本理論和基本制度，使之盡量符合本科教學(xué)的需要，并對其他讀者學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法提供有益幫助。本書結(jié)合最新的房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章，在第二版的基礎(chǔ)上進行了全面修訂。本次修訂主要作了如下工作：一是增加了住房保障法律制度、房地產(chǎn)費等內(nèi)容，并對相應(yīng)的章節(jié)作了調(diào)整；二是根據(jù)新頒布的相關(guān)規(guī)定，如《房屋登記辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《關(guān)于規(guī)范房屋登記費用計費方式和收費標準等有關(guān)問題的通知》等，對相關(guān)內(nèi)容作了修改、補充；三是針對第二版中存在的不妥之處，對相關(guān)內(nèi)容進行了更正。值本書修訂之際，原書撰稿人作了部分調(diào)整，具體分工如下：房紹坤，第一、二、十一、十二章；張洪波，第三、四、十三章；于海防，第五、六、七章；王洪平，第八、九、十章。每章之后的案例由房紹坤負責(zé)編輯。修訂稿完成后，由房紹坤最后負責(zé)統(tǒng)稿、定稿。本書在寫作過程中，參考了其他學(xué)者的房地產(chǎn)法著作和相關(guān)案例集，在此，一并表示感謝。由于我們水平有限，盡管本書經(jīng)多次修訂，書中錯誤仍無法完全避免，敬請讀者批評指正。

內(nèi)容概要

　　房地產(chǎn)法是社會主義市場經(jīng)濟法律體系的重要組成部分，對于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護房地產(chǎn)法律關(guān)系當事人的合法權(quán)益具有重要作用。 本書結(jié)合最新的房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章，在第二版的基礎(chǔ)上進行了全面修訂。全書共分十三章，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度、房地產(chǎn)租賃法律制度、住房保障與住房信貸法律制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度、農(nóng)村房地產(chǎn)法律制度、涉外房地產(chǎn)法律制度等。

作者簡介

房紹坤，男，1962年10月最終學(xué)歷：研究生職稱：教授學(xué)位：博士職務(wù)：校長所在院系：法學(xué)院研究方向：物權(quán)法、侵權(quán)法、合同法、商法通信地址：煙臺大學(xué)校長辦公室（264005）個人經(jīng)歷房紹坤，遼寧康平人，漢族，1985年畢業(yè)于遼寧大學(xué)法律系，獲法學(xué)學(xué)士學(xué)位；1987年畢業(yè)于北京大學(xué)法律系，獲法學(xué)碩士學(xué)位；1987年起在煙臺大學(xué)法律系（現(xiàn)法學(xué)院）任教；2003年畢業(yè)于中國人民大學(xué)法學(xué)院，獲法學(xué)博士學(xué)位。1991年任講師，1993年破格晉升副教授，1995年破格晉升教授。歷任煙臺大學(xué)法律系行政秘書、教學(xué)秘書、教研室主任、系主助理、副系主任、法學(xué)院院長、煙副校長等職，現(xiàn)任煙臺大學(xué)校長、省級重點學(xué)科（民商法學(xué)科）學(xué)術(shù)帶頭人；教育部高等學(xué)校法學(xué)學(xué)科教學(xué)指導(dǎo)委員會委員；先后獲得全國優(yōu)秀教師、山東省十佳理論工作者、全國首屆高校百名國家級教學(xué)名師、山東省十大優(yōu)秀中青年法學(xué)家、山東省有突出貢獻的中青年專家等榮譽稱號，2006年入選全國新世紀百千萬人才工程國家級人選；發(fā)表學(xué)術(shù)論文100余篇，出版各類學(xué)術(shù)著作、教材60余部，承擔及參加國家級、省部級等課題10余項，獲省級科研成果和教學(xué)成果獎13項。教學(xué)研究課題1.高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材（房地產(chǎn)法），教育部項目，2006—2007年2.法學(xué)教學(xué)改革試點專業(yè)，山東省教育廳項目，2001—2005年3.知識產(chǎn)權(quán)法教學(xué)改革試點課程，煙臺大學(xué)項目，2001—2005年教學(xué)研究論文1.《法學(xué)教育對法律職業(yè)道德意義的探討》，載《中國大學(xué)教學(xué)》2004年10期2.《如何順利地通過律師自學(xué)考試》，載《中國當代教育》2003年第7期3.《當代法律家培養(yǎng)的困境及出路》，載《煙臺大學(xué)學(xué)報》2003年第2期4.《WTO與中國法學(xué)教育的現(xiàn)代化》，載《山東省公安?？茖W(xué)校學(xué)報》2002年第2期5.《21世紀法學(xué)專業(yè)的教育方法及其改革》，載《煙臺大學(xué)學(xué)報》2002年高教研究專輯6.《21世紀法學(xué)專業(yè)教學(xué)改革的宏觀思路》，載《煙臺大學(xué)學(xué)報》2004年高教專輯7.《構(gòu)建富有特色的教學(xué)質(zhì)量保障體系確保教學(xué)水平穩(wěn)步提高》，載《傳承歷史呼喚未來》，山東人民出版社2004年版教學(xué)表彰/獎勵1.全國首屆高等學(xué)?！皣壹壗虒W(xué)名師獎”，2003年（證書）2.《民法》（教材），第二屆全國法學(xué)教材與科研成果一等獎（第二位），2006年（證書）3.《法學(xué)專業(yè)教學(xué)改革思路、特色與成效》，山東省省級優(yōu)秀教學(xué)成果一等獎（首位），2005年4.《法學(xué)院課程體系和教學(xué)計劃的構(gòu)想》，山東省省級優(yōu)秀教學(xué)成果二等獎（首位），2002年5.山東省優(yōu)秀研究生指導(dǎo)教師，2006年學(xué)術(shù)研究課題1.《用益物權(quán)基本問題研究》，國家社會科學(xué)基金項目，2003—2005年，負責(zé)人2.《中國未來民法典·繼承權(quán)制度研究》，國家社會科學(xué)基金項目，2001—2003年，第二位3.《特許物權(quán)研究》，司法部科研課題，2003—2005年，負責(zé)人4.《礦業(yè)權(quán)法律制度研究》，山東省社科基金項目，2006—2009年，負責(zé)人5.《山東省水權(quán)及其市場化理論研究》，山東省軟科學(xué)項目，2006—2009年，負責(zé)人學(xué)術(shù)論文1.《公司IT化的若干法律問題》（首位），載《中國法學(xué)》2002年第2期2.《公司瑕疵設(shè)立的法人格規(guī)制》（首位），載《中國法學(xué)》2005年第2期3.《用益物權(quán)的法律屬性》（獨立），載《現(xiàn)代法學(xué)》2003年第6期4.《構(gòu)建預(yù)告登記制度的幾個問題》（首位），載《法學(xué)家》2003年第4期5.《民事習(xí)慣的動態(tài)法典化》（首位），載《法制與社會發(fā)展》2007年第1期

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)法概述第一節(jié) 房地產(chǎn)概述第二節(jié) 房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整范圍第三節(jié) 房地產(chǎn)法的基本原則第四節(jié) 房地產(chǎn)法的淵源第五節(jié) 新中國房地產(chǎn)法的發(fā)展本章討論案例第二章 房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)利概述第二節(jié) 土地所有權(quán)第三節(jié) 房屋所有權(quán)第四節(jié) 房地產(chǎn)共有第五節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系本章討論案例第三章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述第二節(jié) 土地權(quán)屬登記第三節(jié) 房屋權(quán)屬登記本章討論案例第四章 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地第三節(jié) ‘城市房屋拆遷第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施與管理本章討論案例第五章 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第三節(jié) 商品房現(xiàn)售第四節(jié) 商品房預(yù)售本章討論案例第六章 房地產(chǎn)抵押法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押概述第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅第六節(jié) 特殊房地產(chǎn)抵押本章討論案例第七章 房地產(chǎn)租賃法律制度第一節(jié) 房屋租賃第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)租賃本章討論案例第八章 住房保障與住房信貸法律制度第一節(jié) 住房保障制度第二節(jié) 住房信貸制度本章討論案例第九章 物業(yè)管理法律制度第一節(jié) 物業(yè)管理概述第二節(jié) 業(yè)主及業(yè)主大會第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)第四節(jié) 前期物業(yè)管理第五節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)第六節(jié) 物業(yè)的使用與維護本章討論案例第十章 房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)概述第二節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格第三節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)第四節(jié) 房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)本章計論案例第十一章 房地產(chǎn)稅費法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)稅第二節(jié) 房地產(chǎn)費本章討論案例第十二章 農(nóng)村房地產(chǎn)法律制度第一節(jié) 農(nóng)村耕地的保護第二節(jié) 農(nóng)村建設(shè)用地第三節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)第四節(jié) 集體土地的征收本章討論案例第十三章 涉外房地產(chǎn)法律制度第一節(jié) 涉外房地產(chǎn)法律制度概述第二節(jié) 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)第三節(jié) 外商投資企業(yè)建設(shè)用地第四節(jié) 涉外商品房的銷售本章討論案例

章節(jié)摘錄

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)戈Ⅱ用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！背鲜龉灿貌糠滞猓矃^(qū)分所有建筑物在性質(zhì)或構(gòu)造上當然共用的部分，如電梯、樓梯、地基、梁、柱、樓頂?shù)?，均屬于共用部分。對于共用部分，區(qū)分所有權(quán)人享有共有權(quán)。關(guān)于該共有權(quán)的法律性質(zhì)，理論上不同的觀點?！段餀?quán)法》第79條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布?！钡?0條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！笨梢?，我國法將建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)認定為按份共有。但應(yīng)當指出的是，這種按份共有與普通按份共有不同，即共有人雖可以按一定標準確定其共有份額，并依此份額享有權(quán)利、承擔義務(wù)，但卻不能將自己的份額分出或者單獨轉(zhuǎn)讓。（四）建筑物區(qū)分所有權(quán)中的管理權(quán)管理權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的共同管理的權(quán)利。從性質(zhì)上說，管理權(quán)屬于成員權(quán)。因此，只要是區(qū)分所有權(quán)人均享有管理權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)主要包括如下內(nèi)容：1．設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會《物權(quán)法》第75條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。”業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。2．共同決定有關(guān)重大事項依照《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，下列事項應(yīng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主決定前述第5、6事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

編輯推薦

《房地產(chǎn)法(第3版)》結(jié)合最新的房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章，在第二版的基礎(chǔ)上進行了全面修訂。

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