物業(yè)管理法規(guī)

前言

　　物業(yè)管理在我國深圳開始推行，從那時候到現(xiàn)在只有20年左右的時間，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人民對物業(yè)管理的要求越來越高。一個完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主利益，解決糾紛，推動物業(yè)管理的健康發(fā)展。國務(wù)院于2003年6月頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，它作為我國目前物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)立法層次最高的法規(guī)，標(biāo)志著我國的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了依法管理的軌道。為使教材內(nèi)容與我國物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展保持同步，我們組織編寫了這本教材?！　”窘滩氖菫榇髮＃ǜ呗毟邔＃W(xué)生學(xué)習(xí)掌握物業(yè)管理法規(guī)而編寫的。本書最大的特點(diǎn)是簡明實(shí)用，深入淺出，層次邏輯清楚?！　”緯卜?0章，第1、2章主要介紹了物業(yè)管理基礎(chǔ)法律知識，對“物業(yè)”、“物業(yè)管理，，和“物業(yè)管理法”等概念作出了準(zhǔn)確的定義，闡述了物業(yè)管理法的體系、重要性、調(diào)整對象及其地位作用，并詳盡地闡述了物業(yè)管理法律關(guān)系。第3章～第9章以國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為主線，分別介紹了業(yè)主及業(yè)主組織，物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理，物業(yè)的使用與維護(hù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理合同，物業(yè)管理的法律責(zé)任與物業(yè)管理糾紛。第10章通過案例介紹和案例評析，有代表性地介紹了物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的各種問題。附錄部分提供了物業(yè)管理方面的法規(guī)，這為學(xué)生查找物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)提供了便利條件?！　”緯赏趿⒕媒淌谥骶?，參加編寫的有曹慶堅(jiān)、董延安、張文平、王安成、伍君勇和郭寶林。本書在寫作過程中，作者引用和摘錄了不少專家學(xué)者很有價值的論著和資料，吸收了最新的物業(yè)管理立法研究成果。在此向所有在本書編寫和出版過程中給予幫助和支持的朋友們表示衷心的感謝?！　≡谶@里我還要特別指出，我的研究生曹慶堅(jiān)在本書成稿前后付出了大量的心血，他聰慧好學(xué)，孜孜不倦，沒有他的勤奮工作，也就沒有此書的出版，一并向他表示我作為導(dǎo)師的謝意。　　由于水平所限，加之編寫時間倉促，書中難免有不足之處，懇請各位專家及讀者批評指正。

內(nèi)容概要

　　本教材是為大專（高職高專）學(xué)生學(xué)習(xí)掌握物業(yè)管理法規(guī)而編寫的。本書最大的特點(diǎn)是簡明實(shí)用，深入淺出，層次邏輯清楚?！　”緯卜?0章，第1、2章主要介紹了物業(yè)管理基礎(chǔ)法律知識。第3章～第9章以國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為主線，分別介紹了業(yè)主及業(yè)主組織，物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理，物業(yè)的使用與維護(hù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理合同，物業(yè)管理的法律責(zé)任與物業(yè)管理糾紛。第10章通過案例介紹和案例評析，有代表性地介紹了物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的各種問題。附錄部分提供了物業(yè)管理方面的法規(guī)，這為學(xué)生查找物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)提供了便利條件。

書籍目錄

第1章  緒論　1.1　物業(yè)與物業(yè)管理　　1.1.1　物業(yè)　　1.1.2　物業(yè)管理概述　　1.1.3　物業(yè)管理模式　　1.1.4　物業(yè)管理的地位與作用　　1.1.5　物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展趨勢　　1.1.6　我國物業(yè)管理面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)　1.2　物業(yè)管理法　　1.2.1　物業(yè)管理法的概念及立法體制　　1.2.2　物業(yè)管理法的體系　　1.2.3　物業(yè)管理立法的重要性　　1.2.4　物業(yè)管理法的調(diào)整對象　　1.2.5　物業(yè)管理法的地位和作用　　1.2.6　我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容簡介　1.3　思考題第2章　物業(yè)管理法律關(guān)系　2.1　物業(yè)管理法律關(guān)系概述　　2.1.1　物業(yè)管理法律關(guān)系的概念及特征　　2.1.2　物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素　　2.1.3　物業(yè)管理法律關(guān)系的種類　　2.1.4　物業(yè)管理法律關(guān)系的屬性　　2.1.5　物業(yè)管理法律事實(shí)　2.2　物業(yè)權(quán)屬概述　　2.2.1　物權(quán)的概念、特征和種類　　2.2.2　物業(yè)權(quán)屬的概念、特征和種類　2.3　物業(yè)權(quán)屬狀況　　2.3.1　土地權(quán)屬狀況    2.3.2　房屋權(quán)屬狀況    2.3.3　物業(yè)相鄰權(quán)  2.4　物業(yè)權(quán)屬登記管理    2.4.1  物業(yè)權(quán)屬登記管理的概念及功能    2.4.2　物業(yè)權(quán)屬登記的類型    2.4.3　物業(yè)權(quán)屬登記的程序  2.5　物業(yè)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)及證書    2.5.1　物業(yè)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)    2.5.2　房地產(chǎn)權(quán)證書    2.5.3　土地權(quán)屬證書  2.6　思考題第3章　業(yè)主及業(yè)主組織  3.1  業(yè)主    3.1.1　業(yè)主的概念    3.1.2　業(yè)主的分類    3.1.3　業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)    3.1.4　業(yè)主在實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個問題  3.2　業(yè)主大會    3.2.1　業(yè)主大會的概念及組成    3.2.2　業(yè)主大會的職責(zé)    3.2.3　召開業(yè)主大會    3.2.4　首次業(yè)主大會召開的條件    3.2.5　業(yè)主大會的運(yùn)作、內(nèi)容以及實(shí)踐中的問題  3.3　業(yè)主委員會    3.3.1　業(yè)主委員會的構(gòu)成    3.3.2　業(yè)主委員會的備案    3.3.3　業(yè)主委員會任期    3.3.4　業(yè)主委員會的權(quán)利    3.3.5　業(yè)主委員會的義務(wù)    3.3.6　業(yè)主委員會章程    3.3.7　業(yè)主委員會會議  3.4　業(yè)主公約    3.4.1  業(yè)主公約的概念及作用    3.4.2　業(yè)主公約的法律性質(zhì)　……第4章　物業(yè)管理企業(yè)第5章　前期物業(yè)管理第6章　物業(yè)的使用與維護(hù)第7章　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)第8章　物業(yè)管理合同第9章　物業(yè)管理的法律責(zé)任與物業(yè)管理糾紛第10章　典型案例分析附錄參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　3. 物權(quán)的種類　　在我國民法理論上，對物權(quán)的分類通常如下：　?。?）自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)指所有人依法可以對物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也就是所有權(quán)，是物權(quán)中最完整最充分的權(quán)利。他物權(quán)是指在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)。他物權(quán)是對他人財產(chǎn)的權(quán)利。他物權(quán)是由所有權(quán)派生或分離出來的。二者的區(qū)別主要是：權(quán)利的主體不同，前者為所有人，后者為非所有人；權(quán)利的內(nèi)容不同，前者可以自由排他地行使所有權(quán)的權(quán)能，后者只能依據(jù)合同行使部分權(quán)能；權(quán)利存在的期限不同，前者通常沒有期限限制，后者則需依據(jù)合同或法律在規(guī)定的時間內(nèi)行使?！　∮靡嫖餀?quán)和擔(dān)保物權(quán)。傳統(tǒng)民法將他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是對他人所有物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利，形式有承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、典權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定財產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。二者的區(qū)別主要在于：　?、儆靡嫖餀?quán)以追求物的使用價值為內(nèi)容。標(biāo)的物必須有使用價值，而擔(dān)保物權(quán)以標(biāo)的物價值優(yōu)先受償為內(nèi)容，故標(biāo)的物必須有交換價值。　?、谟靡嫖餀?quán)往往有明確的存續(xù)期間，通常依據(jù)合同約定。擔(dān)保物權(quán)以債權(quán)的存在為前提，債權(quán)實(shí)現(xiàn)時擔(dān)保物權(quán)歸于消滅?！　、垡晃镏弦话悴荒艽嬖趦身?xiàng)用益物權(quán)，而一物之上可以有多項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)同時存在?！　、苡靡嫖餀?quán)客體之形態(tài)發(fā)生變化或滅失，必然影響其用益，而擔(dān)保物權(quán)客體縱使變形乃至滅失，只要仍有價值或轉(zhuǎn)化的價值形態(tài)（如賠償金）存在，擔(dān)保物權(quán)就可繼續(xù)存在?！　。?）動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)。這是根據(jù)物權(quán)的客體是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)所作的區(qū)別。這種分類方法的意義在于動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)的取得方法、成立要件等各不相同。最早起源是基于移動是否影響物的自身價值。分類的法律規(guī)范意義在于二者在取得方法、成立要件和效力方面存在著一些區(qū)別。在我國，不動產(chǎn)物權(quán)包括不動產(chǎn)所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、房屋典權(quán)、國有土地的使用權(quán)、不動產(chǎn)的抵押權(quán)等；動產(chǎn)物權(quán)包括動產(chǎn)所有權(quán)、留置權(quán)、動產(chǎn)的抵押權(quán)等。　?。?）完全物權(quán)與限制物權(quán)。這是根據(jù)對標(biāo)的物的支配范圍的不同對物權(quán)作的區(qū)分。完全物權(quán)即所有權(quán)，是全面支配標(biāo)的物的物權(quán)；而限制物權(quán)則是特定方面支配標(biāo)的物的物權(quán)。限制物權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，實(shí)際上是根據(jù)所有權(quán)人的意志設(shè)定的所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)，起著限制所有權(quán)的作用，因此限制物權(quán)有較優(yōu)的效力。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)都屬于限制物權(quán)。

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